BLACK LIGAT since SIRE C.U.l, RO1829687 C.F.: RR490152 Nr. Registru Comerţ: J35/1850/1992 Nr. Registru Comerţ: 135/697/1993 APRILIE 2017 S.C. CONSULTIM S,A. Timişoara, Str. Eugeniu de Savoya, nr. 6, ap.5, cod 300302, Tel.: 0356100376, E-mail: office (Econsultim.ro .
Nr. Reg. Comert J35/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str. S. Barnutiu Nr, 62 Tel : 0734639206; 0356/100376 ; office Econsultim.ro ; www.consultim.ro Lider 1 administrator Birla Gigi-Aureliu Asociat 1 dir. gen. Marcu Ionut Evaluator Il Vereb Andrei-Eugen - membru ANEVAR cu specializarea EPI, leg, nr, 17058 RAPORT DE EVALUARE Prezentul raport de evaluare a fost intocmit de asocierea S.C. BLACK LIGHT S.R.L. & S.C. CONSULTIM S.A Proprietate imobiliara: spatiu comercial cu destinatie rl Proprietar: Bile Marin, si Bile Manuela-Delia, in cota de si Petromaneant Daniel- Gheorghe, in cota de Adresa: Timisoara, zona Balcescu, str. Romulus, nr. 32, ap. Restaurant Scopul evaluarii: exercitarea dreptului de preemptiune Tipul valorii: valoare de piata Client: Primaria Municipiului Timisoara prin primar Robu Nicolae APRILIE 2017 Prezentul raport a fost intocmit in conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, editia 2016. Prezentul raport este destinat numai scopului pentru care a fost intocmit si nu poate fi reprodus sau publicat, integral sau partial, fara aprobarea scrisa a partilor. 1 S.C.BLACK LIGHT S.R.L. Timişoara, Strada Virtuții, ar. 1, cod 300126, tel: 0356 808 870, fax: 0356 808 871; S.C, CONSULTIM S.A. Timisoara, Str, Eugeniu de Savoya nr.. 6, ap.5, jud. Timis; Tel : 0356100376; office (Bconsultim.ro ; www.consultim.ro
Nr. Reg. Comert 135/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 - Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str. S. Barnutiu Nr. 62 Tel: 0734639206; 0356/100376 ; office &consultim.ro ; www.consultim.ro DEE E E E E E E E E EEE EEE E E E E E E E EEE PE CUPRINS CAPITOLUL 1. TERMENI DE tatii neta astea tea A ea REA SEDII 4 11 Identificarea si competenta ii esenta nana nana 4 1.2 Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnati. 5 1.3 Scopul evaluarii........... i.e ei ii i iei tt et IA ECE CA EA EEG Da DES TEORA AO TEORA E PERS ERA ASA GATERE ADE 5 1.4 Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluarii insine antene nea 5 1,5 Tipul valorii e e iesiri one DES TEORA EA EI RECEA PEN E ARE EEE PANE EET ASEARA ERONATE RARA 5 1.6 Data evaluarii/ data iii niste TEN DATI AER ERIS EEE EGEE IRENE TES EEE ENA 6 1.7 Documentarea necesara pentru efectuarea evaluarii, EEE IEEE PERI RIN OR DAE DADR ATENA 6 1.8 Natura si sursa informatiilor utilizate pe care se bazeaza evaluarea 7 1.9 Ipoteze si ipoteze lire ei 0 0 GOIA ENEA FETE CIO GAETA RENE EEE RR N E 7 1.10 Restrictii de utilizare, difuzare sau Hessa est ae neo 8 1.11 Declararea conformitatii evaluarii cu standardele de evaluare 8 1,12 Descrierea i ri ei ii ei orei ierte ot nea atena Et EEE AES IAS Te REA GAARA RI 9 CAPITOLUL 2. PREZENTAREA DATELOR polii ont „10 2.1 Identificarea proprietatii subiect. Descrierea juridica. 2.3 Date despre zona, oras, vecinatati si amplasament .. 2.5 Date privind impozitele si taxele... 13 2.6 Istoric, incluzand vanzarile aneterioare si ofertele sau cotatiile curente 13 CAPITOLUL 3. ANALIZA PIETEI i tota eee in tanti pante 14 3.1 Piata imobiliara specifica... ri sein Gan o te E COADA SION IESE SASI ASTE 15 3.2 Analiza i rii testari. 1 N CITE CASE RE EA EA EA ERATE CEA AO ED AREA E E SSE AG AARE A E AIA 15 3.3 Analiza rii iei area ne pane PODEA GE ASIA ERIE IARA ARE EAST EEE AR ARE PE AER N EV Nae 16 3.3 Analiza echilibrului ...........[.. o care ie i reia SD LENE DCI GE ORE CASA OI CASA TE LORE ARE EEE AES IE AISI 16 CAPITOLUL 4, ANALIZA CELEI MAI BUNE iii ciinii 18 CAPITOLUL 5. iii ot canin ratan n ina ERA OREI OARA EEE OA PING DGA GE ANA 19 5.1 Abordarea prin piață iii cre nene tinte ete RARE SEE COREA E EEE A E AA RES ARES NADA 19 5.2 Abordarea prin Venit REDA FER OARA AER TOO TRE FETE ERA EA NANA TAIA SERE AGA 21 5.3 Abordarea prin COSt......... ii PE Do EDT CA TOATE ROAGE ORCE COS ASEARA ARIA SEES ASAN A 24 CAPITOLUL 6. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII............ 25 Capitolul 7, ANEXE ici iasa BETE TATA TA FAR PARE APAR EBA DAVE ARIA IEEE OA GE ORE ES CRAI 27 2 S.CBLACK LIGHT S.R.L. Timișoara, Strada Virtuţii, nr. 1, cod 300126, tel,: 0356 808 870, fax: 0356 808 871; S.C. CONSULTIM S.A. Timisoara, Str. Eugeniu de Savoya ar... 6, ap.5, jud. Timis; Tel : 0356100376; officeBconsultim.ro ; www.consultim.ro
Nr. Reg. Comert 135/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str, S. Barnutiu Nr. 62 Tel : 0734639206; 0356/100376 ; office Bconsultim.ro ; www.consultim.ro SINTEZA RAPORTULUI Obiectul raportului de evaluare: Proprietate imobiliara de tip spatiu comercial cu destinatia restaurant, inscris in CF nr. 413788-C1-U6, cu nr/ cad/top 413788-C1-U6. Dreptul de proprietate este integral, valabil, tranzactionabil, si neafectat de sarcini. Dreptul de proprietate evaluat: Drept absolut Adresa proprietatii imobiliare subiect: Strada Romulus, nr. 32, ap. Restaurant, Timisoara, judet Timis Proprietar: Bile Marin, si Bile Manuela-Delia, in cota de 4 si Petromaneant Daniel-Gheorghe, in cota de 4 Clientul raportului de evaluare: Primaria Municipiului Timisoara prin Primar Robu Nicolae Utilizatorul raportului de evaluare: Primaria Municipiului Timisoara prin Primar Robu Nicolae Scopul evaluarii: exercitarea dreptului de preemptiune Tipul valorii estimate: Valoarea de piata. Data evaluarii: 19.04.2017 Rezultatul evaluarii prin metoda comparatiei directe: 119.900 Euro/ 542.979 Lei Concluzia asupra valorii: VALOAREA JUSTA A PROPRIETATII IMOBILIARE VALABILA LA DATA EVALUARII ESTE 119.900 Euro, 542.979 lei La un curs valutar de 4.5286 lei = 1 euro comunicat de catre BNR pentru data de 19.04.2017 Raportul a fost elaborat pe baza Standardelor ANEVAR* in vigoare la daia intomirii raportului. *ANEVAR — Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania, www.aneyar.ro Evaluator: Vereb Andrei-Eugen, Legitimatie numar: 17058 S.C.BLACK LIGHT S.R.L. Timişoara, Strada Virtuţii, nr. 1, cod 300126, tel.: 0356 808 870, fax: 0356 808 871; office(blacidlight.ro S.C, CONSULTIM S.A. Timisoara, Str. Bugeniu de Savoya nr.. 6, ap.S, jud. Timis; Tel: 0356100376; office (&consultim.ro ; www.consultim.ro
