1
ANEXA NR. 2 LA HCL NR._________/_________ MUNICIPIUL TIMIȘOARA APROBAT DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE I EST PRIMAR, COMPARTIMENTUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE I EST NICOLAE ROBU NR. SC2020-001520/23.01.2020 CAIET DE SARCINI
privind închirierea prin licitaţie publică deschisă a spaţiilor cu altă destinație din Timișoara, situate în zona I Est, cuprinse în anexa nr.1 a prezentului caiet de sarcini
Cap. I INFORMAŢII GENERALE
1.1. Organizatorul licitaţiei: Autoritatea/instituţia: Municipiul Timişoara, prin aparatul de specialitate al primarului; Cod fiscal: 32937000 Sediul: Bd. C. D. Loga nr. 1; Telefon: 0256-408300/ 408454 Adresa unde se organizează licitaţia: Bd. C.D. Loga nr. 1 1.2. Baza legală: - OUG 57/2019- privind codul administrativ
- HCL nr. / privind închirierea prin licitaţie publică a spaţiilor cu altă destinație din Timișoara, situate în zona I Est, a caietului de sarcini, a modelului de Contract de închiriere, precum și a Fișei de date;
1.3. Tipul procedurii:
Licitaţie publică deschisă Criteriul de adjudecare - cel mai mare punctaj obținut în urma procedurii de licitație Prețul minim de pornire este cel prevăzut în anexa nr.1 al prezentului caiet de sarcini
(conform datelor din rapoartele de evaluare). 1.4. Obiectul licitaţiei: Închirierea spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință situate în Timișoara, zona I Est: - str. Dacilor nr. 8, SAD 5 - str. Dacilor nr. 13, SAD 4 - str. Iuliu Grozescu nr. 2, SAD 1 - str. A. Pacha nr. 5, SAD 3 - str. A. Pacha nr. 1, SAD 10 ( str. Voltaire nr. 1 și str. Carusso nr. 2) - P-ța Unirii nr. 8, SAD 3 - P-ța Romanilor nr. 1 - str. Ștefan cel Mare nr. 2, SAD 5 - str. M. Kogălniceanu nr. 7. Ap. SAD Spațiile cu altă destinație ce urmează a fi închiriate au următoarele suprafețe: a. spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 5 - situat în Timișoara, str. Dacilor nr. 8 este în suprafață de 48,31 mp; b. spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 4 - situat în Timișoara, str. Dacilor nr. 13 este în suprafață de 36,86 mp;
2
c. spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 1 - situat în Timișoara, str. Grozescu nr. 2, este în suprafață de 73,49 mp; d. spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 3 – situat în Timișoara, str. A. Pacha nr.5, este în suprafață de 46,62 mp; e. spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 10 – situat în Timișoara, str. A. Pacha nr. 1 ( str. Voltaire nr. 1 și str. Carusso nr. 2) ), este în suprafață de 6,33 mp; f. spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 3 - situat în Timișoara, P-ța Unirii nr. 8, este în suprafață de 47.94 mp; g. spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 5 – P-ța Romanilor nr. 1- str. Ștefan cel Mare nr. 2, este în suprafață de 108,48 mp. h. spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință Ap. SAD – str. M. Kogălniceanu nr. 7, este în suprafață de 31,76 mp. 1.5. Descrierea obiectului licitaţiei: a. Spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 5 - situat în Timișoara, str. Dacilor nr. 8 și str. Mercur nr. 7, înscris în CF-ul colectiv nr. 400419-C1 ( CF vechi nr. 123089), CF individual nr. 400419-C1-U20, nr. top 5755/XXXVII, la parter în corpul C, compus din 2 încăperi, cu 1,36% pc indivize generale, 6,29% pc indivize corp C și 54,04/3972 mp teren, proprietar Statul Român, prin Consiliul Local Timișoara. Încăperea 1=21,91 mp, încăperea 2=26,4 mp, total suprafață utilă=48,31 mp, valoare inventar 76.093,00 lei; b. Spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 4 - situat în Timișoara, str. Dacilor nr. 13, la parterul imobilului cu intrare din curte, proprietar Primăria Municipiului Timișoara, înscris în CF-ul colectiv 408715-C1 ( CF vechi 1), CF-ul individual nr. 408715- C1-U4 Timișoara, nr. cad 5637, compus din 4 încăperi, cu 4,76 % pc și 45/951 părți din teren, valoare inventar 81.084,00 lei; c. Spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 1 - situat în Timișoara, str. Grozescu nr. 2, la demisolul imobilului cu intrare din stradă, proprietar Statul Român, în administrarea Sfatului Popular al Orașului Timișoara prin ILLT, înscris în CF-ul colectiv nr. 403264-C1 (CF vechi nr. 18381 ), CF-ul individual nr. 403264-C1-U19, nr. top 5830/XXI, compus din 4 încăperi, WC, 8,98 % din părțile comune indivize și 163/1828 mp teren în folosință, valoare inventar 67.718,00 lei; d. Spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință Ap SAD 3 - situat in Timișoara, str. A. Pacha nr. 5 (fosta Rodnei nr. 5), la parterul imobilului cu intrare din stradă, proprietar Statul Român, în folosința Sfatului Popular al orașului Timișoara, înscris în CF-ul colectiv nr. 408088-C1 ( CF vechi nr. 146094 ), CF-ul individual nr. 408088-C1-U1, nr. top 353/XIX, compus din 1 încăpere la parter și 1 încăpere la subsol cu 3,64 % din părțile comune indivize și 15/405 mp teren în folosință, valoare inventar 147.479,00 lei; e. Spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 10 – situat în Timișoara, str. Voltaire ( actual Ep. A. Pacha ) nr. 1 și Carusso nr. 2, la parterul imobilului cu intrare din stradă, proprietar Statul Român, în folosința Sfatului Popular al orașului Timișoara, înscris în CF-ul colectiv nr. 400874-C1 ( CF vechi nr. 126212 ), CF-ul individual nr. 400874-C1-U78, nr. top 332/LVIII, compus la parter din 1 spațiu și în comun cu SAD1, 2, 3, 4 și 9 în cotă de 0,72 % un hol, cu 0,08 % din părțile comune indivize și cu 2/2153 mp teren cu drept de proprietate, valoare inventar 15.468,00 lei; f. Spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 3 - situat in Timișoara, P-ța Unirii nr. 8, la parterul imobilului cu intrare din stradă, proprietar Statul Român, în folosința Sfatului Popular al orașului Timișoara, înscris în CF-ul colectiv nr. 402620-C1 ( CF vechi nr. 128966 ), CF-ul individual nr. 402620-C1-U3, nr. top 435/XXII, compus din galerie de artă,
3
sediu și wc cu 5,05,% din părțile comune indivize și 39/775 mp teren, valoare inventar 114.696,00 lei ; g. Spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 5 – situat în Timișoara, P-ța Romanilor nr. 1- str. Ștefan cel Mare nr. 2, la parterul imobilului cu intrare din stradă, proprietar Statul Român, în folosința Sfatului Popular al orașului Timișoara, înscris în CF-ul colectiv nr. 401555-C2 ( CF vechi nr. 148920), CF-ul individual nr. 401555-C2-U27, nr. top 6848-6849/1/1/I/A/XXV, compus din încăperea nr. 1, încăperea nr. 2, încăperea nr. 3 cu 2,33 % p.c.i. și cu 2,80/1201 mp din teren în folosință, valoare inventar 245.071,00 lei. h. Spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință Ap. 5 (SAD) – situat în Timișoara, str. M. Kogălniceanu nr. 7, la demisolul imobilului, proprietar Statul Român, prin URBIS Timișoara, înscris în CF-ul colectiv nr. 401361-C1 ( CF vechi nr. 122657), CF-ul individual nr. 401361-C1-U4, nr. top 5603/V, compus din 2 încăperi cu 7,22/100 părți comune și 43/593 mp din teren (spațiu cu altă destinație), valoare inventar 75.551,00 RON. A intrat în inventarul PMT, conform fișei mijlocului fix în baza L 62/1968, la data de 01.01.1969. Spațiile disponibile menționate mai sus, care se scot la licitaţie, sunt marcate în planșa orientativă-anexa 2, care face parte integrantă din prezentul Caiet de sarcini. Spațiile disponibile menționate la pct.1.1 au destinația de spații comerciale/prestari servicii nepoluante. 1.6. Condiţiile de exploatare a închirierii şi obiectivele de ordin economic, financiar, social şi de mediu urmărite de către locator privind exploatarea eficace a bunurilor ce fac obiectul închirierii: a) Imobilul situat în Timișoara, str. Dacilor nr. 8, Ap. SAD 5, Timișoara, jud. Timiș este inclus în Lista Monumentelor Istorice -2015, Poz. 61, cod TM –II-s-B-06096, respectiv în Situl urban “Fabric” (I). b) Imobilul situat în Timișoara, str. Dacilor nr. 13, Ap. SAD 2, Timișoara, jud. Timiș este inclus în Lista Monumentelor Istorice -2015, Poz. 93, cod TM –II-m-B-06130, respectiv în Casă monument istoric (Sec. XVIII).
c) Imobilul situat la adresa str. Iuliu Grozescu nr. 2, Ap. SAD1, Timișoara, jud. Timiș este inclus în lista Monumentelor Istorice-2015, Poz. 61, Cod TM-II-s-B-06096, respectiv în zona de protecție respectiv în Situl urban “Fabric” (I). d) Imobilul situat în Timișoara, str. Rodnei (actual A. Pacha) nr.5, Ap. SAD3 este inclus în Situl Urban Cartierul “Cetatea Timișoara”, cod TM –II-s-A-06095, Poz. 60 în Lista Monumentelor Istorice -2015. e) Imobilul situat în Timișoara, str. Voltaire ( actual Ep. A. Pacha ) nr. 1 și Carusso nr. 2, Ap. SAD 10 este inclus în Situl Urban Cartierul “Cetatea Timișoara”, cod TM –II-s-A- 06095, Poz. 60 în Lista Monumentelor Istorice -2015.
f) Imobilul situat în Timișoara, P-ța Unirii nr. 8, SAD 3 este înclus în Lista Monumentelor Istorice-2015, Poz. 60, Cod TM–II-s-A-06095, respectiv în Situl urban Cartierul “Cetate Timișoara”. g) Imobilul situat în Timișoara, P-ța Romanilor nr. 1, str. Ștefan cel Mare nr. 2, SAD 5 este inclus în Situl Urban “Fabric” (I), Cod TM-II-s-B-06096, Poz. 61 și în Ansamblul urban “Fabric” (I), cod TM –II-a-A-06097, Poz. 62 în Lista Monumentelor Istorice -2015. h) Spațiile cu altă destinație ce urmeaza a fi închiriate vor fi utilizate de către locatar pe toată durata contractului, în condițiile prevăzute în contract, urmând ca la încetarea cntractului să fie restituite, în deplină proprietate, liber de sarcini, către administratorul bunurilor. i) Pe toată perioada contractului de locațiune este interzisă modificarea destinației pentru care s-a încheiat contractul. j) Orice investiție sau amenajare care este necesară spatiului închiriat se va realiza
4
numai în baza și după obținerea acordului scris al locatorului și exclusiv pe cheltuiala locatarului, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.
1.7 Durata închirierii:
Spațiile disponibile menționate și descrise la pct.1.5 se închiriază prin licitație publică deschisă, pe o perioadă de 3 ani. După expirarea perioadei menționate mai sus perioada contractuală poate fi prelungită, cu acordul locatorului, în baza solicitării scrise a locatarului, formulată cu 90 de zile înainte de expirarea duratei inițiale a contractului. În condiţiile anterior menţionate, prelungirea perioadei de valabilitate se va face prin act adiţional la contractul de închiriere, dacă locatarul îndeplineşte cumulativ următoarele condiţii: a) și-a îndeplinit în mod corespunzător și integral obligaţiile asumate prin Contractul de închiriere; b) nu a fost sancţionat în legătură cu desfășurarea activității în spaţiul închiriat pe durata contractului prin acte ale organelor abilitate să controleze modul în care își desfășoară activitatea comercială; Spațiile se vor ocupa prin licitație publică, calculată de la data semnării contractului de închiriere, pe o perioadă de 3 ani. Spaţiile ce urmează a fî închiriate vor fi utilizate conform destinaţiei şi profilului declarat, locatarul fiind obligat, sub sancţiunea rezilierii de plin drept a contractului de închiriere, să obţină toate avizele şi autorizaţiile prevăzute de lege pentru activitatea desfăşurată în spaţiul închiriat și să asigure respectarea condiţiilor care au stat la eliberării avizului și autorizaţiei de securitate la incendiu (art.9 din Legea. nr. 307/2006 privind apărarea împotriva incendiilor, cu modificările şi completările ulterioare). Totodată, Locatarul are obligaţia de a încheia direct toate contractele de furnizare de utilități publice necesare funcţionarii spaţiului închiriat și de a achita utilitățile aferente spațiilor comune.
1.8. Chiria Preţul minim oferit de către fiecare participant este prevăzut pentru fiecare spațiu, în anexa nr. 1, al prezentului caiet de sarcini. Pe întreaga perioadă a contractului, chiria adjudecată (dacă este în lei) va fi actualizată anual cu rata inflaţiei comunicată oficial de către Institutul Naţional de Statistică. Plata chiriei se datorează de la data încheierii procesului verbal de predare – primire al obiectivului. Plata chiriei se va face la cursul euro/leu al BNR din data facturării, în contul RO17 TREZ 6215 0220 5X02 0362, deschis la Trezoreria Municipiului Timișoara sau la casieria Direcției Fiscale a Municipiului Timișoara, pe întreaga perioadă a contractului de 36 luni. Pentru neplata la termen a sumelor reprezentând chiria, locatarul datorează majorări de întârziere conform legislaţiei în vigoare. Chiriașul va plăti pe întreaga durată a contractului de închiriere chiria și sarcinile fiscale privind spațiul/spațiile închiriate. Preţul minim al închirierii, de la care porneşte licitaţia este prețul stabilit prin evaluare efectuată de către pretatorul de servicii cu care instituția noastră are încheiat contract. Preţul chiriei şi modalităţile de plată vor fi conform prevederilor contractului de închiriere. Plata chiriei se datorează de la data încheierii procesului verbal de predare – primire al spaţiului. Chiriașul este obligat să plătească toate cheltuielile referitoare la utilităţile consumate pentru folosinţa bunului închiriat.
5
Chiriașul este obligat să dețină o adresă de e-mail validă, întrucât factura se va comunica locatarului prin mijloace electronice- email-, de pe adresa de email [email protected] pe adresa de email validă, securizată și comunicată în mod oficial de către locatar.
1.9. Considerații Tehnice Proprietarii imobilelor vor înștiința chiriașii cu privire la următoarele responsabilități prevăzute de Legea 422/2001: Orice intervenţie la interiorul și exteriorul imobilului ( întreținere, reparații curente/înlocuiri la instalații, tâmplării interioare, zugrăveli și vopsitorii interioare, reparații și înlocuiri pardoseli, modificări de compartimentare interioare, precum și ale imaginii și volumetriei exterioare prin intervenții la parament, zugrăveli, tencueli, ornamentații, signalistică tâmplării exterioare, etc.) se efectuează numai pe baza și cu respectarea avizului emis de Ministerul Culturii, prevăzut la Art. 23 alin (1), (2), (3) și (4), respectiv Art.24 alin (1) din Legea 422/2001- republicată privind protejarea monumentelor istorice; Conform art. 23 alin (1) şi (2) lit d) schimbări ale funcţiunii sau destinaţiei ale monumentului istoric, inclusiv schimbările temporare se fac numai pe baza şi cu respectarea Avizului emis de Ministerul Culturii. Imobilele vor fi amenajate, conform destinațiilor lor, cu respectarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, a Legii 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, cu modificările ulterioare. Costul lucrărilor de amenajare, întreținere, reparații a spațiului și racordarea la utilități cad în sarcina chiriașului, vor fi realizate pe cheltuiala lor, fără recuperare de la Municipiul Timișoara și numai cu acordul proprietarului. La eliberarea spațiului închiriat, chiriașul, nu va avea pretenții asupra investițiilor executate. Conform art. 13, alin (1), litera (b), din Legea nr. 372/2005, modificat prin art.16 din Legea nr. 159/15.05.2013, pentru clădirile aflate în proprietatea/administrarea autorităţilor publice sau a instituţiilor care prestează servicii publice, se elaborează certificate de performanţă energetice cu valabilitate de 10 ani, de la data elaborării, iar în conformitate cu art. 8 alin a) cerințele stabilite în metodologie nu se aplică următoarelor categorii de clădiri: - ”clădiri și monumente protejate care fie, fac parte din zone construite protejate, conform legii, fie au valoare arhitecturală sau istorică deosebită, cărora, dacă li s-ar aplica cerințele, li s-ar modifica în mod inacceptabil caracterul ori aspectul exterior;” Având în vedere faptul că, spațiile propuse spre închiriere fac parte din lista monumentelor istorice, respectiv zonă de protecție istorică nu se impune ca în caietul de sarcini să se facă referire la performanța energetică a spațiilor. Persoana interesată are dreptul de a vizita spaţiul comercial pentru a dispune de toate informaţiile și documentele relevante, anterior înregistrării Ofertei de participare la licitaţie, în urma înregistrării telefonice la telefon nr. 0256/408454, cu cel puțin 3 zile lucrătoare înainte de data vizitei. 1.10. Obligațiile Privind Protecția Mediului Locatarul are obligația de a obține avizele de mediu și de a respecta legislația în vigoare privind protecția mediului pe toata durata contractului de închiriere. Locatarul este obligat, pe toata durata închirierii, să nu utilizeze spațiul prevăzut la art. 1.4. din prezentul Caiet de sarcini pentru depozitarea deșeurilor din categoria celor periculoase, toxice, explozive, menajere, provenite din constructii, din toaletarea pomilor sau curățarea și întreținerea spațiilor verzi ori provenite din diverse procese tehnologice care fac obiectul unor tratamente speciale autorizate de direcțiile sanitar-veterinare sau de
6
autoritățile de mediu, precum și a deșeurilor de orice natură. Nerespectarea clauzei de la alin.(2) duce la încălcarea obiectului contractului și ca urmare contractul va înceta, fără nici o altă formalitate prealabilă și fără intervenția instanței de judecată, în baza unei notificări transmise de către locator, în acest sens. Încetarea contractului va produce efecte de la data stabilită în notificare, urmând ca pe cheltuiala locatarului să se aducă imobilul închiriat la starea inițială în care a fost predat. În această situație locatarul va avea la dispoziție pentru aducerea în starea de la momentul predării bunului închiriat, un termen de cel mult 15 zile. Cap. II Procedura de licitație 2.1. Condiţii de participare la licitație Au dreptul să participe la licitație persoane juridice, române sau străine, constituite în condițiile legii, ale convențiilor și acordurilor la care România este parte, care îndeplinesc, în mod cumulativ, urmatoarele condiții: a) au plătit toate taxele privind participarea la licitație, inclusiv garanția de participare; b) au depus ofertă și cererea de participare la licitație, împreună cu toate documentele solicitate în documentația de licitație, în termenele prevăzute în Anunțul privind desfășurarea licitației. c) au îndeplinit, la zi, toate obligațiile de plată exigibile a impozitelor, a taxelor și a contribuțiilor către bugetul consolidat al statului și către bugetul local, indiferent de natura acestora (inclusiv penalizări de întârziere și/sau dobânzi); d) nu sunt în stare de insolvență, faliment sau lichidare, activitatea comercială a acesteia nu este administrată de către un judecător sindic și nici nu a fost începută procedura insolvenței, falimentului sau lichidării impotriva acestuia.
Nu are dreptul să participe la licitație persoana fizică sau juridică care a fost desemnată câștigătoare la o licitație publică anterioară privind bunurile statului sau unităților administrativ-teritoriale, în ultimii 3 ani, dar nu a incheiat contractul ori nu a plătit prețul, din culpă proprie. Restricția operează pentru o durata de 3 ani, calculată de la desemnarea societății/persoanei respective drept câștigătoare la licitație. 2.2. Garanția și Taxa de Participare Pentru participarea la licitaţie, solicitanţii sunt obligaţi să constituie o garanţie de participare. Garanţia de participare este obligatorie și se stabilește la nivelul contravalorii a două chirii, așa cum este prevăzut în OUG 57/2019- codul administrativ, după cum urmează: - 289,9 Euro pentru spațiul cu altă destinație SAD 5 - situat in Timișoara, str. Dacilor nr. 8, - 221,2 Euro pentru spațiul cu altă destinație SAD 4 - situat in Timișoara, str. Dacilor nr. 13 - 367,5 Euro pentru spațiul cu altă destinație SAD 1 - situat în Timișoara, str. Grozescu nr. 2 - 699,3 Euro pentru spațiul cu altă destinație SAD 3 - situat în Timișoara, str. A. Pacha nr. 5 ( fosta Rodnei ) - 95 Euro pentru spațiul cu altă destinație SAD 10 – situat în Timișoara, str. Voltaire nr. 1 și str. Carusso nr. 2 ( actual a. Pacha nr. 1) - 767 Euro pentru spațiul cu altă destinație SAD 3 - situat în Timișoara, P-ța Unirii nr. 8 - 1518,72 Euro pentru spațiul cu altă destinație SAD 5 – situat în Timișoara, P-ța Romanilor nr. 1- str. Ștefan cel Mare nr. 2 - 254,1 Euro pentru spațiul cu altă destinație situat în Timișoara, str. M. Kogălniceanu nr. 7 Garanţia de participare trebuie să fie constituită în forma, suma şi pentru perioada de valabilitate prevăzută în documentaţia de atribuire.
7
Perioada de valabilitate a garanţiei pentru participare: 2 luni de la data limită stabilită pentru depunerea ofertelor (cel puţin egală cu perioada de valabilitate a ofertei). În cazul în care un ofertant urmează să liciteze pentru mai multe spații în cadrul aceleeași proceduri de licitație, va achita garanția de participare, taxa de participare și contravaloarea documentațiilor de licitație pentru fiecare bun în parte. Taxa de participare la licitație este de 100 lei. Contravaloarea documentației de participare la licitație (caiet de sarcini, fișă de date, formulare, planșă, etc.) este de 30 lei, se va achita în numerar, la casieria organizatorului, în baza unei note de plată emisă de către Compartimentul Spații cu Altă Destinație I Est, cam. 225, achiziționarea caietului fiind obligatorie pentru toți participanții la licitație. Garanţia de participare, constituită de ofertantul a cărui ofertă a fost stabilită ca fiind câştigătoare, se restituie în cel mult 5 zile lucrătoare de la data constituirii garanţiei de bună execuţie a clauzelor financiare. Distinct, de garanţia de participare care are drept scop protejarea Organizatorului faţă de riscul unui comportament necorespunzător al ofertantului pe toată perioada implicării sale în procedura de atribuire, la momentul semnării contractului se depune o garanţie (denumita garanţie de buna execuţie a contractului) în cuantum egal cu contravaloarea a șase chirii, calculate raportat la valoarea de adjudecare a chiriei. Restituirea acestei garanţii se face conform clauzelor contractuale. Garanţia de participare, constituită de ofertanţii a căror ofertă nu a fost stabilită câştigătoare, se restituie pe baza unei cereri scrise, înregistrată la Serviciul Relaționare cu Cetățenii, cam. 12, ghișeul 10 sau 11, în termen de 5 zile lucrătoare de la data expirării termenului pentru depunerea eventualelor contestații. În cazul anulării procedurii de atribuire, garanţia de participare se restituie după data expirării termenului de depunere a unei contestaţii cu privire la această decizie, dar nu mai târziu de 5 zile lucrătoare de la această dată. După primirea comunicării, ofertanţii ale căror oferte au fost declarate necâştigătoare au dreptul de a obţine eliberarea garanţiei de participare înainte de expirarea perioadei mai sus menţionate, dacă transmit Organizatorului o solicitare scrisă în acest sens. Ofertantul va pierde garanţia de participare dacă îşi retrage oferta înainte de începerea licitaţiei, în oricare dintre etapele acesteia. 2.3. Reguli formale de prezentare a ofertelor Participantul la licitație publică va avea în vedere la întocmirea ofertei, următoarele: Nivelul chiriei lunare în euro/mp/lună, care constituie baza de pornire la licitația publică; Activitatea pe care preconizează să o desfășoare în spațiul destinat închirierii; Ofertantul are obligaţia de a elabora oferta în conformitate cu prevederile documentaţiei de licitație; Ofertele se redactează în limba română. Ofertele se depun la sediul Municipiului Timișoara, proprietarul bunului menționat în anunțul de licitație, în două plicuri sigilate, unul exterior şi unul interior, care se înregistrează la sediul acesteia, Serviciul de Relaționare cu Cetățenii, cam. 12 ghișeul 10 sau 11, în ordinea primirii lor, în sistemul informatic Lotus, precizându-se data şi ora, până la data și ora limită de depunere, stabilită în anunțul de închiriere. Pe plicul exterior se va indica obiectul licitaţiei pentru care este depusă oferta. Plicul exterior va trebui să conţină: a) o fişă cu informaţii privind ofertantul şi o declaraţie de participare, semnată de ofertant, fără îngroşări, ştersături sau modificări; b) acte doveditoare privind calitățile și capacitățile ofertanților, conform documentele obligatorii prevăzute la punctul I. Alin. 2 din fișa de date a procedurii; c) acte doveditoare privind intrarea în posesia caietului de sarcini.
8
Pe plicul interior, care conţine oferta propriu-zisă, se înscriu: numele sau denumirea ofertantului, precum şi domiciliul sau sediul social al acestuia, după caz. Plicul interior va conține oferta propriu –zisă în care se menționează nivelul chiriei oferit . Oferta va fi depusă într-un număr de exemplare stabilit de către Municipiul Timișoara şi prevăzut în anunţul de licitaţie. Fiecare exemplar al ofertei trebuie să fie semnat de către ofertant. Fiecare participant poate depune doar o singură ofertă. Oferta are caracter obligatoriu, din punct de vedere al conţinutului, pe o perioadă de 60 de zile de la data depunerii acesteia. Persoana interesată are obligaţia de a depune oferta la adresa şi până la data-limită pentru depunere, stabilite în anunţul procedurii de licitație. Riscurile legate de transmiterea ofertei, inclusiv forţa majoră, cad în sarcina persoanei interesate. Oferta depusă la o altă adresă decât cea stabilită și menționată în anunțul de licitație sau după expirarea datei-limită pentru depunere, se returnează nedeschisă. Conţinutul ofertelor trebuie să rămână confidenţial până la data stabilită pentru deschiderea acestora, Municipiul Timișoara urmând a lua cunoştinţă de conţinutul respectivelor oferte numai după această dată. Deschiderea plicurilor interioare se face numai după semnarea procesului-verbal prevăzut la art. 2.5. alin. 7 pc. b) de către toţi membrii comisiei de evaluare şi de către ofertanţi. Sunt considerate oferte valabile ofertele care îndeplinesc criteriul de valabilitate prevăzut în caietul de sarcini al licitaţiei. În urma analizării ofertelor, de către comisia de evaluare, pe baza criteriului de valabilitate, secretarul acesteia întocmeşte un proces-verbal în care menţionează ofertele valabile, ofertele care nu îndeplinește criteriul de valabilitate şi motivele excluderii acestora din urmă de la procedura de licitaţie. Procesul-verbal se semnează de către toţi membrii comisiei de evaluare. În baza procesului-verbal care îndeplineşte condiţiile prevăzute la punctul art. 2.5. alin. 7 pc. b) comisia de evaluare întocmeşte, în termen de o zi lucrătoare, un raport pe care îl transmite proprietarului. În termen de 3 zile lucrătoare de la primirea raportului comisiei de evaluare, Municipiul Timișoara informează în scris, cu confirmare de primire, ofertanţii ale căror oferte au fost excluse, indicând motivele excluderii. În cazul în care în urma publicării anunţului de licitaţie nu au fost depuse cel puţin două oferte valabile, Municipiul Timișoara este obligat să anuleze procedura şi să organizeze o nouă licitaţie, cu respectarea procedurii prevăzute în prezentul caiet de sarcini. Oferta se elaborează în conformitate cu prevederile din documentaţia de închiriere şi trebuie să cuprindă detaliat toate condiţiile prevăzute în caietul de sarcini. Oferta şi toate formularele depuse se semnează în original pe fiecare pagină. Orice comunicare, solicitare, informare, notificare şi alte asemenea, trebuie transmise în scris către titularul dreptului de proprietate (Municipiul Timșoara). Orice document scris trebuie înregistrat în momentul transmiterii, respectiv în momentul primirii. Documentele scrise pot fi transmise prin oricare din următoarele modalități : a) prin poștă (cu confirmare de primire, dacă este cazul); b) prin Serviciul Relaționare cu Cetățenii, cam. 12, ghișeul 10, 11. c) Municipiul Timișoara va exclude din procedura de închiriere ofertantul care prezintă informații false în scopul îndeplinirii criteriilor de calificare sau nu prezintă informațiile solicitate.
9
Documentația de închiriere se obține prin ridicarea acesteia contra cost, de către cei interesați, de luni până vineri, între orele 13,00-15,00, în baza unei note de plată emisă la cam. 225, din cadrul Primăriei Municipiului Timișoara, Bd. C. D. Loga nr. 1 și se achită la caseria acesteia. În timpul desfăşurării şedinţei de licitaţie sunt interzise acţiunile corelate ale ofertanților ce au ca scop perturbarea şedinţei sau influenţarea membrilor comisiei de evaluare.
2.4. Reguli formale de depunere a ofertelor Ofertele se vor depune la registratura Municipiului Timișoara, până în data de ______________ , ora __________. Deschiderea ofertelor va avea loc la Primăria Municipiului Timișoara, Bvd. C.D. Loga nr. 1, în cadrul ședinței de licitație publică din data de___________, ora ____________. Înscrierea la licitaţie se va face în perioada ___________ inclusiv, între orele 9,00 şi 16,00 la sediul Primăriei Municipiului Timișoara, C.D. Loga, nr. 1, cam. 12. 2.5. Desfășurarea licitației publice Pot participa la şedinţa de licitație ofertanţii care au dreptul de a oferta sau reprezentanţi împuterniciţi în scris ai acestora, care vor prezenta împuternicirea scrisă şi o copie de pe actul de identitate. Şedinţa de licitaţie este deschisă de preşedintele comisiei de evaluare, care prezintă componenţa acesteia, membrii prezenţi, tipul de licitaţie, modul de desfăşurare a licitaţiei şi toate informaţiile necesare desfăşurării licitaţiei. La licitaţie pot participa persoane juridice înregistrate in Romania sau în orice stat al UE care fac dovada înregistrarii printr-un document emis de autoritatea competentă din statul respectiv. Licitația se va desfășura conform procedurii de mai jos: În ziua și ora anunțată pentru desfășurarea licitației, președintele comisiei de evaluare dă citire publicațiilor în care a fost făcut anunțul de vânzare, lista participanților, prezintă modul de desfășurare a licitației și constată îndeplinirea/neîndeplinirea condițiilor legale de desfășurare. Plicurile exterioare se înregistrează la Serviciul Relaționarea cu Cetățenii, cam. 12, ghișeul 10 sau 11, în ordinea primirii lor, precizându-se data și ora. Pe plicul exterior este indicat obiectul licitației pentru care este depusă oferta. Plicul exterior va trebui să conțină: a) o fișă cu informații privind ofertantul și o declarație de participare, semnată de ofertant, fără îngroșări, ștersături sau modificări, b) acte doveditoare privind calitățile și capacitățile ofertanților, conform solicitărilor autorității contractante, c) acte doveditoare privind intrarea în posesia caietului de sarcini. Se deschid plicurile exterioare în ședința publică: a) pentru continuarea desfășurării procedurii de licitație este necesar ca după deschiderea plicurilor exterioare cel puțin două oferte să întrunească condițiile prevăzute la cap. 2.3. alin 5-9 din prezentul caiet de sarcini. În caz contrar, se anulează procedura de licitație și se organizează una nouă. b) după analizarea conținutului plicului exterior, secretarul comisiei de evaluare întocmește Procesul-verbal în care se va preciza rezultatul analizei. c) deschiderea plicurilor interioare se face numai după semnarea procesului-verbal prevăzut la lit. b) de către toți membrii comisiei de evaluare și de către ofertanți. Pe plicul interior, care conține oferta propriu-zisă, se înscriu numele sau denumirea ofertantului, precum și domiciliul sau sediul social al acestuia, după caz.
10
a) În urma analizării ofertelor de către comisia de evaluare, pe baza criteriilor de valabilitate, secretarul acesteia întocmește un Proces-verbal în care menționează ofertele valabile, ofertele care nu îndeplinesc criteriile de valabilitate și motivele excluderii acestora din urmă de la procedura de licitație. Procesul –verbal se semnează de către toți membrii comisiei de evaluare. b) În baza Procesului-verbal care îndeplinește condițiile prevăzute la lit. a), comisia de evaluare întocmește, în termen de o zi lucrătoare, un raport pe care îl transmite autorității contractante. c) În termen de 3 zile lucrătoare de la primirea raportului comisiei de evaluare, autoritatea contractantă informează, în scris, cu confirmare de primire, ofertanții ale căror oferte au fost excluse, indicând motivele excluderii. d) În cadrul comunicării prevăzute la lit. c), autoritatea contractantă are obligația de a informa ofertantul câștigător cu privire la acceptarea ofertei prezentate. e) Raportul prevăzut la lit. b) se depune la dosarul licitației. În cazul în care în urma publicării anunțului de licitație nu au fost depuse cel puțin două oferte valabile, autoritatea contractantă este obligată să anuleze procedura și să organizeze o nouă licitație cu respectarea aceleiași proceduri. Comisia de evaluare stabilește punctajul fiecărei oferte, ținând seama de ponderea prevăzută la art. 7. Oferta câștigătoare este oferta care întrunește cel mai mare punctaj în urma aplicării criteriilor de atribuire. Dacă la licitaţie se prezintă sau se califică un singur ofertant, spațiul nu se supune licitării şi nu se poate adjudeca prin respectiva licitaţie. În urma desfășurării licitației se întocmește un Proces-verbal de adjudecare, în care se consemnează, în mod obligatoriu, următoarele: data şi locul desfăşurării licitaţiei, modul de anunţare a licitaţiei, membrii comisiei de evaluare prezenţi, tipul licitaţiei, obiectul licitaţiei, solicitanţii care nu au îndeplinit condiţiile de participare la licitaţie, ofertanţii pentru spatiu şi reprezentanţii oficiali ai acestora, preţul de pornire a licitaţiei, ultima ofertă făcută, câştigătorul licitaţiei, termenul de încheiere a contractelor de inchiriere, observaţii cu privire la organizarea şi desfăşurarea licitaţiei. Procesul-verbal al şedinţei de licitaţie se semnează de către toţi membrii comisiei de evaluare prezenţi și de reprezentanții operatorilor economici înscrisi la licitație. Autoritatea contractantă are obligația de a încheia contractul cu ofertantul a cărui ofertă a fost stabilită ca fiind câștigătoare. Autoritatea contractantă are obligația de a transmite spre publicare în Monitorul Oficial al României, Partea a VI-a, un anunț de atribuire a contractului, în cel puțin 20 zile calendaristice de la finalizarea procedurii de atribuire, în conformitate cu art. 319 alin. (22) din OUG 57/2019. Autoritatea contractantă poate să încheie contractul numai după îndeplinirea unui termen de 20 de zile calendaristice de la data comunicării prevăzute la cap. 2.5. alin 8, lit. c). În cazul prevăzut la cap. 2.5. alin. 9 pentru cea de-a doua licitaţie va fi păstrată documentaţia de atribuire aprobată pentru prima licitaţie. Cea de-a doua licitaţie se organizează în aceleaşi condiţii ca procedura iniţială, începând cu publicarea anunţului privind desfășurarea licitaţiei. Organizatorul are dreptul de a anula procedura pentru atribuirea contractului de închiriere în situaţia în care se constată abateri grave de la prevederile legale care afectează procedura de licitaţie sau fac imposibilă încheierea contractului. Procedura de licitaţie se consider afectată în cazul în care sunt îndeplinite în mod cumulativ următoarele condiţii:
a) în cadrul documentaţiei de atribuire şi/sau în modul de aplicare a procedurii de licitaţie se constată erori sau omisiuni care au ca efect încălcarea principiilor transparenţa,
11
tratamentului egal, proporţionalității, nediscriminării și liberei concurente; b) Organizatorul se află în imposibilitate de a adopta măsuri corective, fară ca acestea
să conducă, la rândul lor, la încălcarea principiilor prevăzute la lit. a). În cazul în care procedura de licitație se anulează, Organizatorul va comunica în scris,
tuturor participanților la procedura de licitație, în cel mult 3 zile lucrătoare de la data anulării, atât încetarea obligațiilor pe care aceștia și le-au creat prin depunerea ofertelor, cât și motivul concret care a determinat decizia de anulare. 2.6. Încheierea contractului
Contractul de închiriere se va încheia cu ofertantul câștigător numai după împlinirea unui termen de 20 zile calendaristice de la data realizării comunicării prevăzute la cap. 2.5. alin 8, lit. c). Contractul de închiriere cuprinde clauze de natură să asigure folosinţa bunului închiriat, potrivit specificului acestuia. Contractul se încheie în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii și va fi înregistrat la organele fiscale. Contractul cuprinde clauze privind despăgubirile, în situaţia denunţării contractului înainte de expirarea termenului. Contractul se încheie cu ofertantul declarat câștigător, pe o perioadă de 3 ani, cu posibilitatea de prelungire prin acordul părților, iar prețul adjudecat al chiriei va deveni prețul contractului de închiriere. Predarea-primirea bunului se face prin proces-verbal în termen de maximum 30 de zile de la data constituirii garanţiei de bună execuție a contractului. Pe durata contracului de închiriere, locatarii vor suporta distinct de costul chiriei, costurile cu utilitățile, precum și orice alte costuri necesare întreținerii și administrării părților comune ale imobilului. În urma licitaţiei se va încheia un contract de închiriere în conformitate cu modelul de contract din documentația licitației. Neîncheierea contractului de închiriere într-un termen de 20 de zile calendaristice, calculat de la data împlinirii termenului prevăzut la cap. 2.6. alin 1 atrage plata daunelor- interese de către partea în culpă. În cazul în care ofertantul declarat câştigător refuză încheierea contractului, procedura de licitaţie se anulează, iar Organizatorul reia procedura de licitație, reţinându-se contravaloarea garanţiei de participare a ofertantului declarat câștigător, de către Organizator. În cazul în care organizatorul nu poate încheia contractul cu ofertantul declarat câştigător din cauza faptului că ofertantul în cauză se află într-o situaţie de forţă majoră sau în imposibilitatea fortuită de a executa contractul, comisia de evaluare are dreptul să declare câştigătoare oferta clasată pe locul doi, în condiţiile în care aceasta este admisibilă. În cazul în care nu există o ofertă clasată pe locul doi admisibilă, organizatorul reia procedura de licitaţie. În situaţia în care au avut loc modificări legislative care au ca obiect instituirea, modificarea sau renunţarea la anumite taxe/impozite naţionale sau locale, al căror efect se reflectă în creşterea/diminuarea costurilor pe baza cărora s-a fundamentat preţul contractului, chiria poate fi ajustată, la cererea oricărei părţi. Încetarea închirierii are loc în condiţiile contractuale prevăzute în modelul contractului de închiriere. Locatorul poate denunţa contractul de închiriere, cu notificarea prealabilă a titularului dreptului de închiriere, dacă interesul naţional sau local justifică reîntoarcerea bunului în folosinţa publică.
12
Orice investiții, modernizări sau îmbunătăţiri aduse de chiriaş spaţiului, pe perioada derulării contractului de închiriere, se executa pe cheltuiala acestuia, cu respectarea legislației în vigoare, neputând fi deduse din chirii sau echivalate ori compensate cu alte sume datorate între părţi. La încetarea contractului, orice investiţii, modernizări sau îmbunătăţiri aduse de chiriaş rămân în proprietatea locatorului, locatarul renunţând in mod expres la dreptul de a pretinde la despăgubiri pentru lucrările efectuate în spaţiul închiriat sau pentru materialele utilizate pe durata contractului de inchiriere. Totodată, Locatarii au obligaţia de a executa lucrările de amenajare în vederea punerii în funcţiune a spaţiului comercial, din fonduri financiare proprii și de a obţine toate avizele şi autorizaţiile prevăzute de lege pentru activitatea desfăşurată în spaţiul închiriat, locatarul renunţând in mod expres la dreptul de a pretinde la despăgubiri pentru lucrările efectuate în spaţiul închiriat sau pentru materialele utilizate. Totodata, Locatarul are obligaţia de a incheia direct toate contractele de furnizare de utilitati publice necesare funcţionarii spaţiului închiriat Pe durata contractului de închiriere, locatarii vor suporta distinct de costul chiriei, costurile cu utilitățile, precum și orice alte costuri necesare întreţinerii și administrării părților comune ale spațiului comercial.