Nr. Reg. Comert J35/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str. S. Barnutiu Nr. 62 Tel :0734639206; 0356/100376 ; office Econsultim.ro ; www.consultim.ro CAPITOLUL 1. TERMENI DE REFERINTA 1.1 Identificarea si competenta evaluatorului Evaluatorul Vereb Andrei-Eugen, expert evaluator de proprietati imobiliare, membru ANEVAR, numar legitimatie 17058, absolvent al programului de formare profesionala ca evaluator in domeniul de reglementare al Ordonantei 24/2011. be E <A E 4 * 4 e. “> 4 o SĂ +4 o + +4 Data: Prin prezenta, evaluatorul declara faptul ca detine cunostintele si experienta necesare efectuarii in mod competent a lucrarii de evaluare a proprietatii imobiliare subiect si poate oferi o evaluare obiectiva si impartiala. Se certifica, cu buna credinta urmatoarele: 21.04.2017 Legitimatie nr: n riza fs “8 Declaratie evaluatorul isi asuma pastrarea confidentialitatii asupra datelor si informatiilor din raport, precum si neutilizarea acestora in schimbul unor avantaje neetice sau ilegale, fie personal, fie prin intermediul unei terte persoane; evaluatorul nu are niciun avantaj pecuniar sau de alta natura, in afara remunerarii pentru prezentul raport de evaluare; evaluatorul nu are niciun interes actual sau viitor vis-a-vis de proprietatea ce face obiectul prezentului raport de evaluare si niciun interes personal legat de partile implicate; , analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si ipotezele speciale specifice si reprezinta analizele, opiniile si concluziile profesionale si impartiale; evaluatorul nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare decat in baza unui angajament special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si repsectiv cu respectarea legislatiei in vigoare. Prezentul raport de evaluare trebuie luat ca un intreg (scrisoare, declaratie de conformitate, prezentare raport de evaluare, anexe), nefiind acceptata utilizarea divizata a acestuia. Raportul a fost redactat exclusiv pentru a fi folosit de catre destinatar/beneficiar doar in scopul declarat. sc. CONSULTIM S.A. Timisoara, Str. Eugeniu de Savoya1 1r..6, ap.5, jud. Timis; Tel: 0356100376; MW. eonsultim. re
Nr, Reg. Comert 135/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str, S. Barnutiu Nr. 62 Tel : 0734639206; 0356/100376 ; office (Econsultim.ro ; www.consultim.ro EEE E E EEE PR E A EEE E E E EEE E CEE RE EEE E RE 1.2 Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnati. Clientul prezentului raport de evaluare: Primaria Municipiului Timisoara prin Primar Robu Nicolae Utilizatorul desemnat al prezentului raport de evaluare: Primaria Municipiului Timisoara prin Primar Robu Nicolae Nu sunt identificati alti utilizatori desemnati ai prezentului raport de evaluare. 1.3 Scopul evaluarii Prezentul raport de evaluare este intocmit in vederea exercitarii dreptului de preemptiune la vanzarea imobilului. 1.4 Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluarii Proprietatea imobiliara evaluata este un spatiu comercial cu destinatia de restaurant, situata in Timisoara, str. Romulus, nr. 32, ap. Restaurant, inscris in CF Nr. 413788-C1-U6. Proprietatea are o suprafata utila totala de 464.34 mp, cu 5393/6561 cote parti comune. Conform Standardelor de Evaluare a Bunurilor ANEVAR in vigoare, proprietatea imobiliara reprezinta „terenul si toate elementele care sunt componente naturale ale acestuia, cum ar fi copaci si minerale, elementele care au fost atasate terenului, cum ar fi cladirile si constructiile de pe amplasament si toate elementele permanent atasate cladirilor, de exemplu echipamentele mecanice si electrice care asigura functionarea unei cladiri, aflate atat in subsol, cat si deasupra solului”, 1.5 Tipul valorii Tipul valorii care urmeaza a fi estimata in termenii de referinta ai evaluarii este stabilit in functie de obiectul si scopul evaluarii (prezentate mai sus). Concret, pentru prezentul raport de evaluare s-a estimat valoarea justa a proprietatii. Conform Standardelor de Evaluare a Bunurilor ANEVAR — editia 2016, SEV 100 Cadrul General: “Valoarea de piata! este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si în care partile au actionat fiecare în cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Concluzia asupra valorii este prezentata in Lei si in Euro. " Standarde de evaluare a bunurilor ANEVAR, editia 2016, SEV 100 Cadrul General, paragraf 29 5 S.C.BLACK LIGHT S.R.L. Timişoara, Strada Virtuţii, nr. 1, cod 300126, tel.: 0356 808 870, fax: 0356 808 871; S.C. CONSULTIM S.A, Timisoara, Str. Eugeniu de Savoya nr.. 6, ap.5, jud, Timis; Tel: 0356100376; office (Bconsultim.ro ; www.e;
Nr, Reg. Comert J35/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str. S. Barnutiu Nr. 62 Tel : 0734639206; 0356/100376 ; officeEconsultim.ro ; www.consultim.ro Meter EEE EEE EEE EEE EEE EET E E Cursul de schimb valutar utilizat pentru exprimarea concluziei asupra valorii si in Euro este de 4.5286 Lei pentru un Euro, curs comunicat de catre BNR pentru data de 19.04.2017, data evaluarii. Valoarea exprimata ca o opinie in prezentul raport, reprezinta suma ce urmeaza a fi platita cash fara a lua in calcul alte modalitati de plata (rate etc). 1.6 Data evaluarii/ data inspectiei Data evaluarii” reprezinta data la care este valabila opinia asupra valorii si este 10.11.2016. Data raporiului de evaluare: 21.04.2017 Data inspectiei proprietatii: 19.04.2017 Amploarea investigatiilor. Inspectia proprietatii Inspectia proprietatii a fost efectuata la data de 19.04.2017, de catre evaluatorul Vereb Andrei-Eugen, cu legitimatia numarul 17058. Nu s-au realizat investigatii detaliate privind eventualele contaminari ale terenului sau amplasamentelor invecinate, La data inspectiei nu a fost prezent niciun reprezentant al proprietarului. Proprietatea nu a putut fi inspectata in totaliatate; evaluarea este realizata in baza inspectiei exterioare si a fotografiilor prelevate la o inspectie anterioara din 2016 de Buzatu- Teodorescu Diana. La aceasta data evaluatorul a inspectat proprietatea imobiliara identificand-o pe baza documentelor puse la dispozitie de catre client, a inspectat vecinatatile acesteia si proprietatea in sine, in totalitate, ocazie cu care a preluat si fotografii atasate in Anexa nr 1 ce punin evidenta starea vecinatatilor si a proprietatii subiect, la data evaluarii. 1.7 Documentarea necesara pentru efectuarea evaluarii Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor si documentelor puse la dispozitie de catre client, corectitudinea datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia, Documentele puse la dispozitie de catre proprietar se regasesc in Anexa nr.2. Acestea sunt: Extras de carte funciara nr. 413788-C1-U6. Releveu ai proprietatii Solicitare eliberare adeverinta de preemptiune SC 2017-003384/13.02.2017 HCLMT 51/21.02.2017 Adresa 459/09.02.2017 a Directiei Judetene pentru Cultura Timis VYYyYYv 6 S.C.BLACK LIGHT S.R.L. Timişoara, Strada Virtuţii, nr. 1, cod 300126, tel.: 0356 808 870, fax: 0356 808 871; S.C. CONSULTIM S.A. Timisoara, Str. Eugeniu de Savoya nr. 6, ap.5, jud. Timis; Tel : 0356100376; office(Oconsultim.ro ; Ge Sur
Nr. Reg. Comert J35/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str, S, Barnutiu Nr, 62 Tel : 0734639206; 0356/100376 ; office (&consultim.ro ; www.conșuitim.ro 1.8 Natura si sursa informatiilor utilizate pe care se bazeaza evaluarea Natura informatiilor utilizate in evaluare: Proprietatea imobiliara evaluata este un spatiu comercial cu destinatia de restaurant, situata in Timisoara, str. Romulus, nr. 32, ap. Restaurant, inscris in CF Nr. 413788-C1-U6. Proprietatea are o suprafata utila totala de 464.34 mp, cu 5393/6561 cote parti comune. Date despre locatie si vecinatati: proprietatea imobiliara se afla pe strada Romulus din Timsoara. O detaliere a vecinatatilor se poate urmari in subcapitolele de mai jos. Datele, informatiile, pozele au fost prelevate cu ocazia inspectiei proprietatii Sursele de informatii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost: > vVv Documente si informatii puse la dispozitia evaluatorului de catre proprietar care poarta intreaga responsabilitate in ceea ce priveste veridicitatea si corectitudinea informatiilor furnizate; Revista Valoarea Internet: www.romimo.ro, www.olx.ro , www.imobiliare.ro, ro.wikipedia.org, codfiscal.net, http://www.colliers.com/en-gb/romania, http://www.primariatm.ro/, www.cursbnr.ro, www.publitim.ro 1.9 Ipoteze si ipoteze speciale La baza evaluarii au stat o serie de ipoteze si ipoteze speciale, asumate de catre evaluator pe durata realizarii evaluarii si raportarii valorii, prezentate in cele ce urmeaza: Ipoteze: > S.C.BLACK LIGHT S.R.L. Timişoara, Strada Virtuţii, nr. 1, cod 300126, tel.: 0356 808 870, fax: 0356 808 871, S.C. CONSULTIM S.A. Timisoara, Str. Eugeniu de Savoya nr.. 6, ap5, jud. Timis; Tel : 0356100376; ; www.c Aspectele juridice au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare asupra acestora, si se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de beneficiar; Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu a avut cunostinta. Orice schimbare viitoare in informatiile primite de catre evaluator poate genera modificari ale valorii estimate. Informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere, dar nu li se acorda garantii pentru acuratete; 7
Mas Nr. Reg. Comert J35/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str, S. Barnutiu Nr. 62 Tel : 0734639206; 0356/100376 ; office Econsultim.ro ; www.consultim.ro > Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o nonconformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul raport; > Documentele puse la dispozitia evaluatorului se presupun a fi corecte si adevarate; Tpoteze speciale: > Lucrarea de evaluare este realizata in baza inspectiei exterioare realizata la data de 19.02.2017 si a inspectiei interioare realizata in 2016; 1.10 Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare > Nici prezentul raport, nici parti ale sale (în special concluzii referitoare la valori, identitatea evaluatorului) nu pot fi publicate sau difuzate unor terte persoane de catre client si utilizator fara acordul prealabil al evaluatorului; > Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si/sau utilizare a acestuia; 1.11 Declararea conformitatii evaluarii cu standardele de evaluare > Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR- 2016: SEV 100 Cadrul general SEV 101 Termenii de referinta ai evaluarii SEV 102 Implementare SEV 103 Raportare SEV 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare GME 630 Evaluarea bunurilor imobile 8 S.C.BLACK LIGHT S.R.L. Timişoara, Strada Virtuţii, nr. 1, cod 300126, tel.: 0356 808 879, fax: 0356 808 871; S.C. CONSULTIM S.A. Timisoara, Str. Eugeniu de Savoya nr.. 6, ap.5, jud. Timis; Tel : 0356100376; ; www.con:
Nr. Reg. Comert J35/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str. S. Barnutiu Nr. 62 Tel: 0734639206; 0356/100376 ; office Bconsultim.ro ; www.consulțim.ro Declaratie Prin prezenta, evaluatorul declara faptul ca analizele, argumentarile, rezultatele si concluziile formulate, precum si raportul de evaluare au fost efectuate în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR, editia 2016, in vigoare la data evaluarii. De asemenea, cvaluatorul declara faptul ca a respectat Codul de etica al profesiei de evaluator autorizat. Data: 21.04.2017 Evaluator, Vereb Andrei-Eugen 1.12 Descrierea Raportului Prezentul raport de evaluare a fost intocmit de catre evaluatorul Vereb Andrei-Eugen, de profesie econimist, expert evaluator de proprietati imobiliare, membru ANEVAR, numar legitimatie 17058, absolvent al programului de formare profesionala ca evaluator in domeniul de reglementare al Ordonantei 24/2011, Clientul si beneficiarul raportului de evaluare este societatea Primaria Municipiului Timisoara, prin Primar Robu Nicolae. Proprietatea imobiliara evaluata este un spatiu comercial cu destinatia de restaurant, situata in Timisoara, str. Romulus, nr. 32, ap. Restaurant, inscris in CF Nr. 413788-C1-U6. Proprietatea are o suprafata utila totala de 464.34 mp, cu 5393/6561 cote parti comune. Dreprtul de proprietate este considerat integral, valabil, tranzactionabil si neafectat de unele sarcini. Scopul evaluarii este includerea exercitarea dreptului de preemptiune la cumparare. 9 S.C.BLACK LIGHT S.R.L. Timişoara, Strada Virtuţii, ar. 1, cod 300126, tel.: 0356 808 870, fax: 0356 808 871, S.C. CONSULTIM S.A. Timisoara, Str. Eugeniu de Savoya nr.. 6, ap.5, jud. Timis; Tel: 0356100376; officeQconsultim.ro ; www.consultim.ro
Nr. Reg. Comert J35/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str. S. Barnutlu Nr. 62 Tel : 0734639206; 0356/100376 ; office (Pconsultim.ro ; www.consultim.ro CAPITOLUL 2. PREZENTAREA DATELOR 2.1 Identificarea proprietatii subiect. Descrierea juridica Proprietatea imobiliara evaluata este un spatiu comercial cu destinatia de restaurant, situata in Timisoara, str. Romulus, nr. 32, ap. Restaurant, inscris in CF Nr. 413788-C1-U6. Proprietatea are o suprafata utila totala de 464.34 mp, cu 5393/6561 cote parti comune. A fost supus evaluarii dreptul integral de proprietate, în ipoteza in care acesta este valid, marketabil si neafectat de niciun fel de sarcini, A fost supus evaluarii dreptul integral de proprietate considerat asa cum reiese din documentele de proprietate prezentate în Anexa numarul 1 al prezentului raport de evaluare. Date referitoare le teren: - Numar parcela:413788 - Intravilan - Suprafata: 674/1250 mp - Forma: dreptunghiulara - , Front stradal: 2 FS insumand aproximativ 40 ml - Utilitati: - Retea urbana de energie electrica: la limita parcelei - Retea urbana de apa: la limita parcelei - Retea urbana de gaze: la limita parcelei - Retea urbana de canalizare: la limita parcelei - Retea urbana de telefonie: existenta; Date referitoare la constructie: Pe teren este edificat un spatiu tip restaurant, amplasat intr-o cladire S+P, construit in jurul anilor 1960-1970. Conform inspectiei interioare realizate de dianba Buzatu-Teodorescu Diana, imobilul se prezinta intr-o stare avansata de degradare. Descrierea juridica Conform SEV 230 - Drepturi asupra propietatii imobiliare, Comentarii, C3, “valoarea se ataseaza mai degraba dreptului asupra proprietatii imobiliare, decat fizic, terenului si cladirilor.” Dreptul de proprietate evaluat: Drept absolut 10 aa S.C.BLACK LIGHT S.R.L. Timișoara, Strada Virtuţii, nr. 1, cod 300126, tel,: 0356 808 870, fax: 0356 808 871; ZA AUR, S.C. CONSULTIM S.A. Timisoara, Str. Eugeniu de Savoya nt. 6, ap.5, jud. Timis; 'Fel : 0356100376; ; wWww.o ki -