3. Comisia de Evaluare Desfăşurarea licitaţiei va fi asigurată de către o comisie dc evaluare, membrii acesteia, precum și supleanții lor se stabilesc și sunt numiți prin dispoziția Primarului. Evaluarea ofertelor depuse se realizează de către comisia dc evaluare, compusă dintr-un număr impar de membri, care nu poate fi mai mic decât 5, condusă de un președinte. Fiecăruia dintre membri comisiei de evaluare i se poate desemna un supleant. Comisia de evaluare este legal întrunită numai în prezența tuturor membrilor, iar deciziile se iau cu votul majoritații acestora. Secretarul comisiei nu are drept de vot. Membrii comisiei de evaluare, supleanții trebuie să respecte regulile privind conflictul de interese potrivit art. 321 din OUG nr. 57/2019. Membrii comisiei de evaluare, respectiv supleanţii sunt obligaţi să dea o declaraţie de compatibilitate, imparţialitate şi confidenţialitate pe propria răspundere, după termenul-limită de depunere a ofertelor, care se va păstra alături de dosarul închirierii. În caz de incompatibilitate, preşedintele comisiei de evaluare la sesizarea existenţei stării de incompatibilitate, va propune înlocuirea persoanei incompatibile, dintre membrii supleanţi. Membrii supleanţii participă la şedinţele comisiei de evaluare numai în situaţia în care membrii titulari se află în imposibilitate de participare datorită unui caz de incompatibilitate, caz fortuit sau forţei majore. Atribuţiile comisiei de evaluare sunt: a) analizarea şi selectarea ofertelor pe baza datelor, informaţiilor şi documentelor cuprinse în plicul exterior; b) întocmirea listei cuprinzând ofertele admise şi comunicarea acesteia; c) analizarea şi evaluarea ofertelor; d) întocmirea raportului de evaluare; e) întocmirea proceselor-verbale; f) desemnarea ofertei câştigătoare. Comisia de evaluare adoptă decizii în mod autonom, numai pe baza documentaţiei de atribuire şi în conformitate cu prevederile legale în vigoare. Membrii comisiei de evaluare au obligaţia de a păstra confidenţialitatea datelor, informaţiilor şi documentelor cuprinse în ofertele analizate.
13
Comisia de evaluare alege oferta pe care o consideră cea mai bună din punct de vedere al satisfacerii criteriilor de atribuire prevăzute în prezentul caiet de sarcini privind organizarea şi desfăşurarea procedurii de închiriere. Aceste criterii au în vedere valoarea cea mai mare a chiriei oferite, planul de finanţare, adresabilitatea către anumite grupuri defavorizate.
4. Etapa de transparenţă Licitația publică se va iniția prin publicarea unui anunț de către Municipiul Timișoara, în Monitorul Oficial al României, Partea a VI-a, într-un cotidian de circulație națională și într- unul de circulație locală, precum și pe pagina de internet www.primariatm.ro. Anunţul de licitaţie se va întocmi după aprobarea documentaţiei de atribuire de către Consiliul Local al Municipiului Timișoara şi trebuie să cuprindă cel puţin următoarele elemente: a) informaţii generale privind autoritatea contractantă, precum: - denumirea; - codul de identificare fiscală; - adresa; - datele de contact; - persoana de contact; b) informaţii generale privind obiectul procedurii de licitaţie publică, în special descrierea şi identificarea bunului care urmează să fie închiriat; c) informaţii privind documentaţia de atribuire: - modalitatea sau modalităţile prin care persoanele interesate pot intra în posesia unui exemplar al documentaţiei de atribuire; - denumirea şi datele de contact ale serviciului/compartimentului din cadrul autorităţii contractante de la care se poate obţine un exemplar din documentaţia de atribuire; - costul şi condiţiile de plată pentru obţinerea documentaţiei, dacă este cazul; - data-limită pentru solicitarea clarificărilor; d) informaţii privind ofertele: - data-limită de depunere a ofertelor, - adresa la care trebuie depuse ofertele, - numărul de exemplare în care trebuie depusă fiecare ofertă; e) data şi locul la care se va desfăşura şedinţa publică de deschidere a ofertelor; f) instanţa competentă în soluţionarea eventualelor litigii şi termenele pentru sesizarea instanţei; g) data transmiterii anunţului de licitaţie către instituţiile abilitate, în vederea publicării. Anunţul de licitaţie se va trimite spre publicare cu cel puţin 20 de zile calendaristice înainte de data-limită pentru depunerea ofertelor, incluzând în termen şi ziua în care el începe să curgă şi ziua când se împlineşte. Orice persoană interesată are dreptul de a solicita şi de a obţine documentaţia de atribuire. Persoana interesată are dreptul de a solicita clarificări privind documentația de atribuire. Solicitarea clarificărilor va fi transmisă cel mai târziu cu 10 zile lucrătoare înainte de data organizării licitației, iar Organizatorul va răspunde în mod clar, complet și fără ambiguități, la orice clarificare solicitată, într-o perioadă care nu trebuie să depășească 5 zile lucrătoare de la primirea unei astfel de solicitări, însă cel târziu cu cel puțin 5 zile lucrătoare înainte de data limită pentru depunerea ofertelor. În cazul în care solicitarea de clarificare nu a fost transmisă în timp util, punând astfel Municipiul Timișoara în imposibilitatea de a respecta termenul prevăzut la cap. 4 alin 5, acesta va răspunde la solicitarea de clarificare în măsura în care perioada necesară pentru
14
elaborarea şi transmiterea răspunsului face posibilă primirea acestuia de către persoanele interesate înainte de data-limită de depunere a ofertelor.
5. Participanții la licitația publică
Are dreptul de a participa la licitaţie orice persoană fizică sau juridică, română sau străină, care îndeplineşte cumulativ următoarele condiţii: a) a plătit toate taxele privind participarea la licitaţie, inclusiv garanția de participare la licitație; b) a depus oferta sau cererea de participare la licitaţie, împreună cu toate documentele solicitate în documentaţia de atribuire, în termenele prevăzute în documentaţia de atribuire; c) are îndeplinite la zi toate obligaţiile exigibile de plată a impozitelor, a taxelor şi a contribuţiilor către bugetul consolidat al statului şi către bugetul local; d) nu este în stare de insolvenţă, faliment sau lichidare. Nu are dreptul să participe la licitaţie persoana care a fost desemnată câştigătoare la o licitaţie publică anterioară privind bunurile statului sau ale unităţilor administrativ-teritoriale în ultimii 3 ani, dar nu a încheiat contractul ori nu a plătit preţul, din culpă proprie. Restricţia operează pentru o durată de 3 ani, calculată de la desemnarea persoanei respective drept câştigătoare la licitaţie.
6. Depunerea, Soluți onarea și Competența Rezolvării Contestațiilor Candidaţii participanţi la licitaţie, care apreciază că au fost declaraţi neeligibili din motive neîntemeiate sau care consideră că nu au fost respectate prevederile Documentaţiei de licitaţie, pot face contestaţie. Contestaţia se formulează în scris, în cel mult 24 de ore de la data comunicării procesului verbal de licitaţie, şi se adresează spre soluţionare comisiei de soluționare a contestațiilor, desemnată în baza Dispoziției Primarului. Soluţionarea contestaţiilor se face în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării acestora de către o Comisie de soluţionare a contestaţiilor, iar deciziile se comunică contestatorilor în cel mult 1 zi de la soluţionare, prin poștă, cu scrisoare cu confirmare de primire sau fax sau e-mail, daca s-a solicitat în mod expres aceasta modalitate de comunicare. Dacă în urma analizării contestaţiei se stabileşte că aceasta a fost întemeiată, organizatorul poate anula procedura de licitație, potrivit dispozițiilor codului administrativ şi ia măsuri pentru organizarea unei noi licitaţii, în condiţiile prevăzute în OUG 57/2019- codul administrativ. Acțiunile formulate împotriva deciziei comisiei de soluționare a contestațiilor se vor înregistra la instanța de contencios administrativ, în condițiile Legii 544/2004. 7. Criteriile de atribuire a Contractului de închiriere
Criteriile de atribuire a contractului de închiriere sunt: a) cel mai mare nivel al chiriei ofertat peste preţul minim solicitat pentru chiria/lună raportat la suprafaţa spaţiului de închiriat - pondere 40%; b) capacitatea economico-financiară a ofertanţilor: ultimul bilanț contabil înregistrat la ANAF al anului precedent - 40% c) protecţia mediului înconjurător: activitatea desfășurată asupra mediului – 20%
15
8. Anularea procedurii de licitaţie Autoritatea contractantă are dreptul de a anula procedura pentru atribuirea contractului de închiriere în situaţia în care se constată abateri grave de la prevederile legale care afectează procedura de licitaţie sau fac imposibilă încheierea contractului. În cazul în care ofertantul declarat câştigător refuză încheierea contractului, procedura de licitaţie se anulează, iar Organizatorul reia procedura.
Procedura de licitaţie se consideră afectată în cazul în care sunt îndeplinite în mod cumulativ următoarele condiţii:
a) În cadrul documentaţiei de atribuire şi/sau în modul de aplicare a procedurii de licitaţie se constată erori sau omisiuni care au ca efect încălcarea principiilor: transparenţă, tratamentul egal, proporţionalitatea, nediscriminarea, libera concurenţă;
b) Autoritatea contractantă se află în imposibilitatea de a adopta măsuri corective, fără ca acestea să conducă, la rândul lor, la încălcarea principiilor prevăzute mai sus;
Încălcarea prevederilor prezentei secţiuni privind atribuirea contractului poate atrage anularea procedurii, potrivit dispoziţiilor legale în vigoare.
Autoritatea contractantă are obligaţia de a comunica, în scris, tuturor participanţilor şi procedura de licitaţie, în cel mult 3 zile lucrătoare de la data anulării, atât încetarea obligaţiilor pe care aceştia şi le-au creat prin depunerea ofertelor, cît şi motivul concret care a determinat decizia de anulare. 9. Neîncheierea contractului Neîncheierea contractului într-un termen de 20 de zile calendaristice de la data împlinirii termenului prevăzut la cap. 2.5 alin. 8, poate atrage plata daunelor-interese de către partea în culpă. Refuzul ofertantului declarat câştigător de a încheia contractul poate atrage după sine plata daunelor-interese. În cazul în care ofertantul declarat câştigător refuză încheierea contractului, procedura de licitaţie se anulează, iar autoritatea contractantă reia procedura, în condiţiile legii, caietul de sarcini păstrându-şi valabilitatea. Daunele-interese prevăzute la cap. 9 alin. 1 şi 2 se stabilesc de către tribunalul în a cărui rază teritorială se află sediul autorităţii contractante, la cererea părţii interesate, dacă părţile nu stabilesc altfel. În situația în care adjudecatarul spațiului, până la data limită stipulată în invitație, nu se prezintă pentru semnarea contractului, autoritatea contractantă întocmește un proces verbal de refuz de semnare a contractului și atrage după sine reținerea garanției de participare constituită de către adjudecatarul spațiului. În cazul în care autoritatea contractantă nu poate încheia contractul cu ofertantul declarat câştigător din cauza faptului că ofertantul în cauză se află într-o situaţie de forţă majoră sau în imposibilitatea fortuită de a executa contractul, autoritatea contractantă are dreptul să declare câştigătoare oferta clasată pe locul doi, în condiţiile în care aceasta este admisibilă. În cazul în care, în situaţia prevăzută la cap. 9 alin. 6, nu există o ofertă clasată pe locul doi admisibilă, se aplică prevederile cap. 9 alin. 3. În situaţia în care au avut loc modificări legislative care au ca obiect instituirea, modificarea sau renunţarea la anumite taxe/impozite naţionale sau locale al căror efect se reflectă în creşterea/diminuarea costurilor pe baza cărora s-a fundamentat preţul contractului, chiria poate fi ajustată, la cererea oricărei părţi, dacă posibilitatea de ajustare a fost prevăzută în documentaţia de atribuire.
16
10. Dispoziții finale Prevederile prezentului Caiet de Sarcini se completează de drept cu prevederile actelor normative în vigoare și cu fișa de date a procedurii. Data licitaţiei va fi comunicată prin anunţul de participare la licitație. Drepturile şi îndatoririle părţilor sunt stabilite prin Contractul cadru de închiriere care reprezintă anexă la prezentul caiet de sarcini. Depunerea cererii de participare la licitaţie şi a documentelor solicitate are ca efect acceptarea necondiţionată a preţului de pornire la licitaţie. Prin înscrierea la licitaţie toate condiţiile impuse prin caietul de sarcini se consideră însuşite de ofertant. Imobilul se poate viziona, înainte de înscrierea la licitaţie, în vederea luării la cunoștință a condițiilor în care se prezintă spațiul. Prin înscrierea la licitaţie, ofertantul acceptă imobilul în condiţiile în care se prezintă, fără ca ulterior, să solicite proprietarului diverse îmbunătăţiri, dotări, etc. De asemenea, toate condițiile impuse prin caietul de sarcini se considera însușite de ofertanți. În urma vizionării spațiului se va întocmi un Proces verbal de vizionare a spațiului.
DIRECTOR, Ec. FLORIN RĂVĂȘILĂ
CONSILIER, MARINELA BANDI
17
Ofertantul are obligaţia de a elabora oferta în conformitate cu prevederile prezentului caiet de sarcini, ofertă ce se redactează în limba română. Ofertele se depun până la data și ora limită stabilită pentru participare la licitație, la sediul Municipiului Timișoara, la locul precizat în anunțul de licitație, în două plicuri sigilate, unul exterior şi altul interior ( inserat în interirorul plicului exterior), care se înregistrează, în ordinea primirii lor, precizându-se data şi ora înregistrării. Pe plicul exterior ofertanții vor menționa numele sau denumirea ofertantului, precum și domiciliul sau sediul social al acestuia, după caz, obiectul licitației pentru care este depusă oferta. Plicul exterior va trebui să conţină, în mod obligatoriu, următoarele documente, însoțite de un opis al acestora:
a) o fişă cu informaţii privind ofertantul, în original; b) o declaraţie de participare semnată de ofertant, fără îngroşări, ştersături sau modificări
și semnată de către ofertant, în original; c) dovada achitării contravalorii caietului de sarcini, în copie; d) dovada achitării garanţiei de participare în cuantumul menţionat la art. 2.5 din
prezentul Caiet de sarcini; e) acte doveditoare privind calităţile şi capacităţile ofertanţilor, conform solicitărilor
autorităţii contractante, după cum urmează: - Certificate de atestare fiscală din care să rezulte lipsa datoriilor restante cu privire la
plata impozitelor, taxelor sau a contribuţiilor la bugetul general consolidat de stat și la bugetul local, în original. Pentru evitarea oricăror neclarități, este necesară prezentarea atât a Certificatului de atestare fiscală emis de Administraţia financiară din cadrul Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală (ANAF) de la sediul și/sau punctul de lucru al persoanei juridice, pentru debitele înregistrare la bugetul consolidat de stat, cât și a Certificatului de atestare fiscală emis de direcţiile sau serviciile de gestionare a impozitelor și taxelor locale din cadrul unității administrariv-teritoriale de la sediul și/sau punctul de lucru al persoanei juridice, pentru debitele înregistrate la bugetul local. Aceste documente trebuie să ateste lipsa datoriilor restante și să fie emise cu mai puţin de 30 de zile de la momentul prezentării certificatelor, Notă: În cazul ofertanţilor ce sunt persoane juridice străine se vor prezenta certificate echivalente care să ateste că aceştia nu înregistrează obligaţii fiscale restante în condiţiile legii incidente în țara de rezidență, la momentul prezentării.
- Actul constitutiv al persoanei juridice și Actele adiţionale la actul constitutiv, dacă este cazul, în copie cu menţiunea „conform cu originalul” și semnătura reprezentantului;
- Certificatul constatator emis de ONRC sau de o autoritate/instituție publică similară, în copie cu menţiunea „conform cu originalul” și semnătura reprezentantului;
- Declaraţie pe propria răspundere conform formularului din Anexa la caietul de sarcini, data în forma autentică, în original;
- Actul de identitate al reprezentantului legal, în copie cu menţiunea „conform cu originalul” și semnătura reprezentantului;
- Împuternicire pentru persoanele care vor participa la licitaţia publică în calitate de reprezentant cu puteri depline, în original, precum și Actul de identitate al persoanei împuternicite, în copie cu menţiunea „conform cu originalul” și semnătura reprezentantului (în cazul în care persoana împutemicită nu este reprezentantul legal al ofertantului); 3.5. Lipsa oricărui document prevăzut la art. 3.4, lipsa garanţiei de participare, depunerea garanţiei de participare într-o formă și/sau cuantum greşit sau depunerea unui document solicitat iniţial în altă zi/ora decât cele stabilite pentru depunerea ofertelor, atrage descalificarea ofertantului.
18
3.6. Pe plicul interior, care conţine oferta propriu-zisă, se înscriu numele sau denumirea ofertantului, precum şi domiciliul sau sediul social al acestuia, după caz. Oferta va fi depusă în plicul interior, într-un singur exemplar, și conţine următoarele menţiuni: - numele sau denumirea ofertantului, precum şi domiciliul sau sediul social al acestuia, după caz; - obiectul licitaţiei pentru care este depusă oferta: adresa spațiului cu altă destinație pentru care se depune oferta și nr. spaţiului comercial; - chiria ofertată/lună, plecând de la preţul de pornire al licitaţiei; -ultimul bilanț contabil înregistrat la ANAF al anului precedent anului desfășurări licitației; - impactul activității asupra mediului; - domeniul de activitate; - Semnătură ofertant; 3.7. Fiecare participant poate depune doar o singură ofertă pentru fiecare spaţiu comercial în parte. 3.8. Oferta are caracter obligatoriu, din punct de vedere al conţinutului, pe toată perioada de valabilitate stabilită de Organizator, adică 60 zile de la data deschiderii ofertelor.. 3.9. Persoana interesată are obligaţia de a depune oferta la adresa şi până la data limită pentru depunere, stabilite în anunţul procedurii. 3.10. Oferta depusă la o altă adresă decât cea stabilită în anunţul pentru desfăşurarea licitaţiei sau după expirarea datei si orei limită pentru depunere se retumează nedeschisă. Riscurile legate de transmiterea ofertei, inclusiv forţa majoră, cad în sarcina persoanei interesate. 3.11.Conţinutul ofertelor din plicurile interioare va rămâne confidenţial până la data stabilită pentru deschiderea acestora, autoritatea contractantă urmând a lua cunoştinţă de conţinutul respectivelor oferte numai după această dată. Oferta va fi depusă într-un singur exemplar. Fiecare exemplar al ofertei trebuie să fie semnat de către ofertant. 3.12. Deschiderea plicurilor interioare se face numai după semnarea procesului-verbal prevăzut la alin. 4.7. de către toţi membrii comisiei de evaluare şi de către ofertanţi. 3.13. Sunt considerate oferte valabile ofertele care îndeplinesc criteriile de valabilitate prevăzute în caietul de sarcini al licitaţiei. 3.14. În cazul în care în urma publicării anunţului de licitaţie nu au fost depuse cel puţin două oferte valabile, autoritatea contractantă este obligată să anuleze procedura şi să organizeze o nouă licitaţie, cu respectarea procedurii. 3.15. În timpul desfăşurării şedinţei de licitaţie sunt interzise acţiunile corelate ale ofertanților ce au ca scop perturbarea şedinţei sau influenţarea membrilor comisiei de evaluare.
Cap. IV Desfășurarea licitației
4.1. Licitația publică se va iniția prin publicarea unui anunț pentru desfăşurarea licitaţiei se va publica cu cel puţin 20 zile calendaristice înainte de data fixată pentru organizarea licitaţiei, în Monitorul Oficial al României, Partea a VI-a, într-un cotidian de circulaţie naţională şi într-unul de circulaţie locală, precum și pe pagina de internet www.primariatm.ro. 4.2. Procedura de licitaţie se poate desfăşura numai dacă în urma publicării anunţului de licitaţie au fost depuse cel puţin două oferte valabile. 4.3. Plicurile sigilate se predau comisiei de evaluare în ziua fixată pentru deschiderea lor, prevazută în anunțul de licitație.
19
4.4. Persoanele care au depus oferte au dreptul să participe la ședințele de licitație. 4.5. După deschiderea plicurilor exterioare în ședință publică, comisia de evaluare elimină ofertele care nu respectă prevederile din documentația de licitație, cu privire la conținutul plicului exterior, respectiv, depunerea tuturor documentelor în forma solicitată, precum și îndeplinirea condițiilor impuse pentru participarea la licitație. 4.6. Pentru continuarea desfăşurării procedurii de licitaţie este necesar ca, după deschiderea plicurilor exterioare, cel puţin două oferte să întrunească condiţiile prevăzute în documentația de atribuire, în caz contrar, comisia de evaluare va dispune anularea procedurii și va organiza o nouă licitație. Sunt considerate oferte valabile ofertele care îndeplinesc criteriile de valabilitate prevăzute în caietul de sarcini al licitaţiei. 4.7. În urma analizării conţinutului plicurilor exterioare pe baza criteriilor de valabilitate de către comisia de evaluare, secretarul acesteia întocmeşte un proces-verbal privind îndeplinirea criteriilor de eligibilitate, în care se menţionează ofertele valabile, ofertele care nu îndeplinesc criteriile de valabilitate şi motivele excluderii acestora din urmă de la procedura de licitaţie. Procesul verbal se semnează de către toţi membrii comisiei de evaluare şi de către ofertanţii prezenţi. Refuzul ofertanţilor prezenţi de a semna procesul verbal se va consemna în cuprinsul acestuia. 4.8. În urma întocmirii procesului verbal privind îndeplinirea criteriilor de eligibilitate, se va proceda la deschiderea plicurilor interioare. 4.9. Şedinţa de licitaţie propriu-zisă este condusă de preşedintele comisiei de licitaţie care declară deschisă şedinţa de licitație, prezintă obiectul licitație, anunţă nivelul chiriei de pornire al licitaţie și precizează pasul de supralicitare stabilit care este de 10%. 4.10. Participanţii la licitaţie vor prezenta oferta de preţ prin strigări, oferta ce trebuie să respecte condiţiile de salt precizate la deschiderea licitaţiei. 4.11. În cazul în care unul dintre ofertanți a depus oferta financiară cea mai mare, toți ceilalți ofertanți în ordine descrescătoare a ofertelor de preț depuse inițial sunt întrebați dacă sunt de acord cu oferta financiară cea mai mare depusă inițial. Dacă sunt de acord, atunci toți ofertanții, au dreptul să facă noi oferte financiare cu respectarea pasului minim de strigare. 4.12. Dacă la a treia strigare a ultimei oferte nu se strigă un nivel al chiriei mai mare, președintelc comisiei de licitație, anunţă ofertantul care a oferit cel mai mare nivel al chiriei. 4.13. În urma licitației, comisia de evaluare va proceda la analizarea ofertelor depuse prin raportare la criteriile de atribuire menţionate la Cap. X. 4.14. Comisia de evaluare stabileşte punctajul fiecărei oferte, ţinând seama de ponderile prevăzute la Cap. X. Oferta câştigătoare este oferta care întruneşte cel mai mare punctaj în urma aplicării criteriilor de atribuire. În cazul în care există punctaje egale între ofertanţii clasaţi pe primul loc, departajarea acestora se va face în funcţie de punctajul obţinut pentru criteriul de atribuire, cel mai mare nivel al chiriei ofertat peste preţul minim solicitat pentru chirie/mp/luna raportat la suprafaţa spaţiului de închiriat", iar în cazul egalităţii în continuare departajarea se va face în funcţie de punctajul obţinut pentru criteriul de atribuire "capacitatea economico-financiară a ofertanţilor: ultimul bilanț contabil înregistrat la ANAF al anului precedent. 4.15. În urma analizării ofertelor de către comisia de evaluare, pe baza criteriilor de valabilitate, secretarul acesteia întocmeşte un proces-verbal în care se menţionează punctajele obținute de către fiecare ofertant în parte, procesul-verbal se semnează de către toţi membrii comisiei de evaluare. 4.16. În baza procesului –verbal întocmit, comisia de evaluare întocmește, în termen de o zi lucrătoare, un raport pe care îl trimite autorității contractante, doar după expirarea perioadei de contestații sau după soluționarea eventualelor contestații. Raportul se depune la dosarul licitației.
20
4.17. În termen de 3 zile lucrătoare de la primirea raportului comisiei de evaluare, comisia de evaluare are obligația de a informa în scris, cu confirmare de primire, ofertanţii care au fost respinși sau a căror ofertă nu a fost declarată câștigătoare asupra motivelor ce au stat la baza deciziei respective. 4.18. În cazul prevăzut la art. 4.6. pentru cea de-a doua licitaţie va fi păstrată documentaţia de atribuire aprobată pentru prima licitaţie. Cea de-a doua licitaţie se organizează în aceleaşi condiţii ca procedura iniţială, începând cu publicarea anunţului privind desfășurarea licitaţiei. 4.19. Organizatorul are dreptul de a anula procedura pentru atribuirea contractului de închiriere în situaţia în care se constată abateri grave de la prevederile legale care afectează procedura de licitaţie sau fac imposibilă încheierea contractului. 4.20. Procedura de licitaţie se consideră afectată în cazul în care sunt îndeplinite în mod cumulativ următoarele condiţii:
c) în cadrul documentaţiei de atribuire şi/sau în modul de aplicare a procedurii de licitaţie se constată erori sau omisiuni care au ca efect încălcarea principiilor transparenţa, tratamentului egal, proporţionalității, nediscriminării și liberei concurente;
d) Organizatorul se află în imposibilitate de a adopta măsuri corective, fară ca acestea să conducă, la rândul lor, la încălcarea principiilor prevăzute la lit. a). 4.21. În cazul în care procedura de licitație se anulează, Organizatorul va comunicaîn scris, tuturor participanților la procedura de licitație, în cel mult 3 zile lucrătoare de la data anulării, atât încetarea obligațiilor pe care aceștia și le-au creat prin depunerea ofertelor, cât și motivul concret care a determinat decizia de anulare. 4.22. Autoritatea contractantă are obligaţia de a încheia contractul de închiriere cu ofertantul a cărui ofertă a fost stabilită ca fiind câştigătoare. 4.23. Autoritatea contractantă are obligaţia de a transmite spre publicare în Monitorul Oficial al României, Partea a VI-a, un anunţ de atribuire a contractului, în cel mult 20 de zile calendaristice de la finalizarea procedurii de atribuire, în conformitate cu art. 319 alin. (22) din OUG 57/2019. 4.24. Autoritatea contractantă are obligaţia de a informa ofertanţii despre deciziile referitoare la atribuirea contractului, în scris, cu confirmare de primire, nu mai târziu de 3 zile lucrătoare de la emiterea acestora. De asemenea, are obligaţia de a informa ofertantul/ofertanţii câştigător/câştigători cu privire la acceptarea ofertei/ofertelor prezentate, respectiv ofertanţii care au fost respinşi sau a căror ofertă nu a fost declarată câştigătoare asupra motivelor ce au stat la baza deciziei respective. 4.25. Contractul se încheie numai după împlinirea unui termen de 20 de zile calendaristice de la data realizării comunicării prevăzute la alin. (4.24). 4.22. În cazul în care, în cadrul celei de-a doua proceduri de licitaţie publică nu se depune nicio ofertă valabilă, autoritatea contractantă anulează procedura de licitaţie. Pentru cea de-a doua licitaţie va fi păstrată documentaţia de licitație aprobată pentru prima licitaţie. 4.22. În cazul în care procedura de licitație se anulează, Organizatorul va comunica, în scris, tuturor participanților la procedura de licitație, în cel mult 3 zile lucrătoare de la data anulării.
1
ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIŞOARA DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE I EST COMPARTIMENTUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE I EST
Bd. C.D. Loga nr. 1, Timişoara, tel: 0256 -408301 Anexa 4 la HCL nr. ___________
Fișa de date privind închirierea prin licitaţie publică deschisă a spaţiilor cu altă destinație, din zona I Est, pe o perioadă de 3 ani
A. DOMENIUL DE APLICARE, PREVEDERI GENERALE 1. Închirierea bunurilor imobile aflate în proprietate publică şi privată a Municipiului Timişoara, se realizează pe bază de licitaţie publică, organizată în conformitate cu prevederile prezentelor instrucţiuni, elaborate în conformitate cu prevederile art. 332- art. 348 privind închirierea bunurilor proprietate publică și privată din OUG 57/2019 privind Codul administrativ, a Legii nr. 287/2009 - Codul civil, republicată, cu modificările si completările ulterioare, a Legii nr. 52/2003 privind transparența decizională în administrația public, republicată; 2. (1) Închirierea (locaţiunea) este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numită locatar, folosinţa unui bun pentru o perioadă limitată de timp, în schimbul unui preţ, denumit chirie. (2) În cazul bunurilor imobile aflate în proprietatea publică a statului, respectiv a municipiului Timişoara, închirierea acestora se face în baza unui contract de închiriere prin care municipiul Timişoara, în calitate de locator, transmite locatarului dreptul de folosinţă asupra unui bun imobil exclusiv cu respectarea specificului acestuia, pe o perioadă limitată de timp, în schimbul unei sume încasate cu titlu de chirie. 3. Ofertant, respectiv locatar, poate fi orice persoană fizică sau juridică de drept public sau privat, română sau străină, în condiţiile legii. Ofertanţii pot participa la licitaţie fie în nume propriu, fie prin reprezentanţi împuterniciţi. Spaţiile propuse pentru închiriere, care fac obiectul acestei proceduri, sunt spații libere din punct de vedere juridic, nu figurează ca fiind închiriate, aceasta datorându-se ajungerii la termen a contractelor de închiriere, renunțării la spații de către foști chiriași sau a evacuărilor.
B. FORMA DE LICITAŢIE Licitaţia publică se va desfăşura după procedura licitaţiei publice, cu adjudecare la cel
mai mare punctaj obținut în procedurii de licitație.
C. ORGANIZAREA LICITAŢIILOR Licitaţia publică – cu ofertă prin strigare - se va desfăşura la data ora şi locul precizat în
documentaţia de licitaţie şi în anunţul publicitar, în cadrul căreia va fi verificată eligibilitatea ofertanţilor în baza documentelor depuse în plicul exterior, conform solicitărilor prevăzute în documentația de licitație. Pentru continuarea desfăşurării procedurii de licitaţie este necesar ca, după deschiderea plicurilor exterioare, cel puţin două oferte să întrunească condiţiile prevăzute în documentația de atribuire, în caz contrar, comisia de evaluare va dispune anularea procedurii și va organiza o nouă licitație. Sunt considerate oferte valabile ofertele care îndeplinesc criteriile de valabilitate prevăzute în caietul de sarcini al licitaţiei.
2
În vederea organizării licitaţiei, Primarul Municipiului Timişoara numeşte prin Dispoziţie, Comisia de evaluare care va fi formată dintr-un număr impar de membri, nu mai mic de 5;
a) Licitaţiile publice de închiriere a spaţiilor comerciale/prestări servicii din Municipiul Timişoara, se organizează în baza prevederilor prezentei fișe de date şi a Caietului de Sarcini.
b) Pot fi înscrise la licitaţie persoane juridice sau fizice care sunt autorizate, asociaţiile familiale sau intreprinderile individuale, care desfăşoară activităţi economice în mod independent. Persoanele fizice autorizate și persoanele juridice înscrise la licitație sunt admise să participe dacă, după verificarea documentelor solicitate au fost declarate calificate de către comisia de evaluare.
D. COMISIA DE EVALUARE 1) Comisia de evaluare va fi formată dintr-un număr impar de membri, nu mai mic de 5.
Comisia de evaluare este legal întrunită numai în prezenţa tuturor membrilor, iar deciziile se iau cu votul majorităţii acestora. Membrii comisiei vor declara pe proprie răspundere că nu se află în situație de conflict de interese. 2) Atribuţiile comisiei de evaluare sunt: a) analizarea şi selectarea ofertelor pe baza datelor, informaţiilor şi documentelor cuprinse în plicul exterior; b) întocmirea listei cuprinzând ofertele admise şi comunicarea acesteia; c) analizarea şi evaluarea ofertelor; d) întocmirea raportului de evaluare; e) întocmirea proceselor-verbale; f) desemnarea ofertei câştigătoare.
E) ANUNŢUL LICITAȚIEI Anunțul privind organizarea licitaţiei va fi adus la cunoştinţă publică concomitent prin
publicare în Monitorul Oficial al României, Partea a VI-a, într-un cotidian de circulație națională și într-unul de circulație locală, precum și pe pagina de internet www.primariatm.ro, cu cel puţin 30 de zile calendaristice înainte de data fixată pentru desfăşurarea licitaţiei şi va cuprinde cel puţin următoarele elemente:
a) informaţii generale privind autoritatea contractantă b) informaţii generale privind obiectul procedurii de licitaţie publică, în special descrierea
şi identificarea bunului care urmează să fie închiriat; c) informaţii privind obținerea documentaţia de atribuire;
informaţii privind ofertele; d) data şi locul la care se va desfăşura şedinţa publică de deschidere a ofertelor; f) instanţa competentă în soluţionarea eventualelor litigii şi termenele pentru sesizarea instanţei; g) data transmiterii anunţului de licitaţie către instituţiile abilitate, în vederea publicării. F. DOCUMENTELE LICITAŢIEI În vederea participării la licitaţie Primăria Municipiului Timişoara pune la dispoziţia celor interesaţi următoarele documente: - HCL nr.
- anunţul licitaţiei; - caietul de sarcini; - fișa de date; - contractul de închiriere – formular cadru.
3
G. REGULI DE COMUNICARE:
Orice comunicare, solicitare, informare, notificare şi altele asemenea trebuie să fie transmise în scris. Orice document scris trebuie înregistrat în momentul transmiterii, respectiv în momentul primirii. Comunicarea, transmiterea şi stocarea informaţiilor se realizează astfel încât să se asigure integritatea şi confidenţialitatea datelor respective. Documentele scrise pot fi transmise prin oricare din următoarele modalităţi: a) fax b) poştă c) prin orice combinaţie a celor prevăzute la lit. a) şi b) Agentul economic are dreptul de a transmite o solicitare de participare la procedura de licitaţie prin oricare din modalităţile prevăzute mai sus. Orice solicitare de participare la procedura de licitaţie, care a fost transmisă prin fax, trebuie să fie confirmată, prin scrisoare transmisă prin poştă în termen de 24 ore de la data transmiterii solicitării. Documentele licitaţiei se pun la dispoziţia agenţilor economici interesaţi pe suport hârtie. Costul documentelor de licitaţiei este de 30 lei, la care se adaugă costul transmiterii ei prin poştă, dacă este cazul. Costul documentaţiei se poate achita în numerar la casieria Primăriei Municipiului Timişoara în baza notei de plată emisă de Compartimentul Spații cu Altă Destinație I Est, etajul II, camera 225. Orice modificare a conţinutului documentelor de licitaţie se va aduce la cunoştinţa tuturor solicitanţilor, care au cumpărat documentele licitaţiei. În cazul în care, urmare a modificărilor documentelor licitaţiei este necesar să se prelungească termenul de depunere a actelor privind înscrierea la licitaţie, acest nou termen se va comunica tuturor solicitanţilor odată cu notificarea modificării. H. DATE LIMITĂ CARE TREBUIE RESPECTATE:
a) Data limită pentru depunerea ofertelor este de ---------------- ora ------ .
b) Data limită pentru solicitarea clarificărilor este de ----------------- ora ------.
c) Ofertele vor fi deschise la sediul Primăriei Timişoara, Bv.C.D.Loga nr.1, în data de
-------------- ora -------------.
I. REGULI DE PARTICIPARE LA PROCEDURA DE LICITAŢIE
Orice agent economic are dreptul de a participa, individual la procedura de licitaţie. Primăria Municipiului Timişoara are obligaţia de a exclude din procedura de licitaţie publică deschisă orice ofertant despre care are cunoştinţă că, în ultimii 5 ani, a fost condamnat prin hotărârea definitivă a unei instanţe judecătoreşti, pentru participare la activităţi ale unei organizaţii criminale, pentru corupţie, pentru fraudă şi/sau pentru spălare de bani. Primăria Municipiului Timişoara are dreptul de a exclude din procedura de licitaţie deschisă orice ofertant care se află în oricare dintre următoarele situaţii: a) este în stare de faliment ori lichidare; b) face obiectul unei proceduri legale pentru declararea sa în una dintre situaţiile prevăzute la lit. a); c) nu şi-a îndeplinit obligaţiile de plată a impozitelor, taxelor şi contribuţiilor de asigurări sociale către bugetele componente ale bugetului general consolidat, în conformitate cu prevederile legale în vigoare în România sau în ţara în care este stabilit; d) a fost condamnat, în ultimii trei ani, prin hotărârea definitivă a unei instanţe judecătoreşti, pentru o faptă care a adus atingere eticii profesionale sau pentru comiterea unei greşeli în materie profesională; e) prezintă informaţii false sau nu prezintă informaţiile solicitate de către Primăria Municipiului Timişoara, în legătură cu situaţia proprie aferentă cazurilor prevăzute la lit. a).
4
Pentru înscrierea la licitaţie, participanţii vor prezenta următoarele documente de calificare:
adresa de înaintare a documentelor de participare la licitaţie, cu nominalizarea spaţiului pentru care se licitează, cu opis (enumerarea documentelor şi denumirea lor);
Declaraţie de participare la procedură - conform Formular nr.1 - în original; Împuternicire ( după caz ) - conform Formular nr. 2
Împuternicirea prin care reprezentantul persoanei juridice/ fizice este autorizat să-l angajeze pe acesta în procedura pentru atribuirea contractului de închiriere (dacă este cazul) – în original. Împuternicirea va fi însoţită de o copie a actului de identitate a persoanei împuternicite (buletin de identitate, carte de identitate, paşaport) ;
Declaraţie pe propria răspundere a reprezentantului legal al persoanei juridice, din care să rezulte că acesta nu se află în litigii, reorganizare judiciară sau faliment - conform Formular nr. 3;
Declaraţie privind eligibilitatea completată în conformitate cu Formularul nr.4; Fişa cu informaţii generale – Formular nr. 6; Certificatul de Atestare Fiscală din care să rezulte că nu sunt datorii la bugetul de stat,
obținut de la Direcția Generală a Finanțelor Publice (nu mai vechi de 30 de zile) – în original; Certificat fiscal privind îndeplinirea obligaţiilor exigibile de plată a impozitelor şi
taxelor către bugetul local al Municipiului Timişoara (document original eliberat de Primăria Timişoara, Direcţia Fiscală a Municipiului Timișoara nu mai vechi de 30 de zile) din care să rezulte că nu sunt datorii la bugetul local – în original; Certificatul privind îndeplinirea obligaţiilor de plată a impozitelor, taxelor către bugetul local, trebuie să prezinte situaţia operatorului economic la data deschiderii.
Certificat de înregistrare emis de Oficiul Registrului Comerţului (sau echivalent pentru persoane juridice străine) – în original sau în copie certificată pentru conformitate cu originalul;
Certificat constatator emis de Oficiul Registrului Comerţului (sau echivalent pentru persoane juridice străine), privind calitatea de agent economic autorizat, înregistrat şi obiectul de activitate (act emis de Oficiul Registrului Comerțului de pe lângă Tribunale) – document original nu mai vechi de 30 de zile sau copie legalizată;
Dovada achitării contravalorii documentaţiei de licitaţie - în copie Dovada achitării garanţiei de participare – în original; Dovada achitării taxei de participare – în copie; Declaraţie ”De însuşire a contractului propus”- Formular nr. 5
În cazul în care în ţara de origine sau în ţara în care este stabilit ofertantul nu se emit documente de natura celor prevăzute în prezentele instrucțiuni sau respectivele documente nu vizează toate situaţiile prevăzute de către acestea, ofertantul va prezenta:
1) declaraţia pe propria răspundere sau o declaraţie autentificată în faţa unui notar, a unei autorităţi administrative sau judiciare sau a unei asociaţii profesionale care are competenţe în acest sens.
Notă: toate documentele şi informaţiile solicitate reprezintă condiţii obligatotii şi sunt
eliminatorii. Comisia de licitaţie are dreptul să descalifice orice ofertă care nu îndeplineşte prin documentele prezentate condiţiile de eligibilitate. J. REGULI PRIVIND OFERTA Ofertant, respectiv locatar poate fi orice persoană fizică sau juridică de drept public sau privat, română sau străină, în condiţiile legii. Ofertanţii pot participa la licitaţie, fie în nume propriu, fie prin reprezentanţi împuterniciţi. Ofertantul are obligaţia de a elabora oferta în conformitate cu prevederile din prezenta fișă de date şi în conformitate cu specificaţiile din caietul de sarcini. Oferta are caracter obligatoriu, din punctul de vedere al conţinutului, pe toată perioada de valabilitate stabilită de către Primăria Municipiului Timişoara.
5
Perioada de valabilitate a ofertei este de 30 de zile. Ofertantul are obligaţia de a depune oferta la adresa Bv.C.D.Loga nr.1, Timişoara, camera 12, ghişeul 10 sau 11, până la data limită pentru depunere stabilită şi anume data de --------------- ora ----------. Riscurile transmiterii ofertei, inclusiv forța majoră, cad în sarcina agentului economic. Oferta depusă la o altă adresă a Primăriei Municipiului Timişoara decât cea stabilită sau după expirarea datei limită pentru depunere se returnează nedeschisă. Conţinutul ofertelor trebuie sa rămână confidenţial până la data stabilită pentru deschiderea acestora, Primăria Municipiului Timişoara urmând a lua cunoştinţă de conţinutul respectivelor oferte numai după această dată. Oferta şi documentele care o însoţesc trebuie să fie redactate în limba română.
K. GARANŢIA ŞI TAXA DE PARTICIPARE În vederea participării la licitaţie solicitantul este obligat să depună la Primăria
Municipiului Timişoara garanţia de participare la licitaţie. Garanţia de participare la licitaţie este obligatorie şi se constituie de către ofertant, în scopul protejării organizatorului licitaţiei faţă de riscul unui comportament necorespunzător al acestuia pe întreaga perioadă derulată până la încheierea contractului de închiriere. Garanţia de participare la licitaţie se constituie în una din următoarele forme: a) ordin de plată; b) numerar la casieria instituţiei organizatoare. În orice situaţie, garanţia de participare la licitație trebuie să fie prezentată cel mai târziu la deschiderea ofertelor.