Nr. Reg. Comert J35/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str. S. Barnutlu Nr. 62 Tel : 0734639206; 0356/100376 ; office Pconsultim.ro ; www.consulțim.ro Astfel: Dreptul de proprietate este inscris in Cartea Funciara numar 413788-C1-U6, cu numar cadastral/ topografic: 413788-C1-U6. Drepturi de proprietate evaluate Dreptul de proprietate este inscris in Cartea Funciara numar 413788-C1-U6, cu numar cadastral/ topografic: 413788-C1-U6, extras CF atasat in cadrul anexelor raportului. 2.3 Date despre zona, oras, vecinatati si amplasament Proprietatea imobiliara subiect este aplasata in zona de est a orasului Timisoara, zona Balcescu, strada Romulus 32. Strada Romulus face legatura intre B-dul Mihai Viteazu si B-dul Brancoveanu. Accesul la proprietate se face de pe strada Romulus. Drumul de acces este asfaltat. In zona, tipul preponderent de proprietati imobiliare este de locuinte de tip case unifamiliare. In anexele raportului de evaluare se gaseste o localizare a proprietatii analizate. In urma inspectiei in teren s-au analizat urmatoarele caracteristici: - Dimensiunea cladirilor: Predominant case de tip unifamilial P+M - Adecvarea utilitatilor publice: Iluminiat public (stradal), canalizare, gaze natura si electricitate - Intretinerea generala: In stare buna - Varsta constructiilor din zona: preponderent inainte 1989. - Riscuri de mediu (alunecari de teren, indundatii etc) — nu exista - Accesul la transportul public: Exista in apropiere la aproximativ 500m, statie de tramvai, statie autobuz la aproximativ aceeasi distanta. - Proprietatea este delimitata de urmatoarele vecinatati: - Servicii medicale — la aproximativ 500 m - Supermarket-uri (Kaufland), la aproximativ 2 km - Farmacie — aproximativ 500 m - Benzinarie la aproximativ 1000 m Mat S.C.BLACK LIGHT S.R.L, Timișoara, Strada Virtuţii, nr. 1, cod 300126, tel.: 0356 808 870, fax: 0356 808 871; officeOblacklight.ro S.C, CONSULTIM S.A, Timisoara, Str. Eugeniu de Savoya nr.. 6, ap.5, jud. Timis; Tel ; 0356100376; office (Bconsultim.ro ;
Nr. Reg. Comert J35/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str. S. Barnutiu Nr. 62 Tel : 0734639206; 0356/100376 ; offlceEconsultim.ro ; www.consultim.ro Date generale - Timisoara Timisoara este resedinta si cel mai mare oras al judetului Timis din regiunea istorica Banat, situata în vestul Romaniei, In anul 2011, avand 319.279 de locuitori, era al treilea oras ca populatie din Romania. Numele localitatii vine de la raul Timis(trecand actualmente la sud de municipiu), numit de romani in antichitate Tibisis sau Tibiscus. Economie Dupa caderea regimului comunist, in ciuda declinului unor ramuri economice traditionale, inlocuite de noi ramuri moderne, sectorul industrial din Timisoara continua sa furnizeze peste 3% din productia industriala nationala. Caracteristic economiilor de piata avansate, sectorul serviciilor acopera un procent tot mai mare din economia timisoreana. In ultimii ani, Timisoara a cunoscut o crestere economica semnificativa, datorata investitiilor straine, in special in sectoare de inalta tehnologie. Capitalul strain investit in Timisoara provine in special din tari precum Germania, Italia sau Statele Unite. Printre cele mai mari companii stabilite aici se numara producatorul de anvelope Continental, producatorul de componente auto Hella, compania americana de telefonie mobila si aparatura electronica Solectron, Draxlmaier (componente auto pentru BMW), Linde Gas (gaze tehnice), Procter & Gamble (detergenti), Nestle (napolitane), GTM Logistics Europe. In prezent, Timisoara detine un produs intern brut/locuitor mai mult decat dublul mediei nationale conform datelor statistice oficiale. 2.4 Descrierea constructiilor In extrasul CF 413788-C1-U6 este evidentiata constructia identificata ca “spatiu comercial — restaurant”, cladire de tip S+P, construita in jurul anului 1960. Cladirea este organizata si compartimentata ca un restaurant, existand facilitatile necesare, insa acestea se prezinta intr-o stare fizica de uzura avansata, fiind nefolosita de mai mult de 5 ani. Cladirea este realizata din caramida, pe structura de caramida. Acoperisul este de tip sarpanta cu invelitoare de tigla, usile sunt de lemn, iar ferestrele sunt de tip dublu. Se mentioneaza ca finisajele si instalatiile sunt in stare avansata de degradare, motiv pentru care in cadrul calculului valorii prin abordarea pe baza de piata, se aplica o ajustare negativa semnificativa. 12 S.C.BLACK LIGHT S.R.L. Timișoara, Strada Virtuţii, nr. 1, cod 300126, tel.: 0356 808 870, fax: 0356 808 871; office(Qblacklight.ro S.C. CONSULTIM S.A. Timisoara, Str. Eugeniu de Savoya nr. 6, ap.5, jud. Timis; Tel : 0356100376; office(Bconsultim.ro ; www.coj
Nr. Reg. Comert J35/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str. S. Barnutiu Nr. 62 Tel : 0734639206; 0356/100376 ; office ; www.conși 2.5 Date privind impozitele si taxele ART, 465 - Calculul impozitului/taxei pe teren (1) Impozitul Taxa pe teren se stabileste luand in calcul suprafata terenului, rangul localitatii in care este amplasat terenul, zona si categoria de folosinta a terenului, conform incadrarii facute de consiliul local 2.6 Istoric, incluzand vanzarile aneterioare si ofertele sau cotatiile curente Proprietatea a fost dobandita de proprietarii actuali prin cumparare prin actul notarial nr. 197/28.04.2010 emis de BNP CRISTE SAFTA. Datele despre proprietate au fost puse la dispozitie de catre clientul raportului de evaluare, Primaria Municipiului Timisoara. 13 a S.C.BLACK LIGHT S.R.L. Timişoara, Strada Virtuții, nr. |, cod 300126, tel.: 0356 808 870, fax: 0356 808 871; ŢORILOR S.C. CONSULTIM S.A, Timisoara, Str, Eugeniu de Savoya nr.. 6, ap.5, jud. Timis; Tel : 0356100376; officefoconsultim.ro ; www.congj n ţ n
Nr. Reg. Comert J35/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str. S. Barnutiu Nr, 62 Tel : 0734639206; 0356/100376 ; office ; www.consultim.ro CAPITOLUL 3. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE Piata imobiliara este formata dintr-un grup de persoane sau de firme aflate in contact in vederea efectuarii de tranzactii imobiliare. Participantii pe piata pot fi cumparatorii, vanzatori, chiriasii, proprietarii, creditorii, debitorii, anteprenorii, constructorii, administratorii, investitorii si intermediarii. O piata imobiliara este alcatuita din participantii pe piata angajati in tranzactii imobiliare. Pietele imobiliare nu sunt eficiente, bunurile nefiind omogene, astfel nu pot fi inlocuite imediat unele cu altele. Pe astfel de picte exista putini cumparatori si vanzatori, Valoarea ridicata a proprictatilor necesita o putere mare de cumparare, pietele imobiliare fiind influientate de nivelul salariilor, stabilitatea veniturilor si rata somajului. Deciziile de cumparare sunt in general influientate de tipul de finantare oferit, volum creditului ce poate fi obtinut, dobanzile, marimea avansului si durata rambursarii. Pietele imobiliare nu se autoreglementeaza, existand multe reglementari guvernamentale si locale care