Orice ofertă care nu este însoţită de dovada constituirii garanţiei de participare va fi respinsă la deschidere. Garanţia de participare este obligatorie și se stabilește la nivelul contravalorii a două chirii chirie stabilită la nivelul de pornire a licitației, așa cum este prevăzut în OUG 57/2019- codul administrativ . Garanţia de participare, constituită de ofertanţii a căror ofertă nu a fost stabilită câştigătoare, se restituie pe baza unei cereri scrise, ce se va înregistra la Serviciul centru de Informare pentru cetățeni, cam. 12, ghișeul 10 sau 11, în termen de 5 zile lucrătoare de la data semnării contractului cu ofertantul declarat câştigător. În cazul adjudecatarului licitaţiei, garanţia de participare se restituie în cel mult 5 zile lucrătoare de la data constituirii garanţiei de bună execuţie a clauzelor financiare așa cum aceasta va fi prevazută sau stabilită prin contract. Instituţia organizatoare are dreptul de a reţine garanţia de participare, ofertantul câştigător pierzând astfel suma constituită, atunci când acesta din urmă refuză să semneze contractul de închiriere în termenul precizat în documentaţia de licitaţie sau nu constituie garanţia de bună execuţie a contractului în cel mult 5 zile lucrătoare de la data semnării/ridicării contractului. În cazul în care un ofertant urmează să liciteze pentru mai multe bunuri în cadrul aceleaşi proceduri, va achita garanţia de participare şi a documentaţiilor de licitaţie pentru fiecare bun în parte. Neprezentarea pentru semnarea contractului în termen de 10 zile de la data încheierii contractului sau refuzul adjudecatarului de a semna contractul atrage după sine pierderea şi dreptul de a se înscrie la o altă licitaţie organizată de Primăria Timișoara, pentru 3 ani.
a) Garanţia de participare la licitaţie în valoare de ----- conform Caietului de sarcini anexat – Euro (în lei la cursul BNR din data plăţii) se constituie prin ordin de plată în contul nr.: RO12 TREZ 6215 006X XX00 0334, deschis la Trezoreria Municipiului Timişoara. În orice situaţie, garanţia de participare trebuie să fie prezentată cel mai târziu la deschiderea ofertelor. Ordinul de plată trebuie să fie avizat de către Banca unde se va constitui garanția de participare la licitație. Orice ofertă care nu este însoţită de dovada constituirii garanţiei de participare va fi respinsă la deschidere.
6
b) Taxa de participare la licitaţie în suma de 100 lei este stabilită pentru a compensa cheltuielile efectuate cu publicitatea licitaţiei. Taxa de participare nu se restituie. Contravaloarea taxei de participare se poate achita prin virament în contul nr.: RO78 TREZ 6212 1360 250X XXXX deschis la Trezoreria Municipiului Timişoara cod fiscal R 14756536 sau în numerar la casieria Primăriei Municipiului Timişoara, în baza notei de plată emisă de Compartimentul Spații cu Altă Destinație, etajul II, camera 225.
Preţul minim de pornire în procedura de licitaţie publică deschisă cu strigare, pentru stabilirea chiriei este conform anexei nr. 1 a caietului de sarcini.
Procedura de licitaţie se poate desfăşura numai dacă în urma publicării anunţului de licitaţie au fost depuse cel puţin 2 oferte valabile. Orice ofertant are dreptul de a participa la deschiderea ofertelor. Plicurile închise şi sigilate, se predau comisiei la dată fixată pentru deschiderea lor, prevăzută în anunţul de licitaţie.
Pe plicul închis se va marca după cum urmează:
DENUMIREA SOCIETĂȚII.....................
SEDIUL SOCIETĂȚII:..................
Licitaţie pentru închirierea spaţiului cu altă destinație decât aceea de locuinţă din Timişoara, str. --------------------------------------------"
"A NU SE DESCHIDE ÎNAINTE DE DATA DE ----------------- ora ------------" După deschiderea plicurilor exterioare în şedinţa publică, comisia de evaluare elimină ofertele care nu conţin totalitatea documentelor prevăzute la punctul I. Pentru continuarea desfăşurării procedurii de licitaţie este necesar ca după deschiderea plicurilor exterioare, cel puţin 2 oferte, să fie valabile. Sunt considerate oferte valabile ofertele care îndeplinesc criteriile de valabilitate, să conțină toate documentele prevăzute la punctul I. După deschiderea plicurilor exterioare în ședință publică, comisia de evaluare elimină ofertele care nu respectă prevederile din documentația de licitație, cu privire la conținutul plicului exterior, respectiv, depunerea tuturor documentelor în forma solicitată, precum și îndeplinirea condițiilor impuse pentru participarea la licitație. Pentru continuarea desfăşurării procedurii de licitaţie este necesar ca, după deschiderea plicurilor exterioare, cel puţin două oferte să întrunească condiţiile prevăzute în documentația de atribuire, în caz contrar, comisia de evaluare va dispune anularea procedurii și va organiza o nouă licitație. În urma analizării conţinutului plicurilor exterioare pe baza criteriilor de valabilitate de către comisia de evaluare, secretarul acesteia întocmeşte un proces-verbal privind îndeplinirea criteriilor de eligibilitate, în care menţionează ofertele valabile, ofertele care nu îndeplinesc criteriile de valabilitate şi motivele excluderii acestora din urmă de la procedura de licitaţie. Procesul verbal se semnează de către toţi membrii comisiei de evaluare şi de către ofertanţii prezenţi. Refuzul ofertanţilor prezenţi de a semna procesul verbal se va consemna în cuprinsul acestuia.
În urma întocmirii procesului verbal privind îndeplinirea criteriilor de eligibilitate, se va proceda la deschiderea plicurilor interioare și la analizarea ofertelor depuse prin raportare la criteriile de atribuire menţionate la Cap. X din caietul de sarcini. Comisia de evaluare stabileşte punctajul fiecărei oferte, ţinând seama de ponderile prevăzute la Cap. X. Din caietul de sarcini. Oferta câştigătoare este oferta care întruneşte cel mai mare punctaj în urma aplicării criteriilor de atribuire. În cazul în care există punctaje egale între
7
ofertanţii clasaţi pe primul loc, departajarea acestora se va face în funcţie de punctajul obţinut pentru criteriul de atribuire, cel mai mare nivel al chiriei ofertat peste preţul minim solicitat pentru chirie/mp/luna raportat la suprafaţa spaţiului de închiriat", iar în cazul egalităţii în continuare departajarea se va face în funcţie de punctajul obţinut pentru criteriul de atribuire "capacitatea economico-financiară a ofertanţilor: bilanțul contabil al anului precedent". În cazul în care nu sunt depuse două oferte valabile, procedura de licitație se anulează. Pentru cea de-a doua licitaţie va fi păstrată documentaţia de atribuire aprobată pentru prima licitaţie. Cea de-a doua licitaţie se organizează în aceleaşi condiţii ca procedura iniţială, începând cu publicarea anunţului privind desfășurarea licitaţiei. În cazul în care procedura de licitație se anulează, Organizatorul va comunicaîn scris, tuturor participanților la procedura de licitație, în cel mult 3 zile lucrătoare de la data anulării, atât încetarea obligațiilor pe care aceștia și le-au creat prin depunerea ofertelor, cât și motivul concret care a determinat decizia de anulare. Autoritatea contractantă are obligaţia de a încheia contractul de închiriere cu ofertantul a cărui ofertă a fost stabilită ca fiind câştigătoare. Autoritatea contractantă are obligaţia de a transmite spre publicare în Monitorul Oficial al României, Partea a VI-a, un anunţ de atribuire a contractului, în cel mult 20 de zile calendaristice de la finalizarea procedurii de atribuire. Contestațiile referitoare la procedura de licitație se depun la Serviciul Centru de Informare pentru Cetățeni, cam.12, ghiseul 10 sau 11, în termen de 24 de ore de la data comunicării procesului verbal de licitaţie. Candidaţii participanţi la licitaţie, care apreciază că au fost declaraţi neeligibili din motive neîntemeiate sau că nu au fost respectate prevederile Documentaţiei de licitaţie, pot face contestaţie. Orice ofertant care a fost declarat neeligibil din motive neîntemeiate sau care consideră că nu au fost respectate prevederile prezentului regulament fiind lezat în acest fel într-un drept al său, poate face contestație. Contestaţia se formulează în scris, în cel mult 1 zi de la data comunicării procesului verbal de licitaţie, şi se adresează spre soluţionare comisiei de soluționare a contestațiilor, desemnată în baza Dispoziției Primarului. Comisia de soluționarea a contestațiilor va soluţiona contestația după caz, în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării acestora, de la data depunerii acesteia, iar deciziile se comunică contestatorilor în cel mult 1 zi de la soluţionare, prin poștă, cu scrisoare cu confirmare de primire sau fax sau e-mail, daca s-a solicitat în mod expres aceasta modalitate de comunicare. Dacă în urma analizării contestaţiei se stabileşte că aceasta a fost întemeiată, organizatorul anulează prin dispoziţie/decizie licitaţia şi ia măsuri pentru organizarea unei noi licitaţii, în aceleași condiţiile ca și prima licitație. Acțiunile formulate împotriva deciziei comisiei de soluționare a contestațiilor se vor înregistra la instanța de contencios administrativ, în condițiile Legii 544/2004, în termen de 3 luni de la comunicarea deciziei pronunțate cu privire la contestație.
L. ATRIBUIREA CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE
În baza Procesului verbal de desfăşurare a licitaţiei, Comisia de evaluare întocmeşte în termen de o zi lucrătoare, un Raport procedurii de licitaţie semnat de către toţi membrii comisiei pe care il transmite autorității contractante. Contractul de închiriere se va încheia cu ofertantul câștigător numai după împlinirea unui termen de 20 zile calendaristice de la data realizării comunicării prevăzute la Cap. IV art. 4.24. din caietul de sarcini. Contractul de închiriere va cuprinde obligatoriu minim prevederile din contractul-cadru de închiriere aprobat și însușit de către ofertantul adjudecatar, precum şi alte clauze specifice, în funcţie de natura şi regimul bunului ce face obiectul închirierii. În cazul în care ofertantul declarat câştigător refuză încheierea contractului, procedura de licitaţie se anulează, iar Organizatorul reia procedura de licitație.
8
În cazul în care organizatorul nu poate încheia contractul cu ofertantul declarat câştigător din cauza faptului că ofertantul în cauză se află într-o situaţie de forţă majoră sau în imposibilitatea fortuită de a executa contractul, comisia de evaluare are dreptul să declare câştigătoare oferta clasată pe locul doi, în condiţiile în care aceasta este admisibilă. în cazul în care nu există o ofertă clasată pe locul doi admisibilă, organizatorul reia procedura de licitaţie. Dacă nici după aceasta nu se ajunge la semnarea contractului de închiriere atunci comisia de licitaţie va hotărî repetarea licitaţiei, în aceleaşi condiţii de publicitate. Refuzul ofertantului declarat câștigător de a încheia contractul poate atrage după sine plata daunelor-interese.
M. DISPOZIŢII FINALE
Înscrierea şi participarea la licitaţie înseamnă însuşirea şi acceptarea prevederilor din documentele licitaţiei puse la dispoziţie de către Primăria Municipiului Timişoara. Documentaţia de licitaţie se pune la dispoziţia ofertanţilor, contra cost. Contravaloarea acesteia se stabileşte de către instituţia organizatoare a licitaţiei astfel încât să fie acoperite cheltuielile ocazionate de organizarea licitaţiei şi este specificată în caietul de sarcini. Dacă din diferite motive, înainte de data stabilită pentru desfăşurarea licitaţiei, licitaţia se amână, se revocă sau se anulează, decizia de amânare, revocare sau anulare nu poate fi atacată de ofertanţi. În acest caz, ofertanţilor li se va înapoia, în termen de cel mult 10 zile, garanţia de participare la licitaţie şi contravaloarea documentaţiei de licitaţie, pe baza unei cereri scrise şi înregistrate la sediul Primăriei municipiului Timişoara, cam. 12, ghișeul 10 sau 11, pentru Compartimentul Spații cu Altă Destinație I Est. Organizatorul licitaţiei are obligaţia de a asigura, păstrarea şi arhivarea documentelor care au stat la baza încheierii contractului de închiriere.
Prezentele instrucţiuni se completează de drept cu dispoziţiile legale în vigoare şi în aplicare .
PREȘEDINTELE COMISIEI DE LICITAȚIE VICEPRIMAR
IMRE FARKAS
DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE I EST DIRECTOR Ec. FLORIN RĂVĂȘILĂ COMPARTIMENT SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE I EST CONSILIER, MARINELA BANDI
9
NOTĂ: Formularele nr. 1-5 fac parte integrantă din prezentul regulament:
- Formular 1: DECLARAŢIE DE PARTICIPARE LA PROCEDURĂ; - Formular 2: ÎMPUTERNICIRE; - Formular 3: DECLARAŢIE; - Formular 5: CONTRACT DE ÎNCHIRIERE – CADRU –
Primăria Municipiului Timişoara Timişoara 2021 Capitală Europeană a Culturii S-a înregistrat cu numărul: SC2019-028139 din 06.11.2019 Cod validare: 19323A SC15 Corespondenta Direcţia Economică la Directia Economica Am preluat de la Firma: SC FIDOX SRL Cu adresa: Timişoara, Total file SRDC/BMD Termen de rezolvare: 06.12.2019 Obs. EVALUARE IMOBIL M KOGALNICEANU 7 Cererea NU se supune procedurii aprobării tacite Timişoara, la 06.11.2019 Consilier/Referent, Luminita Dupta Puteţi verifica starea cererii Dvs. la adresa www.primariatm.ro. Informații telefonice despre acte, probleme, cereri şi sesizări prin serviciul Call Center. Tel. 0256-969, de luni până vineri, în timpul programului PMT. Primăria Municipiului Timişoara Timişoara 2021 Capitală Europeană a Culturii S-a înregistrat cu numărul: SC2019-028139 din 06.11.2019 SRDC/BMD SC15 Corespondenta Direcţia Economică la Directia Economica Am preluat de la Firma: SC FIDOX SRL Cu adresa: Timişoara, Total file Termen de rezolvare: 06.12.2019 Termen direcţie: 21.11.2019 Obs. EVALUARE IMOBIL M KOG. NICEANU 7 > Timişoara, la 06.11.2019 Declar că sunt de acord Oi îmi exprim în mod expres, neechivoc, liber Îi informat cu privire la prelucrarea datelor mele cu laracter personal, conform prevederilor Regulamentului (UE) 2016/679 privind protecDia persoanelor fizice în ceea ce priveDte prelucrarea datelor cu caracter personal Ci privind libera circulaDie a acestora, pentru a fi colectate, folosite, prelucrate Di stocate de către Primăria TimiDoara, în vederea îndeplinirii legale ale acestei Semnătura .................... Cod FO-24-01, ver. 4 ho ex 10) Cod FO-24-01, ver. 4
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 112001 32 Solicitant MUNICIPIUL TIMIȘOARA JUDEŢ TIMIȘ Evaluare proprietate imobiliară CF 401361 —- C1 - U7 TIMIȘOARA STR. MIHAIL KOGĂLNICEANU NR.7 a a Ă ESL | EEE axrum
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 Referitor la: EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARĂ — STABILIRE CHIRIE IMOBIL, Str. Mihali kogălniceanu nr.7 - CF 401361 — C1 —- U7 -— Timişoara 1. Identificarea și competența evaluatorului — S.C. FIDOX S.R.L., înmatriculată la Oficiul Registrului Comerţului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ ANEVAR autorizaţia nr.23/01.01.2019, reprezentată prin ing. PANȚEL OVIDIU — administrator, membru titular ANEVAR cu legitimaţia nr. 14997 având specializările El, EPI şi EBM, în baza Acord cadru nr.83/10.07.2018 şi a contract subsecvent nr.85/27.07.2019 încheiate cu Primăria Municipiului Timişoara şi a comenzii SC2019 - 24536/25.10.2019 emisă de Primăria Municipiului Timişoara, a efectuat raportul de evaluare al bunului imobil menţionat mai sus. 2. Identificarea clientului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bulevardul C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar — NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU. 3. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piață. 4. Obiectul supus evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară — situată în Timişoara, Str. Mihail Kogălniceanu nr.7 la demisol într-un imobil cu regim de înălțime de D+P+E având suprafața construită de 31,76 mp şi suprafața utilă de 25,40 mp formată din 2 incăperi şi hol comn identificată în CF 401361 — Cl - U7 - Timişoara. 5. Tipul valorii — este valoarea de piață aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare şi GEV 630 — Evaluarea bunurilor imobile. 6. Proprietarul imobilului — Municipiul Timişoara pentru teren şi Freund Pauline Ingrig şi Freund Caroline Louise pentru construcție. 7. Data evaluării — 28.10.2019 Data inspectării bunurilor imobile — 27.10.2019 8. Documentele şi informaţiile ce stau la baza evaluării - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 - CF 401361 — CI -U7 - Timişoara. - Informaţiile primite în zonă şi publicaţiile imobiliare - Cursul RON/EUR din 28.10.2019 9. Valoarea propusă — Raportul de evaluare determină valoarea chiriei de piață şi a fost solicitat în vederea stabilirii valorii chiriei şi a rezultat în urma calculelor efectuate şi din analiza comparativă a datelor deţinute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenţionată, evaluatorul propune următoarele valori: Valoarea de chiriei de piaţă este: 19,00 Lei / mp / lună = 4,00 Euro /mp / lună 603,00 Lei /lună = 127,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA 10. Argumente privind valoarea propusă Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport; Valoarea estimată se referă la bunurile menţionate mai sus; Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport; Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 Declaraţie de certificare Prin prezenta certificăm că : e Afirmațiile susţinute în prezentul raport sunt reale şi corecte. e Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condiţiile limitative prezentate în acest raport. e Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal şi nu suntem părtinitori față de vreuna din părțile implicate. e Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acţionar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul. e Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înţelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare. e Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacţiei. e Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) e Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale. e Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator. e Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare. Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 Capitolul 1 TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII 1.1.Identificarea obiectului evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară — situată în Timişoara, Str. Mihail Kogălniceanu nr.7 la demisol într-un imobil cu regim de înălțime de D+P+E având suprafața construită de 31,76 mp şi suprafața utilă de 25,40 mp formată din 2 incăperi şi hol comn identificată în CF 401361 — Cl — U7 - Timişoara. 1.2. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piață. 1.3. Utilizarea evaluării — Prezentul raport de evaluare se adresează PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bd. C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU, în calitate de client şi destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu îşi asumă răspunderea decât faţă de client şi faţă de destinatarul lucrării. 1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate — Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanţă cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piaţă a proprietății aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 — Evaluarea bunurilor imobile. Conform SEV 104 — Tipuri de valoare: Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Definiţia valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual: „suma estimată” se referă la un preţ exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este preţul cel mai probabil care se poate obţine în mod rezonabil pe piață, la dara evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător şi cel mai avantajos preţ obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preţ estimat, majorat sau micşorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operaţiuni de vânzare şi de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum şi orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific. „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacţie care întruneşte toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării. „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea şi circumstanțele pieţei, aşa cum sunt ele la data evaluării, şi nu cele aferente oricărei alte date. „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu şi obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preţ. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente şi cu aşteptările pieţei curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preţ mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piaţa”. „Și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preţ, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piaţa curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preţ. Circumstanțele faptice ale 4-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic. „într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă şi companiile sucursale sau între proprietar şi chiriaş, care ar putea face ca nivelul preţului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent. „după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preţ obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obţine cel mai bun preț pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării. „în care părțile au acționat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent”? presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât şi vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura şi caracteristicile activului, despre utilizările curente şi cele potențiale ale acestuia, precum şi despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoştinţe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data evaluării şi neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piaţă cu preţuri în scădere, la un preţ care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. În astfel de cazuri, valabile şi pentru alte schimburi de pe pieţele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării. „și fără constrângere” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă. Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă şi concurențială unde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internaţională sau o piață locală. Piaţa poate fi constituită din numeroşi cumpărători şi vânzători sau poate fi o piaţă caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piaţa în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal. Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul şi care este posibilă, permisă legal şi fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabileşte preţul pe care ar fi dispus să îl ofere. Natura şi sursa datelor de intrare trebuie să fie consecvente cutipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări și metode, cu condiţia să se bazeze pe informații extrase din piață. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piaţă. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piață, aceasta trebuie să se bazeze pe informaţiile și ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeaşi utilizare şi o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor şi deprecierilor de pe piață. Informațiile disponibile şi circumstanțele de piață pentru activul subiect sunt factorii care trebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante şi adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață. Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile -5-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător şi care nu sunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică. Informații din contractele de închiriere Informațiile necesare aplicării metodelor înscrise în abordarea prin venit sunt preluate, în general, din contracte şi din operațiuni de închiriere. Majoritatea contractelor de închiriere pot fi încadrate în una din următoarele categorii: a). Contracte cu chirie fixă — presupun un nivel constant al chiriei, menţinut pe toată durata contractului; b). Contracte cu clauze de ajustare periodică a chiriei — presupun o modalitate concretă de ajustare a chiriei la unul sau mai multe momente definite în cadrul perioadei totale de închiriere: - în funcţie de un criteriu specificat; - în funcţie de un indice. Chiria poate fi calculată ca venit brut/chirie brută, când proprietarul achită cheltuielile de exploatare a proprietății sau ca venit net/chirie netă, când cheltuielile de exploatare a proprietății sunt suportate de chiriaş. Colectarea informațiilor necesare abordării prin venit: a). Chiria. Chiria pe care chiriașul o plăteşte proprietarului este un element important al contractului de închiriere. Analiza chiriei se face în funcție de forma precizată în contract: chiria minimă, de bază, procentuală, etc. Sursa din care vine chiria ar trebui clar identificată. b). Concesii privind chiria. Atunci când piața imobiliară este suprasaturată, proprietarii acordă chiriaşilor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioadă sau diverse amenajări suplimentare. c). Repartizarea cheltuielilor. Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea cheltuielilor de exploatare şi intreținere a proprietății de către chiriaş şi proprietar (taxe, impozite, utilități, reparații, etc.) d) Opțiunea de reînnoire. Aceste opțiuni permit chiriaşului să prelungească perioada de ocupare a proprietății pentru una sau mai multe perioade prestabilite. Uzanța (cea mai des utilizată formulă) este ca un chiriaş să facă o notificare anticipată pentru manifestarea opțiunii de închiriere şi stabileşte durata pentru care se poate reînnoi contractul, precum şi mărimea chiriei sau modul de determinare a chiriei în continuare. Chiria aferentă perioadei de reînnoire poate fi egală sau superioară chiriei iniţiale, poate fi stabilită în contractul inițial sau se poate calcula pe baza unei anumite metodologii. e). Clauze de escaladare. Aceste clauze prevăd că eventualele creşteri ale cheltuielilor de funcționare a proprietății cad în sarcina chiriaşului. f). Opţiunea de cumpărare. Anumite contracte prevăd clauze care acordă chiriaşului posibilitatea de a opta pentru cumpărarea proprietății închiriate. Această opțiune poate fi manifestată la expirarea duratei de închiriere sau la anumite termene fixate în cadrul perioadei totale de închiriere sau chiar la orice moment. g). Clauza de ieşire. O asemenea clauză permite rezilierea unilaterală a contractului în situații speciale. h). Clauză de ocupare continuă. Pentru proprietăților închiriate mai multor chiriaşi, în contract poate fi inclusă o clauză care condiționează ocuparea în continuare de către un chiriaş de faptul ca un alt chiriaş să nu plece. i). Amenajările făcute de chiriaşi. Investiţiile mari făcute de chiriaşi într-un spaţiu influențează semnificativ chiria. Atunci când investiţiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face prin creşteri de chirie, care permit amortizarea investițiilor într-o perioadă mai lungă. Dacă investițiile sunt făcute de chiriaşi, proprietarul poate diminua chiria. Analiza chiriilor. Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locațiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este neobişnuită, chiria de piață.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. În particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micşorată de clauze, contraprestații sau facilități speciale. ”Clauzele de închiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite în mod uzual pe piața tipului de proprietate imobiliară, la data evaluării, între participanții de pe piaţă. Mărimea chiriei de piață ar trebui să fie prezentată numai în corelație cu clauzele principale de închiriere care au fost asumate. Chiria contractuală reprezintă chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract efectiv de închiriere. Aceasta poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plății chiriei şi baza calculării variațiilor acestuia sunt stipulate în contractul de închiriere şi trebuie să fie identificate şi înțelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce îi revin locatorului, precum şi obligațiile locatarului. Chiria excedentară reprezintă diferența dintre chiria contractuală şi chiria de piață, la data evaluării. Acest excedent de chirie față de chiria de piață este generat de un contract avantajos pentru cel care dă cu chirie şi poate fi rezultatul unui amplasament favorabil sau al faptului că un contract de închiriere a fost negociat pe o piață puternică. Excedentul de chirie poate fi menținut până la expirarea contractului, dar, din cauza riscului suplimentar asociat obținerii sale, cel mai adesea se calculează separat şi se capitalizează cu o rată de capitalizare mai mare față de rata de capitalizare adecvată capitalizării chiriei de piață. Întrucât excedentul de chirie rezultă dintr-o clauză favorabilă a contractului de închiriere şi nu dintr-o calitate a proprietății imobiliare, acest excedent este uneori considerat ca fiind o componentă extra imobiliară a valorii. Analiza chiriilor începe cu un studiu asupra nivelului chiriilor curente ale proprietății imobiliare subiect. Evaluatorul poate verifica nivelul chiriilor prin examinarea situațiilor financiare, a contractelor de închiriere şi prin intervievarea unor chiriaşi selectați în timpul inspectării proprietății. După analiza nivelului chiriilor existente pentru proprietatea imobiliară subiect, sunt analizate informaţiile despre chirii pentru spații comparabile pe piață. Când este solicitată estimarea unei chirii de piață, evaluatorul adună, compară şi ajustează informațiile de piață pentru a forma o concluzie privind chiria de piață pentru proprietatea imobiliară subiect. Informațiile din contractele de închiriere care nu includ clauze de închiriere adecvate, nu asigură indicii de încredere privind chiria pe piață. Chiriile proprietăților imobiliare comparabile pot asigura o bază pentru estimarea chiriei de piață a proprietății subiect, după ce acestea au fost exprimate pe baza unui criteriu de comparație echivalent cu cel folosit la proprietatea imobiliară subiect. Evaluatorul trebuie să ajusteze chiriile comparabile doar în măsura în care preţurile de tranzacție ale proprităților imobiliare comparabile sunt ajustate în cadrul abordării prin piață. Elementele de comparație pentru analiza chiriilor includ: Drepturile asupra proprietății imobiliare care vor fi închiriate şi condiţiile de închiriere. Contractele de închiriere care nu reflectă negocieri nepărtinitoare vor fi eliminate din rândul comparabilelor. Condițiile de piață. Condițiile economice se schimbă în timp, astfel încât chiriile negociate în trecut pot să nu reflecte chiriile curente predominante. Localizarea. Localizarea proprietății în spațiu-timp. Caracteristicile fizice. Dimensiune, înălțime, finisare interioară, amplasare funcţională, priveliștea amplasamentului, amenajările amplasamentului etc. Repartizarea cheltuielilor stipulate în contract şi în alte clauze de închiriere. Ce concesii (scutiri) de chirie s-au făcut? Cine plăteşte cheltuielile de exploatare? Care sunt prevederile referitoare la modificarea chiriei pe parcursul perioadei de închiriere? Utilizarea proprietății. Chiriile de piață ar putea să fie ajustate pentru utilizarea desemnată sau pentru dimensiunile construcției, când acestea sunt diferite de cele ale proprietăților comparabile. TF
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 Componentele non-imobiliare. De exemplu, dacă este implicată o companie de leasing sau de management, venitul unui hotel, care face parte dintr-un lanţ național, poate fi mai mare decât în cazul în care hotelul nu ar fi inclus în lanţul hotelier. Venitul mai mare provine din valoarea asociată cu numele hotelului francizor şi nu din orice diferență a venitului potențial generat de proprietatea imobiliară. 1.5. Data inspecției — Inspecţia proprietății a fost realizată în data de 27.10.2019, de ing.Panţel Ovidiu expert evaluator autorizat leg. 14997, dată la care s-a inspectat proprietatea subiect în totalitate, şi vecinătățile, s-au efectuat fotografii ce pun în evidență starea proprietății şi a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigaţii privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății. 1.6. Data estimării valorii — La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor şi datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele şi informatiile şi la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum şi valorile estimate de către evaluator. Data evaluării este 27.09.2019. 1.7. Proprietarul imobilului — Municipiul Timişoara pentru teren şi Freund Pauline Ingrig şi Freund Caroline Louise pentru construcție. 1.8. Moneda raportului — Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON şi EURO. Valorile exprimate nu conţin TVA. Curs de schimb leuro = 4,7569 lei 1.9. Standardele aplicabile — Metodologia de calcul a valorii de piață a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietății şi de recomandările standardelor ANEVAR : Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 SEV 100 — Cadru general SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării SEV 102 — Implementare SEV 103 — Raportare SEV 104- Tipul ale valorii SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare GEV 630 — Evaluarea bunurilor imobile Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață aşa cum a fost ea definită mai sus. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: Documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului; Inspecţia proprietății imobiliare; Stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport; Deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se țină seama la derularea tranzacţiei; Analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului. Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR. 1.10. Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare Informaţiile şi sursele de informații utilizate în acest raport sunt: Informaţii culese pe teren de către evaluator (privind poziţionarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.); Informaţii preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători şi cumpărători imobiliari de pe piaţă, informații privind cererea şi oferta preluate de la agenții imobiliare şi din publicaţii de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieţei imobiliare; Adresele de pe internet www.imobiliare.ro Responsabilitatea asupra veridicității informațiilor preluate de la solicitantul lucrării aparţine celor care -8-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 le-au pus la dispoziţia evaluatorului. 1.11. Ipoteze generale — Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile şi documentele furnizate de către client şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel; Informaţiile furnizate de terte părţi sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţii pentru acuratețe. Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neevidenţiate ale proprietăţii. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor. Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare stiinţifică necesară pentru a fi descoperit. Evaluatorul nu are cunostinţă de efectuarea unor inspecţii sau a unor rapoarte care să indice prezenţa contaminanților sau materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigaţii speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcţiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate; Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informaţiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părţilor componente, nici nu a inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părţilor neexpertizate şi acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât condiţiile de piaţă se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment. 1.12. Condiţii limitative — Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată în combinaţie cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă referitor la proprietăţile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil. Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea. 1.13. Clauza de nepublicare — Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul şi clientul, atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale şi acţionarea în instanţă a vinovaţilor. 1.14. Responsabilitatea faţă de terţi — Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către client, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului şi destinatarului precizat. Raportul este confidenţial, strict pentru client şi destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faţă de o terță persoană, în nici o circumstanţă. -9-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 Capitolul 2 PREZENTAREA DATELOR 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate — Dreptul asupra proprietăţii imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren şi construcţii. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare: Dreptul absolut asupra oricărei suprafeţe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda şi a dispune de teren şi de orice construcţii existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate şi îngrădiri stabilite prin lege; Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda şi de a folosi o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere; Drept de folosinţă a terenului sau construcţiilor, fără un drept exclusiv de a poseda şi de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumită activitate. 2.2. Situaţia juridică — Proprietatea imobiliară — situată în Timişoara, Str. Mihail Kogălniceanu nr.7 la demisol într-un imobil cu regim de înălțime de D+P+E având suprafața construită de 31,76 mp şi suprafața utilă de 25,40 mp formată din 2 incăperi şi hol comn identificată în CF 401361 = C1 -U7 - Timişoara. Dreptul la proprietete este deplin. 2.3. Descrierea amplasamentului proprietății imobiliare Amplasamentul proprietății imobiliare evaluate se află într-o zonă rezidențială. Tipul zonei - Cartier de case În zonă se află Reţea de transport în comun în apropiere Unităţi comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, unităţi de învăţământ mediu, stadion ,parcuri. Unităţi edilitare: curent electric, apă, gaz metan, canalizare. Gradul de poluare (rezultat din observaţii ale evaluatorului, fără expertizare): absenţa poluării. Concluzie privind zona de amplasare a proprietății imobiliare: Zona de referință rezidențială, amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat. 2.4. Descrierea proprietății imobiliare Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară — situată în Timişoara, Str. Mihail Kogălniceanu nr.7 la demisol într-un imobil cu regim de înălțime de D+P+E având suprafața construită de 31,76 mp şi suprafața utilă de 25,40 mp formată din 2 incăperi şi hol comn identificată în CF 401361 — Cl — U7 - Timişoara. Structura clădirii este formată din fundații continue, zidărie din cărămidă şi planşee din beton, acoperiş tip șarpantă, tâmplărie lemn cu geam clar. Starea tehnică a spațiului este satisfăcătoare. -10-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 Capitolul 3 ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE Definirea pieţei. Oferta competitivă. Cererea probabilă Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată de reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. De multe ori, informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii. Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, evaluatorul trebuie să facă un inventar de proprietăți competitive, care include stocul de proprietăți existente, cele aflate în construcție, precum şi cele aflate în stadiu de proiect. Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare şi preferințele consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali (cumpărători, chiriaşi) şi, pentru un anume tip de proprietate, analiza urmăreşte produsul final pe care îl asigură proprietatea. În cazul de față, piaţa imobiliară specifică se consideră piaţa proprietăţilor rezidențiale În 2018 am putea observa o aşezare a preţurilor pe segmentul rezidențial, după creşterile înregistrate în ultimii ani, este de părere managerul Eugene Estate. „În România este dificil să faci previziuni în orice domeniu având în vedere cadrul legislativ care este într-o permanentă schimbare neputând oferi în primul rând, de o cerere ridicată punând astfel presiune pe ofertă. Programul Prima Casă, care a avut o influenţă mare în piață în anii precendenți, va fi din ce în ce mai puțin prezent în piața de creditare. Privind acest aspect, precum şi alți factori care pot influența cererea şi oferta imobiliară, cred că anii următori vor fi determinaţi de o aşezare a preţurilor cu fluctuații mici şi corecții izolate. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşniţa Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preţ mai accesibil şi obţinerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menţionat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că prețurile de vânzare în creştere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuinţe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizaţiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătăţit. Cum vor evolua chiriile din Timişoara în 2018 În opinia lui noastră, ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii preţurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 se preconizeză o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată şi de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în această piaţă. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 Piaţa imobiliară a înregistrat o evoluţie spectaculoasă in 2017, cu volume record de activitate în sectorul industrial şi cel de birouri. Nivelul chiriilor a fost în general stabil, cu uşoare creşteri în piața spațiilor comerciale şi segmentul industrial, în timp ce preţurile rezidențiale s-au apreciat în medie cu 10%, conform unui raport de specialitate AGERPRES. Segmentul industrial şi logistic a înregistrat volume record de livrări şi cerere la nivel național, 2017 devenind vârful evoluţiei pieţei de până acum. A fost finalizat un stoc speculativ nou de 500.000 metri pătrați (mp), în crestere cu 42% față de anul precedent, dezvoltatorii internaționali (CTP Invest, WDP, P3, Logicor, Zacaria Group, Globalworth) răspunzând rapid la explozia cererii, conform raportului realizat de compania de consultanta imobiliara Activ Property Services. Volumul tranzacţiilor majore de închiriere a crescut cu 70% într-un singur an, până la 730.000 mp la nivel național, peste 73% din cerere fiind reprezentată de activități de logistică /depozitare. Gradul de ocupare al stocului competitiv continua sa depaşeasca 95%, majoritatea parcurilor dominante fiind integral ocupate, în timp ce nivelul chiriilor pentru spații industriale/logistice de clasa A a avut o tendință de uşoară creştere, cu valori medii cuprinse intre 3,5 - 4 euro/mp/luna la nivel naţional. Piaţa de birouri a raportat de asemenea o activitate în creştere. Stocul nou finalizat în Bucureşti, de 147.800 metri pătrați, a rămas la un nivel mediu al ultimilor 8 ani, în schimb în provincie livrările au ajuns la 93.000 metri pătrați pe fondul activității record din Timişoara (42.000 mp), conform studiului. Tranzacţii majore de închiriere însumând 460.000 mp au fost semnate la nivel național, cu peste 367.000 mp închiriați în Bucureşti (al 2-lea nivel ca mărime din ultimii 10 ani) şi un record de 90.000 mp în provincie. Cererea nouă a reprezentat aproape 50% din total, cea mai ridicată pondere a ultimilor ani. Sectorul IT&C şi-a continuat creşterea, reprezentând 42% din volumul cererii în Bucureşti şi 50% în provincie. Gradul de neocupare al principalelor pieţe de birouri a scăzut sub 10%, în Bucureşti disponibilitatea spatiilor libere micşorandu-se de la 11,5% în 2016 la 9,1% din stocul existent la sfarşitul anului trecut. Nivelul chiriilor s-a menţinut stabil, având valori 'prime', considerate pentru cele mai reprezentative clădiri centrale, de 17-19 euro/mp/lună în Bucuresti, 12-14 euro/mp/luna (Cluj-Napoca, Timişoara), 10- 12 euro/mp/luna (Iaşi, Braşov) şi 8-10 euro/mp/luna în pieţele secundare. În schimb, piața spațiilor comerciale (piaţa de retail) a înregistrat o evolutie relativ contradictorie, cu un volum semnificativ de cerere potenţială neacoperit de ofertă, în condițiile unor volume limitate de stoc nou finalizat. In 2017 au fost finalizate 66.700 mp de centre comerciale (-70% fata de 2016), respectiv 23.885 mp de spații în parcuri de retail, fiind primul an în care stocul de centre comerciale în funcțiune a înregistrat o uşoară scădere, volumul închiderilor depăşind suprafața nouă inaugurată. Volumul tranzacţiilor majore de investiții a crescut cu 56% în 2017, la peste 925 milioane euro, ca urmare a creşterii interesului din partea investitorilor internaționali, a majorării volumului de tranzacţii cu spaţii comerciale (+65%) şi a semnării a celei mai mari tranzacții hoteliere de până acum (complexul Radisson Blu/Park Inn). Bucureştiul a concentrat 43% din volumul total, menținându-se ca principală destinație de achiziţii a investitorilor internaţionali, responsabili pentru 97% din totalul tranzacţiilor majore la nivel naţional. Nivelul randamentelor 'prime' (yield-urilor) a scăzut în medie cu 0,25%, ajungând în cazul centrelor comerciale şi birourilor la valori de 7 - 7,5% în Bucureşti şi 8 - 8,25% în alte oraşe majore. În ceea ce priveste piaţa rezidențială, statisticile oficiale arată ca au fost finalizate 53.301 unități locative la nivel național, în creştere cu 2% față de anul precedent. Au fost majorări ale livrărilor în partea centrală, de nord-vest şi vest a României, în timp ce zona Bucureşti-llfov a înregistrat o surprinzătoare scădere anuală de 4,9%. În condițiile în care volumul cererii a dat semne de creştere şi vânzarile au accelerat, nivelul preţurilor a crescut în medie cu 10%, variind de la medii de 700 - 950 euro/mp util în reşedintele de judeţ cu peste 100.000 locuitori, la medii de 1.100-1.350 euro/mp util în Bucureşti şi 1.300 - 1.400 euro/mp în Cluj- Napoca. Prognoza evoluției pieţei imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiționale. Livrările de spații comerciale sunt anuntate să includă 93.200 metri patrăți de centre comerciale şi să accelereze pe segmentul de parcuri de retail până la un potențial total de 135.000 metri patrăţi, însă nu toate proiectele sunt estimate sa fie finalizate în termen. Stocul nou de birouri în construcţie, cu finalizare anunțată pentru 2018, depăşeste 200.000 metri pătrați în Bucureşti şi un volum-record de peste 155.000 metri pătrați în provincie. Pe piaţa industrială stocul în construcţie depăşeste 315.000 metri pătrați, din care 75% este concentrat în zona Bucureştiului. Contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare în anul 2018, cu toate că situaţia la nivel macro nu se mai bucură de aceleaşi fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arată într-o analiză realizată de o companie de consultanță imobiliară internațională. Situaţia economică din România anului 2017 pune presiune pe aşteptarile din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criză, spun analiştii imobiliari care apreciază că România poate depăşi performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale şi de Est şi în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar. Principalele 10 tendinţe asociate anului 2018 în analiza realizată de Colliers International vizează evoluţia pieței de investitii, rezultatele economice mai bune decât în majoritatea țărilor din UE, piața forței de muncă, retailul la nivel naţional, cererea pentru terenuri. Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale şi înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, creşterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiştii imobiliari. Piaţa de investitii va avea parte de o evoluţie spectaculoasă. După acumularea în 2017 a unui volum investiţional uşor peste pragul de 0,9 miliarde euro şi amânarea unor tranzacţii pentru anul viitor, analiştii de la Colliers International se asteaptă în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro. O alta tendinţă, migrația (internă şi externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. Tiparul migraţiei interne sugerează o preferință în creştere pentru principalele oraşe din România - Cluj-Napoca, Timişoara şi Iaşi, în detrimentul Bucureştiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau inființarea unor birouri în afara Capitalei. Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări şi care ar putea începe să se întoarcă în țară în număr mai mare. În 2018, cererea chiriaşilor pe segmentul industrial va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condiţiile intensificării comerțului electronic, în timp ce dezvoltările speculative vor creşte în număr. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. În 2017, au fost livrați 24 km de autostradă, de aproximativ patru ori mai puţin decât au promis autoritățile. Expeții în domeniu avertizează că 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km. Piaţa de birouri din Bucureşti se va concentra pe noi poli. Livrările de spații de birouri vor fi mai mari în 2018 faţă de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piata Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți uşor, însă dezvoltatorii devin mai precauți. Piaţa forţei de muncă va fi mai încordată anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere şi ofertă pe piața fortei de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puţini în comparaţie cu nevoile angajatorilor. Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial: Luând în considerare creşterea salariilor şi a intenției de a achiziționa o locuință, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate. Anul 2017 a fost unul bun pentru dezvoltările imobiliare din Timişoara, atât pe segmentul rezidențial, cât şi pe cel comercial, iar prețurile locuințelor s-au aflat pe un trend ascendent. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu -13-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşnita Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preţ mai accesibil şi obţinerea documentației aferente procesului de construcţie este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că prețurile de vânzare în creştere și plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completeaza Legea locuintei nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizaţiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățită Ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii prețurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 preconizăm o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată și de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în aceasta piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara. Analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate (prezentate la sursele de informatii), la data evaluării nu există câteva oferte pentru tipul de imobil supus evaluării (boxă la subsol) Echilibrul pieţei este determinat de raportul dintre cerere şi oferta. În comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ inelastică şi o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață. Prognoza evoluiței pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluţie stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiționale. -14-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 Cartiere și zone din Timișoara Cu un avans general de 1,2% la prețurile apartamentelor, capitala Banatului a ajuns, în ultimele trei luni din 2018, la o valoare medie de listare de 1.200 de euro pe metru pătrat util - păstrându-şi, astfel, locul în clasamentul național al orașelor cu cele mai scumpe apartamente. În orașul de pe Bega, marjele de creștere consemnate pe zone au fost mai mici decât în București, dar și decât în Cluj-Napoca. Astfel, cel mai mare avans, de 1,8%, a fost consemnat în arealul Bucovina-Simion Bărnuţiu-Gării-Dorobanţilor-Mircea cel Bătrân, o creștere similară (de 17%) având loc și în Girocului-Soarelui-Buziașului. Pe următoarele locuri se situează zonele Șagului-Dămbovita-losefin-Steaua (+17), Lipovei-Aradului (+07%), dar și Complex Studențesc -Dacia-Elisabetin-Olimpia-Stadion (+0,2%). La fel ca în celelalte două mari piete imobiliare ale țării, București și Cluj-Napoca, fost pe segmentul apartamentelor. Cel mai semnificativ declin (-4.1%) a avut loc în Torontalului, această zonă fiind urmată de Central-Băicescu-Take lonescu-Piața Maria [-2,2%) și, respectiv. Braytim (-0,6%). De mentionat este și că, după un declin de 2,1% înregistrat trimestrul trecut, prețurile au şi în Timisoara au consemnate trimestrul trecut scăderi de preţuri stagnat în arealul Ultracentral-Medicină-Piața Unirii. Față de Bucuresti și Cluj-Napoca, orașul de pe Bega se diferențiază și prin diferențele relativ mici de preț dintre Cartiere, valorile medii de listare pentru un apartament variind între un maximum de 1.460 de euro pe metru pătrat și un minimum de 1.150 de euro pe metru pătrat. Cel mai mare nivel de preț se găsește, ca și trimestrul trecut, în zona Ultracentral-Medicină-Piața Unirii, unde pretențiile vânzătorilor s-au menținut la același nivel. La polul opus, cele mai accesibile apartamente din din Șagului-Dâmbovița- losefin-Steaua, pe următorul loc situându-se cele din Timişoara sunt cele Braytim, cu o valoare medie de listare de 1170 de euro pe metru pătrat util. Nu cu mult mai scumpe sunt și locuințele din Girocului- Soarelui-Buziașului (1.180 de euro pe metru pătrat), cele din Bucovina- Simion Bărnuțiu-Gării -Dorobantilor- Mircea cel Bătrân [tot 1180 de euro pe metru pătrat) și, respectiv, Torontalului (1200 de euro pe metru pătrat util). „310 de euro pe metru pătrat este diferența de preț dintre cea mai scumpă zonă din Timișoara (Ultracentral-Medicină - P-ta Unirii/1460€) și cea mai ieftină zonă (Sagului - Dâmbovița - losefin - Steaua/1.150€). ” Cartierele cu cele mai mari preturi/mp Preţul mediu și evolutia în ultimele 3 luni 1.460€ 1.260€ 1.220€ 1.220€ 1.200€ Ultracentral Complex Circumvalațiunii Central Torontalului Medicină Studențesc Bălcescu P-ta Unirii Dacia Take lonescu Elisabetin P-ta Maria Olimpia-Stadion a: Analize Imobiliare și Imobiliare.ro -I3-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 Capitolul 4 ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piață; abordarea prin venit; abordarea prin cost. În estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea şi cantitatea datelor disponibile pentru analiză. Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață. Abordarea prin piață Abordarea prin piață este procesul de obţinere a unei indicaţii asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare. Abordarea prin piață este cunoscută şi sub denumirea de comparația directă sau comparaţia vânzărilor. Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții şi/sau oferte recente credibile. Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la preţuri de tranzacţionare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluţia pieţei specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării. Atunci când există informații disponibile privind prețurile bunurilor comparabile, abordarea prin piaţă este cea mai directă şi adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condiţiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare. Prin informații despre preţurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind preţurilor activelor similare care au fost tranzacţionate sau oferite spre vânzare pe piață, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parțială sau exclusivă a ofertelor de piaţă, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare. Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) şi că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. În raportul de evaluare trebuie să se indice sursele de informațiii, datele utilizate şi raționamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile. Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt: tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit. tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza clasamentului; interviuri. Informaţiile privind tranzacțiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative şi/sau calitative) faţă de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate. În abordarea prin piață, analiza preţurilor proprietăților comparabile se aplică în funcţie de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect. În abordarea prin piață, se analizează asemănările şi diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile şi cele ale proprietății subiect şi se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație. -I6-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 În abordarea prin piaţă, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piaţă, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății. Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic şi economic de proprietatea imobiliară subiect şi asupra preţului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. În această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele: intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric şi procentual), totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric şi procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate preţurilor proprietăților comparabile şi orice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare. Abordarea prin venit Abordarea prin venit este procesul de obţinere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri şi pentru atransforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare. Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potenţial în contextul pieţei (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază: capitalizarea venitului; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF). Prin luarea în considerare a unor informaţii adecvate şi printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului şi metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicaţii similare asupra valorii. Capitalizarea venitului, numită şi capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piaţă, când nivelul chiriei şi cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieţei şi când există informații despre tranzacţii sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărţirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare. Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile şi/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor şi cheltuielilor probabile din perioada de previziune. Când se foloseşte această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor şi cheltuielilor din această perioadă, precum şi valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin tehnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziția evaluatorului de către client. În aplicarea fiecărei metode menționate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare. În metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare. Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potenţial şi venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condiţiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare şi neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriaşi nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul -]7-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit şi alte taxe similare), plățile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcţiilor. Abordarea prin cost Abordarea prin cost este procesul de obţinere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate şi adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării. Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcții noi sau construcţii relativ nou construite; construcţii vechi, cu condiția să existe date suficiente şi adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcții aflate în faza de proiect; construcții care fac parte din proprietatea imobiliară specializată. Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou — costul de înlocuire şi costul de reconstruire — şi să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare. Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. În cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizați indici de cost adecvați pentru atransforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire. Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. În abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire şi sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puţin de un an. Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcție sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp); nerecuperabilă — elemente cu viață scurtă; nerecuperabilă — elemente cu viață lungă; deprecierea (neadecvarea) funcțională, ce poate fi: recuperabilă; nerecuperabilă; deprecierea externă (economică). Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evaluării, cu conceptul contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale. Capitolul 5 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL 5.1. Generalităţi — Obiectul prezentului raport de evaluare îl proprietatea imobiliară — situată în Timişoara, Str. Mihail Kogălniceanu nr.7 la demisol într-un imobil cu regim de înălțime de D+P+E având suprafața construită de 31,76 mp şi suprafața utilă de 25,40 mp formată din 2 incăperi şi hol comn identificată în CF 401361 — Cl - U7 - Timişoara. 5.2. Cea mai bună utilizare — Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire şi să genereze ipotezele de lucru necesare operaţiunii de evaluare. -18-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ. Deşi acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuşi exista circumstanţe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare. Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal şi să reprezinte cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa. Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar şi o vânzare ordonată. Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situație în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active. Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piață ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum şi probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, fizic posibilă şi permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piață, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare. Cea mai bună utilizare — este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deţinătorului proprietăţii imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forţele competitive de pe piaţa în care este localizată proprietatea. Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune şi profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietăţii ca fiind disponibilă şi gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. Îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil şi nu poate fi îndepartată sau speculativă. În cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincţia între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber şi cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită. Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. În multe cazuri, cea mai bună utilizare a unci proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică. În această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcţia. Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piață. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber şi (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiţii care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă şi maxim productivă. Criteriile analizei celei mai bune utilizări a. Permisibilă legal — În toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu şi siturile istorice, impactul asupra mediului. Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietății din cauza unor clauze în -19-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 contractul de închiriere. Dacă nu există restricţii cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - şi eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare. Normativele de construcţii şi condiţiile de impact asupra mediului, pot avea influenţe asupra fezabilităţii utilizării, dacă nu o scot în afara legii. b. Posibilă fizic — Dimensiunile, forma, suprafața, structura geologică a terenului şi accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaţii) afectează utilizările unei anumite proprietăţi imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. În acest caz, evaluatorul va analiza şi fezabilitatea ansamblului. Evaluatorul va considera capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălţime, subsoluri multiple, etc. Condiţiile fizice influenţează şi costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună. c. Fezabilă financiar — Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal şi posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligaţiile financiare şi amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea așteptată de investitori pe piaţă, atunci utilizarea este fezabilă. d. Maximum productivă — Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanță cu rata de fructificare a capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren şi construcţii) şi scăzând costul materialelor, manoperei, regiei şi al capitalului, necesare realizării construcţiei. Valoarea terenului poate fi estimată şi prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare şi a recuperărilor capitalului investit în construcţiile alocate în proporţiile determinate pe piaţa imobiliară. Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung şi se presupune că va rămâne aceeaşi pe durata de viaţă economică sau utilă a construcţiilor. 5.3. Evaluarea proprietății 5.3.1. Evaluarea chiriei de piață - Metoda comparaţiilor de piață îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este în relaţie directă cu chiriile unor proprietăţi competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăți, între elementele care influențează preţurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între proprietatea „de evaluat” şi celelalte chirii deja tranzacţionate, despre care există informații suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informaţiile provenite din închirierile de proprietăți asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate şi pe site-urile agenţiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piață care sunt sintetizate în tabelul următor: -20-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 Nr. [Criterii Proprietate de evaluat |Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 (Comparabila 4 Preţ ( euro/mp/lună) 10,00, 8,89 8,13 8,21 Tipul comparabilei ofertă ofertă ofertă ofertă 1 |Dreptul de proprietate integral integral integral integral integral 2 |Condiții de închiriere normale normale normale normale normale 3 |Condițiile pieţei 28.10.2019, 28.10.2019 28.10.2019, 28.10.2019 28.10.2019 Curs valutar leuro = 4,7569 4 |Adresă 3 |Localizare Kogalniceanu zona Balcescu zona Mehala Calea Traian zona Fabric 6 |Caracteristici Tip imobil Casă Cladire birouri Casă Casă Bloc Etaj D+P+E P P P+E E Teren aferent în proprietate în proprietate, în proprietate în proprietate în proprietate PIF - superior superior superior superior Finisaje medii similar similar similar similar Sistem climatizare Nu Da Da Da Da (Centrală proprie Nu Da Da Da Da Grup sanitar propriu Nu Da Da Da, Da Suprafaţă de utilă 31,76 100,00 90,00 80,00 73,00 1 |CMBU Servicii Servicii Servicii Servicii Servicii Preţ chirie/lună 1.000,00 800,10 650,40 599,33 Justificarea corecţiilor : valoarea chiriei proprietăţii evaluate = chiria proprietăţilor comparabile +corecţii 603,00 Lei / lună = 127,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparaţiei, este: 19,00 Lei / mp / lună = 4,00 Euro /mp / lună Tipul informației — deoarece comparabilele sunt oferte s-a aplicat o ajustare de — 15% fiind considerată marja de negociere în stabilirea preţului de închiriere Dreptul la proprietate - ajustările sunt nule deoarece subiectul şi comparabilele sunt considerate cu dreptul de proprietate absolut. Condiţii de închiriere — nu s-au aplicat ajustări deoarece la momentul ofertării comparabilele sunt libere la închiriat Cheltuieli efectuate imediat după închiriere — nu s-au aplicat ajustări Condiţiile de piaţă — discuţiile cu proprietarii au avut loc la data evaluării ceea ce înseamnă o ajustare nulă. Localizarea — încadrarea spațiului în funcţie de zonă; comparabilele fiind în zone diferită, s-au aplicat ajustări reieşite din studiul pieţei Caracteristici - criteriile de comparație sunt suprafață, tip imobil, regim de înălțime, teren aferent, an PIF, finisaje. Suprafață — s-au aplicat ajustări pentru diferențele de suprafață Tip imobil —s-au aplicat ajustări An PIF — s-au aplicat ajustări Finisaje — s-au aplicat ajustări, comparabilele fiind cu finisaje superioare subiectului Dotări suplimentare — parcare proprie, sistem climatizare, centrală proprie, grup sanitar propriu, s-au aplicat ajustări Cea mai bună utilizare ( CMBU ) — nu s-au aplicat ajustări comparabilele având aceeaşi CMBU -21-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Com) ila 1 ila 2 Ajustari Ajustari % €/mp % €/mp Preţ (Euro) 10,00 8,89 Tipul informației oferta oferta Marja de negociere -15% -15% Pre! 7, de line Ajusta: 0.00% 0.00 0,00% 0.00 Pret 8,50 7,56 numerar numerar numerar 0,00% 0,00 0,00% 0.00 Pret 8,50 7, Condiţii de închiriere initoare initoare toare Ajustare 0,00% 0.00 0.00% 0.00 Pret ajustat 8,50 1,56 Cheltuieli efectuate imediat după Criterii și elemente de comparaţie Spațiu de eval nu este cazul nu este cazul nu este cazul justare 0.00% 0.00 0,00% 0.00 Pret 7,56 curente curente curente Ajustare 0% 0.00 0% 0,00 Pret 8,50 1,56 Localizare Kogalniceanu zona Balcescu zona Mehala -10,00% -0,85 -15,00% -1,13 1,65 6,42 Caracteristici 100,00 90.00 6,82% -0,58 5,82% -0,44 Cladire birouri Casă justare -5.00% -0.43 0.00% 0,00 P Ajustare 0.00% 0.00 0.00% 0,00 Teren aferen în e în i re 0,00% 0.00 0,00% 0,00 PIF or su -5,.00% -0,43 -5.00% -0,38 ioare oare 5,00% -0,43 -5.00% -0,38 istem climatizare Da Da Ajustare -2.00% -0,17 -2,00% -0,15 Da tare -2,00% -0.17 -2,.00% 0,15 sanitar Da Da -2,.00% -0,17 -2.00% -0,15 U Servicii Servicii Servicii stare 0.00% 0.00 0,00% 0.00 Pret 5,28 4,77 totală netă 322 -2,.78 totală netă % 37,82% -36,82% totală brută 3.05 2,63 totală brută % 35,82% 34,82% umar ajustări 8 7 aloare de chirie pia Euro/mp/lună aloare de chirie pia Euro/lună aloare de chirie pi: Lei/mţ 'aloare de chirie Lei/lună Ajustarea brută ntuală cea mai mică este la C4, deci valoarea -22.- Nr.3.888/2019 Com ila 3 Ci ila 4 Ajustari ustari % €/mp % €/mp 13 821 oferta oferta -15% -15% 13 line line 0,00% 0.00 0,00% 0.00 8,13 numerar numerar 0,00% 0.00 0.00% 0.00 8,13 6,98 toare oare 0.00% 0,00 0,00% 0.00 8,13 6,98 nu este cazul nu este cazul 0,00% 0.00 0,00% 0.00 8,13 curente curente 0% 0.00 0,00% 0.00 8,13 Calea Traian zona Fabric -15,00% 1,22 5.00% -0,35 691 6,63 80,00 73,00 4,82% -0,39 4,12% 0,29 Casă Bloc 0,00% 0.00 5,00% -0,35 P+E 0,00% 0,00 0.00% 0.00 în ietate în etate 0.00% 0.00 0,00% 0.00 TIOr Sul -5.00% -0,41 -5,00% -0,35 oare -5.00% 0,41 -5,00% -0,35 Da -2.00% 0,16 2.00% 0,14 -2,.00% -0,16 -2,00% -0,14 Da -2.00% -0,16 -2.00% -0,14 Servicii Servicii 0.00% 0,00 0.00% 0.00 5,22 -291 2,10 35.82% -30,12% 2:75 1,96 33,82% 28,12%, 7 8 4, 127. 19, 603. este 4,00 Ei
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 COMPARABILE FOLOSITE 302013 Spatiu comercial, 100 mp utili. etajul î - spatiu comercial de inchinat in Timisoara, judetul Timis - X41F1400V - 1 000 EUR - Imobiliare ro d imobiliare.ro ID Anunt: Spatiu comercial, 100 mp utili, etajul 1 Timisoara, zona Balcescu Actualizat azi 10 EUR /mo/ună 1.000 EUR / lună Caracteristici Suprafață totală disponibila: 100 mp Tip imobil: Cladire de birouri Suprafață totală proprietate: 100 mp Regim înălțime: PIE An constructie: 1980 Spaţii disponibile Suprafată comerciali: 100 mp Chirie / mp / lună: 10 EUR/mp (total:1.000 EUR/lună), Comision: standard Disponibil: imediat Etaj: Etaj1 Vitrină: Da Specificații Va oferim spre inchiriere spatiu cornercial compus dintr-a incapere si baie, situat În Piata Bisericii. - etajul -100 mp uri Se inchiriaza la pretul de 1000 euro cu toate utilitatile incluse ( apa. gaz, canal, curent, gunoi, etc.). informatiile au caracter informativ, ele fiind preluate de la proprietar. CPT45M Nr grupuri sanitare: 1 Suprafata construita: 120 mp Nr incaperi:1 pretinchiriere:1000 rmonedainchiriere: EUR pretinchiriereunitar:10 imobiltare lil-comeri Vbalcescu/spatiu-comerci 1400" 660426 2 -23-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 502019 Spatiu comercial 90mp zona Mehala, strada arculata - spatiu comercial de inchinat n Timisoara, judetul Timis - XSCI'4013 - BOO EUR - Imobiliare.ro d imobiliare.ro ID Anunt EXSCI4O03 Spatiu comercial 90mp zona Mehala, strada circulata. Timisoara, zona Mehala Actualizat in 08.08.2019 8,89 EUR /mp/lună 800 EUR / lună Caracteristici Suprafață totală disponibilă: 90 mp Tip imobil Casa/Vila Suprafata totală proprietate: 90 mp Nr. locuri parcare: 2 Stadiu constructie: exista Spaţii disponibile Suprafață comercială: 90 mp Chirie /mp/ lună 3.89 EUR/mp (total: 800 EUR/lună) Disponibil: imediat Specificații LANDMARK ofera spre inchiriere spatiu cornercial pe artera intens circulata, compus din Spatiu vanzare cu vitrine 95 mp, cu birou si grup sanitar. Spatiul este amenajat, dispune de curent trifazic, incalzire proprie, curte cu parcare privata in fata - Pretul chiriei este de 800 Euro/luna ID intern: 202910 Structura rezistenta: beton Nr terase: G Nr grupuri sanitare: 1 Suprafata construita: 90 mp Suprafata terase: O mp Suprafata curte: O rap Nr garaje: O Vicii cunoscute: Nr incaperi: 3 Alte detalii zona - Amenajare strazi (asfaltate) Finisaje - Podele (Gresie) pretinchiriere: 800 monedainchiriere: EUR Disponibilitate proprietate: imediat Alte detalii pret: imobiliare ro/inchirieri-spatii-comerciale timisoara/menala/spatiu-comercial-de-inchiriat-X6CI140 13%lista=36680425 -24-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 9730/2019 Spatiu Comercial, ZONA TRAIAN - spatiu comercial de inchiriat în Timisoara, judetul Timis - 98914002 - 650 EUR - Imobiliare ro ab imobiliare.ro ID Anunt: Spatiu Comercial, ZONA TRAIAN Tirnisoara, zona Traian Actualizat azi 8,13 EUR /mp/iună 650,4 EUR / lună Suprafață totală disponibilă: 80 mp Tip imobil: Bloc de apartamente Suprafață totală proprietate: 80mp An construcție: 1860 Spaţii disponibile Suprafață comercială: 80 mp Chirie /mp /lună: 813 EUR/mp |total: 650,4 EUR/lună), Comision: standard Disponibil: irmediat Etaj: Parter Vitrină: Da Specificații Spatiu Cornarcial in zona TRAIAN,cu regirn de inaltime Parter - suprafata utila de 80 mp - front stradal de 10 m. - compartimentare: 2 camere, baie, spatiu depozitare. - detalii AMENAJARE interioara : gresie, faianta, ferestre cu tamplarie PVC si geam termopan, vopsea lavabila, corpuri sanitare, calorifere. - CENTRALA termica PROPRIE - dispune de toate utilitatile (apa, gaz, canal, curent), drumul de acces fiind asfaltat. Pretul solicitat dle proprietar este de 650 Eur/luna, negociabil Nr grupuri sanitare: 1 Suprafata construita: 96 mp Pret negociabil pretinchiriere: 650 monedainchiriere: EUR pretinchiriereunitar: 813 https. “for imobritare ro/inchineri-spatii-comercaleimisoarafiraian/spatiu-comercial-de inchiriat-X989 14002%lista=“ 2 -33-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 30/2013 Spatiul Comercial Complex IRIS - spatiu comercial de inchiriat în Timisoara. judetul Tunis - X98VO4008 - 600 EUR - Imobiliare ro ad imobiliare.ro ID Anunt: EX98VO4008 Spatiul Comercial Complex IRIS Tirnisoara, zona Torontalului Actualizat in 26.02.2019 8,21 EUR /mp/iună 600,00 EUR / lună Caracteristici Suprafață totală disponibilă: T3mp Tip imobil: Bloc de apartamente Suprafață totală proprietate: 73 mp Spaţii disponibile Denumire spatiu: Spatiu Comercial Complex IRIS Suprafață comercială: 73 mp Chirie / mp / lună: 8.21 EUR/mp (total: 600,00 EUR/lună) + alte cheltuieli, Comision: luna chirie 2 luni garantie Disponibil: imediat Etaj: Parter Specificații Spatiul comercial la parter in complexul IRIS zona Torontalului Timisoara ANA-MARIA BURADA-PUSCAS Ă PALM EDIL SRL. mot https www w -26-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 Capitolul 6 RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii finale. Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o recapitulare a întregii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente şi suficiente, tehnicile analitice, raționamentul şi logica aplicată au condus la judecăți consecvente. Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efectuate şi de corecțiile aduse preţurilor de vânzare ale proprietăților comparabile şi cantitatea informațiilor. Valoarea chiriei de piaţă a imobilului, în opinia evaluatorului este valoarea obţinută prin abordarea prin piață, care reflectă cel mai bine valoarea chiriei. Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt: Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport. Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. În concluzie : Valoarea de chiriei de piaţă este: 19,00 Lei / mp / lună = 4,00 Euro /mp / lună 603,00 Lei /lună = 127,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA Expert evaluator autorizat El, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu -27=
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 ACTE PUSE LA DISPOZIȚIE ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIŞOARA DIRECŢIA ECONOMICĂ BIROUL EVIDENŢA PATRIMONIULUI SC2019-24536/25.10.2019 CĂTRE, S.C. FIDOX S.R.L. Referitor la „Serviciul de consultanţă/expertiză privind elaborarea rapourtelor de evaluare/reevaluare a unor imobile din categoria activelor fixe corporale de natura mijoacelor fixe situate pe teritoriul administrativ al Municipiului Timişoara și aflate în patrimoniul Municipiului Timişoara, a Statului Român şi pentru imobilele la care Municipiul Timişoara prezintă un interes” Având în vedere adresa înregistrată cu numărul SC2019-24536/25.10.2019, transmisă de către Compartiment Spaţii cu Altă Destinație I Est, cu privire la imobilul situat în Timişoara, Mihail Kogalniceanu nr. 7, vă rugăm să întocmiţi raportul de evaluare aferent imobilului mai sus menționat, în vederea închirierii acestuia. Anexăm prezentei următoarele documente în copie: e Adresa înregistrată cu numărul SC2019-24536/25.10.2019; e Extrasul de carte funciară, schiţa spațiului. Menţionăm că termenul pentru predarea lucrării este de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare de la data primirii comenzii care cuprinde toate documentele în vederea întocmirii raportului. PRIMA! DIREC, ECONOMIC, E af Robu Stei angiu ŞEF BIROU, N Slaxiţa Dubleş DD Ian -28-
Nr.3.888/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Coast Sta, “39/ ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIŞOARA DIRECȚIA CLĂDIRI TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE I EST Compartimentul Spaţii cu Altă Destinație I Est SC2019-24536/22.10.2019 n 3 2>-lo Către, DIRECȚIA ECONOMICĂ 3 Biroul Evidenţa Patrimoniului (o 1O0* 3 NV Prin prezenta vă rugăm să procedați la înaintarea comenzii către SC FIDOX, în vederea efectuării evaluării spațiului cu altă destinație (ap.5) , situat la demisol în imobilul din Timişoara „Str. Mihail Kogălniceanu „nr.7 , având extrasul de carte funciară 401361-Cl- U4, în suprafață de 31,76 m.p. Atașat prezentei adrese vă înaintăm următoarele documente , în copie -Extrasul de CF 401361-Cl-U4 și extrasul de carte funciară 401361 , schiţa spaţiului, precum şi cele 3 adrese de verificare a situației juridice a spațiului - DIRECTOR CONSILIER Ec. FLORIN RĂVĂȘILĂ VIORICA IONICEANU -29-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIŞOARA DIRECȚIA SECRETARIAR GENERAL COMPARTIMENTUL ADMINISTRARE FOND FUNCIAR NR. SC2019-24536/11.10.2019 V.I (614) gonit?” Către, SEMNĂTURA DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE 1 EST COMPARTIMENTUL S.A.D. 1 EST Referitor la adresa dvs., înregistrată sub numărul de mai sus, vă comunicăm faptul că, potrivit evidențelor Compartimentului Administrare Fond Funciar, în momentul de faţă, respectiv din dosarele depuse în temeiul art. 36, alin (5) din Legea nr. 18/1991, republicată, art. 34 din Legea nr.1/2000 şi Titlul IV, V şi VI din Legea nr. 247/2005, completate până în prezent cu actele solicitate de către Comisia municipală de fond funciar, rezultă faptul că, parcelela cu nr. top. 5603, înscris în C.F. nr. 401361 - Timişoara, C.F. vechi nr. 2336, situat în Timişoara, str. M. Kogalniceanu, nr. 7, nu este solicitată de către foştii proprietari sau moştenitorii acestora; Menţionăm faptul că, verificarea parcelelor s-a făcut strict pe datele comunicate de dumneavoastră prin adresă(C.F. anexate). Totodată, vă facem cunoscut faptul că, în cazul în care terenurile se identifică prin alte numere topografice, rezultate în urma reambulărilor este necesar să ne comunicaţi aceste numere topografice, în vederea verificării. RESPONSABIL COMPARTIMENT CONSILIER, Red/Daci. P.LM.V. Verif. I.C. Ex.2 CONSILIER, „ INA MARIA VERONICA, -30-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 ca tt rr it tr Rn it i iarna ar care inna ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIȘOARA SERVICIUL JURIDIC -ADIRI, TERENURI i EST SC2019-24536/03.10.2019 AM MI = i ciV E 4 „O CĂTRE, DIRECŢIA CLĂDIRI TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE I EST COMPARTIMENT S.A.D.I EST Referitor la adresa dvs. cu nr. de mai sus vă comunicăm că în prezent, în evidenţele Serviciului Juridic nu figurează litigii pe rolul instanţelor de judecată în curs de soluţionare, cu privire la imobilul situat în Timişoara, str. M. Kopgălniceanu nr. 7, et. Demisol, ap. 5, înscris în CF nr. 401361-C1-U4 Timişoara, nr. top. 5603/V, CF nr. vechi 1226357. Menţionăm faptul că verificarea s-a făcut strict după elementele comunicate de dvs., nu şi după numărul eventualelor dispoziţii emise în baza Legii nr. 10/2001 sau a altui act normativ de restituire, fiind necesar ca pe viitor să ne comunicaţi şi acest aspect. ŞEF BIROU, MIHAFIA DUMITRU co LAURA MC/LM/2 -31-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 di „tt 5 a ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIȘOARA DIRECȚIA CLĂDIRI TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE I EST BIROUL CLĂDIRI TERENURI I EST SC2019-24536/02.10.2019 Către, Compartimentul S.A.D. 1 Est În atenţia consilierului Viorica loniceanu Referitor la adresa dvs. înregistrată cu nr. de mai sus, vă comunicăm faptul că, nu au fost depuse cereri de revendicare. prin notificări, conform prevederilor Legii nr. 10/2001 și nici ale O.U.G.nr. 94/2000, republicată. modificată și completată prin O.U.G. nr. 209/2005, privind retrocedarea unor imobile care au aparținut cultelor religioase din România. pentru : - imobilul situat în Timişoara, str. M.Kogalnicenu nr.7 , înscris în CF nr.401361-Cl- U4(CE vechi 122657). nr.top. 5603/V. Red/Dact DV 2 ex Timişoara 2021 Capitală Europeană a Cutturii „32
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 iti cot rc ctre m... Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară TIMIS Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ PENTRU INFORMARE Carte Funciară Nr. 401361-C1-U4 Timisoara A. Partea Descrierea imobilului Unitate individuală Adresa: Loc. Timisoara, Str M. Kogalniceanu, Nr. 7, Et. demisol, Ap. 5, Jud. Timis m TI Nr. cerere | _198150 EI 23 [Ziua : Luna 99 Anul 2015 7] Cog DAN va ue LALA 100074035819 O Er E E Nr. CF vechi:122657 Părţi comune: poarta de intrare, fundatia, fatadele „la demisol coridorul de acces, WC-ul, spalatoria, casa scarii cu scarile de acces, podul cu scarile de la pod, sarpanta, acoperisul, bransamentele de apa, canal si electricitate. Nr Suprafaţa [Suprafața] Cote părţi ii art Nr. cadastral construită |utilă (mp) comune Cote teren Observatii / Referinţe A1| Top: 5603 - - 7,22/100 |43/593 mp |Compus din 2 incaperi cu 7,22 [100 parti comune si 43/593 mp (spatiu cu alta destinatie) B. Partea ll. Proprietari şi acte Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe 17359 / 03/08/1998 Act nr. -, din 03/08/1998 emis de -; Bl Întabulare, drept de PROPRIETATEdecr.92/1950, nr.1721/1956[ Al dobandit prin Lege, cota actuala 1/1 1 1) STATUL ROMAN, prin URBIS TIMISOARA C. Partea IIl. SARCINI . Inscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, Referi drepturi reale de garanţie şi sarcini eterințe NU SUNT Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001. Pagina 1 din 2 Extrase pentru mlormare on-hne la adresa epay.ancpl.ra Formular versiunea 11 pr -33-
r.3.888/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov il FI ra Carte Funciară Nr. 401361-C1-U4 Comuna/Oraş/Municiplu: Timisoara Carte Funciară Nr. 401361-C1-U4 Comun Anexa Nr. 1 La Partea | Unitate individuală, Adresa: Loc. Timisoara, Str M. Kogalniceanu, Nr. 7, Et. demisol, Ar TE TE Părţi comune: poarta de intrare, fundatia, fatadele „la demisol coridorul de acces, WC-ul, sp BEI Seat Cu scarile de acces, podul cu scarile de la pod, sarpanta, acoperisul, bransamentele de apa, electricitate, | Nreadastrai | Suprafața ȚSuprafața Cote părti | Cote teren Observaţii / Referinţe art construită |utilă (mp)| comune Sin încaperi cu 7,22 compus din 2 i Al | Top: 5603W - - 7220100. | 431593 MP parti comune si 43/593 mp (spatiu cu alta destinatie) Certific că prezentul extras corespunde cu poziţiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest birou. Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum şi pentru dezbaterea succesiunilor, iar informaţiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in conditiile legii. i S-a achitat tariful de 25 RON, -Chitanta interna nr.5180404/23-09-2019 in suma de 25, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 272, Data soluţionării, Referent, 23-09-2019 Data eliberării, ERA (parafa şi semnătura) sI 2 BERLU, SPENT Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Pagina 2 din 2 Extrase pentru informare on-une la adresa epa: pi.ro Formular versiunea 1 1 -34-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară TIMIS Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara 05 EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ rin ' PENTRU INFORMARE UTE Carte Funciară Nr. 401361 Timisoara A. Partea 1. Descrierea imobilului TEREN Intravilan Nr. CF vechi:2336 Nr.f Nr. cadastral Crt[ Nr. topografic Suprafaţa* (mp) Adresa: Loc. Timisoara, Str M Kogalniceanu, Nr. 7, Jud. Timis | Observaţii / Referinţe Al Top: 5603 593 Constructia CI inscrisa în CF 401351-C1; | constructia C1 in CF 401361-C1 o B. Partea ll. Proprietari şi acte Referinţe Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale 197255 / 05/12/2013 Act Normativ nr. HG NR. 1016, din 29/09/2005 emis de GUVERN; Al 1, B2 întsbulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Lege, cota actuala 11 1) MUNICIPIUL TIMISOARA, DOMENIUL PUBLIC C. Partea III. SARCINI . Inscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, Referinţe drepturi reale de garanţie şi sarcini i [_ NU SUNT Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legli Nr. 677/2001. Pagina 1 din 2 Extrase pentru informare on-line la adresa epay.ancpi.ro Formular versiunea 1.1 -35-
3.888/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Carte Funciară Nr. 401361 Comuna/Oraş/Municipiu: Timisoara Anexa Nr. 1 La Partea | Teren ac Nr cadastral [Suprafaţa (mp)* Observaţii / Referinţe Top: 5603 593 constructia C1 in CF 401361-CI * Suprafaţa este determinată in planul de proiecţie Stereo 70. DETALII LINIARE IMOBIL Geometrie pentric acest Au a fost g SII. ] Date referitoare la teren Nr | Categorie [intra | Suprafaţa ă ii fe e crt | folosință vilan MAE Tarla Parcelă Nr. topo Observaţii / 1[_ curti [DA 593 E 5603 [curte constructii Certific că prezentul extras corespunde cu poziţiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest birou. FE Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum şi pentru dezbaterea succesiunilor, iar informaţiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in conditiile legii. MT S-a achitat tariful de 25 RON, -Chitanta interna nr.5180404/23-09-2019 în suma de 25, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 272, Data soluţionării, Referent, 23-09-2019 Data eliberării, CEE ) e EFEREMT i Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001. Pagina 2 din 2 entru informare on-line la adresa epay.ancpl.ro Extrase pr | Formular versiunea 1.1 -36-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 ta ia a En -_ | FR | m m E i E ALTE, iad 4 - ARE EI NEA 5 | (Hz?) 2 = 1 1, < Plot, = (tonus 7 ZE e (3,344) _ > aparţine o d N 1 ( 3 lu l * CALEA (2 2) da fa e af | Tha CORINTENI 4 m din —_ ZII e = SC III = SI. sil XI = -37-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 IDENTIFICARE nr.7 timisoara x, Q| E -38-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019 -39-
-40- (& ANZVAR' ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA AUTORIZAȚIA DE MEMBRU CORPORATIV Nr. 0023 Se acordă societăţii: FIDOX SRL Cu sediul în județul Brasov, cod unic de înregistrare 13789500 Data emiterii: 01. 01.2019 Preşedinte, Valabil până la: 31.12. 2019 Dana Ababei ra Eee S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.888/2019
S.C. FIDOX S.R.L Brasoy Nr.3.667/2019 Se d0t3-02%910/ 02.10 2013. | Ard dl d d d ul Solicitant MUNICIPIUL TIMIŞOARA JUDEŢ TIMIŞ Evaluare proprietate imobiliară CF 401555 — C2 - U27 TIMIȘOARA PIAȚA ROMANILOR NR.1 — STR.ȘTEFAN CEL MARE NR.2 SAD 5 BE TIE CICI UCI IE E Do TITI Data: 18.07.2019
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 Referitor la: EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARĂ — STABILIRE CHIRIE IMOBIL, Piaţa Romanilor nr.1 — str.Ștefan cel Mare nr.2 - CF 401555 - C2 - U27 Timişoara, SAD 5 1. Identificarea şi competența evaluatorului — S.C. FIDOX S.R.L., înmatriculată la Oficiul Registrului Comerţului sub nr. JO8/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, ' membru corporativ ANEVAR autorizaţia nr.23/01.01.2019, reprezentată prin ing. PANȚEL OVIDIU — administrator, membru titular ANEVAR cu legitimația nr. 14997 având specializările EI, EPI şi | EBM, în baza Acord cadru nr.83/10.07.2018 şi a contract subsecvent nr.85/27.07.2018 încheiate cu Primăria Municipiului Timişoara şi a comenzii SC2019 - 022157/25.09.2019 emisă de Primăria Municipiului Timişoara, a efectuat raportul de evaluare al bunului imobil menţionat mai sus. 2. Identificarea clientului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bulevardul C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar — NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU. 3. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piață. 4. Obiectul supus evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară — SAD 5 — situată în imobilul din Timişoara, Piaţa Romanilor nr.1 — str.Ștefan cel Mare nr.2, cu suprafață de 108,48 mp, identificat în CF 401555 - C2 — U27 Timişoara. 5. Tipul valorii — este valoarea de piață aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 — Evaluarea bunurilor imobile. 6. Proprietarul imobilului - STATUL ROMÂN 7. Data evaluării — 27.09.2019 Data inspectării bunurilor imobile — 06.06.2019 8. Documentele și informaţiile ce stau la baza evaluării - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 - CF 401555 — C2 - U27 Timişoara - Informaţiile primite în zonă şi publicaţiile imobiliare - Cursul RON/EUR din 27.09.2019 9. Valoarea propusă — Raportul de evaluare determină valoarea chiriei de piață și a fost solicitat în vederea stabilirii valorii chiriei şi a rezultat în urma calculelor efectuate şi din analiza comparativă a datelor deţinute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenţionată, evaluatorul propune următoarele valori: Valoarea de chiriei de piaţă este: 33,00 Lei / mp / lună = 7,00 Euro /mp / lună 3.580,00 Lei / lună = 759,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA 10. Argumente privind valoarea propusă Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport; Valoarea estimată se referă la bunurile menționate mai sus; Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport; Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) a Expert evaluator autorizat EI, BPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 Declaraţie de certificare Prin prezenta certificăm că : + Afirmațiile susţinute în prezentul raport sunt reale şi corecte. e Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condiţiile limitative prezentate în acest raport. e Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal şi nu suntem părtinitori faţă de vreuna din părţile implicate. e Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acţionar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul. e Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înţelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare. + Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacţiei. + Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) e Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale. e Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator. e Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare. Expert evaluator autorizat El, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 Capitolul 1 TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII 1.1.Identificarea obiectului evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - SAD 5 — situată în imobilul din Timişoara, Piaţa Romanilor nr.1 — str.Ştefan cel Mare nr.2, cu suprafață de 108,48 mp, identificat în CF 401555 — C2 — U27 Timişoara. 1.2. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piaţă. 1:3: Utilizarea-evaluării — Prezentul raport de evaluare se adresează PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bd. C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU, în calitate de client şi destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu îşi asumă răspunderea decât faţă de client şi față de destinatarul lucrării. 1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate — Evaluarea executată conform prezentului raport, în| concordanţă cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piaţă a proprietății aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 — Evaluarea bunurilor imobile. Conform SEV 104 — Tipuri de valoare: Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărâi, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Definiţia valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual: „suma estimată” se referă la un preţ exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacţie nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obţine în mod rezonabil pe piaţă, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preţ obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preţ obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preţ estimat, majorat sau micşorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanţare atipică, operațiuni de vânzare şi de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum şi orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific. „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este preţul dintr-o tranzacție care întruneşte toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării. „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele şi condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea şi circumstanțele pieţei, așa cum sunt ele la data evaluării, şi nu cele aferente oricărei alte date. „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu şi obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preţ. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieţei curente şi cu aşteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preţ mai mare decât preţul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”. „şi un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preţ, nici unul pregătit pentru a vinde la un preţ care este considerat a fi nerezonabil pe piaţa curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieţei, la cel mai bun preţ accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic. 4-
S.C. FIDOX _S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 „într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă şi companiile sucursale sau între proprietar şi chiriaş, care ar putea face ca nivelul preţului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacţia la valoarea de piață se presupune că are loc între părţi fără o legătură între ele, fiecare acţionând în mod independent. „după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preţ obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obţine cel mai bun preţ pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piaţă nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condiţiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării. „în care părțile au acționat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât şi vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura şi caracteristicile activului, despre utilizările curente şi cele potențiale ale acestuia, precum şi despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoştinţe în mod prudent, pentru a căuta preţul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacţie. Prudența se apreciază prin referire la situația pieţei de la data evaluării și neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. În astfel de cazuri, valabile şi pentru alte schimburi de pe pieţele care înregistrează modificări ale preţurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării, „Şi fără constrângere” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forată, nici obligată în mod nejustificat să o facă. Conceptul valoare de piaţă presupune un preţ negociat pe o piață deschisă şi concurențială unde participanții acționează în mod liber, Piaţa unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală. Piaţa poate fi constituită din numeroși cumpărători şi vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piaţa în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal. Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul şi care este posibilă, permisă legal şi fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenţiona să o dea unui activ, atunci când stabileşte prețul pe care ar fi dispus să îl ofere. Natura şi sursa datelor de intrare trebuie să fie consecvente cu tipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări şi metode, cu condiția să se bazeze pe informaţii extrase din piață. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piaţă, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile și ipotezele care ar fi împărtăşite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piaţă, costul unui activ cu aceeași utilizare şi o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor şi deprecierilor de pe piață. Informaţiile disponibile și circumstanțele de piață pentru activul subiect sunt factorii care trebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante și adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață. Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător şi care nu sunt disponibile altor -5-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică. Informaţii din contractele de închiriere Informaţiile necesare aplicării metodelor înscrise în abordarea prin venit sunt preluate, în general, din contracte şi din operațiuni de închiriere. Majoritatea contractelor de închiriere pot fi încadrate în una din următoarele categorii: a). Contracte cu chirie fixă — presupun un nivel constant al chiriei, menținut pe toată durata contractului; 0 II EEE E b). Contracte cu clauze de ajustare periodică a chiriei — presupun o modalitate concretă de ajustare a chiriei la unul sau mai multe momente definite în cadrul perioadei totale de închiriere: - în funcţie de un criteriu specificat; - în funcţie de un indice. Chiria poate fi calculată ca venit brut/chirie brută, când proprietarul achită cheltuielile de exploatare a proprietății sau ca venit net/chirie netă, când cheltuielile de exploatare a proprietății sunt suportate de chiriaş. Colectarea informațiilor necesare abordării prin venit: a). Chiria. Chiria pe care chiriașul o plăteşte proprietarului este un element important al contractului de închiriere. Analiza chiriei se face în funcţie de forma precizată în contract: chiria minimă, de bază, procentuală, etc. Sursa din care vine chiria ar trebui clar identificată. b). Concesii privind chiria. Atunci când piața imobiliară este suprasaturată, proprietarii acordă chiriaşilor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioadă sau diverse amenajări suplimentare. c). Repartizarea cheltuielilor. Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea cheltuielilor de exploatare și intreţinere a proprietății de către chiriaş şi proprietar (taxe, impozite, utilități, reparații, etc.) d) Opţiunea de reînnoire. Aceste opțiuni permit chiriaşului să prelungească perioada de ocupare a proprietății pentru una sau mai multe perioade prestabilite. Uzanța (cea mai des utilizată formulă) este ca un chiriaş să facă o notificare anticipată pentru manifestarea opțiunii de închiriere şi stabilește durata pentru care se poate reînnoi contractul, precum şi mărimea chiriei sau modul de determinare a chiriei în continuare. Chiria aferentă perioadei de reînnoire poate fi egală sau superioară chiriei inițiale, poate fi stabilită în contractul iniţial sau se poate calcula pe baza unei anumite metodologii. e). Clauze de escaladare. Aceste clauze prevăd că eventualele creşteri ale cheltuielilor de funcționare a proprietății cad în sarcina chiriaşului. f). Opţiunea de cumpărare. Anumite contracte prevăd clauze care acordă chiriaşului posibilitatea de a opta pentru cumpărarea proprietății închiriate. Această opțiune poate fi manifestată la expirarea duratei de închiriere sau la anumite termene fixate în cadrul perioadei totale de închiriere sau chiar la orice moment. g). Clauza de ieșire. O asemenea clauză permite rezilierea unilaterală a contractului în situaţii speciale. h). Clauză de ocupare continuă. Pentru proprietăților închiriate mai multor chiriaşi, în contract poate fi inclusă o clauză care condiționează ocuparea în continuare de către un chiriaş de faptul ca un alt chiriaş să nu plece. i). Amenajările făcute de chiriași. Investiţiile mari făcute de chiriaşi într-un spațiu influențează semnificativ chiria. Atunci când investițiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face prin creşteri de chirie, care permit amortizarea investiţiilor într-o perioadă mai lungă. Dacă investițiile sunt făcute de chiriaşi, proprietarul poate diminua chiria. Analiza chiriilor. Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locaţiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este neobişnuită, chiria de piaţă. Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere -6- 4 Î
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. În particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micşorată de clauze, contraprestații sau facilități speciale. "Clauzele de închiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite în mod uzual pe piaţa tipului de proprietate imobiliară, la data evaluării, între participanții de pe piață. Mărimea chiriei de piață ar trebui să fie prezentată numai în corelație cu clauzele principale de închiriere care au fost Chiria contractuală reprezintă chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract efectiv de închiriere. Aceasta poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plății chiriei şi baza calculării variațiilor acestuia sunt stipulate în contractul de închiriere şi trebuie să fie identificate şi înţelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce îi revin locatorului, precum şi obligațiile locatarului. Chiria excedentară reprezintă diferența dintre chiria contractuală şi chiria de piață, la data evaluării. Acest excedent de chirie față de chiria de piață este generat de un contract avantajos pentru cel care dă cu chirie şi poate fi rezultatul unui amplasament favorabil sau al faptului că un contract de închiriere a fost negociat pe o piață puternică. Excedentul de chirie poate fi menținut până la expirarea contractului, dar, din cauza riscului suplimentar asociat obținerii sale, cel mai adesea se calculează separat şi se capitalizează cu o rată de capitalizare mai mare față de rata de capitalizare adecvată capitalizării chiriei de piață. Întrucât excedentul de chirie rezultă dintr-o clauză favorabilă a contractului de închiriere și nu dintr-o calitate a proprietății imobiliare, acest excedent este uneori considerat ca fiind o componentă extra imobiliară a valorii. Analiza chiriilor începe cu un studiu asupra nivelului chiriilor curente ale proprietății imobiliare subiect. Evaluatorul poate verifica nivelul chiriilor prin examinarea situaţiilor financiare, a contractelor de închiriere şi prin intervievarea unor chiriaşi selectaţi în timpul inspectării proprietății. După analiza nivelului chiriilor existente pentru proprietatea imobiliară subiect, sunt analizate informațiile despre chirii pentru spații comparabile pe piaţă. Când este solicitată estimarea unei chirii de piață, evaluatorul adună, compară şi ajustează informațiile de piață pentru a forma o concluzie privind chiria de piaţă pentru proprietatea imobiliară subiect. Informațiile din contractele de închiriere care nu înclud clauze de închiriere adecvate, nu asigură indicii de încredere privind chiria pe piață. Chiriile proprietăților imobiliare comparabile pot asigura o bază pentru estimarea chiriei de piață a proprietății subiect, după ce acestea au fost exprimate pe baza unui criteriu de comparaţie echivalent cu cel folosit la proprietatea imobiliară subiect. Evaluatorul trebuie să ajusteze chiriile comparabile doar în măsura în care preţurile de tranzacție ale proprităților imobiliare comparabile sunt ajustate în cadrul abordării prin piață. Elementele de comparație pentru analiza chiriilor includ: Drepturile asupra proprietății imobiliare care vor fi închiriate şi condițiile de închiriere. Contractele de închiriere care nu reflectă negocieri nepărtinitoare vor fi eliminate din rândul comparabilelor. Condițiile de piață. Condițiile economice se schimbă în timp, astfel încât chiriile negociate în trecut pot să nu reflecte chiriile curente predominante. Localizarea. Localizarea proprietății în spațiu-timp. Caracteristicile fizice, Dimensiune, înălțime, finisare interioară, amplasare funcțională, priveliștea amplasamentului, amenajările amplasamentului etc. Repartizarea cheltuielilor stipulate în contract şi în alte clauze de închiriere. Ce concesii (scutiri) de chirie s-au făcut? Cine plăteşte cheltuielile de exploatare? Care sunt prevederile referitoare la modificarea chiriei pe parcursul perioadei de închiriere? Utilizarea proprietății. Chiriile de piață ar putea să fie ajustate pentru utilizarea desemnată sau pentru dimensiunile construcției, când acestea sunt diferite de cele ale proprietăților comparabile. Componentele non-imobiliare. De exemplu, dacă este implicată o companie de leasing sau de management, venitul unui hotel, care face parte dintr-un lanţ naţional, poate fi mai mare decât în cazul 7. |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 în care hotelul nu ar fi inclus în lanțul hotelier. Venitul mai mare provine din valoarea asociată cu numele hotelului francizor şi nu din orice diferență a venitului potențial generat de proprietatea imobiliară. 1.5. Data inspecţiei — Inspecţia proprietății a fost realizată în data de 06.06.2019, de ing.Panţel Ovidiu expert evaluator autorizat leg. 14997, dată la care s-a inspectat proprietatea subiect în totalitate, şi vecinătățile, s-au efectuat fotografii ce pun în evidență starea proprietății și a vecinătăților la data ii -au realizat investigații privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse 1.6. Data estimării valorii — La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor şi datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele şi informatiile şi la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum şi valorile estimate de către evaluator. Data evaluării este 27.09.2019. 1.7. Proprietarul imobilului - STATUL ROMÂN 1.8. Moneda raportului — Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON şi EURO. Valorile exprimate nu conţin TVA. Curs de schimb leuro = 4,7505 lei 1.9. Standardele aplicabile — Metodologia de calcul a valorii de piață a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietății şi de recomandările standardelor ANEVAR : Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 SEV 100 — Cadru general SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării SEV 102 — Implementare SEV 103 — Raportare SEV 104 - Tipul ale valorii SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare GEV 630 — Evaluarea bunurilor imobile Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață aşa cum a fost ea definită mai sus. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: Documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului; Inspecţia proprietății imobiliare; Stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport; Deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină seama la derularea tranzacţiei; Analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului. Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR. 1.10. Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare Informațiile şi sursele de informaţii utilizate în acest raport sunt: Informaţii culese pe teren de către evaluator (privind poziţionarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.); Informații preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători şi cumpărători imobiliari de pe piaţă, informaţii privind cererea şi oferta preluate de la agenţii imobiliare şi din publicaţii de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieţei imobiliare; Adresele de pe internet www.imobiliare.ro Responsabilitatea asupra veridicității informațiilor preluate de la solicitantul lucrării aparţine celor care le-au pus la dispoziţia evaluatorului. 1.11. Ipoteze generale — Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către client şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. -8-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 Se presupune că titlul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel; Informațiile furnizate de terte părți sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţii pentru acuratețe. Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neevidențiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor. Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare stiințifică necesară pentru a fi descoperit. Evaluatorul nu are cunostinţă de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezenţa contaminanţilor sau materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigaţii speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate; Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informaţiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părţilor componente, nici nu a inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părţilor neexpertizate şi acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât condiţiile de piaţă se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment. 1.12. Condiţii limitative — Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată în combinaţie cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă referitor la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil. Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea. 1.13. Clauza de nepublicare — Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul şi clientul, atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale şi acţionarea în instanţă a vinovaţilor. 1.14. Responsabilitatea față de terţi — Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului şi destinatarului precizat. Raportul este confidențial, strict pentru client şi destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faţă de o terță persoană, în nici o circumstanţă.