afecteaza tranzactiile imobiliare. Desi cererea si oferta de proprietati imobiliare tinde catre echilibru, acest punct nu este atins si exista intotdeuana un decalaj intre ele. Participantii pe piata imobiliara nu sunt informati cu privire la preturile de tranzactionare ale proprietatilor imobiliare. Oricand pot sa apara variatii ale cererii datorita unor schimbari rapide în marimea si structura populatiei unei anumite zone. Proprietatea imobiliara este un produs cu durata lunga de viata si cu o valoare mare, avand un grad redus de lichiditate. In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, s-au creat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, Ia randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentarea a pietei si dezagregare a proprietatii. In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de situatia economico-sociala si dezvoltarea urbanistica a zonei si subzonei, populatia sa, trenduri ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat. 14 S.C.BLACK LIGHT S.R.L. Timișoara, Strada Virtuţii, nr. 1, cod 300126, tel.: 0356 808 870, fax: 0356 808 871, S.C. CONSULTIM S.A. Timisoara, Str. Eugeniu de Savoya nr. 6, ap.5, jud. Timis; Tel : 0356100376; ; www.col
Nr. Reg. Comert 135/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str. S. Barnutiu Nr. 62 Tel : 0734639206; 0356/100376 ; office ; www.consultim.ro 3.1 Piata imobiliara specifica Tipul de piata imobiliara avuta in vedere in procesul de evaluare a proprietatii imobiliare subiect si analizata in acest capitol este cea a spatii comerciale, situate in zona Brancoveanu, Timisoara, judetul Timis. “In ceea ce priveste terenurile pentru dezvoltare, numarul tranzactiilor s-a intensificat in prima jumatate a anului 2015, mai ales in Capitala. Investitorii s-au orientat catre cele aflate in zone usor accesibile, pentru care vizibilitatea ridicata si accesibilitatea din punctul de vedere al transportului public si accesului auto au fost printre principalele criterii de selectie. De asemenea, a existat preponderent interes catre zone deja consacrate pe anumite tipuri de dezvoltari imobiliare si mai putin pe zone in curs de dezvoltare. Pentru segmentul rezidential, dezvoltatorii au cautat terenurile cu toate autorizatiile de urbanism valabile, in timp ce pentru sectorul de birouri tinta au constituit-o cele cu acces facil la mijloacele de transport in comun, dar si la zonele comerciale. Pentru sectorul industrial, cerere mai ridicata s-a inregistrat din partea companiilor care au deja parcuri logistice sau de productie în Romania si care doresc sa-si extinda aceste parcuri industriale. Limita ariei de piata Pentru identificarea limitei ariei de piata, evaluatorul a inspectat si vizionat zona Brancoveanu, indentificandu-se toate influentele relevante curente si potentiale asupra valorii proprietatii, influente ce pot fi atribuite localizarii sale. S-au analizat caracteristicile fizice ale propritatilor, cum ar fi: tipul constructiilor, gradul de similititudine în utilizarea terenului, gradul de intretinere si starea tehnica a cladirilor din vecinatate. In urma inspectiei in teren, membrul a identintificat pe baza aspectelor prezentate mai sus, aria de piata pentru proprietatea subiect si anume, zona Brancoveanu. 3.2 Analiza cererii Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un anumit interval de timp. In cazul proprietatii analizate, luand in considerare tipul definit, analiza cererii are la baza cererea manifestata pentru proprietati de tip spatiu comercial. 13 S.C.BLACK LIGHT S.R.L. Timișoara, Strada Virtuţii, nr. 1, cod 300126, tel: 0356 808 870, fax: 0356 808 871; S.C. CONSULTIM SA. Timisoara, Str. Eugeniu de Savaya nr. 6, ap.5, jud. Timis; Tel : 0356100376; office(Bconsultim.ro ; wwyw.consultiy n A A,
Nr. Reg. Comert J35/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str. S. Barnutiu Nr. 62 Tel: 0734639206; 0356/100376 ; office 8 consultim.ro ; www.consultii Sunt cautate proprietati la care accesul sa fie facil, sa fie racordate la toate utilitatile. Cererea de proprietati imobiliare de tip similar, este sensibila la cresterea preturilor si modalitatile de finantare. Proprietatea este atractiva pentru utilizatori datorita pozitionarii, suprafetei si utilitatilor aflate în zona. Sunt cautate proprietati la care accesul sa fie facil, sa fie racordate la toate utilitatile si care sa fie intr-o stare tehnica buna. Cererea pentru proprietatea imobiliara subiect vine in principal din partea persoanelor juridice. Achizitionarea unei proprietati de acest tip presupune disponibilitatea unei sume de bani relativ mare. 3.3 Analiza ofertei Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp, precum si stocul de proprietati existente in faza de proiect. Bxistenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate. In urma unei analize efectuate pe site-urile de specialitate, s-a constatat ca oferta de Vanzare pentru proprietati de tip teren intravilan este limitata: Oferta este limitata 'deorece pe majoritatea ternurilor din zona au fost edificate constructii, sau edificarea lor a inceput. Astfel, piata terenurilor libere în zona Brancoveanu, pe strada Romulus este limitata. Preturile/ mp pentru spatii comerciale variaza intre 833 euro/mp si 1200 euro/mp. 3.3 Analiza echilibrului Pe termen scurt, oferta imobilara este relativ fixa si pretul raspunde la cerere. Activitatea pietei imobiliare este ciclica. Ciclul imobiliar este caracterizat prin perioade succesive de expansiune, varfuri, restrangeri si epuizare. O piata activa este o piata caracterizata prin cerere in crestere , o ramanere in urma a ofertei si preturilor in crestere. O piata activa este numita si piata vanzatorilor. O piata in declin, este o piata in care dimensiunea cererii este insotita de o supraoferta relativa si o scadere a preturilor. Acesta piata se numeste si piata cumparatorilor, 16 S.C.BLACK LIGHT S.R.L. Timişoara, Strada Virtuții, nr. 1, cod 300126, tel.: 0356 808 870, fax: 0356 808 871; office(Oblacklight.ro S.C, CONSULTIM SA, Timisoara, Str. Eugeniu de Savoya nr.. 6, ap.5, jud. Timis; Tel : 0336100376; office (Bconsultim.ro ; www.coj