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 Capitolul 2 PREZENTAREA DATELOR 21. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate — Dreptul asupra proprietăţii imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren şi construcţii. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare: Dreptul absolut asupra oricărei suprafeţe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda şi a dispune de teren și de orice construcții existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate şi îngrădiri stabilite prin lege; Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda şi de a folosi o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere; Drept de folosinţă a terenului sau construcţiilor, fără un drept exclusiv de a poseda şi de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumită activitate. 2.2. Situaţia juridică — Descriere CF 4015535 — C2 — U27 Timișoara. Unitate Individuală Adresa: Piaţa Romanilor nr.1 — str.Ştefan cel Mare nr.2 Părţi comune: teren construit şi neconstruit, fundațiile, fațadele, luminatoarele, podul, de intrările, casa scărilor, branşamentul electric, branșamentul de apă, racordul la canal, racordul termic. Al. Nr.cadastral/Nr.topografic: 6848 —6848/1/1//A/XXV; compus încăperea nr., încăperea nr.2, încăperea nr.3 cu 2.33% pci şi 2,80/1201 părți din teren în folosinţă Proprietar STATUL ROMÂN Sarcini NU SUNT 2.3. Descrierea amplasamentului proprietății imobiliare Amplasamentul proprietății imobiliare evaluate se află într-o zonă rezidențială. Tipul zonei - Cartier blocuri de locuinţe În zonă se află Rețea de transport în comun în apropiere Unităţi comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, unităţi de învăţământ mediu, stadion „parcuri. Unități edilitare: curent electric, apă, gaz metan, canalizare. Gradul de poluare (rezultat din observaţii ale evaluatorului, fără expertizare): absenţa poluării. Concluzie privind zona de amplasare a proprietăţii imobiliare: Zona de referință rezidențială, amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat. 2.4. Descrierea proprietăţii imobiliare Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară — SAD 5 — situată în imobilul din Timişoara, Piaţa Romanilor nr.1 — str.Ştefan cel Mare nr.2, cu suprafață de 108,48 mp, identificat în CF 401555 — C2 — U27 Timişoara. Conform datelor furnizate de client suprafața utilă = 108,48 mp SAD 5 face parte din construcția cu regim de înălțime S-+P+E+M Structura clădirii este formată din fundaţii continue, zidărie din cărămidă şi planşee din beton, acoperiş tip șarpantă, tâmplărie lemn cu geam clar. Starea tehnică a spațiului este satisfăcătoare. -10-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 Capitolul 3 ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE Definirea pieţei. Oferta competitivă. Cererea probabilă Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii, Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată de reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice| brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. De multe ori, informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii. Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, evaluatorul trebuie să facă un inventar de proprietăți competitive, care include stocul de proprietăți existente, cele aflate în construcție, precum şi cele aflate în stadiu de proiect. Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare şi preferințele consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali (cumpărători, chiriaşi) şi, pentru un anume tip de proprietate, analiza urmăreşte produsul final pe care îl asigură proprietatea. În cazul de față, piaţa imobiliară specifică se consideră piaţa proprietăților rezidențiale În 2018 am putea observa o aşezare a preţurilor pe segmentul rezidențial, după creşterile înregistrate în ultimii ani, este de părere managerul Eugene Estate. „În România este dificil să faci previziuni în orice domeniu având în vedere cadrul legislativ care este într-o permanentă schimbare neputând oferi în primul rând, de o cerere ridicată punând astfel presiune pe ofertă. Programul Prima Casă, care a avut o influenţă mare în piaţă în anii precendenți, va fi din ce în ce mai puțin prezent în piața de creditare. Privind acest aspect, precum și alți factori care pot influența cererea şi oferta imobiliară, cred că anii următori vor fi determinaţi de o aşezare a prețurilor cu fluctuații mici şi corecții izolate. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc și Moşniţa Nouă, aflate în sudul orașului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăviţa, din nord. Credem că acest trend va continua și în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preţ mai accesibil și obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menţionat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că preţurile de vânzare în creştere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinţei nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătăţit. Cum vor evolua chiriile din Timişoara în 2018 În opinia lui noastră, ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii preţurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 se preconizeză o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată și de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în această piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru orașul Timişoara -II- i | |
S.C. FIDOX $S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 Piaţa imobiliară a înregistrat o evoluție spectaculoasă in 2017, cu volume record de activitate în sectorul industrial şi cel de birouri. Nivelul chiriilor a fost în general stabil, cu uşoare creşteri în piața spațiilor comerciale și segmentul industrial, în timp ce preţurile rezidențiale s-au apreciat în medie cu 10%, conform unui raport de specialitate AGERPRES. Segmentul industrial şi logistic a înregistrat volume record de livrări și cerere la nivel național, 2017 devenind vârful evoluţiei pieţei de până acum. A fost finalizat un stoc speculativ nou de 500.000 metri pătrați (mp), în crestere cu 42% față de anul precedent, dezvoltatorii internaționali (CTP Învest, WDP, P3, Logicor, Zacaria Group, Globalworth) răspunzând rapid la explozia cererii, conform raportului realizat de compania de consultanta imobiliara Activ Property Services. Volumul tranzacţiilor majore de închiriere a crescut cu 70% într-un singur an, până la 730.000 mp la nivel naţional, peste 73% din cerere fiind reprezentată de activități de logistică /depozitare. Gradul de ocupare al stocului competitiv continua sa depașeasca 95%, majoritatea parcurilor dominante fiind integral ocupate, în timp ce nivelul chiriilor pentru spaţii industriale/logistice de clasa A a avut o tendință de uşoară creştere, cu valori medii cuprinse intre 3,5 - 4 curo/mp/luna la nivel naţional. Piaţa de birouri a raportat de asemenea o activitate în creştere. Stocul nou finalizat în Bucureşti, de 147.800 metri pătrați, a rămas la un nivel mediu al ultimilor 8 ani, în schimb în provincie livrările au ajuns la 93.000 metri pătrați pe fondul activității record din Timişoara (42.000 mp), conform studiului. Tranzacţii majore de închiriere însumând 460.000 mp au fost semnate la nivel naţional, cu peste 367.000 mp închiriați în Bucureşti (al 2-lea nivel ca mărime din ultimii 10 ani) şi un record de 90.000 mp în provincie. Cererea nouă a reprezentat aproape 50% din total, cea mai ridicată pondere a ultimilor ani. Sectorul IT&C şi-a continuat creşterea, reprezentând 42% din volumul cererii în Bucureşti şi 50% în provincie. Gradul de neocupare al principalelor pieţe de birouri a scăzut sub 10%, în Bucureşti disponibilitatea spatiilor libere micşorandu-se de la 11,5% în 2016 la 9,1% din stocul existent la sfarşitul anului trecut. Nivelul chiriilor s-a menținut stabil, având valori 'prime', considerate pentru cele mai reprezentative clădiri centrale, de 17-19 euro/mp/lună în Bucuresti, 12-14 euro/mp/luna (Cluj-Napoca, Timişoara), 10- 12 euro/mp/luna (laşi, Braşov) şi 8-10 euro/mp/luna în pieţele secundare. În schimb, piaţa spațiilor comerciale (piața de retail) a înregistrat o evolutie relativ contradictorie, cu un volum semnificativ de cerere potențială neacoperit de ofertă, în condițiile unor volume limitate de stoc nou finalizat. In 2017 au fost finalizate 66.700 mp de centre comerciale (-70% fata de 2016), respectiv 23.885 mp de spaţii în parcuri de retail, fiind primul an în care stocul de centre comerciale în funcţiune a înregistrat o uşoară scădere, volumul închiderilor depăşind suprafața nouă inaugurată. Volumul tranzacţiilor majore de investiții a crescut cu 56% în 2017, la peste 925 milioane euro, ca urmare a creşterii interesului din partea investitorilor internaționali, a majorării volumului de tranzacții cu spații comerciale (+65%) şi a semnării a celei mai mari tranzacții hoteliere de până acum (complexul Radisson Blu/Park Inn). Bucureştiul a concentrat 43% din volumul total, menținându-se ca principală destinaţie de achiziţii a investitorilor internaționali, responsabili pentru 97% din totalul tranzacţiilor majore la nivel național. Nivelul randamentelor 'prime' (yield-urilor) a scăzut în medie cu 0,25%, ajungând în cazul centrelor comerciale şi birourilor la valori de 7 - 7,5% în Bucureşti şi 8 - 8,25% în alte oraşe majore. În ceea ce priveste piața rezidențială, statisticile oficiale arată ca au fost finalizate 53.301 unități locative la nivel național, în creştere cu 2% față de anul precedent, Au fost majorări ale livrărilor în partea centrală, de nord-vest şi vest a României, în timp ce zona Bucureşti-llfov a înregistrat o surprinzătoare scădere anuală de 4,9%. În condițiile în care volumul cererii a dat semne de creştere și vânzarile au accelerat, nivelul preţurilor a crescut în medie cu 10%, variind de la medii de 700 - 950 euro/mp util în reşedintele de judeţ cu peste 100.000 locuitori, la medii de 1.100-1.350 euro/mp util în Bucureşti şi 1.300 - 1.400 euro/mp în Cluj- Napoca. Prognoza evoluției pieţei imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de -IZ
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiționale. Livrările de spații comerciale sunt anuntate să includă 93.200 metri patrăți de centre comerciale şi să accelereze pe segmentul de parcuri de retail până la un potențial total de 135.000 metri patrăți, însă nu toate proiectele sunt estimate sa fie finalizate în termen. Stocul nou de birouri în construcție, cu finalizare anunțată pentru 2018, depăşeste 200.000 metri pătrați _în Bucureşti şi un volum-record de peste 155.000 metri pătrați în provincie. _ Pe piața industrială stocul în construcție depăşeste 315.000 metri pătraţi, din care 15% este concentrat în zona Bucureştiului. Contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieţei imobiliare în anul 2018, cu toate că situaţia la nivel macro nu se mai bucură de aceleaşi fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arată într-o analiză realizată de o companie de consultanță imobiliară internațională, Situaţia economică din România anului 2017 pune presiune pe aşteptarile din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criză, spun analiştii imobiliari care apreciază că România poate depăși performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale şi de Est și în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar. Principalele 10 tendinţe asociate anului 2018 în analiza realizată de Colliers International vizează evoluția pieţei de investitii, rezultatele economice mai bune decât în majoritatea ţărilor din UE, piața forței de muncă, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri. Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale şi înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, creşterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiştii imobiliari. Piaţa de investitii va avea parte de o evoluție spectaculoasă. După acumularea în 2017 a unui volum investiţional uşor peste pragul de 0,9 miliarde euro şi amânarea unor tranzacţii pentru anul viitor, analiştii de la Colliers International se asteaptă în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro. O alta tendință, migrația (internă şi externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. Tiparul migrației interne sugerează o preferinţă în creştere pentru principalele oraşe din România - Cluj-Napoca, Timişoara şi Iaşi, în detrimentul Bucureştiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau inființarea unor birouri în afara Capitalei. Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte ţări şi care ar putea începe să se întoarcă în țară în număr mai mare. În 2018, cererea chiriaşilor pe segmentul industrial va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condiţiile intensificării comerţului electronic, în timp ce dezvoltările speculative vor creşte în număr. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă, În 2017, au fost livraţi 24 km de autostradă, de aproximativ patru ori mai puţin decât au promis autoritățile. Expeții în domeniu avertizează că 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km. Piaţa de birouri din Bucureşti se va concentra pe noi poli. Livrările de spații de birouri vor fi mai mari în 2018 faţă de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piata Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți uşor, însă dezvoltatorii devin mai precauți. Piaţa forței de muncă va fi mai încordată anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere și ofertă pe piaţa fortei de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puţini în comparație cu nevoile angajatorilor. Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial: Luând în considerare creşterea salariilor şi a intenției de a achiziționa o locuință, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate. Anul 2017 a fost unul bun pentru dezvoltările imobiliare din Timişoara, atât pe segmentul rezidențial, cât şi pe cel comercial, iar preţurile locuinţelor s-au aflat pe un trend ascendent. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu -13-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc și Moşnita Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preț mai accesibil și obținerea documentației aferente procesului de construcţie este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menţionat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă și că preţurile de vânzare în creștere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completeaza Legea locuintei nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățită Ne putem aștepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii preţurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 preconizăm o temperare a creşterii prețurilor chiriilor, aceasta fiind determinată şi de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în aceasta piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara. Analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate (prezentate la sursele de informatii), la data evaluării nu există câteva oferte pentru tipul de imobil supus evaluării (boxă la subsol) Echilibrul pieţei este determinat de raportul dintre cerere şi oferta. În comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ inelastică şi o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață. Prognoza evoluiței pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor și scăderea randamentelor investiţionale. -I4-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 Cartiere și zone din Timișoara Cu un avans general de 1,2% fa prețurile apartamentelor, capitala Banatului a ajuns, în uitirnele trei luni din 2018, la o valoare medie de listare de 1.200 de gura pe metru pătrat util - păstrăndu-și, astfel, tocul în clasamentul național ai orașelor cu cele mai scurnpe apartamente. În orașul de pe "Bega, marjele de creștere Cohsemnate pe zone au fost raali mici decât in București, dar și decât în Cluj-Napoca. Astfel, cel mai mare avans, de 18%, a fost consemnat în arealul Bunovina-Sirion Bărnuţiu-Gării-Dorobanţilor-Mircea cel Bătrân, o creștere sirnilară (de 1,7%) având loc și în Girocului-Soarelui-Buziasului. Pe următoarele locuri se situează zonele Șagului-Dâmmboviţa-losefin-Steaua (+16), Lipovel-Aradului [+0,7%), dar şi Complex Studenţesc -Dacia-Elisabetin-Otirnpia-Stadion (10,2%). La fel ca în celelalte două mari piețe imobiliare ale țării, București și Cluj-Napoca, și în Timişoara au fost consemnate trimestrul trecut scăderi de prețuri pe segmentul apartamentelor. Cel mai semnificativ declin (-4,%) a avut loc în Torontalului, această zonă fiind urmată de Central-Bălcescu-Take tonascu-Piața Maria și, tespectiv, Braytim (-0,8%). De menționat este și că, după un dectin de 2,1% înregistrat trimestrul trecut, prețurile au Nanind între “un fmaximurn de 1460 de sura pe metru stagnat în arealul Ultracentral-Medicină-Piața Unirii, Față de Bucureşti și Cluj-Napoca, orașul de pe Baga se diferențiază și prin diferențele relativ mici de preț dintre cartiere, valorile rnechi de listare pentru un apartament. pătrat şi un rminirmurn de 1150 de euro pe metru pătrat. Cel mai mare nivel de preț se găseşte, ca și trimestrul trecut, în zona Ultracentral-Medicină-Piata Unirii, unde pretențiile vânzătorilor s-au menţinut la același nivel. La polul opus, cele mai accesibile apartamente din Timişoara sunt cele din Sagului-Dâmbovița- losefin-Steaua, pe următorul foc situându-se cele din Braytirn, cu o valoare de listare de 1170 cle euro pe metru pătrat Nu cu mult mai scumpe sunt și locuințele din Girocului- Soarelui-Buziașului (1180 de euro pe metru pătrat), cele din Bucovina- Sirio Bârnuțiu-Gării Dorabanţilor- Mircea cei Bătrân frot 1180 de eura pe metru pătrat) și, respectiv, Torontatului (1200 de auro pe metru pătrat util). „310 de euro pe metru pătrat este diferența de preț dintre cea mai scumpă zonă din Timisoara (Ultracentral-Medicină - P-ta Unirii/1460€) și cea mai ieftină zonă (Sagului - Dărmbovița - losefin - Steaua/ 1.150€), ” Cartierele cu cele mai mari prețuri/mp Pretul mediu și evoluția în ultimele 3 luni 1.460€ 1,260€ 1220€ 1220€ 1.200€ Ultracentral Complex Circumvalațiunii Central Torontalului Medicină Studentesc Bălcescu P-ța Unirii Dacia Take lonescu Elisabetin P-ța Maria Olimpla-Stadion Sursa: Analize trobiliare și imobiliare.ro
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 Capitolul 4 ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piață; abordarea prin venit; abordarea prin cost. În estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea şi cantitatea datelor disponibile pentru analiză. Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață. Abordarea prin piață Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare. Abordarea prin piață este cunoscută şi sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor. Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții şi/sau oferte recente credibile. Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înţeleg acele informații referitoare la prețuri de tranzacţionare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluţia pieței specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării. Atunci când există informații disponibile privind prețurile bunurilor comparabile, abordarea prin piață este cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informaţiilor suficiente în condițiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare. Prin informații despre prețurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind prețurilor activelor similare care au fost tranzacţionate sau oferite spre vânzare pe piaţă, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită şi analizată critic. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parțială sau exclusivă a ofertelor de piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare. Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) şi că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. În raportul de evaluare trebuie să se indice sursele de informațiii, datele utilizate şi raționamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile. Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt: tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit. tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendinţelor; analiza clasamentului; interviuri. Informaţiile privind tranzacțiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative şi/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate. În abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect. În abordarea prin piață, se analizează asemănările și diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile şi cele ale proprietății subiect și se fac ajustările necesare în funcţie de elementele de comparație. -16-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 În abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanţare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății. Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic şi economic de proprietatea imobiliară subiect și asupra preţului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. În această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele: intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric şi procentual), totalul ajustărilor aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric şi procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate preţurilor proprietăților comparabile şi orice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare. Abordarea prin venit Abordarea prin venit este procesul de obţinere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri şi pentru atransforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare. Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieţei (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază: capitalizarea venitului; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF). Prin luarea în considerare a unor informații adecvate şi printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului și metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicaţii similare asupra valorii. Capitalizarea venitului, numită şi capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piaţă, când nivelul chiriei şi cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieţei şi când există informații despre tranzacţii sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare. Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile şi/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor şi cheltuielilor probabile din perioada de previziune. Când se foloseşte această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor şi cheltuielilor din această perioadă, precum și valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin tehnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziția evaluatorului de către client. În aplicarea fiecărei metode menționate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare. În metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare. Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial şi venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare şi neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriaşi nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul -I7= | j i i | | | | | | | | | | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit şi alte taxe similare), plățile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcţiilor. Abordarea prin cost Abordarea prin cost este procesul de obţinere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcţiei/construcțiilor a deprecierii cumulate şi adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării. Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcţii noi sau construcţii relativ nou construite; construcții vechi, cu condiția să existe date suficiente şi adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcţii aflate în faza de proiect; construcţii care fac parte din proprietatea imobiliară specializată. Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou — costul de înlocuire şi costul de reconstruire — şi să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare. Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. În cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizați indici de cost adecvaţi pentru atransforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire. Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. În abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire şi sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcţia se realizează în mai puţin de un an. Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcție sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp); nerecuperabilă — elemente cu viață scurtă; nerecuperabilă — elemente cu viață lungă; deprecierea (neadecvarea) funcțională, ce poate fi: recuperabilă; nerecuperabilă; deprecierea externă (economică). Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evaluării, cu conceptul contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale. Capitolul 5 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL 3.1. Generalităţi — Obiectul prezentului raport de evaluare îl proprietatea imobiliară — SAD 5 — situată în imobilul din Timişoara, Piaţa Romanilor nr.1 — str.Ștefan cel Mare nr.2, cu suprafață de 108,48 mp, identificat în CF 401335 — C2 — U27 Timişoara. 5.2. Cea mai bună utilizare — Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire şi să genereze ipotezele de lucru necesare operaţiunii de evaluare. Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ. Deşi acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, -18- | Î Î
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuşi exista circumstanţe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare. Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal şi să reprezinte cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa. Cea mai bună utilizare a unui acțiv poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este _ utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar şi o vânzare ordonată. Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situaţie în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active. Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piață ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum şi probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, fizic posibilă și permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piaţă, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare. Cea mai bună utilizare — este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deţinătorului proprietății imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forţele competitive de pe piaţa în care este localizată proprietatea. Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune şi profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind disponibilă şi gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. Îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil şi nu poate fi îndepartată sau speculativă. În cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincţia între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber şi cea mai bună utilizare a proprietăţii ca fiind construită. Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. În multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăţi se poate schimba în viitorul apropriat. Tradiţional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică. În această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcţia. Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piaţă. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber şi (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiții care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă şi maxim productivă. Criteriile analizei celei mai bune utilizări a. Permisibilă legal — În toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu şi siturile istorice, impactul asupra mediului. Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietății din cauza unor clauze în contractul de închiriere. Dacă nu există restricţii cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. -19-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - şi eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare. Normativele de construcţii şi condiţiile de impact asupra mediului, pot avea influenţe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii. b. Posibilă fizic — Dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologică a terenului şi accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaţii) afectează utilizările unei anumite |, proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. În acest caz, evaluatorul va analiza şi fezabilitatea ansamblului. Evaluatorul va considera capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălţime, subsoluri multiple, etc. Condiţiile fizice influenţează şi costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună. c. Fezabilă financiar — Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal şi posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligaţiile financiare şi amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net, Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea aşteptată de investitori pe piaţă, atunci utilizarea este fezabilă. d. Maximum productivă — Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata de fructificare a capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren şi construcţii) şi scăzând costul materialelor, manoperei, regiei şi al capitalului, necesare realizării construcției. Valoarea terenului poate fi estimată şi prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare şi a recuperărilor capitalului investit în construcţiile alocate în proporțiile determinate pe piaţa imobiliară. Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung şi se presupune că va rămâne aceeaşi pe durata de viaţă economică sau utilă a construcţiilor. 5.3. Evaluarea proprietății 5.3.1. Evaluarea chiriei de piață - Metoda comparațiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăți închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăţi cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piaţă a unei proprietăți imobiliare este în relaţie directă cu chiriile unor proprietăţi competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi, între elementele care influenţează preţurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările şi deosebirile între proprietatea „de evaluat” şi celelalte chirii deja tranzacţionate, despre care există informaţii suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informaţiile provenite din închirierile de proprietăți asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate şi pe site-urile agenţiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piață care sunt sintetizate în tabelul următor: -20-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 Criterii Proprietate de evaluat _|Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4 Pret ( euro/mp/lună) 10,00 8,89 8,13 8,21 Tipul comparabilei ofertă 1 |Dreptul de proprietate integral integral 2 |Condiţii de închiriere normale normale normale 3 21.09.2019 21.09.2019 pr + adresă n 1 | 5 INSERA Piaţa Romanilor u zona Mehala zona Fabric 6 |Caracteristici Casă Casă Bloc Etaj PP PP PE PP Teren aferent PI „superior [superior fsuperior fsuperior 1 Finisaje similar Sistem climatizare Nu Pa JP Da Ba) Centrală proprie Da Da [De be Da Grup sanitar propriu Da Da [Pa Pa __]ba |__|Suprafață de utilă 73.00 7 JEMBU Servicii Servicii Servicii Preţ chirie/lună [100000] 80010) 650,40) 599,33 valoarea chiriei proprietății evaluate = chiria proprietăților comparabile corecţii Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparaţiei, este: 33,00 Lei / mp / lună = 7,00 Euro /mp / lună 3.580,00 Lei / lună = 759,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA Justificarea corecţiilor : Tipul informației — deoarece comparabilele sunt oferte s-a aplicat o ajustare de — 10% fiind considerată marja de negociere în stabilirea prețului de închiriere Dreptul la proprietate - ajustările sunt nule deoarece subiectul şi comparabilele sunt considerate cu dreptul de proprietate absolut. Condiţii de închiriere — nu s-au aplicat ajustări deoarece la momentul ofertării comparabilele sunt libere la închiriat Cheltuieli efectuate imediat după închiriere — nu s-au aplicat ajustări Condiţiile de piață — discuţiile cu proprietarii au avut loc la data evaluării ceea ce înseamnă o ajustare nulă. Localizarea — încadrarea spaţiului în funcţie de zonă; comparabilele fiind în zone diferită, s-au aplicat ajustări reieşite din studiul pieței Caracteristici - criteriile de comparație sunt suprafaţă, tip imobil, regim de înălțime, teren aferent, an PIF, finisaje. Suprafaţă — s-au aplicat ajustări pentru diferenţele de suprafață Tip imobil — nu s-au aplicat ajustări An PIF — s-au aplicat ajustări Finisaje — s-au aplicat ajustări, comparabilele fiind cu finisaje superioare subiectului Dotări suplimentare — sistem climatizare, centrală proprie, grup sanitar propriu, s-au aplicat ajustări Cea mai bună utilizare ( CMBU ) — nu s-au aplicat ajustări comparabilele având aceeaşi CMBU
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 Comparabile Criterii și elemente de comparație |Spațiu de evaluat Comparabila : 2 3 Comparabila 4 Ajustari Ajustari Ajustari Ajustari % €/mp % €/mp % €/mp % €/mp Preţ (Euro) 1000 8,89 8,13 8,21 Tipul informației oferta oferta oferta oferta Marja de negociere -10% -10% -10% -10% Preţ tranzacție (Euro/mp) | 900) 5.00 8,13 1,39 Drepturi de proprietate depline depline depline închiriere, Condiţii de piață Localizare Cheltuieli efectuate imediat după Pretajusiat| | 500 | 0 | ss) 139 renovări majore nu este cazul nu este cazul nu este cazul Ajustare 0,00 Protajustat | 200) EXT 5,13 1 Condiții de finanțare numerar numerar numerar numerar Ajustare 000% | 000 000% | 0.00 000% | 000| Pret ajustat 8,00 8,13 7,39 Condiţii de închiriere nepartinitoare nepartinitoare | 000% Ţ_ 000 [| 000% Ţ 000 | 000% Ț 00 | 000% 0,00 nu este cazul Ajustare) | 000% | 000 | 000% [| 000 | 000% 0,00 0,00% 0,00 Preiajustat! 500 | 5001 5, curente curente ce ao E IE] Pre Piaţa Romanilor zona Balcescu Ajustare -3,00% Pret ajustat zona Mehala Calea Traian (Caracteristici Suprafaţă, mp Ajustare Tip imobil Casă Cladire birouri Casă Casă Bloc. Ajustare 0.00% 0,00 TE E DC CC 0,00 Etaj SEE a EI P Ajustare IRA CI E IC EC a 0,00 Teren aferent în proprietate Ajustare 0.00% [= Țm5 | 05 Ț o» [08 Ț Dx] 0.00 PIE| - superior superior superior Ajustare 037 Finisaje Superioare Superioare Ajustare DAL 5,00% 037 Sistem climatizare Nu Da Da Da Ajustare -2,00% 2 son 1 0,16 200% 015 Centrali proprie TRI Da Ajustare [ae Țar ase | 5,00 500% 0.00 Grup sanitar propriu se tat] Da Ajustare sr [5 a] 55 IE 1 0,00 0,00% 0.00 CMBU Servicii Servicii Ajustare] | 0.00% | i pr pa 0.00% 00 0,00% 0,00 ret ajustat 755 Ajustare totală netă -026 Ajustare totală netă -3,45% Ajustare totală brută 1,52 Ajustare totală brată % Numar ajustări Valoare de chirie piață Euro/mp/lună 20,55%, n, Valoare de chirie piață Valoare de chirie piață Valoare de chirie piață Euro/lună 759,00 Lei/mp/lună 33,00 Lei/lună 3.580,00 Ajustarea brută procentuală cea mai mică este la C3, deci valoarea propusă este 7,00 Euro/mp/lună 22 | ) i
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 COMPARABILE FOLOSITE Sr302015 Spatiu comterceal, 100 mp ulii. etajul 1 - spatia comercial de Inchirtat în Timisoara, judetul Timis - X43F 1400V - 1.000 EUR - imobiliaie.ro e imobiliare.ro ID Anunt: Spatiu comercial, 100 mp utili, etajul 1 Tirnisoara, zona Balcescu 10 EUR/me/ură m m _ 1.000 EUR / lună Caracteristici Suprafață totală disponibilă: Tip irnabit: Suprafață torală proprietate: Regim înalțime: An Spaţii dispanibile Suprafață cornercial 100 mp Chirie / mp / lună: 10 EUR/mp ftotat: 1.000 EUR/ună), Comision: standard Dispontbit imediat Etaj: Etaj! Vitrinăr Da Specificații Va oferirn spre inchiriere spatiu commercial carnpus dintr-a incapere si baie, situat in Piata Bisericii, - etajul 1 - 100 ma utili. Se inchiriaza la pretul de 1000 suro cu toate utilitatile incluse [ apa, gaz, canal, curent, gunoi, etc]. informatiile au caracter informativ, ele fiind preluate de la proprietar. Nr grupuri sanitare: 1 Suprafata construita: 120 mp Nr iricaperi:1 pretinchiriere: 1000 raonedainchiriere: EUR pretinchiriereunitar: 10 blps owww.anobiilare.ro/incbitieri-spafii-camerciale/imisoara/oalesscu/spatiu-camerciat-He-inchirial-X41F 1400 Actualizat azi 100 mp Cladire e birouri 100 mp PAE 1980 2 -23-
$.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 “Spatiu comercial S0mp zana Menata, sfrada circulata - spaliu comerctal de incit în Timisoara, Timis - - 00 EUR - Imobiliare 1o am imobiliare.ro 1 Anunt: EXSCH403 Spatiu commercial 90mp zona Mehala, strada circulata, Timisoara, zona Mehala Actualizat in 08.08.2019 | | | 8,89 EUR /mp/lună | - lună” mt m n i - e | Caracteristici Suprafață totală disponibilă: 90 mp Tip imobil: Casa/vila Suprafață totală proprietate; mp Nr. locuri parcare; 2 Starii construcție: exista Spaţii disponibile i Suprafață comerciat 20 mp ) Chirie /mp/ lună: 8,89 EUP/mp (totat: 800 EUR/ună) E Disponibil; imediat | re inchiriere spatiu comercial pe artera mtens circulata, compus din Spatiu vanzare cu vitrine 95 mp, cu birou si grup sanitar. Spatiul este amenajat, dispune de curent trifazic, incalzire proprie, curte cu parcare privata in fata . Pretul chiriei este de 800 Eurofiuna ID intern: 202910 Structura rezistenta: heton Nr terase: O Nr grupuri sanitare: Suprafata construita: 90 ip Suprafata terase: 0 mp Suprafata curte: 0 mp o WVicii cunoscuti Nr garaje Nr incaperi: 3 Alte detalii zona - Arnenajare strazi (Asfaltate) | Finisaje - Podele (Gresie) pretinchiriere: 800 monedainchiriera: EUR Disponibilitate proprietate: îmediat Aite detalii pret: 3 A i -4-
S.C. FIDOX _S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 30/2019 Spaliu Gomercial, ZONA TRAIAN - spatiu comercial de inchirtat in Timisoara. Judetul Timis - 98914002 - 650 EUR - Imobilareto dm irmobiliarero ID Anunt: Spatiu Comercial, ZONA TRAIAN Timisoara, Zona Traian Actualizat azi 8,13 EUR/mp/lură.. 650,4 EUR flună Caracteristici Suprafață totață disponibilă: 80 mp Tip imobil: Bloc dle apartamente Suprafață totală praprietate: 80 mp An construcţie: 1860 Spaţii disponibile Suprafață comercială: 80 mp / mp / lună: 813 EUR/mp [total 650,4 EURAună), Cornision: standard Disponibit imediat Etaj: Parter Vitrină: Da Specificații Spatiu Cornercial in regim de înaltime Patter. - suprafata utila de 80 mp - front stradal de 10 rm. - compartimentare: 2 camere, baie, spatiu depozitare. -rietalii AMENAJARE interioara : gresie, faianta, ferestre cu tarnplarie PVC si geam termopan, vopsea lavabila, corpuri sanitare, calorifere, - CENTRALA termica PROPRIE - dispune de toate utilitatile (apa, gaz, canal, curent), drumul de acces fiind asfaltat. Pretul solicitat de propristar este de 650 Eur/tuna, negociabil. Mi grupuri sanitare: 1 Suprafata construita: 86 mpi Pret negociabil 850 monedainchirlere: EUR pretinchiriareunitar: 813 ro/inchirieri-spatii-comernate/imisoara/raianispatiu-comercial-de-inchirtal-X983 14002 ists=96690426 EI -25- i 1