Nr, Reg. Comeit J35/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str. S. Barnutiu Nr. 62 Tel :0734639206; 0356/100376 ; office (Econsultim.ra ; www.consultim.ro Din studiul de piata realizat de catre evaluatorul in analiza ofertei, se observa faptul ca pentru proprietati imobiliare similare cu proprietatea subiect, preturile de oferta ale proprietatilor de tip spatiu comercial sunt cuprinse in intrevalul 833 € -1200 € pe metru patrat, in functie de amplasarea fata de apropierea sau departatea de anumite artere principale, precum si starea fizica a imobilului. Cererea pentru proprietatea imobiliara subiect vine in principal din partea persoanelor fizice si juridice. Achizitionarea unei proprietati de acest tip presupune disponibilitatea unei sume de bani relativ mare. In ultimii ani, majoritatea cumparatorilor se indreapta catre zonele centrale ale orasului Timisoara in vederea achizitionarii unui spatiu comercial, din urmatoarele considerente: vad comercial superior, acces la institutii si facilitati mai facil. Proprietatea subiect este atractiva datorita pozitionarii acesteia, pe strada Romulus din Timisoara, iar pozitionarea acesteia in oras si nu intr-o zona centrala reprezinta un avantaj importatnt. Piata imobiliara a spatiilor comerciale din zona Brancoveanu din Timisoara este o piata a vanzatorului, avand in vedere cererea si preturile care se afla pe crestere si o ramanere in urma a ofertei. Cererea ridicata pentru acest tip de proprietate si oferta limitata datorita numarului relativ mic al proprietatilor similare libere fac ca preturile proprietatilor similare sa fie ridicate. Punctul de echilibru este foarte greu de atins, activitatea pietei fiind ciclica. Ciclul imobiliar insa nu este sincronizat cu ciclul afacerilor iar activitatea imobiliara este influientata de perioadele de crestere economica sau declin. In faza de documentare s-a avut in vedere oferte de proprietati comparabile in zone similare si s-au determinat valori analizand oferta de piata. Ofertele luate in calcul la analiza se negociaza aplicandu-se ajustari. 17 S.C.BLACK LIGHT S.R.L. Timişoara, Strada Virtuții, tr. 1, cod 300126, tel.: 0356 808 870, fax: 0356 808 871; office S.C. CONSULTIM S.A, Timisoara, Str. Eugeniu de Savoya nr.. 6, ap.5, jud. Timis; Tel : 0356100376; office (Qeonsultim.ro ; www.consultim.r
Nr. Reg. Comert J35/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str. S. Barnutiu Nr. 62 Tel: 0734639206; 0356/100376 ; officaPEconsultim.ro ; www.consultim.ro EEE EEE ENE EEE EEE E EEE EEE EEE EEE EEE EEE E E CAPITOLUL 4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii. Conform SEV 100, Cadrul general, paragraful 34: Determinarea celei mai bune utilizari presupune luarea în considerare a urmatoarelor cerinte: a) utilizarea sa fie posibila prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de catre participantii de pe piata; b) utilizarea sa fie permisa legal, fiind necesar sa se ia in considerare orice restrictii in utilizarea activului, de exemplu, specificatiile din planul urbanistic; c) utilizarea sa fie fezabila financiar, avand in vedere daca o utilizare diferita, care este posibila fizic si permisa legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piata, mai mare decat profitul generat de utilizarea existenta, dupa ce au fost luate in calcul costurile conversiei la acea utilizare. In analiza celei mai bune utilizari, s-a analizat: a) cea mai buna utilizare a terenului liber sau considerat a fi liber b) cea mai buna utilizare a terenului construit Avand in vedere natura proprietatii si destinatia curenta a acesteia, cea mai buna utilizare a sa este de spatiu comercial - restaurant. 18 S.C.BLACK LIGHT S.R.L, Timişoara, Strada Virtuții, nr. |, cod 300126, tel.: 0356 808 870, fax: 0356 808 871, S.C, CONSULTIM S.A. Timisoara, Str. Eugeniu de Savoya nr.. 6, ap.5, jud. Timis; Tel : 0356100376; office(Bconsultim.ro ; www.consultim.re: ZE ot stiti TI sta | e e 5 5 NE
Nr. Reg. Comert J35/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str. S. Barnutiu Nr. 62 Tel : 0734639206; 0356/100376 ; office Pconsultim.ro ; www.consulțim,ro CAPITOLUL 5. EVALUARE Metodologia de estimare a “valorii de piaţă” a ţinut cont de scopul evaluării, de tipul proprietății şi de recomandările Standardelor de Evaluare a Bunurilor ANEVAR -— editia 2016 aplicabile: » SEV 100 — Cadrul general; » SEV 101 — Termenii de referință ai evaluării; » SEV 102 — Implementare; - SEV 103 — Raportare; » SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare; * GEV 630 -— Evaluarea bunurilor imobile. Tipul valorii estimată în prezentul raport de evaluare este valoarea de piață aşa cum a fost ea definită anterior. În conformitate cu Standardele de Evaluare Anevar în vigoare, în vederea determinării valorii de piață pentru proprietăţile imobiliare, pot fi aplicate trei abordări în evaluare: 1. Abordarea prin piaţă 2. Abordarea prin venit 3. Abordarea prin cost 5.1 Abordarea prin piață Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăţi imobiliare, atunci când există suficiente informaţii credibile privind tranzacţii şi/sau oferte recente credibile, informaţii referitoare la preţuri de tranzacţionare sau oferte care mai sunt valabile la data evaluării şi care nu sunt afectate de modificările intervenite în evoluţia pieţei specifice. Dacă nu există suficiente informaţii despre tranzacţii recente cu proprietăți comparabile se pot utiliza informaţii privind oferte de proprietăți similare disponibile pe piaţă, cu condiţia ca relevanţa acestor informaţii să fie clar stabilită şi analizată critic. Evaluatorul trebuie să se 19 RA) S.C.BLACK LIGHT S.R.L. Timișoara, Strada Virtuţii, nr. 1, cod 300126, tel,: 0356 808 870, fax: 0356 808 871; office(blacklight.ro Pe Plone n S.C. CONSULTIM S.A. Timisoara, Str. Eugeniu de Savoya nr.. 6, ap.5, jud. Timis; Tel : 0356100376; office(Bconsultim.ro ; www. i VEREB TI Ş 058 < E
S.C.BLACK LIGHT S.R.L, Timişoara, Strada Virtuţii, nr. 1, cod 300126, tel.: 0356 808 870, fax: 0356 808 871, S.C. CONSULTIM S.A. Timisoara, Str. Eugeniu de Savoya nr. 6, ap.5, jud. Timis; Tel : 0356100376; ; www.consulți Nr. Reg. Comert J35/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str. S. Barnutiu Nr, 62 Tel: 0734639206; 0356/100376 ; offica& consultim.. asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) şi că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. Prin informaţii recente, în contextul abordării prin piaţă, se înțeleg acele informaţii referitoare la preţuri de tranzacţionare sau oferte care mai sunt valabile la data evaluării și care nu sunt afectate de modificările intervenite în evoluția pieţei specifice. Atunci când există informații disponibile, abordarea prin piaţă este cea mai directă şi adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Etapele procedurii de bază în aplicarea abordării de piaţă sunt: 1, Cercetarea pieței pentru a obține informații despre tranzacții de proprietăți imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluată în ceea ce priveşte tipul de proprietate, data vânzării, dimensiunile, localizarea și zonarea; 2. Verificarea informațiilor prin confirmarea că datele obținute sunt reale şi corecte şi că tranzacțiile au fost obiective; 3. Alegerea unor criterii de comparație relevante și elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu; - 4. Compararea proprietăților comparabile cu proprietatea evaluată, utilizând clementele de comparație și ajustarea adecvată a prețului de vânzare a fiecărei proprietăți comparabile sau dacă nu este posibilă compararea se trece la scoaterea din categoria comparabile. 5. Analiza rezultatelor evaluării și stabilirea unei valori unice sau unui interval de valori. Într- o piață nedecisă și foarte dinamică, un interval de valori poate fi o concluzie mai bună decât o singură valoare. Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piaţă sunt: - Tehnici cantitative: analiza pe perechi de date, analiza datelor secundare, analiza statistică, analiza costurilor; - Tehnici calitative: analiza comparaţiilor relative, analiza tendințelor, analiza clasamentului şi interviuri În abordarea prin piaţă, elementele de comparaţie recomandate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condiţiile de vânzare - ajustările pentru 20
Nr. Reg. Comert J35/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Tirnisoara, Str. S. Barnuttu Nr. 62 Tel : 0734639206; 0356/100376 ; office (Econsultim.r w.consultim.ro condiţiile speciale reflectă motivația cumpărătorului şi a vânzătorului, cheltuieli imediate de cumpărare, condiţii de piaţă - ajustările se referă la modificările pieţei ce au apărut între momente diferite în timp la care s-au realizat tranzacţiile, localizarea - ajustările se fac atunci când caracteristicile de amplasare ale proprietăţilor comparabile diferă de cele ale proprietății evaluate, caracteristici fizice - ajustările se referă la diferenţe în dimensiunile clădirii, calitatea construcţiilor, stilul arhitectural, materiale de construcţie, vârsta, condiţia, utilitatea funcţională, dimensiunile terenului, atractivitatea, condiţiile de mediu, caracteristici economice — ajustările se referă la atribute ale proprietăţii imobiliare care afectează profitul net: cheltuieli de exploatare, calitatea managementului, structura chiriaşilor, nivelul chiriilor, condiţiile de închiriere, data expirării contractului de închiriere, utilizarea evaluatorul trebuie să evidențieze orice diferenţă între utilizarea existentă sau cea mai bună utilizare a unei proprietăţi comparabile şi utilizarea proprietății evaluate şi componente non-imobiliare - cuprind elemente de definire a personalității clădirii, afacerea ce are loc în clădire şi alte elemente care nu constituie părţi ale proprietăţii imobiliare, Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic şi economic de proprietatea imobiliară subiect şi asupra preţului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. În cazul proprietății imobiliare subiect, analiza s-a făcut pe baza ofertelor recente a unor proprietăți imobiliare apărute paginile de internet de specialitate. Ofertele proprietăților comparabile si fisele de calcul aferente abordarii prin piata se regăsesc în anexele raportului de evaluare. 5.2 Abordarea prin venit Abordarea prin venit este procesul de obţinere a unei indicaţii asupra valorii proprietăţii imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri şi pentru a transforma aceste venituri într- o indicație asupra valorii proprietății prin tehnici de actualizare. Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăţi imobiliarecare generează venit | 21 S.C.BLACK LIGHT S.R.L. Timişoara, Strada Virtuții, nr, L, cod 300126, tel,: 0356 808 870, fax: 0356 808 871; S.C. CONSULTIM S.A, Timisoara, Str. Eugeniu de Savoya nr.. 6, ap.5, jud. Timis; Tel: 0356100376; ; WWW,
Nr, Reg. Comert 135/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str, S, Barnutiu Nr. 62 Tel : 0734639206; 0356/100376 ; office (Econsultim.ro ; www.consultim.ro la data evaluării sau care are acest potențialîn contextul pieţei (proprietăţi vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază: » capitalizarea venitului; - fluxul de numerar actualizat (analiza DCF). Capitalizarea venitului, numită şi capitalizarea directă, se utilizează când există informaţii suficiente de piaţă, când nivelul chiriei şi cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieţei şi când există informaţii despre tranzacţii sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărţirea venitului stabilizat, dintr- un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare. În cazul de față, s-a folosit metoda capitalizării directe. Aceasta este utilizată pentru a converti un tip de venit anual aşteptat într-o indicație a valorii proprietății, într-un singur pas: utilizând una din cele două proceduri: e Împărţirea venitului estimat cu o rată de capitalizare adecvată acestui tip de venit; » Înmulțirea venitului estimat cu un factor corespunzător (multiplicator al venitului). Se utilizează numai venitul obţinut într-un singur an de exploatare de un cumpărător/investitor tipic, mediu, pe piaţa locală. Procedura de evaluare are 6 etape: a) estimarea venitului brut annual pentru proprietatea imobiliară dată, adică a cantității, calităţii și duratei veniturilor previzionate; VBP =12xC, b) determinarea VBP (venit brut potențial) cu relația: c) estimarea VBE (venit brut efectiv) cu relaţia VBE =VBP-Ph-P +A unde: P1 — pierderi din neînchiriere 22 S.C.BLACK LIGHT S.R.L. Timişoara, Strada Virtuţii, nr. 1, cod 300126, tel,: 0356 808 870, fax: 0356 808 871; office(Mblacklight.ro S.C. CONSULTIM S.A. Timisoara, Str. Eugeniu de Savoya nr.. 6, ap.5, jud. Timis; Tel : 0356100376; ;
Nr. Reg. Comert 135/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str. S. Barnutiu Nr. 62 Tel : 0734639206; 0356/100376 ; office Econsultim.ro ; www.consultim.ro — pierderi din neplata şi/sau întârzieri la plata Cs A — alte venituri d) determinarea VNE (venit net efectiv) cu relaţia: YNE = VBE -(G,+C, +C,) unde: Ci — cheltuieli fixe QC — cheltuieli variabile C3 — rezerve pentru reparații capitale C=— pret e) estimarea ratei de capitalizare c, cu relaţia: din date recente de pe piaţă ale unor proprietăţi imobiliare comparabile cu cea evaluată. f) estimarea valorii V a proprietății imobiliare evaluate, cu relația: Venitul brut anual reproductibil (Vbp — venit brut potenţial) poate fi determinat fie pornind de la analiza evoluţiei nivelului şi structurii veniturilor obiectivului evaluat, fie identificându-l cu aşa numita capacitate beneficiară (CB), definită prin veniturile pe care le poate genera proprietatea pentru furnizorii capitalului permanent pus la dispoziție. In cadrul raportului de evaluare pentru determinarea VBP se va utiliza nivelul mediu al chiriei pe care o percepe piața proprietăţilor similare. Rata de capitalizare ( c ) reprezintă relaţia dintre câştig şi valoare şi este un divizor prin intermediul căruia un venit se transformă în capital, respectiv valoare a investiţiei, indiferent de forma în care aceasta este realizată (cumpărarea unei întreprinderi, achiziţionarea de acţiuni, plasamente în domeniul imobiliar, etc.). Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit net în capital se face numai în cazul în care venitul net este de forma unei anuităţi (mărimi egale anuale). 23 S.C.BLACK LIGHT S.R.L. Timişoara, Strada Virtuții, nr. 1, cod 300126, tel.: 0356 808 870, fax: 0356 808 871, S.C. CONSULTIMS.A, Timisoara, Str. Eugeniu de Savoya nr.. 6, ap.5, jud. Timis; Tel : 0356100376; officefBconsultim.ro ; www.consulti