S.C. FIDOX _S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 Spatiul Comercial Complex IRIS - spaliu carmerciat de inchiriat in Timisoara. judetul Timis - - 600 EUR - Imobiliare.ro d imobiliarero 1D Anunt: HX98VD4008 Spatiul Comercial Complex IRIS Timisoara, zona Torontalului Actualizat în 26.02.2019 8,21 EUR /mp/ună 600,00 EUR / lună Caracteristici Suprafată totală disponibilă: T3rop Tip imobil: Bitor de apartarnente Suprafață totală praprietate: 73mp Spaţii disponibile Denumire spaţiu: Spatiu Cornercial Cormpler IRIS Suprafață comercială: 73 mp Chirie / mp /lună: 8.21 EUR/rap (total 600,00 EUR/ună) + alte cheltuieli, Comision: | luna chirie 2 lunii garantia Disponibit: irnediat Etaj: Parter Specificații Spatiul cornercial fa parter în complexul IRIS zona Torontatului Tirnisoara ANA-MARIA BURADA-PUSCAS d, PALM EDIL SRL. part foto senat river rozinchirieri-spatt-comercțaleAimisoarafiorontalulur'spatiu-comerciat-de-inchirial-X95Y 04003 va -36- | Î | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 Capitolul 6 RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii finale. Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o recapitulare a întregii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente şi suficiente, tehnicile analitice, raționamentul şi logica aplicată au condus la judecăți consecvente. Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efectuate şi de corecțiile aduse preţurilor de vânzare ale proprietăților comparabile şi cantitatea informațiilor. Valoarea chiriei de piață a spațiului cu altă destinație, în opinia evaluatorului este valoarea obţinută prin abordarea prin piață, care reflectă cel mai bine valoarea chiriei. Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt: Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menționate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport. Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. În concluzie : Valoarea de chiriei de piaţă este: 33,00 Lei / mp / lună = 7,00 Euro /mp / lună 3.580,00 Lei / lună = 759,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu -27-
S.C. FIDOX _S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 DL ACTE PUSE LA DISPOZIȚIE ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIȘOARA DIRECȚIA ECONOMICĂ BIROUL EVIDENŢA PATRIMONIULUI SC2019-022157/25.09.2019 5C2019-022157/25.092019 CĂTRE, S.C, FIDOX S.R.I.. Referitor la „Serviciul de consultană/expertiză privind elaborarea rapoartelor de evaluare/reevaluare a unor imobile din categoria activelor fie corporale de natura mijaacelor fie situate pe tertoriul administrativ al Municipiului Timişoara şi aflate în patrimoniul Municipiului Timişoara, a Statului Român şi pentru imobilele la care Municipiul Timișoara Prezintă un interes” Având în vedere adresa înregistrată cu numărul SC2019-022157/17.09.2019, transmisă de către Compartimentul Spaţii cu Altă Destinaţie I Est, cu privire la imobilul situat în Timişoara, Piaţa Romanilor nr. l- Ştefan cel Mare nr. 2, vă rugăm să întocmiţi raportul de evaluare aferent SAD-ului 5 situat în imabilul mai sus menționat. Anexăm prezentei următoarele documente în copie: + Adresa înregistrată cu numărul SC2019-022157/17.09.2019; + Extrasul de carte funciară şi planșă imobil. Menţionăm că termenul pentru predarea lucrării este de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare de la data primirii comenzii care cuprinde toate documentele în vederea întocmirii raportului ȘEF BIROU, Slaviţa Dybleş & v 2 21 Timișoara 2023 Capitală Europeană a Culturii -28-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 La i ROMÂNIA | JUDEȚUL TIMIŞ YI -- MUNICIPIUL TIMIȘOARA - - _ : i DIRECȚIA CLĂDIRI TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE [EST » Compartimentul Spaţii cu Altă Destinaţie I Fist - SC201$-022157/17.09.2019 î NICIPIUL TIR , Către, Sădo DIRECȚIA ECONOMICĂ Biroul Evidenţa Patrimoniului Prin prezenta vă rugăm să procedați la înaintarea comenzii câtre SC FIDOX, în vederea cfectuării evaluării spațiului SAD 5 , situat în imobilul din Timişoara „Piaţa Romanilor nr.1 (fostă Rooswelt ) -Ștefan Cel Mare 2 , având extrasul de carte funciară 401555-C1-U27, extras cf calectiv al imobilului : 401555-C2 , Conform documentaţiei de apartamentare spațiul are o suprafață de 108,48 m.p Ataşat prezerntei adrese vă înaintăm următoarele documente , în copie : -Bxtrasul de CF 401555-C1-U27 , extras cf colectiv al imobilului : 401555-C2 , planșă imobil cu identificarea SAD.S , cele 3 adrese verificare litigii spațiu situat în imobilului din Timişoara , Piaţa Romanilor nr.1 (fostă Rooswelt ) -Ştefan Cel Mare nr.2 | | DIRECTOR CONSILIER Ec. FLORIN RĂVĂȘILĂ VIORICA IONICEANU _R_ -29-
Oficlul de Cadastru şi Publicitate Imabiliară TIMIS Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 | | CARTE FUNCIARĂ NR, 401555-C2-U27 COPIE : | Carte Funciară Nr. 401555-C2-U27 Timisoara , i A. Partea l, Descrierea imobilului Unitate individuală Nr. CF vechi:148920 Adresa: Loc. Tlmisoara, Piata Rooswelt, Et. Parter, Ap. SAD 5, Jud. Timis Părţi comune: terenul construit si neconstruit „fundatiile, „podul „intrarile in irmobil,casa scarilor precum si bransamentul de apa, cana! bransamentul electric „racordul termic Nr Suprafaţa [suprafaţa] Cote părţi 4 art Nr, cadastral | construită lutilă (mp)__comune Cote teren Observaţii / Referinţe Al| Top: b545- - Compus încaperea nr Îl, 6849/1/V/I/A/XXI incaperea nr 2, incaperea nr 3 cu 2,33%% pci si 2,80/1201 parti i v din teren in folosinta B. Partea Il. Proprietari şi acte Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe 1349 / 09/01/2008 Act nr. O (apartamentare, iesire din indiviziune nr 15297/2002 anterior D 32/1950 cu nr 1721/1956 si subapartamentare cu nr 9523/2008); B1 Intabuiare, drapt de PROPRIETATE, dobandit prin TESTRE DIN Al INDIVIZIUNE, cota actuala 1/1, cota |nitiala 1/1 1) STATUL ROMAN, in folosinta Sfatului Popular al Orasului Timisoara OBSERVATII. (provenita dir conversia CF 148920) 134183 / 26/06/2019 inscris Sub Semnatura Privata nr. ERDARE MATERIALA, din 26/06/2019 ernis de MUNICIPIUL TIMISOARA; Se îndreapta eroarea materiala survenita in dosarului nr.1349/2008, in A1 B2 |sensul ca, proprietar este STATUL ROMAN in folosinta Sfatului Popular al orasului Timisoara gresit fiind Inscris doar STATUL ROMAN, | C. Partea Il. SARCINI . Inscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reate de garanţie și sarcini Referințe NU SUNT i i CE RE | eri Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001, „Asistente gr a 1 | Extrase pentru inlarmare on-line la adresa apăy,ancpi.ro Formular ta mutat versiunea E ri -30-
$.C. FIDOX S.R.L. Brasov r.3.667/2019 Carte Funciară Nr. 401555-C2-U27 Comuna/Oraş/Municipiu: Timisoara Anexa Nr. 1 La Partea | Unitate individuală, Adresa: Loc. Timisoara, Piata Roosvelt, Et. Parter, Ap. SAD 5, Jud, Timis Părţi comune: teranul construit si ngconstruit „fundatiile, fațadele „podul intrari tul electric „racordul termic precum și bransamentul de apa canal bransamen le in imobil, casa scarilor Nr Suprafața |Suprafaţa NI 5 cadastral | construită. | utilă | Top: 6848- 6849/1/1/WAXXV Cote părţi comune. Observaţii / Referinţe compus încapereă nr TA incaperea nr 2, incaperea nr 3 cu 2,33%% pcl si 2,80/1201 parti din teren în folosinta Cote teren Document care conţine date cu carecter personal. protejate de prevederile Legii Nr. 577/2001. penttu Inlormare la Epay,ancpi,.ro ar ri Formular verswnea [1 -3I-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 Cartea funciară cu nr. 118920 Comuna/ Oraşi MuiABASOARA A. Partea l-a str. Piata Rooxwelt (Piata Romanilorinr,.l 1 Si ste. Stofan-cel- Mare nt, 2. Nrert Nr cadastral ea imobilului TI Suprafaţa [ ““Gbservaţii n mp 1 0843- SADS, situat la parter. avand În componenta: | 0849 IAR incaperea nr. Ereu nr. 2, incaperea nr. 3, cu 2,33% din p. u 280/1201 mp teren in folasinta | eficol. 1352757 [. CONFORM ORISINALU n E mr me A Asistent registralor; -32-
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 Camunaf Oraşi Municipiu B. Partea a ll-a Mt HP IC Et PA TE TEA Ințrat la 09.01.2008 nr. 1348 1 SEAȚE DL N Re sI resare din cu nr, 20, DPI APS cu ur 172 si cu nf 523 a 2 3 PIE PAI isteti registralor -33-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 Cartea funciară cu nr. ....... (D ar ari UT privitoare la sare II TI Observații | | N Î | i i i i 1 i | 1 i 1 | | i | i i i U i ţ ' Î i i | i i i 1 i 1 ţ E | Îi : 1 i | ; | i i ut Comuna/ Oraş MunicipiU iii rii * C. Partea alll-a mm ——— Asistent rogistrător
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 35495. n LL Romanilor si str Carte Functară Nr. 4! EXTRAS DE CARTE FUNCIARA PENTRU INFORMARE Oficiul de Cadastru şi Publicitate (mobi Biroul de Cadastru şi Publicitate Imabil 01555-C2 Comuna/Oraş/Municipiu: Timisoara wi ilară TIMIS tară Timisoara A. Partea |. Descrierea Imobiluiui Adresa: Loc, Timisoara, Pta Rooswelt, Jud. Timis, actual Piata Stefan cel Mare Nr. CF vechi: 135275 Blectranic: 401555-C2; Nr, Tapo: 5848-6849//L//A; Suprafata: - Părţi comune: terenul constrult si neconstruit „fundatiile,fatadele podul „intrarile in imobil,casă scarilor precum sl bransamentul da apa,canal „bransamentul electric ,racordul termic Obseratii: - Tron Cota îi individ teren Observatii 3.06 Ap compus din 2 C2-UL 1201 camera „hol, teren in hucatarie “aa „oale ÎI ona la suosal, Folosinta In exclusivitate si antreu parte comuna cu ap 25 cf col 135275 8 i 26 | 2 0,94% compus din camera, antreu, bale, boxa la subsol cu 1,12/1201 mp teren în folosinta A m 37 2,97% | 3,56 [3 carmere, bucatarie, Rol, bare, antreu, logie, boxa C2-U3 /1201 | la subsol în exclusivitate si coridar comun cu ap JA si 3B, cu teren in folosinta parter| SAD 4 101555" T3ITR SAD avand în componenta: incaperea nr. d, 4 C2-U4 incaperea nr. 5, incaperea nr, &, incaperea nr. 7, incaperea nr. 8, incaperea ni. 9, incaperea nr. 10, incaperea nr. 11, incaperea nr. 12, situate la părter si 5 incaperi la subsol si cu 8,85/1201 mp teren in folosinta parter SADd| 5 16,59 % compus din sală varizara birou, coridor magazia 1, C2-U5 magazia 2,magazia 3,magazia 4,magazia 5, magazia &,magazia 7,magazla 8 „situate la parter| sl un numar de 19 incaperi situate fa subsal „cu 16,59% pe | sl cu 20/1201 mp teren in folosinta parter SAD 6 |401555- 1,07% | compus din incaperea incaperea nr. 14, CzZ-U6 incaperea nr.15 „cu a % pc, sl cu 1,28 /1201 LL mp.teran In folosinta, A i 28 7 |j401355- 1,46% campus din 2 câmere, hai, bucatarie, camara C2-U7 alimente, WC, boxa la subsol, in exclusivitate si antreu parte comuna cu ap. 2 A si 1,75/1201 mp n teren in folosinta B lparteri 5 5 [403555 1,01% situat în cladirea din curte, la parter, compus din | C2-U8 [carnera, bucataria, camara de alimente, WC, boxa la subso cu 1,21/1201 mp. teren În folosinta parter| SAD| 3 2,66% SAD 1 situat la parter, înspre ștr.Râmanilor nr.1, | 1 C2-U9 avand in componenta sala restaurant, blrau, 2 N +madazii 2 we, si 319/1201 mo teren în folosinta A ii | 40 To 1,65% | 1,98 Compus din 2 camere, bucatarie, baie C2-U10 71201 mp. în d folosinta B îi â 11 |401555- Compus din 4 camere, antreti, Bucatarie, Rol C2-U11 intrare, baie, cam.alimente nr.1, carmalimente nr 2, baia, we, terasa acoperita, boxa la subsol, cu 4,50% p.c.i, si cu 5,40/1201 mp teren In folosinta A i UA | 12 101555 Compus din camera, cămara alimente, Box la C2U12 subsol.in exclusivitate coridor, bucatarie, baie, hol.parta comuna cu ap,18,cu 1,37%pci si 1,65 [. /1201 mp.teren in folosinta [ A 18| 13 |401355- | campus din 2 camere, camara alimente, antreu, C2-U13 We, boxa la subsol In excpusivitate si coridor, ucatarie, baie, hol,parte cornuna cu Bp.lA, cu S7%pei si cu 3,45/1201 mp.teran in folosinta A ii 4B | 14 j401555- "[ compus din camera, bucatarie, antreu, baie, în C2-U14 si hol comun cu ap.4A cu 1,00% p.c. i. si 1,20/1201 mp.teren in folosinta, A î 5B | 15 |401555- carnera, hol baie bucatarie WC cu 1,04% pasi IE 1,25/1201 parti din teren în folosinta A ii & | 16 | 3 câmare, hăl, Bale carmara alimente Boxa TE | L C2-U16 N pubsol cu 1,76% pci si 2,11/L201 parti din teren In L folosinta Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legil Pagina 1 din 11 -35-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 mea Carte Fungiară Nr. 401555 -C2 Comuna/Oraş/Municipiu: Timisoara Nr, | Cod Nr, Cf | Suprar. | Cota Ap. | UI. | individ uţila parti Obsarvatii 7 17 |401533- 77 SE încaperi cu LG, 33% po si porti LL C2-U17 din teren In folosinta 1A [18 [4015553 A Wa, DOXAL, Doxa-z la SUDSO[, ÎN CZ-U18 exclusivitate si coridor comun cu ap 18 cu 2,83% _pci si 3,40/1201 parti din teren in folosinta 5 îi 18 | 19 [401555- 7 camere, bale,Mol, camara alimente, We.balcon, C2-U19 boxa la subsol, in exclusivitate si coridor comun |cu ap LA cu 2,46% pci sl 2.95/1201 părti din tereri | in folosinta B i 2A | 20 [401555- Zcamere,camărs alimente, antreu, bucatarie, | C2-U2a veranda, pers 1 We, boxal, boxa 2. cu lt z pci si 2,62/1201 parti din teren in folosinta | 8 2C | 21 |401555-i 3 camere, antreu, baie, bucatarie,boxa la subsol, | CU 2,04% pei sl 2,45/1201 parti din teren în folosinta i B WU | 3A | 22 ]401555-| 2 camere, antreu, bale, bucataria, Doxa [a subsol | C2-U22 n exclusivitate si coridor, antreu parte comuna ci ] ap 3B cl 2,53% pci si 3,04/1201 parti din teren i B ii 38 | 23 m folosinta 3 camere, camara alimente, bare, WE, Ta C2-U23 subsol in exclusivitate sl coridor, antreu parte comuna cu ap BA cu 2,38% pci si 2,86/1201 parti Sin teren in folosința SA | 22 TTTTTTTTȚTOMEE, bare, debară. BOTS TE SUBSOT| C2-U284 cu 1,59% pci si 1,91/1201 parti din teran în m foloşinta î B 5 | 25 |40I355-| Eat, bate, SASU DORETA TEST 1 rda C2-U25 cu 1,14% pel si parti din teren in um der alosinta, 1 B 83 | 26 |401555-| compus din 43 încaperi Cu 5,87% pci și Lu rda C2-V26 /1201 part| din teren în folosinta parter| SAD | 27 |401555- |Câmpus încaperea nr 1, incaperea fr 2, 5 C2-U27 nr 3 cu 2,33%% pci si 2,80/1201 parti din teren in și folosinta A ii | 3A | za |101555- TF 7 tamere, Bucatarie, baie, boxa În subsal. în C2-U28 exclusivitate Si caridor parte comuna cu ap 38 si 3€ cu 1,10% pci si cu 1,32/1201 parti dia teren în my m folosinta A i 38 | 25 [401555- camera, bucatarie, bale.antreu, BoxaTa subsol, în C2-U23 exclusivitate si coridor parte comuna cu ap 3A si 3C cu 1,38% pci si cu 1,65/1201 parti din teren în MR Sa 1 E folosinta A Î 35] 30 |101555- carnsra, bucatarie, hale, Boxa subsul, El C2-U3Q 1,25% pcl si cu 150/1201 part! din teren in tra folosinta A în | AA] sI |[FUISSSI Ir cameră, bale,antreu, boxa la sUBEOT, In C2-U31 exclusivitate sf hol parte comuna cu ap 4B cu 1,33% pci sl cu 1,60/1201 parti dia teren in 4 folosinta A ii AC | 32 401555 Cameră, bucatarie, Dale, boxa la stlisol, cl C2-U32 1,45% pei si cu 1,74/1201 parti din teren in folosinta CONSTRUCTIE NU SUNT Unitate individuala Nr, 1, NU SUNT 175472 / 01/09/2017 inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reala Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Act Notarial nr. 1552, din 31/08/2017 emis de MICULESCU DANUT-DORIN; B. Partea ll, Proprietar si acte Referințe Referința Inltiala 1/1 B3 Întabulare, drept de PROPRTE ATE, dobândit prin conventie, cota actuala Vl, cota Al 1) VASILESCU MIRCEA DORIN, și satla 2) VASILESCU MARIOARA, bun comun Monumentelor Istor|ca-2015 Judetul Timis Document care conţi SR SA EL E ERROR TE rr g4 ||mobil inclus În Ansamblul urban "Fabric" [[), cod TM-li-a-A-06097, Foz.62 în Lista ae date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Al Pagina 2 din 11 -36-
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 Carte Funclară Nr, 401555-C2 Comuna/Oraş/viunicipiu; Timisoara Unitate individuala Nr. 2 1 —- Inscrieri privitoare la dreptul de proprietata-şi alte drepturi reale Referințe „NU SUNT [1135334 / 31/05/2017 [Act Notarial nr, 18, din 38/05/1017 emis de FETRISOR ANCA DIANA; | aa | tabulare, drept de PROBEIETATE, dobandit prin Succesiune, cota actuala I/I, cota initiala 1/1 1) UNGUREANU ELENA Unitate individuala Nr. 3 Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale ÎNU SUNT, 1349 7 05/01/2008 | fct De Cumparare nr.0; Bi |n ulare, drept de PROPRIETATE, 1 112/1995, dobandit prin Conventie, cota actuala AI MI, cote inlțiala 1/1 1) CIUCUREL ACHIM, si sotia 2) CIUCUREL ELENA-LIA, bun comun Ohservatil:(provenita din conversia CF 148895) Unitate individuala Nr. 4 Unitate individuala Nr. 4 rr mmm Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale Rsferinţe NU SUNT '1349 / 09/01/2008 Act nr, 15297/2002 (anterior D 92/1950 cu nr. 1721/1956 si subapartarnentare cu nr. 9523/2006); BL [întabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin lesire Din Îndiviziune, cota actuala AL 1/1, cota initiala 1/1 1) STATUL ROMAN | Observatii:(pravenită din convarsia CF 148919) [5886 / 18/01/2012 Se noteaza proces intentat de LENCU RODICA, LENCU LAVINIA MONICA, DIETEL MIHAELA STEFANIA C/A MUNICIPIUL TIMISOARA prin CONSILIULLOCAL AL MUNICIPIULUI. :Actlune In Instanta nr. 72/A, din 12/01/2012 emis de JUDECATORIA TIMISOARA; Î B2 |TIMISOARA, prin PRIMAR, CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI TIMISOARA, prin PRIMAR si STATUL ROMAN prin MINISTERUL FINANTELOR PUBLICE in dos 72/A/2012 - UDECTORIA TIMISOARA, avand ca oblect prestatia tabulara Unitate îndividuala Nr. 5 NU SUNT Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe 1349 / 09/01/2008 fact nr. O tapartamentare si Iesire din indiviziune); întabulare, drapt de PROPRIETATE, 772002 ,D 92/1950 cu nr 1721/1956 Si B1 isubapartamentare nr.9523/2006, dobandit prin iesire Din indiviziune, cota actuala L/1, A |cota inltiala 1/1 1) STATUL ROMAN Dhservatii:(pravenita din conversia CF 148917) 3 Unitate individuafa Nr. 5 inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe NU SUNT 1349 / 89/01/2008 Act nr. O (apartamentare si iesire din indiviziune); AL Întabulare, drept da PROPRIETATE, ,ant.D 92/1950 cu nr. 17ZIFISSE si subapartarmentare ,nr.9523/2006, dobandit prin lesire Din cota actuala A 1/1, cota inițială II, 81 1) STATUL ROMAN Ohservatit:(provenita din converşia CF 148918) Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Pagina 3 din 11 a tre PE E ip ma amar eg -37-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 Carte Funciară Nr. 401555 C2 Comuna/Oraş/Muncipiu: Timisoara Unitate individuala Nr, 7 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe „NU SUNT (24864 / 22/02/2010 |Act-Adrministrativ--nr. din 17/02/2010 ernis de OJCVL; 7 7 [ez întabulare, drept de PROPRIETATE, L112/1555, dobandit prin Expropriere, cota actuala] ai | 1/1, cota initiala 1/1 1) IGNATOAIE DANIEL, si sotia [ 2) IGNATOATE IOANA-ELENA, bun comun Mnitate Individuala Nr. 8 Inscrieri privitoara la dreptul de propristate şi alte drepturi reala Referințe NU SUNT 11349 / 09/01/2068 7 [DE nr. O (apartamentare st iesire din îndiviziune cU FT, „anterior Di UTA 19385 subapartamentare cu nr.9523/2006): | gs, |[ntabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cotă actuala UT, cotă Ţ ad linitiata 1/1 | 1) STATUL ROMAN i Observatii: (provenita din CF 148912f Unitate individuala Nr. 9 jrtscrleri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe NU SUNT | 1349 / 09/01/2008 Act nr, 0 (apărtamentare si Tesire din Ar. 1525771007, ant. DO 1950 Cu nr. 177UTSSE SI subapartamentere nr.9523/2006); BL intabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin lesire DIA îndiviziune, cota actuala [ 1, cota initiala 1/1 | | 1) STATULROMANTT TITI 1 DBservatii;(provenita din conversia CF 148915) 2 al Unitate individuala Nr. 10 Inscrieri privitoare la dreptul de propriatate şi alte drepturi reale Referințe - (NU SUNŢ 226521 / 1771272015 [Act Notarial nr, Contract de vanzare aut. nr. 4282, din 15/12/2015 emis de NP CIORICA MARIN EUGEN; 1 83 intabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cota actuăla î/I, cotă ai initiala 1/7 | 1) SOLOVAN MARK CHRISTOPHER, necasatarit,bun propriu — B4 Imobilul este fnclus în Ansamblul urban Fabric” [Il] cod ROZ. . 62 în Lista Monumentelor istorice- 2010 AL Unitate individuala Nr. 11 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale Referinţe (NU SUNT 1349 / 09/01/2008 Act nr. 0 (apartam.st lesire din indiviz., ant, D32/1950, si subapartam.cu nr,9523/2008); Bl E drept dE PROPRIETATE, dobandit prin Lege, cota actuală î/1, cota intaia 7 Al 11 1) STATUL ROMAN Observatii:(provenita din conversia CF 148911) Unitate individuala Nr, 12 4. _Wnserieri privitoare fa dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe NU SUNT 1349 / 09/01/2008 Act nr: 8; -Tintabulare, drept de PROPRIETATE, anterior D$2/1950 CU ar, 1721/1956, | Bl jsubapartamentare cu nr.9523/2006, dobandit prin IESIRE DIN INDIVIZIUNE, cota actuala 1/1, cota initiala 1/1 1) STATUL ROMAN Dbsarvatii:(provenita din conversia CF 148889) Al Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Pagina 4 din 11 „38
S.C. FIDOX S.R.L. Brasoy Nr.3.667/2019 a apare morte nai rr 5 E olari. Carte funciară Nr. 401555 -C2 Timişoara + Unitate Individuala Nr. 13 i 1 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reala Referințe NU SUNT _ 3349 / 09/01/2008 Act nr, Oi a a i na n dTEpt da PROPRIETATE, D927 1350 cu mr. 1721/1955 SI 81 |subapartamentare cu nr. 9523/2006, dobandit prin IESIRE DIN INDIVIZIUNE, cota at actuala 1/1, cpta initiala 1/1 i | 1) STATUL ROMAN [ Quservatii:(provenita din conversia CF 148890) Unitate individuala Nr. 14 înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale Referințe NU SUNT | [1345'7 65/01/2008 Act nr, O Întabulare, drept de PROPRIETATE, apartamentare si iesire din ndiviziuna cu nr. 15297/2002.anterior D 92/1950 cu nr.1721/1956 sl subapartamentare cu nr. Al 9523/2005, di it prin Conventie, cota actuala 1/1, cota inițiala MI 1) STATUL R Obsarvatili(provenita din conversia CF 118898) Unitate individuala Nr. 15 Înscrieri privitoare ia dreptul de proprietate şi alta drepturi reale Referinţe NU SUNT 1349 / 09/01/2005 Act nr. O [apartamentare, îesire din Tndiviziune nr 1529772602 anterior D 92/1950 cu nr 1771/1956 si cu nr 95. 523/2006); i n Fapt de PROPRIETATE, dobandit prin IESIRE DIN INDIVIZIUNE, cota actuala a VI, cota Initiola 1/1 i 1) STATUL ROMAN Ohservatii:(provenita din conversia CF 148501) i Unitate individuala Nr, 16 înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale Raferinţe NU SUNT | 1349 / 09/91/2008 Act nr. O [apartamentare, iesire din indiviziune nr 1523772002 anterior 592/1950 cu ar 1721771955 si subapărțamentare cu nr 9523/2006); BL Înfabuiare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin TESTRE DIN INDIVIZIUNE, cota actuala aL îi 11, cota initiala 11 | 1) STATUL ROMAN Observatii:(provenita din conversia CF 148902) (provenita din conversia CF 148301) Unitate individuala Nr, 17 inscrieri privitoare ta dreptul de proprietate şi alte drepturi reala Raferinţe NU SUNT | 13457 05/01/2008 Act nr, O (spartamentăre, iesire din indiviziune nr L5297/2002 anterior D 92/1950 cu nr 1721/1956 si subapartamentare cu nr 9523/2006); drept de PROPRIETATE, dobandit prin IESIRE DIN INDIVIZIUNE, Cota actuala UL, cota initiala 1/1 a = 1) STATUL ROMAN pu Observatii'(provenita din conversia CF 148903) N (provenita din conversia CF 148902) (provenita din conversia CF 148901) Document câre conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Pagina 5 din 11 pa comori i ţ b i i _ de a -39-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov 3.667/2019 i o m 0 E ET Fr E tr pe ES Carte Funciară Nr. 401555 C2 Tinusoara Unitate individuala Nr, 18 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alta drepturi reate Referințe NU SUNT 1343 703/01/2008 e i Act nr. O fapartamentare, iesire dm indiviziune nr-15237/2002 anterior 532/1850 cu ar i subapartamantare cu nr 9523/2008): intabulare, drept de PROPRIETATE, dobsndit prin fESTRE DIN ÎNDIVIZIUNE, cota actuăla] A | | IL, cota initiala 1 | i 1) STATUL ROMAN Obhservatii:iprovenita din conversia CF 143904) 1 îprovenite din conversia CE 118901) Unitate individuala Nr. 19 „NU SUNT 127674 / 28/08/2008 [Act Be Vânzare Cumparare nr. O (in baza L 112/1995); i Bi intabulare, drept SE PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cota actuala cola AL | ținittala 11 1) PORUMB ELENA, nacasatorita, bun propriu din conversia CF 148905) 82 |Interdictie de instrainare pe o perioada de 10 ani A SEservatii-(praveriita AIA converti CF rm Unitate individuala Nr, 20 înserleri privitoare la dreptul de propristate şi alte drepturi reale Referințe INU SUNT 1349 / 09/01/2008 j Act nr, O fapartamentăre, TESire A indiviziune nr 1575772007 antertor D 3271950 cu nr 172 5 si cu nr 9523/2006); Bi | RE drept de PROPRIETATE, dobandit prin IESIRE GIN ÎNDIVIZIUNE, cotă actuala UT, cota initiala U1 a 1) STATUL ROMAN din conversia CF 148906) Unitate individuala Nr. 21 inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale INU SUNT j1349 / 09/01/2008 [Act nr. O (apartămentare, fesire din indiviziune nr 1525772007 anterior 5 92/1930 cu fr 1721713956 si subapartamentare cu nr 9523/2008); | Bl întabufare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin IESIRE DIN INDIZIUNE cotă Referințe 1/1, cote initiala 1/1 | 1) STATUL ROMAN Ohservatilt(provenita din conversia CF 148908) Ai Unitate individuala Nr, 22 inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe „NU SUNT 11349 / 09/01/2008 Act nr. O (apartamentăre, fesire din subapartamentare cu nr 9523/2006) îndiviziune nr 1528777002 anterior O cu nr 1721715858 si | BI întăbulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin DIN ÎNDIVIZIUNE, Cotă ui 1, cota inițiala 1/1 | Al 1) STATUL ROMAN | Observatii:(pravenita din conversia CF 148903) Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Pagina & din 11 -40-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 VI “ | Carte Funciară Nr. 401555-C2 ComunafOraşfilunicipru: Timisoara _ | Unitate individuala Nr. 23 | înscrieri privitoare ia dreptul de proprietate și alta drepturi reale Referințe ţ NU SUNT d i [13497 09/01/2008 — [Act nr. O tapartamentare, iesire din indiviziune nr 1525773007 anterior D cu nr 1721/1955 si „subapartamentare cu nr 9523/2008). | drept de PROPRIETATE, Tabara Erin ESTE DIN cota AL | 1/1, cota initiala 1/1 j 1 1) STATUL ROMAN i Qhservatii:(provenita din conversia CF. 143910) Unitata îndividuala Nr. 24 inscrieri privitoare ta dreptul de proprietate şi alte drepturi reala Referinţe _ INU SUNT 1349 / 09/01/2008 Act nr. O fapartamentare, iesire din îndiviziune nr T5ZST7Z00I Enterior D 9271950 cu nr 1721/1956 si i subapartarqentara cu nr 9523/2006); B1 ntabulare, drept de PROPRIETATE, dabandit prin IESIRE DIN TNDIVIZIUNE, cota actuala AL 1, cota initiata 1/1, 1) STATUL ROMAN Ohservatii:(provenita din conversia CF 148913) from Tr Unitate individuala Nr. 25 Înscrieri privitoare la dreptul da praprietate şi aite drepturi reale Referințe NU SUNT i 1349 / 09/01/2008 | Act Ar. O (apartamentare, feşire din indiviziune nr 1513772003 anterior D cu nr 1721/1958 si | subapartamentare cu nr 9523/2005); Bl Întabuiare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin TESIRE DIN ÎNDIVIZIUNE, cota actuala! AL | 1/1, cota inițiala 1/1 . | 1) STATUL ROMAN Observatilr(provenita din conversia CF 148914) | el Unitațe individuala Nr. 26 înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale [ “Referințe _] (NU SUNT 13439 / 03/01/200& | Act nf. O fapartamentare, lesire din indiviziune fr 1525772002 anterior D 32/1950 cu nr 1721/1556 si subapartamentare cu nr 9523/2006); Bl drept de PROPRIETATE, dobandit prin IESIRE DIN INDIVIZIUNE, cota actuale AI * 1, cota inițiala 1/1 1) STATUL ROMAN ” i + Ohsarvatil:(provenita din conversia CF 148915) J 5 Unitate îndividuala Nr. 27 Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale [Referințe] (NU SUNT, [1349 / 09/01/2008 Act nr. O fapartamentare, iesire din indiviziune nr I523 772002 anterior D 52/1950 cu nr 1721/1935 si & subapartamentare cu nr 9523/2006); : BI Întebuiare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin IESIRE DIN INDIVIZIUNE, cata actuala AL 1 1/1, cota initiala 1/1 RE 1) STATUL ROMAN ul Dbservatih (provenita din conversia CF 148920) - 7 l i 1 Unitate individuala Nr. 28 DESI Î inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reala I Referinţe 4 NU _ SUNT 1349 / 09/01/2008 n Decret nr. 9271950 cu nr 1721/1956 (subapartamentare nr 9523/2006, apartamentare si lesire din indiviziune cu nr 15297/2002); B1 drept de PROPRIETATE, dobandit prin Lege, cota actuala cota înitiala NC i : 1) STATUL ROMAN ţ i Observatii; (provenita din converșia CF 148893) î i Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Pagina 7 din 11 4 i S1I-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 Carte Funciară Nr. 401555-C2 Comuna/Oraş/Muncipiu: Timisoara Unitate individuala Nr. 23 inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Refarinţe NU SUNT 1343 7 05/01/2008 IRI a a 'Becret nr. 9271950 Cu nr 1721/1558 (subapartamentare Ar 9523/2005, apartamentare si lesire din lin ne cu nr 15297/2002), 992) _— [8 Întabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit 'prin Lega, cota actuala cota | INI 1 1) STATUL ROMAN 1 | Observatii; (provenită din conversia CF 148894) k Unitate individuata Nr, 30 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale Referințe "NU SUNT '1349703/01/2008 jDecret fr. 92/1950 cu nr 1771/1956 [subsparternentare nr 9523/2005, apartarnentare si iesire dir indiviziune cu nr 15297/2092); BI drapt de PROPRIETATE, dobandit prin Lege, cotă actuala [7], cotă | ai i i 1) STATUL ROMAN Qbsarvatilt(provenita din conversia CF 148886) Unitate individuala Nr. 31 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reala NU SUNT 1343 / 09/01/2008 Becret nr. 92/1550 cu ar 1771/1955 (subapartamentare nr 9323/2006, apartarmentare si iesire dirt indivizlune cu pr 15297/2002); 81 are drept de PROPRIETATE, dobandit prin Lege, cotă actuale Î/L, cotă | Ai [ 71 a 1) STATUL ROMAN Observatiir(provenita dirt conversia CF 148897) Unitate individusla Nr. 32 inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe ÎNU SUNT z 1343 / 09/01/2008 Decret nr. 32/1550 cu nr 1721/1956 (subapartammentare nr 9523/2006, apartamentare si fesire din indiviziune cu nr 15297/2002); Bi Întahulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Lege, cotă actuala 171, cota Înitiala | ai 1/3 ) i 1) STATUL ROMAN 1 Observatil:(provanita din conversia CF 148899) ! (provenita din conversia CF 148896) A C. Partea III. Sarcini CONSTRUCTIE Înscrieri privind dezmembramîntela draptului de proprietate, drepturi reale de garantie şi sarcini Referințe NU SUNT Unitate individuala Nr. 1 înscrieri privind dezmembramintsle dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini NU SUNT Unitate individuala Nr, 2 NU SUNT Document care conţine date cur carecter personal, protejate de prevederile Legii Pagina 8 din 11 LE -42-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 ms at ragaie VER pna atitea tri o ar tan Carte Funclară Nr. 401555-C2 Comuna/Oraş/Municipiu: Timisoara . Unitate individuala Nr, 4 Înscrieri privind dreptulul de proprietate, drepturi reale de aranţie si sarcini , n 'NU SUNT —_l Unitate individuaia Nr, 5 inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referinţe a şi sarcini 7 NU SUNT -| Unitate individuala Nr, 6 ” nserferi privind dezm&mbramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referințe aranțle şi sarcini NU SUNT Unitate individuala Nr, 7 Înscrieri privind dezrmnembranmintele dreptului de propristate, drepturi reale de | Roferinie | garanție şi sarcini Referinţe NU SUNT j Unitate îndividuala Nr. 8 nd dezme mbramintele draptului de propristate, drepturi reale de Referințe aranţie și sarcini NU SUNT Unitate individuala Nr. 5 Înscrieri privind dezmembrămintete dreptului de proprietate, drepturi reale de Referințe garanție și sarcini NU SUNT j Unitate Individuala Nr. 10 Înscrieri privind dezimembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de aranție și sarcini (NU SUNT, i - Unitate individuala Nr, 11, Înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Pa Referințe garanția şi sarcini (NU SUNT Referinţe Unitate individuala Nr. 12 Înscrieri privind dreptului de proprietate, drepturi reale de garanţie și sarcini Rafarinţe ÎNU SUNT j Unitate îndividuala Nr. 13 scrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referințe garanție şi sarcini NU SUNT Unitate individuala Nr, 14 Înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referinţe aranţie şi sarcini (NU SUNT Unitate individuala Nr. 15 scrieri i ti î i În! i privind dezmembramintele dieta proprietate, drepturi reale de Referințe NU SUNT i Unitate individuala Nr. 16 ZI înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, Teală garanţie si sarcini e "NU SUNT Unitate individuala Nr. 17 Referinţe NU SUNT k 3 i inscrieri privind dezmembraminteia dreptului de proprietate, drepturi rezis de | Referințe | ţ 4 Documant care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Pagina 8 din 11 „pet sn -43-
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov .3.667/2019 | Carte Functară Nr. 401555-C2 Comuna/Oraş/Municipiu: Timisoara unitate individuala Nr. 18 Înscrieri privind dezmembramiîntele dreptului de proprietate, drepturi reale de |_Rererințe | arantia si sarcini NU SUNT Unitate individuala Nr. 19 inscrferi privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referințe arantle şt sarcini „NU SUNT Unitate individuala Nr. 29 Inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, G rapturi reale de Referințe garanţie şi sarcini drepturi reale de "NU SUNT, Unitate individuala Nr. 21 - Înscrieri privind dezmenBramintsle dreptului de proprietate, drepturi reale de garanţie si sarcini : NU SUNT Unitate îndividuaia Nr. 22 înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, argnție şi sarcini [NU SUNT i Unitate individuala Nr, 23 scrieri privind dezmermbramintele dreptului de propristate, drepturi reale de Referințe ie şi sarcini NS TITI n Unitate îndividuala Nr. 24 scrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Raferinţa garanţia și sarcini (NU SUNT Unitata individuala Nr, 25 Înscrieri privind dezmermbramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referințe garanție şi sarcini FI (NU SUNT i Unitate individuala Nr. 25 7 Înstrieri privind dreptului de proprietate, drepturi reale de Referii aranție şi sarcini aferinţe (NU SUNT i Unitate individuala Nr. 27 Înscrieri privind dezmernhramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referii aranție și sarcini erinţe „NU SUNT Unitate individuata Nr. 28 Înscrieri privind dezmembramintale dreptului de proprietate, ie şi sarcini drepturi reale de Baferinţe ÎNU SUNT | Unitate îndividuala Nr. 29 | Înscrieri privind dezmembramintsle dreptului de proprietate, drepturi reale de aranţle şi sarcini Referinţe NU SUNT Unitate individuala Nr. 30 | Înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referințe aranţie și sarcini NU SUNT Unitate individuala Nr. 31 -Înscrleri privind dezmembramintele dreptului da proprietate, qaranţie_ şi sarcini drepturi rea Referințe NU SUNT Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Pagina 19 din II 44-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 ocs nete nt rai: = tar tarm, + Carte Funciară Nr, 401555 -C2 Comuna/Oraş/Municipiu: Timisoara Unitate individuala Nr, 32 Înscrferi privind dezmembrarrintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referinţe aranție și sarcini NU SUNT portile câ prezentul extras corespunde cu pazitţile int vigoare din cărtea funciara originală, păstrată de acest iTOU, Prezentul extras de carte funciara este valabil la autentificarea de catre notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum si pentru dezbaterea succesiunilor, iar informatlile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in conditiile legii. S-a achitat tariful de 100 RON, -Chitanta interna nr.5016697/26-09-2017 in suma de 100. pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 272. 1 Data soluționării, Data eliberării, ". ft Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Pagina 11 din 11 -d3-
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 —d audi e a3 ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIȘOARA ef DIRECȚIA CLĂDIRI TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE | BST ROMÂNI BIROUL CLĂDIRI TERENURI 1 EST Nr.SC2018-022157/19.11.2018 Către, Compartiment Spatii cu alta Destinatie 1Est Referitor la adresa d-vs, înregistrată la noi cu numărul de mai sus, vă comunicăm faptul că, a fost depusă cerere de revendicare, prin notificăre, conform prevederilor Legii nr. 10/2001, art.21, alin.2,3 pentru imobilul situat in Timisoara - Piata Romanilor nr. 1,Stefan cel Mare nr.Z,înscris în CF.nr.401555-C2 nf.topo.6848-6849/1///A,intocmindu-se dosar administrativ de revendicare nr.1661/2001solutionat prin Dispozitia de respingere nr 2452/2003 pe care o anexa. Nu s-au depus cereri privind redobândirea dreptului de proprietate în baza O.U-G.nr. 94/2000, republicată, modificată şi completată prin O.U.G.nr. 209/2005, privind retrocedarea unor imobile care au aparţinut cultelor religioase din România, pentru acest imobil. ȘEF BIROU INTOCMIT re Călin N:Pirya Gh. ui Capitală Europeană e Culturil -46-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov 3.6 .3.667/2019 Biti ina artar + ROMÂNIA DIVIN SILNICERII E TIMISOARA PRINAR DISPOZIȚIA NE. 2452 vin data 3 17 d 3 privind vafiflcirii referitoare ta situat in Tintiroart Piata Ktamanilor ar. „colt cu ste. Stelun cul Mare, ur. 2 dosarului intoctiit în baza ff. ana Lucia domiciliată in Tintin, str Viral nr. = Zona nr. 1: ap E L salută custituirea tu Rabat ho nobilul situat it Piata Romanilor ne 1 coli cu ali Susan vot Mufe. UZ treia in CF. ne, N top, 0845-0841, Avand m vb poti Ir, dus n) LE, deține la executor por prit care rara Lucia costita în ilor nr. 1 + soli cu str. Stati col o EI prin care Mulnic O FA ap Idu roseata in judecatoria LIT, sa Bu natata peris modului tel IA Piata Rami Aare ar. 2, EAI Br top. GRAB d actele depune ta dosarul ar. Hot afereri notiltcanit prin care fe eo ta a Lot dovada calitatii le petsuatl Bia dept i proprietate că meciul: E Coanstatad din E si C.F. nr, Că soficitantu as cc sos ada dreptului de propriu si trecerii acestuia la stat de hi aftetesorul TA, Avand n di te vă pl deposedat rest pursoatici o „a As and volei aut de 2% AI pra care se pupe În i dit, Si dit 2 dim te otite primate in td shut periruțr fe pri Undunoala sd FDA RE VA TUOI ca Soft n ls i de aplicare untura i Le sai aburi în pentoale i marie hr topul ur Tdi egea 35 Mah publică focala, volei prapictalui si d detineri A fa morucutul care se pretinde a Ri indreptate: a Leyii tal nr inf ECE Abe) 03% ce a acut obrzetui notitivă Vu Zu privit reginaul al mut 1948 +22 decembrie 148% prevodurite Hi Sau, NEATĂ și LOT priv regimul juridiv 43 - 77 decembrie HR, ul tine IA PRIMATUL, ELE DISPUNE: CI UI ui So mu nr GIS dm 093) UI n EROGN E POE Dot de cp tunuri ln me Dura | acts donat în o Nu ri e TA 2 en escu ur insoara, una Oduhuscu i FA apt, tul Einitoarie Piata ne ste Stutani cul Aare nr. d mec CE nr MOS nr tt suit artă i Pac ovala cata kg ana sir droptuha de proprietă invat la a disparitii se TU ALL Art IL iata fe i 17.