Nr. Reg. Comert 135/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str. S. Barnutiu Nr. 62 Tei 0734639206; 0356/100376 ; office (Econsultim.ro ; www.consulțim.ro MORE O E E E CEC E ECE ES EEE RET E EEE ERP PETRE, In cazul proprietatii subiect, nu a fost aplicata abordarea pe baza de venit din cauza starii fizice a imobilului, deoarece exista riscul aplicarii unei chirii gresite, 3.3 Abordarea prin cost Abordarea prin cost, ca şi abordarea prin piață şi abordarea prin venit, se bazează pe comparația datelor de piață, În această abordare valoarea proprietății imobiliare subiect este dată de suma dintre valoarea terenului şi cea a construcțiilor aferente acestuia, luând în considerare și profitul dezvoltatorului imobiliar. Anul construirii proprietății imobiliare supuse evaluării este 1979, Fiind o construcție veche, estimarea depreciereii fizice, funcționale şi extrenă a acestuia, sunt mai puţin credibile datorită lipsei datelor comparabile relevante sau existând posibilitatea ca datele necesare pentru indicarea unei estimări adecvate a provitului dezvoltatorului sa nu fie relevante. Abordarea prin cost nu a fost folosita în estimarea valorii proprietatii subiect intrucat nu se cunosc suficiente date despre constructie si solutiile constructive aplicate; astfel existand riscul denaturarii valorii, 24 S.C.BLACK LIGHT S.R.L. Timişoara, Strada Virtuţii, ar. 1, cod 300126, tel,: 0356 808 870, fax: 0356 808 871; S.C. CONSULTIM SA, Timisoara, Str. Eugeniu de Savoya nt.. 6, ap.5, jud. Timis; Tel: 0356100376; office (Bconsultim.ro ; ww:
Nr. Reg. Comert J35/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str. S. Barnutiu Nr. 62 Tel : 0734639206; 0356/100376 ; offlce(Pronsultim.ro ; www.consultlm.ro CAPITOLUL 6. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII In urma aplicarii metodei Comparatiilor directe, prezentate in acest raport, au fost obtinute urmatoarele valori: Comparatie directa 119.900 euro, 542.979 lei Avand in vedere metodele aplicate, s-au obtinut mai multe valori care au stat la baza stabilirii valorii finale. Criteriile pentru analiza rezultatelor sunt: adecvarea, precizia si cantitatea de informatii. Adecvarea: Prin acest criteriu, evaluatorul judeca cat de pertinenta este fiecare metoda, scopului si utilizarii evaluarii, Adecvarea unei metode, de regula, se refera direct la tipul proprietatii imobiliare si viabilitatea pietei. Precizia: Precizia unei evaluari este masurata de increderea evaluatorului in corectitudinea datelor, de calculele efectuate si de ajustarile aduse preturilor de vanzare a proprietatilor comparabile Cantitatea informatiilor: Adecvarea si precizia influenteaza calitatea si relevanta rezultatelor unei metode. Ambele criterii trebuie studiate in raport cu cantitatea informatiilor evidentiate de o anumita tranzactie comparabila sau de o anumita metoda. Chiar si datele care indeplinesc criteriile de adecvare si precizie pot fi contestate daca nu se fundamenteaza pe suficiente informatii. In termeni statistici, intervalul de incredere in care va fi valoarea reala, va fi ingustat de informatiile suplimentare disponibile. > valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, ipotezele speciale si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile specifice existente la data evaluarii; 25
Nr. Reg. Comert J35/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str. S. Barnutiu Nr. 62 Tel 0734639206; 0356/100376 ; offlcePconsultlm.ro ; www.consultim.ro > in estimarea valorii s-a tinut cont de principiul prudentei; > valoarea a fost fundamentata in functie de cantitatea de informatie disponibila, in conditiile actuale ale pietei imobiliare; > valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale; > valoarea este o predictie; > valoarea este subiectiva; > cursul de schimb utilizat la conversie este 4.5286 lei/euro Astfel, in opinia evalvatorului, valoarea justa a proprietatii imobiliare de tip spatiu comercial cu destinatie restaurant, situat pe strada Romulus 32, Timisoara este: 119.900 euro, 542.979 lei la un curs de schimb valutar de 4.4286 Lei/Euro, comunicat de catre BNR pentru data de 19.04.2017. Data Membru ANEVAR 21.04.2017 Vereb Andrei- SN LA sa 26 S.C.BLACK LIGHT S.R.L, Timișoara, Strada Virtuții, nr. 1, cod 300126, tel.: 0356 808 870, fax: 0356 808 871; S.C. CONSULTIM S.A, Timisoara, Str. Eugeniu de Savoya nr.. 6, ap.5, jud. Timis; Tel : 0356100374; office ;
Nr, Reg. Comert j35/697/1993 Cod fiscal : R 3490152 Capital social : 157.000 RON 300302 Timisoara, Str. S. Barnutlu Nr. 62 Tel : 0734639206; 0356/100376 ; office (E consultim.ro ; vwww.consultim.ro Capitolul 7, ANEXE 27 S.C.BLACK LIGHT S.R.L. Timişoara, Strada Virtuții, nr. 1, cod 300126, tel.: 0356 808 870, fax: 0356 808 871; office(alblacklight.ro S.C. CONSULTIM S.A, Timisoara, Str, Eugeniu de Savoya nr.. 6, ap.5, jud. Timis; Tel: 0356100376; office(Bconsultim.ro ; www.e
Drept de propriciate transmis întegral Integral integral Yaloarea ajustaii integral 0% 0 0“ 0% 0 Pret Ajustat 135000 65.700 108,000 Conditii de firanțare la piata la plata la piata Valoarea ajutor 0% 0 0% 0 0% 0 Pret Ajustat 135000 5,700 108,000 Conditi de vanzare oferia oferta oferta Valoarea afustaii 0% o 0 0 0% 9 Pret Ajustat 135000 570 108,000 Cheltulell necesare imedit dupa cumparare Nu este cazul Nu este cazul Nu este cazul Valoarea TA 0 TA ra 0 Pret Alustat 135,000 65,700 108,000 Conditiile de piata recent recent recent Valoarea ajustarii a 0 0% 9 0% 0 Pret Ajustat 135000 65,700 108,000 Tocalizare Balcescu Sinaia Tantra Valoarea ajustarii (96) Romulus 0% 9 -10% 6570 20% 21,600 ret ajustat (Eur) 135.006 39,130 36,400 Acces — Driem principat, asfaltat Drum principat, asfaltat Drum principal asfaltat Valoarea ajustarii Drum principal [TA 2 mu o A o E asfsltat Pret ajustat (Eur) 135000 35,136 Arta Constrirrii IZA Valoarea ajustarii (%,Bur/mp) 960 0% 9 0% 0 0% 2 Pret ajustat (Eur) 135.000 59,130 36400 Suprafata 70 100 Diferenta suprafata 509 397 501 TI Valoarea ajustarii (16, Eur) 217% 253.205 716% 423,151 TIR 106,892 Fret ajustat (Eur) 4128205 4182281 153,292 Finisaje - " superioare Superioare “Valoarea ajustarii (94, Eur) necesita în er 65% 378,333 10% -337,597 70% 315,305 Pret ajustat (Eur) PAR 145,872 144,684 147588 Uitati toate toate Toate Valoarea ajustarii (36, Evr/mp) a limita proprieratii (TA o 0% o 0% 0 Pret ajustat (Eur) 149,872 144,684 147,988 Era = STIE similar ETA Valoarea ajustarii (6, D+P [0 0 0% 0 0% 0 Prst ajustat (Eur) 149,872 144684 147,988 Componente non-imobiliare (abilier, aer condifforat, roate oare late instalatii, ete) Valoarea ajustarii (26, _- 20% 29574 -20% 28337 -20% 29558 Pret ajustat (Eur) 115897 115747 118390 Restrictii fara restrierii fara restrictii Tara restrictii Valoarea ajustarii (96, fara 0% 2 0% 9 0» 1] 0 Pret ajustat (Eur) 119,697 115747 118490 erp i DA Ă n, Nota 1; Ajustarile pentru finisaje tin cont de faptul ca proprietatea analizata se afla în stare avansata de degradare, fiind necesare reparatii capitale la finisaje interioare (placaje, faianta, lambriuri, zugraveli, pardoseli, plansee, ete) si finisajele exterioare. Nofa 2: Ajustariie pentru componentele non-imobillare inctude ajustarile pentru instalatiile sanitare, electrice, de incalzire, care trebuie refacute,