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 Patritooiu - Nur Sport. Ant Diapaziria poate O li Tubunalul Tue santa Dosu, nr i Vel zibe dle lu Art 1 Prezenia dispariție se comunică: - Prefacrueu fudetutui Tinris. - Cahurot Primari tarii Aunisipiutai Furnisoara;, ţ - Direct Patrimoniu: | ] » Doanunet Miglnic Dana urgia n Timisoara, str Nu N ar, ZA, ap 3 | | | i + Doxreter Micle Dara Lacu, Pinsoara, Zona Odotioseu, ne PRIMAR SECRETS, GUFORGUE CI (o i STERIU i Avizat juridice - Atirola pb vlek | Aaa 48-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 ROMÂNIA TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIȘOARA DIRECȚIA SECRETARIAT GENERAL COMPARTIMENTUL ADMINISTRARE FOND FUNCIAR Nr. SC2018-22157/13.11.2018 MB. -78i Către, DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE L EST COMPARTIMENTUL SPAȚII CUALȚĂ DESTINAŢIE 1 EST Referitor la adresa dvs., înregistrată sub muimărul de mai sus, vă comunicăm faptul că, potrivit evidențelor Compartimentului Administrare Fond Funciar în momentul de față, respectiv din dosarele a depuse în temeiul art. 36, alin. (5) din Legea nr. 18/1591, republicată, art. 34 din Legea nr.1/2000 și Titlul IV, V și VI din Legea nr. 247/2005 completate până în prezent cu actele solicitate de către Comisia municipală de fond funciar rezultă că, parcela cu nr. tap.: 68418-6849/VUUA, înscrisă în CF. nr. 401555-C2- Timișoara, C.F. vechi nr. 135275, situată în Timişoara, Piața: Romanitor şi str. Ştefan cel Mare, nu coste solicitată de către foştii proprietari sau moştenitorii acestora. Menţionăm faptul că, verificarea parcelei S-a făcut strict pe datele comunicate de dumneavoastră prin adresă (C.F, anexat), În cazul în care terenul se identifică prin alte numere topografice, rezultate în uama reambulărilor, sau prin nr. cadastrale, este necesar să ne comunicaţi aceste numere topografice/cadastrale, în vederea verificării. Responsabil Compartiment, CONSILIER, CONSILIER, ut JOSAN OANCEA DACIANA LIANA e (fer E Red/Dact FC. Bx..2 şei -49-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 România AMunlelpiut Timișoara / Consiliul Local at Munleipiulul Timişoara Primarul Municipiulai Timișoara Serviciul Juridic Biroul Contencios / Biroui Consultanţă Juridică ROMÂNIA : Bd C.D. Loga nr. 1, 300030 - Tirilşoara, *40 256 — 408300, www.primariatm.ro ARĂ Rara i a Aa? 0 “PA 1 er CĂTRE, = II DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE A BIROUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE = DIRECTIA CLĂDIRI, TERENURI SI DOTĂRI DIVERSE | EST AM PRIMIT Azi (SU d) SEMNĂTURA Nr. SC2018-22157/15.11.2018 Referitor la adresa dvs. cu nr. de mai sus vă comunicăm că în prezent, în evidențele Serviciului Juridic nu figurează litigii pe rolul instanțelor de judecată în curs de soluţionare, cu privire la imobilul situat în Timişoara, str. P-ţa Rooswelt, actual P-ţa Romanilor şi str. Ştefan cel Mare, județul Timiş, înscris în CF nr. 401555-C2 Timişoara (CF vechi nr. 135275) nr, top. VA. Menţionăm faptul că verificarea s-a făcut strict după elementele comunicate de dvs., nu şi după numărul eventuatelor dispoziţii emise în baza Legii ar. 10/2001 sau a altui act normativ de restituire, fiind necesar ca pe viitor să ne comunicaţi şi acest aspect. i i 3 Ă A ŞEFBIROU, CONSILIER JURIDIC, MIHA, DUMITRU GABRIELA ALBU NA CONSILIER JURIDIC, AMELIA FAUR 17 GA/MG/2 | -5(-
Nr.3.667/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov | CURIA TINTSUZRE Î UR NR RELEVEU PARTER scara 1:100 cel Romanilor şi SIE stefan
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 IDENTIFICARE MEMALA 1DSEFIN DĂROVIŢ Magazin de Bere Soga ta Fast Ş Toner _ “= Piesa Sosea Pta iso Et rea ai Agia ot rep se or a Saale ul E SP race Caci atenta : ea nat ovala Pio TIR, sata Plata trio 9 sa $ alinia e Magazis de “lori ES SEVER SUGI a â a 20NA mona OG = Rua 10 153 GRIŞAN Toni creion ot “e 5 Mont Casian 1
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.667/2019 -53-
-54- (& ANEVAR" ASOCIAȚIA RAȚIONALĂ A EVALVATORIIESR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA S.C. FIDOX S.R.L. Brasov AUTORIZAŢIA DE MEMBRU CORPORATIV Nr. 0023 Se acordă societății: FIDOX SRL Cu sediul în judeţul Brasov, cod unic de înregistrare 13789500 Data emiterii: 01. 01. 2015 Preşedinte, Valabil până la: 31. 12. 2013 Dana Ababei — zi Nr.3.667/2019
| Primăria Municipiului Timişoara SRDC/BMD Timişoara 2021 Capitală Europeană a Culturii S-a înregistrat cu numărul: SC2019-019098 din 29.07.2019 SC15 Corespondenta Direcţia Economică la Directia Economica Am preluat de la AWB 6207912110001 Firma: SC FIDOX SRL Cu adresa: Timişoara, Total file Termen de rezolvare: 28.08.2019 Termen direcţie: 13.08.2019 0bs. EVALUARE IMOBIL STR VOLTAIRE 1-STR CARUSS0 2 SAD 10 Timişoara, la 29.07.2019 Referent, Declar că sunt-de acord Di îmi exprim consim//ămânitul ÎN, mod expres, nocchivoc, liber [ii informat cu privire la prelucrarea datelor mele cu caracter personal, conform prevederilor Regulamentului (UE) 2016/679 privind protec[lia persoanelor fizice în ceea ce priveilte prelucrarea datelor cu caracter personal Oi privind libera circulaDlie a acestora, pentru a fi colectate, folosite, prelucrate Di stocate de către Primăria TimiCoara, în vederea îndeplinirii atribu[liilor legale ale acestei institu[ii. INECIPTUL TE
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 | JArd Iu Solicitant MUNICIPIUL TIMIȘOARA JUDEȚ TIMIȘ Evaluare proprietate imobiliară CF 400874 — C1 - U78 TIMIȘOARA STR. VOLTAIRE NR.1 - STR.CARUSSO NR.2 SAD 10 Data: 18.07.2019 1
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 Referitor la: EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARĂ — STABILIRE CHIRIE IMOBIL, str.Voltaire nr.1 — str.Carusso nr.2 - CF 400874 — C1 — U78 Timişoara, SAD 10 1. Identificarea și competența evaluatorului — S.C. FIDOX S.R.L,, înmatriculată la Oficiul Registrului Comerţului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ ANEVAR autorizaţia nr.23/01.01.2019, reprezentată prin ing. PANȚEL OVIDIU — administrator, membru titular ANEVAR cu legitimaţia nr. 14997 având specializările El, BPI şi EBM, în baza Acord cadru nr.83/10.07.2018 şi a contract subsecvent nr.85/27.07.2018 încheiate cu Primăria Municipiului Timişoara şi a comenzii SC2019 - 018928/18.07.2019 emisă de Primăria Municipiului Timișoara, a efectuat raportul de evaluare al bunului imobil menţionat mai sus. 2. Identificarea clientului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bulevardul C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar — NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU. 3. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piaţă. 4. Obiectul supus evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - SAD 10 — situată în imobilul din Timişoara, str.Voltaire nr.1 — str, Carusso nr.2, în suprafață de 6,33 mp, identificat în CF 400874 — Cl — U78 Timişoara. 5. Tipul valorii — este valoarea de piață aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 — Evaluarea bunurilor imobile. 6. Proprietarul imobilului - STATUL ROMÂN 7. Data evaluării — 18.07.2019 Data inspectării bunurilor imobile — 16.07.2019 8. Documentele şi informațiile ce stau la baza evaluării - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 - CF 400874 — Cl — U78 Timişoara - Informaţiile primite în zonă şi publicațiile imobiliare - Cursul RON/EUR din 18.07.2019 9. Valoarea propusă — Raportul de evaluare determină valoarea chiriei de piață şi a fost solicitat în vederea stabilirii valorii chiriei şi a rezultat în urma calculelor efectuate şi din analiza comparativă a datelor deţinute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenţionată, evaluatorul propune următoarele valori: Valoarea de chiriei de piață este: 35,00 Lei / mp / lună = 7,50 Euro /mp / lună 222,00 Lei /lună = 47,00 Euro / lună Valoarea nu conţine TVA 10. Argumente privind valoarea propusă Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile lumitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport; Valoarea estimată se referă la bunurile menționate mai sus; Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport; Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor și metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Expert evaluator autorizat El, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 Declaraţie de certificare Prin prezenta certificăm că : Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale și corecte. Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condiţiile limitative prezentate în acest raport. Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă î în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal şi nu suntem părtinitori faţă de vreuna din părţile implicate. Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acţionar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul. Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înţelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare. Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacţiei. Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale. Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator. Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare. Expert evaluator autorizat BI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 Capitolul 1 TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUARII 1.1.Identificarea obiectului evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară — SAD 10 — situată în imobilul din Timişoara, str. Voltaire nr.1 — str.Carusso nr.2, în suprafață de 6,33 mp, identificat în CF 400874 — Cl — U78 Timişoara. 1.2. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piață. 1.3. Utilizarea evaluării — Prezentul raport de evaluare se adresează PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bd. C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756336, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU, în calitate de client şi destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu îşi asumă răspunderea decât faţă de client şi față de destinatarul lucrării. 1.4. Baza de evaluare şi tipul valorii estimate — Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanţă cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piaţă a proprietății aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare şi GEV 630 — Evaluarea bunurilor imobile. Conform SEV 104 — Tipuri de valoare: Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi | schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părţile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Definiţia valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual: a „suma estimată” se referă la un preţ exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piaţă. Valoarea de piaţă este prețul cel mai probabil care se poate obţine în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiţia valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător şi cel mai avantajos preţ obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micşorat de-clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare şi de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum şi orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific. „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preţ efectiv curent de vânzare. Este preţul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării. „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece pieţele şi condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau , necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea şi circumstanţele pieţei, aşa cum sunt ele la data evaluării, şi nu cele aferente oricărei alte date. „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu şi obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente şi cu aşteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preţ mai mare decât preţul cerut pe piaţă. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”. „și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preţ, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piaţa curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condiţiile pieţei, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanţele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic. d.
S.C. FIDOX _S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 „într-o tranzacție nepărtinitoare” sc referă la o tranzacţie care are loc între părți care nu au o relație deoscbită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursale sau între proprietar şi chiriaş, care ar putea face ca nivelul preţului să nu fie caracteristic pentru piaţă, sau să fie majorat. Tranzacția la valoarea de piaţă se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent. „după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preţ pe piaţă la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării. „în care părțile au acționat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât şi vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura şi caracteristicile activului, despre utilizările curente şi cele potențiale ale acestuia, precum şi despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoştinţe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacţie. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data evaluării şi neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu preţuri în scădere, la un preț care este mai mic decât preţurile de piaţă anterioare. În astfel de cazuri, valabile şi pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării. „şi fără constrângere” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă. ' Conceptul valoare de piață presupune un preţ negociat pe o piață deschisă şi concurențială unde participanții acționează în mod liber. Piaţa unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală. Piaţa poate fi constituită din numeroși cumpărători şi vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piaţa în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal. Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul şi care este posibilă, permisă legal şi fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piaţă ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabileşte prețul pe care ar fi dispus să îl ofere. Natura şi sursa datelor de intrare trebuie să fie consecvente cutipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări și metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piață. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piață, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile şi ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piaţă. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeaşi utilizare şi o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor şi deprecierilor de pe piață. Informațiile disponibile și circumstanțele de piață pentru activul subiect sunt factorii care frebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante și adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață. Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nu sunt disponibile altor -5-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică. Informații din contractele de închiriere Informațiile necesare aplicării metodelor înscrise în abordarea prin venit sunt preluate, în general, din contracte şi din operațiuni de închiriere. Majoritatea contractelor de închiriere pot fi încadrate în una din următoarele categorii: a). Contracte'cu chirie fixă — presupun un nivel constant al chiriei, mânţinut pe toată durata contractului; b). Contracte cu clauze de ajustare periodică a chiriei — presupun o modalitate concretă de ajustare a chiriei la unul sau mai multe momente definite în cadrul perioadei totale de închiriere: - în funcție de un criteriu specificat; - în funcție de un indice. Chiria poate fi calculată ca venit brut/chirie brută, când proprietarul achită cheltuielile de exploatare a proprietăţii sau ca venit net/chirie netă, când cheltuielile de exploatare a proprietății sunt suportate de chiriaş. Colectarea informațiilor necesare abordării prin venit: a). Chiria. Chiria pe care chiriaşul o plăteşte proprietarului este un element important al contractului de închiriere. Analiza chiriei se face în funcţie de forma precizată în contract: chiria minimă, de bază, procentuală, etc. Sursa din care vine chiria ar trebui clar identificată. b). Concesii privind chiria. Atunci când piața imobiliară este suprasaturată, proprietarii acordă chiriaşilor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioadă sau diverse amenajări suplimentare. c). Repartizarea cheltuielilor. Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea cheltuielilor de exploatare și intreţinere a proprietății de către chiriaş şi proprietar (taxe, impozite, utilități, reparații, etc.) d) Opțiunea de reînnoire. Aceste opțiuni permit chiriașului să prelungească perioada de ocupare a proprietăţii pentru una sau mai multe perioade prestabilite. Uzanța (cea mai des utilizată formulă) este . ca un chiriaş să facă o notificare anticipată pentru manifestarea opțiunii de închiriere şi stabileşte durata pentru care se poate reînnoi contractul, precum şi mărimea chiriei sau modul de determinare a chiriei în continuare. Chiria aferentă perioadei de reînnoire poate fi egală sau superioară chiriei iniţiale, poate fi stabilită în contractul inițial sau se poate calcula pe baza unei anumite metodologii. e). Clauze de escaladare. Aceste clauze prevăd că eventualele creşteri ale cheltuielilor de funcţionare a proprietății cad în sarcina chiriaşului. Opţiunea de cumpărare. Anumite contracte prevăd clauze care acordă chiriaşului posibilitatea de a opta pentru cumpărarea proprietății închiriate. Această opțiune poate fi manifestată la expirarea duratei de închiriere sau la anumite termene fixate în cadrul perioadei totale de închiriere sau chiar la orice moment. g). Clauza de ieșire. O asemenea clauză permite rezilierea unilaterală a contractului în situaţii speciale. h). Clauză de ocupare continuă. Pentru proprietăților închiriate mai multor chiriași, în contract poate fi inclusă o clauză care condiţionează ocuparea în continuare de către un chiriaş de faptul ca un alt | chiriaş să nu plece. i). Amenajările făcute de chiriași. Investiţiile mari făcute de chiriaşi într-un spaţiu influențează semnificativ chiria. Atunci când investițiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face prin creşteri de chirie, care permit amortizarea investițiilor într-o perioadă mai lungă. Dacă investiţiile sunt făcute de chiriași, proprietarul poate diminua chiria. Analiza chiriilor. Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locaţiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este neobişnuită, chiria de piață. Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere -6- i | | [ | | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. În particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micşorată de clauze, contraprestaţii sau facilități speciale. "Clauzele de închiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite în mod uzual pe piața tipului de proprietate imobiliară, la data evaluării, între participanții de pe piață. Mărimea chiriei de piață ar trebui să fie prezentată numai în corelație cu clauzele principale de închiriere care au fost asumate. Chiria contractuală reprezintă chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract efectiv de închiriere. Aceasta poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plății chiriei şi baza calculării variațiilor acestuia sunt stipulate în contractul de închiriere și trebuie să fie identificate şi înțelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce îi revin locatorului, precum şi obligațiile locatarului. Chiria excedentară reprezintă diferența dintre chiria contractuală şi chiria de piață, la data evaluării. Acest excedent de chirie față de chiria de piață este generat de un contract avantajos pentru cel care dă cu chirie și poate fi rezultatul unui amplasament favorabil sau al faptului că un contract de închiriere a fost negociat pe o piață puternică. Excedentul de chirie poate fi menținut până la expirarea contractului, dar, din cauza riscului suplimentar asociat obținerii sale, cel mai adesea se calculează separat şi se capitalizează cu o rată de capitalizare mai mare față de rata de capitalizare adecvată capitalizării chiriei de piaţă. Întrucât excedentul de chirie rezultă dintr-o clauză favorabilă a contractului de închiriere şi nu dintr-o calitate a proprietății imobiliare, acest excedent este uneori considerat ca fiind o componentă extra imobiliară a valorii. Analiza chiriilor începe cu un studiu asupra nivelului chiriilor curente ale proprietății imobiliare subiect. Evaluatorul poate verifica nivelul chiriilor prin examinarea situațiilor financiare, a contractelor de închiriere şi prin intervievarea unor chiriaşi selectaţi în timpul inspectării proprietății. După analiza nivelului chiriilor existente pentru proprietatea imobiliară subiect, sunt analizate informațiile despre chirii pentru spații comparabile pe piață. Când este solicitată estimarea unei chirii de piață, evaluatorul adună, compară şi ajustează informațiile de piaţă pentru a forma o concluzie privind chiria de piață pentru proprietatea imobiliară subiect. Informațiile din contractele de închiriere care nu includ clauze de închiriere adecvate, nu asigură indicii de încredere privind chiria pe piaţă. Chiriile proprietăților imobiliare comparabile pot asigura o bază pentru estimarea chiriei de piață a proprietății subiect, după ce acestea au fost exprimate pe baza unui criteriu de comparație echivalent cu cel folosit la proprietatea imobiliară subiect, Evaluatorul trebuie să ajusteze chiriile comparabile doar în măsura în care prețurile de tranzacţie ale proprităților imobiliare comparabile sunt ajustate în cadrul abordării prin piață. Elementele de comparație pentru analiza chiriilor includ: Drepturile asupra proprietății imobiliare care vor fi închiriate şi condiţiile de închiriere. Contractele de închiriere care nu reflectă negocieri nepărtinitoare vor fi eliminate din rândul comparabilelor. Condițiile de piață. Condiţiile economice se schimbă în timp, astfel încât chiriile negociate în trecut pot să nu reflecte chiriile curente predominante. Localizarea. Localizarea proprietății în spațiu-timp. Caracteristicile fizice. Dimensiune, înălţime, finisare interioară, amplasare funcțională, priveliștea amplasamentului, amenajările amplasamentului etc. Repartizarea cheltuielilor stipulate în contract și în alte clauze de închiriere. Ce concesii (scutiri) de chirie s-au făcut? Cine plăteşte cheltuielile de exploatare? Care sunt prevederile referitoare la modificarea chiriei pe parcursul perioadei de închiriere? Utilizarea proprietății. Chiriile de piață ar putea să fie ajustate pentru utilizarea desemnată sau pentru dimensiunile construcţiei, când acestea sunt diferite de cele ale proprietăților comparabile. Componentele non-imobiliare. De exemplu, dacă este implicată o companie de leasing sau de management, venitul unui hotel, care face parte dintr-un lanţ naţional, poate fi mai mare decât în cazul 7. i
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 în care hotelul nu ar fi inclus în lanţul hotelier. Venitul mai mare provine din valoarea asociată cu numele hotelului francizor şi nu din orice diferență a venitului potențial generat de proprietatea imobiliară. 1.5. Data inspecției — Inspecţia proprietății a fost realizată în data de 10.07.2019, de ing.Panţel Ovidiu expert evaluator autorizat leg. 14997, dată la care s-a inspectat proprietatea subiect în totalitate, şi vecinătățile, s-au efectuat fotografii ce pun în evidenţă starea proprietății şi a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății. 1.6. Data estimării valorii — La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor şi datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele şi informatiile şi la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum şi valorile estimate de către evaluator. Data evaluării este 18.07.2019. 1.7. Proprietarul imobilului - STATUL ROMÂN 1.8. Moneda raportului — Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON şi EURO. Valorile exprimate nu conţin TVA. Curs de schimb leuro = 4,7326 lei 1.9. Standardele aplicabile — Metodologia de calcul a valorii de piață a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietății şi de recomandările standardelor ANEVAR : Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 SEV 100 — Cadru general SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării SEV 102 — Implementare SEV 103 — Raportare SEV 104 — Tipul ale valorii SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare GEV 630 — Evaluarea bunurilor imobile Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață aşa cum a fost ea definită mai sus. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: Documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului; Inspecţia proprietății imobiliare; Stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport; Deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină seama la derularea tranzacţiei; Analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului. Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR. 1.10. Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare Informaţiile şi sursele de informaţii utilizate în acest raport sunt: Informaţii culese pe teren de către evaluator (privind poziţionarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.); Informaţii preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători şi cumpărători imobiliari de pe piață, informații privind cererea şi oferta preluate de la agenții imobiliare şi din publicaţii de profil, informaţii care au fost sintetizate în analiza pieţei imobiliare; Adresele de pe internet www.imobiliare.ro Responsabilitatea asupra veridicității informaţiilor preluate de la solicitantul lucrării aparţine celor care le-au pus la dispoziţia evaluatorului. 1.11. Ipoteze generale — Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile şi documentele furnizate de către client şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. -8-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 Se presupune că titlul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel; Informațiile furnizate de terte părţi sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţii pentru acuratețe. Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neevidenţiate ale proprietăţii. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor. Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare stiințifică necesară pentru a fi descoperit. Evaluatorul nu are cunostinţă de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezenţa contaminanţilor sau materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigaţii speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcţiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate; Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lurnina informaţiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părţilor componente, nici nu a inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părţilor neexpertizate şi acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât condiţiile de piaţă se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment. 1.12. Condiții limitative — Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată în combinaţie cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă referitor la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil. Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea. 1.13. Clauza de nepublicare — Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale şi acţionarea în instanţă a vinovaţilor. 1.14. Responsabilitatea faţă de terţi — Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către client, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului şi destinatarului precizat. Raportul este confidenţial, strict pentru client şi destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanţă. | ţ | | i | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 Capitolul 2 PREZENTAREA DATELOR 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate — Dreptul asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren şi construcţii. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare: Dreptul absolut asupra oricărei suprafeţe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda şi a dispune de teren şi de orice construcţii existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate şi îngrădiri stabilite prin lege; Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda şi de a folosi o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere; Drept de folosinţă a terenului sau construcţiilor, fără un drept exclusiv de a poseda şi de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumită activitate. 2.2. Situaţia juridică — Descriere CF 400874 — Cl — U78 Unitate Individuală Adresa: Timişoara, str. Voltaire nr.1 — str.Carusso nr.2.SAD 10 Părţi comune: teren construit şi neconstruit, fundațiile, pereţii fațadele, luminatoarele, porţile de intrare, casa scărilor, coridoarele comune de la subsol, parter și cele 4 etaje, WC-urile comune de la parter şi etaj 1, spălătoria de la mansardă, podul, şarpanta, învelitoarea, casele liftului, lifturile, branşamentul electric, branşamentul de apă, racordul la canal, racordul termic. Al. Nr.cadastral/Nr.topografic: 400874 — Cl — U78; SAD 10 compus la parter din 1 spațiu și în comun cu SAD 1,2,3,4 şi 9 în cotă de 0,72% un hol cu 0,08% părți comune indivize şi cu 2/2153 mp teren cu drept de proprietate Proprietar STATUL ROMÂN Sarcini NU SUNT 2.3. Descrierea amplasamentului proprietății imobiliare Amplasamentul proprietății imobiliare evaluate se află în zona 0, zona ultracentrală, zonă rezidențială şi servicii. Tipul zonei - Cartier locuințe colective de tip casă, având regim de înălțime P, P+1, P+2, P+3, cu spații comerciale la parter. În zonă se află Reţea de transport în comun în apropiere Unităţi comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, unităţi de învăţământ, instituții de cult, instituții bancare, muzee, cafenele, pub-uri, restaurante. Unităţi edilitare: curent electric, apă, gaz metan, canalizare. Gradul de poluare (rezultat din observații ale evaluatorului, fără expertizare): absenţa poluării. Concluzie privind zona de amplasare a proprietății imobiliare: Zona de referință rezidențială, ultracentrală amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat. 2.4. Descrierea proprietății imobiliare Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - SAD 10 — situată în imobilul din Timişoara, str. Voltaire nr.1 — str.Carusso nr.2, în suprafață de 6,33 mp, identificat în CF 400874 — Cl — U78 Timişoara. Conform datelor furnizate de client suprafața utilă = 6,33 mp SAD 3 face parte din construcția cu regim de înălțime S+P+4E. Structura clădirii este formată din fundaţii continue, zidărie din cărămidă şi planşee din beton, acoperiş tip șarpantă, tâmplărie lemn cu geam clar. Starea tehnică a spaţiului este satisfăcătoare. -10-
TE S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 Capitolul 3 ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE Definirea pieţei. Oferta competitivă. Cererea probabilă Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor! bunuri, cum sunt banii. Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată de reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă, Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. Dej multe ori, informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiții. Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, evaluatorul trebuie să facă un inventar de proprietăți competitive, care include stocul de proprietăți existente, cele aflate în construcție, precum şi cele aflate în stadiu de proiect. Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare și preferințele consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali (cumpărători, chiriași) și, pentru un anume tip de proprietate, analiza urmăreşte produsul final pe care îl asigură proprietatea. În cazul de față, piaţa imobiliară specifică se consideră piaţa proprietăților rezidenţiale În 2018 am putea observa o aşezare a preţurilor pe segmentul rezidențial, după creşterile înregistrate în ultimii ani, este de părere managerul Eugene Estate. „In România este dificil să faci previziuni în orice domeniu având în vedere cadrul legislativ care este într-o permanentă schimbare neputând oferi în primul rând, de o cerere ridicată punând astfel presiune pe ofertă. Programul Prima Casă, care a avut o influență mare în piață în anii precendenți, va fi din ce în ce mai puțin prezent în piața de creditare. Privind acest aspect, precum şi alți factori care pot influenţa cererea şi oferta imobiliară, cred că anii următori vor fi determinaţi de o aşezare a preţurilor cu fluctuații mici şi corecţii izolate. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşniţa Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăviţa, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preţ mai accesibil şi obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menţionat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că preţurile de vânzare în creştere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățit. Cum vor evolua chiriile din Timişoara în 2018 În opinia lui noastră, ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii preţurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 se preconizeză o temperare a creşterii prețurilor chiriilor, aceasta fiind determinată şi de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în această piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată și de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara -11- | | | | 1 | | | i | | | | i
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 Piaţa imobiliară a înregistrat o evoluție spectaculoasă in 2017, cu volume record de activitate în sectorul industrial şi cel de birouri. Nivelul chiriilor a fost în general stabil, cu uşoare creşteri în piaţa spaţiilor comerciale şi segmentul industrial, în timp ce prețurile rezidențiale s-au apreciat în medie cu 10%, conform unui raport de specialitate AGERPRES. Segmentul industrial şi logistic a înregistrat volume record de livrări şi cerere la nivel național, 2017 devenind vârful evoluţiei pieţei de până acum. A fost finalizat un stoc speculativ nou de 500.000 metri pătrați (mp), în crestere cu 42% față de anul precedent, dezvoltatorii internaționali (CTP Invest, WDP, P3, Logicor, Zacaria Group, Globalworth) răspunzând rapid la explozia cererii, conform raportului realizat de compania de consultanta imobiliara Activ Property Services. Volumul tranzacţiilor majore de închiriere a crescut cu 70% într-un singur an, până la 730.000 mp la nivel naţional, peste 73% din cerere fiind reprezentată de activități de logistică /depozitare. Gradul de ocupare al stocului competitiv continua sa depaşeasca 95%, majoritatea parcurilor dominante fiind integral ocupate, în timp ce nivelul chiriilor pentru spații industriale/logistice de clasa A a avut o tendință de uşoară creştere, cu valori medii cuprinse intre 3,5 - 4 euro/mp/luna la nivel național. Piaţa de birouri a raportat de asemenea o activitate în creştere. Stocul nou finalizat în Bucureşti, de 147.800 metri pătraţi, a rămas la un nivel mediu al ultimilor 8 ani, în schimb în provincie livrările au ajuns la 93.000 metri pătrați pe fondul activității record din Timişoara (42.000 mp), conform studiului. Tranzacţii majore de închiriere însumând 460.000 mp au fost semnate la nivel naţional, cu peste 367.000 mp închiriaţi în Bucureşti (al 2-lea nivel ca mărime din ultimii 10 ani) şi un record de 90.000 mp în provincie. Cererea nouă a reprezentat aproape 50% din total, cea mai ridicată pondere a ultimilor ani. Sectorul IT&C și-a continuat creşterea, reprezentând 42% din volumul cererii în Bucureşti şi 50% în provincie. Gradul de neocupare al principalelor pieţe de birouri a scăzut sub 10%, în Bucureşti disponibilitatea spatiilor libere micşorandu-se de la 11,5% în 2016 1a 9,1% din stocul existent la sfarșitul anului trecut. Nivelul chiriilor s-a menținut stabil, având valori 'prime', considerate pentru cele mai reprezentative clădiri centrale, de 17-19 euro/mp/lună în Bucuresti, 12-14 euro/mp/luna (Cluj-Napoca, Timişoara), 10- 12 euro/mp/luna (laşi, Braşov) şi 8-10 euro/mp/luna în pieţele secundare. În schimb, piața spaţiilor comerciale (piața de retail) a înregistrat o evolutie relativ contradictorie, cu un volum semnificativ de cerere potențială neacoperit de ofertă, în condiţiile unor volume limitate de stoc nou finalizat. In 2017 au fost finalizate 66,700 mp de centre comerciale (-70% fata de 2016), respectiv 23.885 mp de spații în parcuri de retail, fiind primul an în care stocul de centre comerciale în funcţiune a înregistrat o uşoară scădere, volumul închiderilor depăşind suprafața nouă inaugurată. Volumul tranzacţiilor majore de investiții a crescut cu 56% în 2017, la peste 925 milioane euro, ca urmare a creşterii interesului din partea investitorilor internaționali, a majorării volumului de tranzacţii cu spații comerciale (+65%) şi a semnării a celei mai mari tranzacții hoteliere de până acum (complexul Radisson Blu/Park Inn). Bucureştiul a concentrat 43% din volumul total, menținându-se ca principală destinație de achiziții a investitorilor internaţionali, responsabili pentru 97% din totalul tranzacţiilor majore la nivel național. Nivelul randamentelor 'prime' (yield-urilor) a scăzut în medie cu 0,25%, ajungând în cazul centrelor comerciale şi birourilor la valori de 7 - 7,5% în Bucureşti şi 8 - 8,25% în alte oraşe majore. În ceea ce priveste piața rezidențial, statisticile oficiale arată ca au fost finalizate 53.301 unități locative la nivel naţional, în creştere cu 2% față de anul precedent. Au fost majorări ale livrărilor în partea centrată, de nord-vest şi vest a României, în timp ce zona Bucureşti-llfov a înregistrat o surprinzătoare scădere anuală de 4,9%. În condițiile în care volumul cererii a dat semne de creştere şi vânzarile au accelerat, nivelul preţurilor a crescut în medie cu 10%, variind de la medii de 700 - 950 euro/mp util în reşedintele de județ cu peste 100.000 locuitori, la medii de 1.100-1.350 euro/mp util în Bucureşti și 1.300 - 1.400 euro/mp în Cluj- Napoca. Prognoza evoluţiei pieţei imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de -7-
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluţie stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiționale. Livrările de spații comerciale sunt anuntate să includă 93.200 metri patrăți de centre comerciale şi să accelereze pe segmentul de parcuri de retail până la un potențial total de 135.000 metri patrăți, însă nu toate proiectele sunt estimate sa fie finalizate în termen. Stocul nou de birouri în construcţie, cu finalizare anunțată pentru 2018, depăşeste 200.000 metri pătrați în Bucureşti şi un volum-record de peste 155.000 metri pătrați în provincie, Pe piața industrială stocul în construcție depășeste 315.000 metri pătrați, din care 75% este concentrat în zona Bucureştiului. Contextul economic va continua sa tie favorabil tuturor segmentelor pieţei imobiliare în anul 2018, cu toate că situația la nivel macro nu se mai bucură de aceleaşi fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arată într-o analiză realizată de o companie de consultanță imobiliară internațională. Situaţia economică din România anului 2017 pune presiune pe așteptarile din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criză, spun analiştii imobiliari care apreciază că România poate depăşi performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale şi de Est şi în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar. Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 în analiza realizată de Colliers International vizează evoluția pieței de investitii, rezultatele economice mai bune decât în majoritatea țărilor din UE, piața forței de muncă, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri. Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale și înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, creşterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiştii imobiliari. Piaţa de investitii va avea parte de o evoluție spectaculoasă. După acumularea în 2017 a unui volum investiţional uşor peste pragul de 0,9 miliarde euro şi amânarea unor tranzacții pentru anul viitor, analiştii de la Colliers International se asteaptă în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro. O alta tendință, migrația (internă și externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. Tiparul migrației interne sugerează o preferinţă în creştere pentru principalele oraşe din România - Cluj-Napoca, Timişoara şi laşi, în detrimentul Bucureştiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau inființarea unor birouri în afara Capitalei. Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări şi care ar putea începe să se întoarcă în țară în număr mai mare. În 2018, cererea chiriaşilor pe segmentul industrial va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condițiile intensificării comerţului electronic, în timp ce dezvoltările speculative vor creşte în număr. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. În 2017, au fost livrați 24 km de autostradă, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritățile. Expeţii în domeniu avertizează că 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km. Piaţa de birouri din Bucureşti se va concentra pe noi poli. Livrările de spaţii de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piata Presci/Expozitiei, vor fi absorbiți uşor, însă dezvoltatorii devin mai precauți. Piaţa forței de muncă va fi mai încordată anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere şi ofertă pe piaţa fortei de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puțini în comparație cu nevoile angajatorilor. Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial: Luând în considerare creşterea salariilor și a intenției de a achiziţiona o locuinţă, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate. Anul 2017 a fost unul bun pentru dezvoltările imobiliare din Timişoara, atât pe segmentul rezidențial, cât şi pe cel comercial, iar preţurile locuinţelor s-au aflat pe un trend ascendent. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu | | | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 interes de către dezvoltatori, Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşnita Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preţ mai accesibil și obţinerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menţionat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că preţurile de vânzare în creştere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuinţe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completeaza Legea locuintei nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățită Ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii prețurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 preconizăm o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată și de introducerea unui număr semnificativ de locuinţe în aceasta piaţă. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara. Analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate (prezentate la sursele de informatii), la data evaluării nu există câteva oferte pentru tipul de imobil supus evaluării (boxă la subsol) Echilibrul pieței este determinat de raportul dintre cerere şi oferta, În comparație cu pieţele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, pieţele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ inelastică şi o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață. Prognoza evoluiței pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind așteptate creşteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiționale. -I4-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 Cartiere și zone din Timișoara Cu un avans general de 1,2% la prețurile apartamentelor, stagnat în arealul Ultracentral-Medicină-Piaţa Unirii. capitala Banatului a ajuns, în ultirnele trel luni din 2018, la o valoare medie de listare de 1200 de guro pe metru pătrat Față de Bucureşti și Cluj-Hapoca, orașul de pe Bega se util — păstrându-şi, astfel, tocul în clasarnentul naţional al ciiferențiază și prin diferentele relativ mici de preț dintre orașelor cu cele rnai scurnpe apartamente. În oraşul de pe cartiere, valorile medii de listare pentru un apartarnent Bega, marjele de creștere consernnate pe zone au fast rai variind între un maximurn de 1460 de euro pe metru mici decât în București, dar şi decât în Cluj-Napoca. Astfel, pătrat și un minimurn de 1150 de euro pe metru pătrat. Cef cel mai mare avans, de 1,8%, a fost consemnat în arealul mai mare nivel de preț se găseşte, ca și trimestrul trecut, în Bucovina-Simion Bărnuţiu-Gării-Darobanților-Mircea cel zona Ultracentral-Medicină-Piata Unirii, unde pretențiile Bătrân, o creștere similară (de 17%) având loc și în vânzătorilor s-au rmenținut la acetași nivel. Girocului-Soarelui-Buziasului. Pe următoarele locuri se situează zonele Șagulul-Dâmboviţa-losefin-Steaua (+1%), La polul opus, cele mai accesibile apartamente dir Lipovei-Aradului (+07%), dar şi Complex Studenţesc Timişoara sunt cale. din Șagului-Dâmboviţa- -Dacia-Elisabetin-Olirnpia-Stadion (+0,2%). losefin-Steaua, pe următorul foc situându-se cele din Braytirn, cu a valoare medie de listare de 1170 de euro pe La fel ca în celelalte două mari piețe imobiliare ale țării, metri pătrat util Nu cu mult mai scurape sunt și București și Cluj-Napoca, şi în Timişoara au fost locuințele din Giroculul- Soarslui-Buziasului (1.180 de &uro consemnate trimestrul trecut scăderi de preturi pe pe rnetru pătrat), cale din Bucovina- Simion Bărnuțiu-Gărit segmentul apartarnentelor. Cel mai sernnificativ declin -Dorabanţilor- Mircea cel Bătrân (tot 180 de euro pe (41%) a avut lac în Torontalului, această zonă fiind urmată metru pătrat) și, respectiv, Torontalului (1.200 de euro pe de Central-Băicescu-Take ionascu-Piața Maria (-2,2%) și, metru pătrat util). respectiv, Braytim (-0.6%). De mentionat este și că, după un decfin de 2,1% înregistrat trirnestrul trecut, preţurile au „310 de euro pe metru pătrat este diferența de preț dintre cea mai scumpă zonă din Timișoara (Ultracentral-Medicină - P-ta Unirii/1460€) și cea mai ieftină zonă (Sagului - Dâmbovița - Iosefin - Steaua/ 1.150€). ” Cartierele cu cele mai mari preturi/mp Prețul mediu și evolutia în ultimele 3 luni 1,460€ 1,260€ 1,220€ 1220€ 1200€ Ultracentral Complex Circumvalațiunii Central Torontaiului Medicină Studențesc Bălcescu Pa Unirii Dacia Take lonescu Elisabetin P-ţa Maria Dlimpla-Stadion Sursa: Analize imobiliare şi Imobiliare.ro -[3-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 Capitolul 4 ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piaţă; abordarea prin venit; abordarea prin cost. În estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză. Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață. Abordarea prin piață Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicaţii asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare. Abordarea prin piață este cunoscută şi sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor. Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informaţii credibile privind tranzacţii şi/sau oferte recente credibile. Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la prețuri de tranzacţionare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluţia pieței specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării. Atunci când există informații disponibile privind prețurile bunurilor comparabile, abordarea prin piață este cea mai directă şi adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condițiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare. Prin informații despre prețurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind preţurilor activelor similare care au fost tranzacţionate sau oferite spre vânzare pe piaţă, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită şi analizată critic. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parţială sau exclusivă a ofertelor de piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare. Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) și că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. În raportul de evaluare trebuie să se indice sursele de informațiii, datele utilizate şi raționamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile. Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt: tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit. tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendinţelor; analiza clasamentului; interviuri. Informaţiile privind tranzacțiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative şi/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate. În abordarea prin piață, analiza preţurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect. În abordarea prin piață, se analizează asemănările şi diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile şi cele ale proprietății subiect şi se fac ajustările necesare în funcţie de elementele de comparație. -16-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 În abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piaţă, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății. Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic de proprietatea imobiliară subiect şi asupra preţului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. În această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele: intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric şi procentual), totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric şi procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate prețurilor proprietăților comparabile șiorice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare. Abordarea prin venit Abordarea prin venit este procesul de obţinere a unei indicaţii asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri şi pentru atransforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare. Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază: capitalizarea venitului; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF). Prin luarea în considerare a unor informații adecvate şi printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului și metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicații similare asupra valorii. Capitalizarea venitului, nuînită şi capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piaţă, când nivelul chiriei şi cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieţei şi când există informații despretranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare. Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile şi/sau cheltuielile se modifică în tirap. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor şi cheltuielilor probabile din perioada de previziune. Când se foloseşte această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor şi cheltuielilor din această perioadă, precum şi valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin tehnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziția evaluatorului de către client. În aplicarea fiecărei metode menționate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare. În metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare. , Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial şi venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare şi neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriaşi nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul 17
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit şi alte taxe similare), plățile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcțiilor. Abordarea prin cost Abordarea prin cost este procesul de obţinere a unei indicaţii asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate şi adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării. Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcții noi sau construcții relativ nou construite; construcții vechi, cu condiția să existe date suficiente și adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcţii aflate în faza de proiect; construcţii care fac parte din proprietatea imobiliară specializată. Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou — costul de înlocuire şi costul de reconstruire — și să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare. Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. În cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizați indici de cost adecvați pentru atransforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire. Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcţiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. În abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire şi sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puţin de un an. Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcţie sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp); nerecuperabilă — elemente cu viață scurtă; nerecuperabilă — elemente cu viaţă lungă; deprecierea (neadecvarea) funcțională, ce poate fi: recuperabilă; nerecuperabilă; deprecierea externă (economică). Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evaluării, cu conceptul contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale. Capitolul 5 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL 5.1. Generalităţi — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - SAD 3 — situat în imobilul din Timişoara, str.Episcop Augustin Pacha, nr.5, în suprafață de 46,62 mp, identificat în CF 408088 — Cl — Ul Timişoara. 5.2. Cea mai bună utilizare — Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare | a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire şi să genereze ipotezele de lucru necesare operaţiunii de evaluare. Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ. Deși acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, -18-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuşi exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare. Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal şi să reprezinte cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influenţată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa. Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar şi o vânzare ordonată. Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situație în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active. Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piață ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum şi probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, fizic posibilă şi permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piață, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare. Cea mai bună utilizare — este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deţinătorului proprietății imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forţele competitive de pe piaţa în care este localizată proprietatea. Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune şi profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind disponibilă şi gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. Îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil şi nu poate fi îndepartată sau speculativă. În cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincţia între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber şi cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită. Perioada de timp a unci utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. În multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică. În această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcţia. Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piaţă. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber şi (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiţii care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă şi maxim productivă. Criteriile analizei celei mai bune utilizări a. Permisibilă legal — În toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricțiile de construire, normativele de construcții, restricţiile privind construcțiile din patrimoniu şi siturile istorice, impactul asupra mediului. Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietăţii din cauza unor clauze în contractul de închiriere. Dacă nu există restricţii cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. -19-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - şi eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare. Normativele de construcţii şi condiţiile de impact asupra mediului, pot avea influenţe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii. b. Posibilă fizic — Dimensiunile, forma, suprafața, structura geologică a terenului şi accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaţii) afectează utilizările unei anumite proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. În acest caz, evaluatorul va analiza şi fezabilitatea ansamblului, Evaluatorul va considera capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălțime, subsoluri multiple, etc. Condițiile fizice influențează şi costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună. c. Fezabilă financiar — Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal şi posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligaţiile financiare şi amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă aceasta cste mai mare sau egală cu cea așteptată de investitori pe piaţă, atunci utilizarea este fezabilă. d. Maximum productivă — Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata de fructificare a capitalului cerută de piață pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren şi construcţii) şi scăzând costul materialelor, manoperei, regiei şi al capitalului, necesare realizării construcţiei. Valoarea terenului poate fi estimată şi prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare şi a recuperărilor capitalului investit în construcţiile alocate în proporțiile determinate pe piaţa imobiliară. Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung şi se presupune că va rămâne aceeaşi pe durata de viaţă economică sau utilă a construcţiilor. 5.3. Evaluarea proprietății 5.3.1. Evaluarea chiriei de piață - Metoda comparațiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăți închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piaţă a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu chiriile unor proprietăți competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăți, între elementele care influenţează preţurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările şi deosebirile între proprietatea „de evaluat” şi celelalte chirii deja tranzacţionate, despre care există informații suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informaţiile provenite din închirierile de proprietăți asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicaţiile de specialitate şi pe site-urile agenţiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piață care sunt sintetizate în tabelul următor: -20-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 Nr. Proprietate de evaluat _|Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4 Preţ ( euro/mp/lună 400 5,00 6,63 5,00 Tipul comparabilei ofertă ofertă ofertă ofertă Dreptul de proprietate integral integral integral integral integral Condiții de închiriere normale normale normale normale normale 1 2 3 |Condițiile pieței 18.06.2019 18.06.2019 18.06.2019 18.06.2019 18.06.2019 |___|Curs valutar leo = 4,7616 4 |Adresă 5 |] Localizare Pacha zona Freidorf zona Braştim Calea Elisabetin zona Fabric Caracteristici Casă Casă Casă Casă Casă P P P+E P+E P, Teren aferent în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate PIF. 1950|superior superior superior superior Finisaje degradate similar similar similar similar Sistem climatizare Nu Da Da Da Da Centrală proprie Da Grup sanitar propriu Suprafață de utilă 200,00 7 _|CMBU Servicii Servicii Servicii Servicii Servicii Preţ chirie/lună 958,64 1.500,00 1.989,00; 1,800,00 valoarea chiriei proprietăţii evaluate = chiria proprietăților comparabile + corecţii Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparaţiei, este: 35,00 Lei / mp / lună = 7,50 Euro /mp / lună 222,00 Lei /lună = 47,00 Euro / lună, . Valoarea nu conține TVA Justificarea corecţiilor : Tipul informației — deoarece comparabilele sunt oferte s-a aplicat o ajustare de — 5% fiind considerată marja de negociere în stabilirea preţului de închiriere Dreptul la proprietate - ajustările sunt nule deoarece subiectul şi comparabilele sunt considerate cu dreptul de proprietate absolut. Condiții de închiriere — nu s-au aplicat ajustări deoarece la momentul ofertării comparabilele sunt libere la închiriat Cheltuieli efectuate imediat după închiriere - s-au aplicat ajustări subiectul având nevoie de renovări majore Condiţiile de piaţă — discuţiile cu proprietarii au avut loc la data evaluării ceca.ce înseamnă o ajustare nulă. Localizarea — încadrarea spațiului în funcţie de zonă; comparabilele fiind în zone diferită, s-au aplicat ajustări reieşite din studiul pieței Caracteristici - criteriile de comparație sunt suprafață, tip imobil, regim de înălțime, teren aferent, an PIF, finisaje. ' Suprafață — s-au aplicat ajustări pentru diferențele de suprafață Tip imobil — nu s-au aplicat ajustări An PIF — s-au aplicat ajustări Finisaje — s-au aplicat ajustări, comparabilele fiind cu finisaje superioare subiectului Dotări suplimentare — sistera climatizare, centrală proprie, grup sanitar propriu, s-au aplicat ajustări Cea mai bună utilizare ( CMBU ) — nu s-au aplicat ajustări comparabilele având aceeaşi CMBU -21+
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 Criterii şi elemente de comparație Preţ (Euro) Tipul informației Marja de negociere Preţ tranzacție (Euro/mp) Drepturi de proprietate Comparabila 1 Ajustari Spațiu de evaluat depline depline |. depline | [560] 650% ”[ 500 Ț ods [ 000 | 000% [ 000 | Comparabile |] 10 | so [ss] 000] Ajustare totală netă Ajustare totală netă Ajustare Condiții de finanțare numerar numerar Ajustare 000% Ţ 000 7 000% | 000 | 000% Ţ 00 7 000% | 000 Pret ajustat 6,63 8,55 Condiţii de închiriere nepartinitoare ton nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare Ajustare 0,00% 0,00 0,00% 0.00 0,00% 0.00 Pret ajustat TI TI 6,63 8,55 închiriere Ajustare -5,00% -0.19 -5,00% -0,24 -5,00%, -0,33 -5,00% -0,43 Pret ajustat 3,61 4,51 6,30 8,12 Condiții de piață curente curente Ajustare 5 | 00 7 05 [ 00 7 02 [00% 0,00% 0,00 Pret ajustat sa ŢI] SE Localizare Pacha zona Freidorf zona Fabric Ajustare | IER RE je A 0,00% 0,00 Pret ajustat 812 Caracteristici Suprafaţă, mp, 6,33 200,00 Ajustare n Ă | , -1,94% 0,17 Tip imobil Casă Casă Casă Ajustare | 000% Ţ_ 000 | 000% Ţ" 0,00% 0,00 900% Ţ 00 | Etaj, P E P+E PE P Ajustare | 000% [ 000 | 000% | 000 0.00% 0,00 0,00% 0,00 Teren aferent| în proprietate în proprietate în proprietate. în proprietate în pt Ajustare [90% Ţ_ 0% 7 000% |] [oa FT Ț 000] PIF| 1950 Superior superior Ajustare 0,00% 0.00 degradate e Ajustare ETP = 5,00% 043 Sistem climatizare TRI Ajusrare| 200% | 508 [2005 ŢI Centrală proprie Ajustare i IT TIE IT TI Grup sanitar propriu e at Da ] 000% | 00 7 000% Ţ 000 | _ 0.00 000% 000 | CMBU ervicii Setvicii Ajustare totată brută Ajustare totală brută Numar ajustări Valoare de chirie piaţă Valoare de chirie piață Valoare de chirie piață Valoare de chirie piață Lei/mp/lună 35.00 Lei/iună 222,00 Ajustarea brută procentuală cea mai mică este la C4, deci valoarea propusă este 7,50 Euro/mp/lună Ajustare IRA TC a A ari ŢI e Euro 052 07 055 BE TB : % -14,33% -14,94% -14,94% - "TRE Euro 0,54 071 0,99 EI % 11,335 14,94% 14,94% 1594% 7 4 4 LOT Euro/mp/lună 7,50 4700
S.C, FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 THF2D1S d, imobiliare.ro COMPARABILE FOLOSITE Spatiu: comercial de inchiriat - spatii comerciat de inchiriat în Timisoara, judetul Timis - X9OHB4503 - 859 EUR ID Anunt: Spatiu comercial de inchiriat Timisoara, zona Freidorf 4 EUR. tva rmp/ lună 958,64 EUR + TVA / lună Caracteristici Suprafăță totală disponibilă: - Tip imobit: Suprafață totală proprietatea: Suprafaţă teren: Spaţii disponibile Denurnire spațiu: Suprafață cornercială: 239,65 mp Chirie / mp / lună: Disponibil: imediat Etaj: Parter Înălţime spațiu: 3m Vitrina: Da Specificaţii Disponibil imediat ACHIMESCU NICOLAE consiitant Imobiliar ALPHAMAX Actualizat în 08.10,2018 239,66 mp Spatiu stradal 239,66 mp 239.66 mp Spatiu comercial 4 EUR/mp (rotat: 958,64 EUR/lună) + TVA, Comisiori 0% cumpărător 0732.749.099 Alte telefoane: 0720.872.827 cite - Portalul afacerilor Imobiliare" -23-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 muza alea Urseni - Spatii Uamercat - P+E - - spatiu comercial de chiria în Hmisgara, limis - - 3.0 EU GQ) irmobiliararo ID Anunt: FXOROO4004 Calea Urseni - Spatiu Camercial - P+E - 300Mpl Timisoara, zona Braytim Actualizat in 28.06.2019 5 EUR mp riună 1,500 EUR / lună e - N Caracteristici Suprafață totală disponibilă: 300 mp Suprafaţă teren: 406 mp Tip imobit: Centru comercial ” Denumire imobil Calea Urseni - Spatiu Comercial - P+E - 300Mpi Suprafață totală proprietate: 300 mp Regim înălțime: PIE Stadiu construcţie: exista An construcţiei 2012 - Spaţii disponibile e + Denumire spaţiu: Spatiu Comercial Calea Urseni Suprafață comerelată: 306 mp Chirie mp /lunăt 5 FUR/mp (total; 1,500 EUR/ună), Comision: conform gritei de comisioane Disponibit imediat : Etaj: Etaj 1 i Înălțirne spațiu: 3m i i Specificaţii Evolution imobiliara va ofera spre inchiriere spatiu comercial situat pe Calea Urseri, zona usor accesibila, aproape de mijloacele de transport în comun, precum si alte centre de interes. Suprafata utila a spatiului este de 300 mp Dispune de toata instalatia dle caldura, avand centrala termica gaz, curent trifazic. Spatiul dispune de parter si atajut 1. Compartimentare: -la parterul cladirii sur 2 camere decomandate + terasa si 2 bai - la etajul 1, 2 camere deromandate + terasa si 2 bai, spaiul dispune si de curte interioara Mecesita imbunatatit? in functie de fiecare activitate. Pret inchiriere 1.500 aura + garantie Utilitati: Apa, Canalizare, Curent, Gaz, Caltura, Clima Imobiliare EI -34-
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov 3.471/2019 Ge inchiriat spatiu pretațil pentru Centru adica - spalit; comercial de inchiriat în Timisoara, judetul Timis - XABAO4003 - 1.989 EUR d, imobiliare.ro ID Anunt: PA6A04003 De inchiriat spatiu pretabil pentru Centru Medicali Timisoara, zona Etisabetin Actualizat in 12.06.2019 6,63 EUR, mp lună 1.985 EUR / lună Caracteristici Suprafață totală disponibilă: 300 mp Tip mobil: Spattu strada Denumire imobil: Centru Medical Suprafața totală proprietate: 300 mp Spaţii dispaniblle - Denumire spațiu: Centru Medical Suprafață comercială: 300 mp Chirie / mp / lună: 6,63 EUR/mp (total 1.989 EUR/lună) + alte cheltuieli, Comision: standard Disponibil. imediat Specificaţii VIOLA imobiliare afera spre inchiriere în exdusivitate spatiu pretabil pentru Centru recuperare medicala in zona centrala, la artera principala D+P+2E suprafata 300 mp,amenajat.Pret 1920 euro VIOLA IMOBILIARE 0726.367.665 Alte 0256,432.853 (fax) -23- Î i
S.C. FIDOX _S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 Capitolul 6 RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii finale. Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o recapitulare a întregii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente și suficiente, tehnicile analitice, raţionamentul și logica aplicată au condus la judecăți consecvente. Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efectuate şi de corecţiile aduse prețurilor de vânzare ale proprietăților comparabile și cantitatea informațiilor. Valoarea chiriei de piață a spațiului cu altă destinație, în opinia evaluatorului este valoarea obţinută prin abordarea prin piață, care reflectă cel mai bine valoarea chiriei. Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt: Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile-limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport. Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. În concluzie : Valoarea de chiriei de piaţă este: 35,00 Lei / mp / lună = 7,50 Euro /mp / lună 222,00 Lei / lună = 47,00 Euro / lună Valoarea nu conţine TVA Expert evaluator autorizat El, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu -36-
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasoy Nr.3.471/2019 ACTE PUSE LA DISPOZIȚIE ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIŞOARA DIRECȚIA ECONOMICĂ BIROUL EVIDENŢA PATRIMONIULUI $C2019-017928/18.07.2019 CĂTRE, S.C. FIDOX SR... Referitor la „Serviciul de consultanţă/expertiză privind elaborarea rapoartelor de evaluare/reevaluare a unor imobile din categaria activelor fixe corporale de natura mijoacelor fixe situate pe teritoriul administrativ al Municipiului Timişoara şi aflate în patrimoniul Municipiului Timişoara, a Statului Român şi pentru imobilele la care Municipiul Timişoara prezintă un interes" Având în vedere adresa înregistrată cu numărul SC2019-017928/16.07.2019, transmisă de către Compartimentul Spaţii cu Altă Destinaţie I Est, cu privire la imobilul situat în " Timişoara, str. Voltaire nr. | și Carusso nr. 2, în, vă rugăm să întoemiți raportul de evaluare în vederca stabilirii tarifului de pornire la licitație, Anexăm prezentei următoarele documente în copie: » Adresa înregistrată cu numărul SC2019-017928/16.07.2019; + Extras de carte funciară şi planșa spațiului. Menţionăm că termenul pentru predarea lucrării este de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare de la data primirii comenzii care cuprinde toate documentele în vederea întocmirii raportului, DIRECTOR ECONOMIC, (“Stoian ar E “ŞEF BIROU, Slaviţa Dubleş LAT AT 2021 Capitală Europeană a Culturii i i | i 1 j i | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 1 tRE „a Ros ZIC ri e 24, ț Â A SIN ROMÂNIA oa e JUDEŢUL TIMIŞ "a lF-op 2 MUNICIPIUL TIMIȘOARA DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE! EST COMPARTIMENTUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE | EST NR, SC2019-017928/16.07.2019 Bd. C.D. Loga nr. 1, 300030 Timişoara, tel: 40 256 408 426, fax: 40 256 408 395, www.primariatm.ro nf EH: 201 CĂTRE, BIROUL EVIDENȚĂ PATRIMONIU Având în vedere valorificarea spațiilor cu altă destinație libere din punct de vedere juridic şi promovării unui proiect de hotărâre privind închirierea spațiilor cu altă destinație prin licitație publică deschisă cu strigare, situate în Timișoara, vă rugăm să obtineţi raportul de evaluare a spațiului menționat mai jos, stabilirea tarifului de pornire la licitaţie — Euro/mp/luna: Nr. pe | Suprafața Situarea crt. Adresa spațiului mp) în imobil Nr, CE/Nr. Top [ STR. VOLTAIRE SAD 10, CF-ul colectiv nr. NR.1 ŞI Parter cu intra 400874-C1 ( CF vechi nr. 1. | CARUSSONR2 din str ada "* | 126212), CE individual nr. (E.A PACHA 400874-C1-U78, nr. top NR.1) 6,33 332/LVUI Anexăm următoarele documente: - Adresele de verificare de la compartimentele de specialitate: Compartiment Administrare Fond Funciar; Serviciul Juridic; Biroul Clădiri, Terenuri I Est; - Extras CF; - Planșa spațiului, așa cum se regăsește la dosarul administrativ. DIRECTOR, EC. FLORIN RĂVĂŞILĂ —— 92 0 aa INSPECTOR SPECIALITATE ALINA GROZAV E PE -28-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 JUDEŢUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIȘOARA DIRECȚIA CLĂDIRI TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE 1 Es BIROUL CLĂDIRI TERENURI I EST i _ IT CT2019-016317/02.0720195 UI , - Către, DIRECŢIA CLĂDIRI TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE I EST COMPARTIMENTUL S.A.D I EST Referitor la adresa dvs. înregistrată cu nr. de mai sus, vă comunicăm faptul că, nu au fost depuse cereri d revendicare, prin notificări, conform prevederilor Legii nr. 10/2001 şi nici ale 0.U.Gnt. 94/2000, republicată, modificată şi completată prin O.U.G. nr. 209/2005, privind retrocedarea unor imobile care au aparţinut cultelor religioase din România, pentru : - imobilul situat în Timişoara, ştr. Voltaire nr.] şi Carusso nr. 2 (B.A Pacha, nr, 1) înscris in CF 400874-C1-U78, CF vechi 126212 DIRECTOR, ȘEF BIROU, Ec.Florin Răyăşilă Călin NPîrv = Red/Dact DN. fa d GA Tre 2 N 21 Capitală Europeană s Culturii -29-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIȘ MUNICIPIUL TIMIȘOARA DIRECȚIA SECRETARIAT GENERAL w COMPARTIMENTUL ADMINISTRARE FOND FUNCIAR Nr. SC2019-016317/02.07.2019 (AG) Către, DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE I EST COMPARTIMENTUL S.A.D. 1 EST Referitor la adresa dumneavoastră cu nr. SC2019-16317/01.07.2019, vă comunicăm faptul că, potrivit evidențelor Compartimentului Administrare Fond Funciar, în momentul de faţă, respectiv din dosarele depuse în temeiul art. 36, alin.(S) din Legea nr. 18/1991, | republicată, art, 34 din Legea nr.1/2000 şi Titlul IV, V şi VI din Legea nr. 247/2005, completate până în prezent cu actele solicitate de către Comisia municipală de fond funciar rezultă faptul că parcela cu nr. top. 332, actual parcela cu nr. cad. 400874, înscrisă în C.F. Nr. 400874- Timişoara; Nr. C.F. vechi: 38, situată în Timişoara, str. Episcop Augustin Pacha, nr. |, str. Carusso nr.2. Responsabil compartiment, CONSILIER, CONSILIER, CRISTIAN JOSAN GHEORGHE RESCU , O i Red /Dact /Verificat .C. Ex 2 -30-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ CONSILIUL LOCAL MUNICIPIUL TIMIȘOARA SERVICIUL JURIDIC (70 la Nr. SJ2019-16317/04.07.2019 — AJ 16IT DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI, ZI ŞI DOTĂRI DIVERSE | EST MIRI AM PRIMIT AZI EI i Cr n If | = SEMNĂTURA | CĂTRE, DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE II EST COMPARTIMENTUL S.A.D I EST , Ca răspuns la adresa dvs. cu nr. SC2019-016317/01.07.2019, vă comunicăm că, în prezent, în evidenţele Serviciului Juridic, nu figurează litigii pe rolul instanţelor de judecată în curs de soluţionare, cu privire la imobilul situat în Timişoara, str, Voltaire, nr. 1 şi Carusso nr, 2, parter, SAD 10, înscris în CF nr. 400874-C1-U78 Timişoara (nr. CF vechi: 126212); nr. cad. nou 400874-C1-U78, nr. top. vechi: 3325/LVIII, ŞEF BIROU, CONSHLIER JURIDIC, MIHAELAPUMITRU CRISTIAN MARCHIŞ [1 -3I-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 i sri Oficlut de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Tr Biroui de Cadastru şi Publicitate tmobillară Timisoara r EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ FV finaliste PENTRU INFORMARE Carte Funciară Nr. 400874-C1-U78 Timisoara A. Partea l. Descrierea imobilului Unitate individuală (Nr. carare |... Ziua Luna, MOORE VI 10 421495 Nr. CF vechi:126212 Nr. topografic:332/LVIII. Adresa: Loc. Timisoara, Str Voltaire, Nr, 1 şi Carusso nr. 2, Et. parter, Ap, SAD 10, Jud, Timis Părţi comune: terenul construit şi neconstruit, fundațiile, pereții, fațadele, luminatoarele, porţile de intrare, casele scărilor, coridoarele comure de la subsol, parter și cele 4 etaje, locuinţa portarului la parter, WC-urile comune de la parter și etaj |, spălătoria de la mansardă, podul, șarpanta, învelitoarea, casele liftului, lifturile, bransamentul electric, de apă, racordu! la canal, racordul termic Nr Suprafaţa [Suprafața] Cote părţi Al 0,08% 2/2153 SAD 3,4şi B. Partea îl. Proprietari şi acte Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale 8056 / 29/03/1999 Observaţii / Referinţe spaţiu şi în comun cu SAD 1, 2, cu 0,08% părţi comune indlvize şi cu 2/2153 mp teren cu drept de proprietate Referințe 0 compus la parter din 1 9 în cotă de 0,72% un hol, Act nr, apartamentare, încheiere nr. 8056, din 29/03/1999 emis de -; întăbulare, drept de PROPRIETATEanterior naţionalizare D 8271950 cu nr. 1721/1956, dobandit prin Lege, cota actuala 1/1 Al 1) STATUL ROMÂN, in fotosinta Sfatului Poputar.at Orasului Timisoara C. Partea ll. SARCINI Z0TT amis de ASOCIATIA DE PROPRIETARI AUGUSTIN PACHA'NR. ci Întabulare, drept de IPOTECA LEGALA, Valoare:1225.33 LEI, privilegiu imobiliar FE Al 1) ASOCIATIA DE PROPRIETARI AUGUSTIN PACHA NR.1, CIF:6657168 33442 / 19/02/2039 ET inscris Sub Semnatura Privata nr, adeverinta, din T3JOI/Z0 19 emis de ASOCIATIA DE PROPRIETARI AUGUSTIN PACHA NR.1, tabel cheltuieli; + a intabulare, drept de IPOTECA LEGALA, Valoare :2650.5 LEI, privilegiu imebiliar, : RE Al 1) ASOCIATIA DE PROPRIETARI AUGUSTIN PACHA NR.1, ClF:6687168 KV IT ELENA E Star Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 67772001. Pagina 1 din 2 Extrase pentru informare on-line la adresa epay.ancpi.ro Formular versiuneă LL 37
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 Carte Funclară Nr. 400871-C1: 478 Cornuna/Or ay (plus Tigra Anexa Nr. 1 La Partoa i Unitate individuală, Adresa: Loc. Str Voltuiro, Nr. 1 şi Carusso nr. Z, BL. partar, Ap. 5/1) pr, Jud. Timis porțile d Părţi comune: terenul construit şi neconstrult, fundaţiile, poroții, fațadele, luminatoare, porțile di intru casele scărilor, coridoarele comune de la subsol, parter și cale 4 atajo, locuința portarului la partor, WC-urile comune de la parter și etaj 1, spătătoria de la mansardă, podul, învalitoaroa, casale liftului, branşamentul electric, bransamontul de apă, racordul Ia canal, tormig Nr Suprafata [Suprafața] Cote părţi crt | Nr cadastral ESEU comuna Observații / Referințe compus le parter din | spaţiu şi în comun cu SAD 1, 2, 3, 4 și 9 în cotă de 4,72% un hol, cu 0,08% părţi comune indivize și cu 2/2153 mp teren cu drept de proprietate Cote teren 2/2153 că prezentul extras corespunde cu poziţiile In vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest Prezentul extras de carte funclară aste valabil la autent|ficarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum şi pentru dezbaterea succesiunilor, lar Informațiile prezenta susceptibile de orice modificare, în conditiile legii. Vile p te sunt S-a achitat tariful de 0 RON, -, pentru serviciul de puplicitate/lmobiliară cu codul nr. 251P, Data soluționării, 29-03-2019 Data eliberării, A 31 APR UIT Referent, Document care canţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 877/2001. Pagina 2 din 2 Extrase pentru informare on-line la sdresă pay, formular versiunea 1.1 PEEL A ag e i ai FE -33-
-34- 5 577 i + 183 0 ți (14 0) ! FOX GDI NT AL S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 m Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară ȚIMIS | za mi Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara e lună Il HI ANCEL. EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ II E URR DENTA INFORMARE IEZI nb ll Carte Funciară Nr. 400874 Timisoara 219” E A. Partea k, Descrierea imobilului TEREN Intravilan Nr Adrasa: Loc, Timisoara, Str Episcop Augustin Pacha, Nr. 1, jud, Timis, STR CARUSSO NR 2 Nr. | Nr, cadastral Suprafaţa* (mp) Observaţii / Referinţa Ai 400874 2.153 onstructia Cl înscrise în CF 400874- CONSTRUCTIILE; CI IN CF 400874-C1 B, Partea ll. Proprietari şi acte Înscrieri privitoare fa dreptul de proprietate şi alte drepturi reale 66944 / 25/04/2013 Act Normativ nr. HG NR, 849, din 19/10/2009 amis de GUVERNUL ROMANIEI; ne drept de PROPRIETATE, dobandit prin Lega, cota actuala 1) MUNICIPIUL TIMISOARA, domeniul public 122271 / 15/08/2008 Contract De Vanzare-Curparare nr. 0; m intabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cota "AI actuata 73/2153 1) SC EDITURA DE VEST SRL TIMISOARA OBSERVATII: (provenita din converstă CF 38) aferent SAD 2 78335 [ 14/05/2014 Act Notarial nr, 478, din 09/05/2014 ernis de CRISTESCU VLAD; Întabulare, drept d€ PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cota AL acțuala 120/2153 1) SC DERIZBINI SRL, ClF:32812235 OBSERVATII: 120/2153 mp.teren aferent SAD nr.5 C. Partea III. SARCINI . inscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reala de garanţie şi sarcini Referinţe Referinţe NU SUNT Document care conţine date cu caracter personal, protejate da pravederile Legii Nr. 677/2001. Pagina 1 din 4 Extra pantiu informata on-lina lb adrese Formular vorslunee LI -35-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 Carte funciară Nr. 400874 Comuna/o, K E raş/Mi : Ti Anexa Nr.1 La Partea Î PETER Tiso Observaţii / Referințe CONSTRUCTIILE: Cl IN CF 400874-C1 anul de proiecție Stereo 70, DETALII LINIARE IMOBIL 2 1 403632 Date referitoare la teren Nr | Categorie [intra | Suprafața Nr. topo Observaţii / Referințe : Lungimea Segmente 1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obţinute din proiecţie în plan. Punct[ Punct Lungime|. Lungime Punct] Punct Lungime începutisfărșit segment] | începutisfârşit segmanti | început|sfârşit segment) 1 2 09.077 2 3 0,325 3 4 0.30% 4 5 0.3 s 5 0.286 5 7. 0.186 7 8 0.056 8 3 0,24 5 10 0,231 10 11 0.15 11 12 0,323 12 13 5,623 13 14 0.153 14 15 0,227 13 16 0.332 16 17 25.013 7 18 1.358 18 19 0.228 19 20 9,143 20 21 6.525 21 22 0.132 cara conţina data cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001. Pagina 2 din 4 Extrase pentru nlarmara on-line la adresă Formulur varsiutaa 11 -36-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Document care conţine date CU caracter personal, Extrase pentru informare on-line fa adresa protejate da prevaderile Legii Nr. 577/2001. Nr.3.471/2019 Carte funciară Nr. 4008 a = 74 Comuna/Oraş/Municipiu: Timisoara a Punct! Punct Lungi | început sfârşit segment nt 0.094 z4 25 0.192 27 28 017 = RR 31 7.408 3 34 38| 0.174 36| 37 SE 35 0.535 ELI UI EEE 43 0.2 46 0.266 44 0.286 52 0.308 55 0.105 Sa 0.303 6I 0.286 54 0.293 87 0,302 75 0.016 73 0.286 7E 0.043 73 0,172 TB 0.045 55 0.293 s8 1,183 si 0.254 SA 0.178 ŞT 3.437 100 0.294 103 0.278 106 1.165 109 0.276 117 0527 115 0133 118 0.307 90| 121 0.198 124 8.243 ESI 0.296 129) 130 0.305 132 133 0.013 ss T36 0351 ss 0.253 E E. CT BI Is 0.286 Isa TTISI 0284 153| 158 53 156| 157 907 158| 160 0.283 162| 163 0.675 165) 166 9,301 0.326 1508 1.618 0.351 0.033 0,299 Pagina 3 din 4 Formular versiunea 1.1 -37-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 „Punct Punct început Obiect cerere Consultare/informare Certific că prezentul extras cores birou, Prezentul extras da carte funciară aste valabil la autentificarea de către notarul public a actelar Juridice prin care se sting drepturile reale precum şi pentru dezbaterea succesiunilor, iar informaţiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in conditiile legii, S-a achitat tariful de 60 RON, -Chitanta interna nr.5117616/20-11-2018 în suma de 60, pentru serviciul de publicitate imoblliară cu' codul nr. 272. punde cu poziţiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest Data soluționării, Referent, 20-11-2018 Data eliberării, head e (parafa şi semnăturaj Document cara conținea date cu caracter personal, arotejata da prevederile Legii Nr. 677/2001. Pagina 4 din 4 pantru on-line în adresa Formular versiunea 1. -38=
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019 | IDENTIFICARE
-40- (& ANZVAR' ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ £ RUTORIZAȚI DIN ROMÂNUL AUTORIZAŢIA DE MEMBRU CORPORATIV Nr. 0023 Se acordă societăţii: FIDOX SRL Cu sediul în județul Brasov, cod unic de înregistrare 13789500 Data emiterii: 01.01.2013 Preşedinte, Valabil până la: 31.12, 2019 Dana Abahei AT S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.471/2019
Primăria Municipiului Timişoara SRDC/BMD Timişoara 2021 Capitală Europeană a Culturii S-a înregistrat cu numărul: SC2019-016786 din 03.07.2019 Cod validare: 6B398E SC15 Corespondenta Direcţia Economică la Directia Economica Am preluat de la AWB61829 12110003 FAN COURIER Firma: 3431/2019 SC FIDOX SRL BRASOV Cu adresa: Purcareni, PRINCIPALA NR.99 Total 33 file Termen de rezolvare: 02.08.2019: Obs, RAPORT DE EVALUARE PROPRIET. IMOB. STR. EPISCOP AUGUSTIN PACHA NR. 5 (3 BX.) Cererea NU se supune procedurii aprobării tacite Timişoara, la 03.07.2019 Consilier/Referent, Diana Giurgiev Puteţi verifica starea cererii Dvs. la adresa www.primariatim.ro. Informații telefonice despre acte, probleme, cereri şi sesizări prin serviciul Call Center. Tel, 0256-969, de luni până vineri, în timpul programului PMT. i God FO-24-01, ver. 4 BIB DIVOE 1007
S.C, FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 E Solicitant MUNICIPIUL TIMIȘOARA JUDEŢ TIMIŞ Evaluare proprietate imobiliară CF 408088 — C1 - U1 TIMIȘOARA STRADA EPISCOP AUGUSTIN PACHA, NR.5 Data: 18.06.2019
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 Referitor la: EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARĂ — STABILIRE CHIRIE IMOBIL, str.Episcop augustin Pacha, nr.5 - CF 408088 — C1 — U1 Timișoara 1, Identificarea şi competența evaluatorului — S.C. FIDOX S.R.L., înmatriculată la Oficiul Registrului Comerţului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ ANEVAR autorizația nr.23/01.01.2019, reprezentată prin ing. PANȚEL OVIDIU — administrator, membru titular ANEVAR cu legitimaţia nr. 14997 având specializările El, EPI şi EBM, în baza Acord cadru nr.83/10.07.2018 şi a contract subsecvent nr.85/27.07,2018 încheiate cu Primăria Municipiului Timişoara şi a comenzii SC2019 - 12195/21.05.2019 emisă de Primăria Municipiului Timișoara, a efectuat raportul de evaluare al bunului imobil menţionat mai sus. 2. Identificarea clientului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bulevardul C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar — NICOLAE ROBU şi Director economic — STELIANA STANCIU. 3. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piaţă. 4. Obiectul supus evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară — SAD 3 — situat în imobilul din Timişoara, str.Episcop Augustin Pacha, nr.5, în suprafață de 46,62 mp, identificat în CF 408088 — Cl — Ul Timişoara. 5. Tipul valorii —este valoarea de piață aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 — Evaluarea bunurilor imobile. 6. Proprietarul imobilului - STATUL ROMÂN 7. Data evaluării — 18.06.2019 Data inspectării bunurilor imobile — 05.06.2019 8. Documentele şi informațiile ce stau la baza evaluării - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 - CF 408088 — Cl - Ul Timişoara - Informaţiile primite în zonă și publicaţiile imobiliare - Cursul RON/EUR din 18.06.2019 9. Valoarea propusă — Raportul de evaluare determină valoarea chiriei de piață şi a fost solicitat în vederea stabilirii valorii chiriei şi a rezultat în urma calculelor efectuate şi din analiza comparativă a datelor deţinute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenţionată, evaluatorul propune următoarele valori: Valoarea de chiriei de piaţă este: 36,00 Lei / mp / lună = 7,50 Euro /mp / lună 1.668,00 Lei / lună = 347,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA 10. Argumente privind valoarea propusă Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport; Valoarea estimată se referă la bunurile menţionate mai sus; Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport; Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru Promovate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) : Expert evaluator autorizat El, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L Brasov Nr.3.451/2019 Declaraţie de certificare Prin prezenta certificăm că : Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale şi corecte. Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condiţiile limitative prezentate în acest raport, Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal şi nu suntem părtinitori față de vreuna din părţile implicate. Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acţionar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul. Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înţelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare. Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacţiei, Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale. Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator. Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare. Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 Capitolul 1 TERMENI DE REFERINŢĂ AI EVALUĂRII 1.1.Identificarea obiectului evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară — SAD 3 — situat în imobilul din Timişoara, str.Episcop Augustin Pacha, nr.5, în suprafaţă de 46,62 mp, identificat în CF 408088 — C1 —- UI Timişoara. 1.2. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piaţă. 1.3. Utilizarea evaluării — Prezentul raport de evaluare se adresează PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bd. C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU şi Director economic — STELIANA STANCIU, în calitate de client şi destinatar, Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu îşi asumă răspunderea decât faţă de client şi față de destinatarul lucrării. 1.4. Baza de evaluare şi tipul valorii estimate — Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanţă cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piaţă a proprietății aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 —| Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare şi GEV 630 — Evaluarea bunurilor imobile. Conform SEV 104 — Tipuri de valoare: Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Definiţia valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual: „suma estimată” se referă la un preţ exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacţie nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este preţul cel mai probabil care se poate obţine în mod rezonabil pe piaţă, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător şi cel mai avantajos preţ obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preţ estimat, majorat sau micşorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu Vânzarea, precum şi orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific. „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întruneşte toate elementele conţinute în definiția valorii de piață la data evaluării. „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece pieţele şi condiţiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea şi circumstanțele pieței, aşa cum sunt ele la data evaluării, și nu cele aferente oricărei alte date. „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu şi obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preţ. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziţionează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieţei curente şi cu aşteptările pieţei curente decât cu cele ale unei pieţe imaginare sau ipotetice, a cărei existenţă nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preţ mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piaţa”. „şi un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forţat să vândă la orice preţ, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piaţa curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condiţiile pieței, la cel mai bun preţ accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preţ. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste consideraţii, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic. d 4.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 „într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursale sau între proprietar şi chiriaş, care ar putea face ca nivelul preţului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacţia la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acţionând în mod independent. „după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preţ obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obţine cel mai bun preţ pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condiţiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării. „în care părțile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât şi vânzătorul hotărât sunt informaţi, de o manieră rezonabilă, despre natura şi caracteristicile activului, despre utilizările curente şi cele potențiale ale acestuia, precum şi despre starea în care se află piaţa la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoștințe în mod prudent, pentru a căuta preţul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacţie. Prudența se apreciază prin referire la situația pieţei de la data evaluării şi neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date, De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu preţuri în scădere, la un preţ care este mai mic decât prețurile de piață anterioare, În astfel de cazuri, valabile şi pentru alte schimburi de pe pieţele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piaţă, disponibile la data evaluării. „şi fără constrângere” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă. Conceptul valoare de piață presupune un preţ negociat pe o piață deschisă şi concurențială unde participanții acţionează în mod liber. Piaţa unui activ ar putea fi o piaţă internaţională sau o piață locală. Piaţa poate fi constituită din numeroşi cumpărători şi vânzători sau poate fi o piaţă caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piaţa în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal. Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potenţialul şi care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar, Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare, Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piaţă ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabileşte prețul pe care ar fi dispus să îl ofere. Natura şi sursa datelor de intrare frebuie să fie consecvente cu tipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări și metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piaţă. Prin definiție, abordarea prin piaţă se bazează pe informații extrase din piaţă. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piață, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile şi ipotezele care ar fi împărtăşite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeaşi utilizare şi o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor şi deprecierilor de pe piaţă. Informațiile disponibile şi circumstanțele de piață pentru activul subiect sunt factorii care trebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante şi adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piaţă, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață. Valoarea de piaţă nu reflectă caracteristicile unui care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător şi care nu sunt disponibile altor -3-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică. Informații din contractele de închiriere Informaţiile necesare aplicării metodelor înscrise în abordarea prin venit sunt preluate, în general, din contracte şi din operaţiuni de închiriere. Majoritatea contractelor de închiriere pot fi încadrate în una din următoarele categorii: a). Contracte cu chirie fixă — presupun un nivel constant al chiriei, menținut pe toată durata contractului; b). Contracte cu clauze de ajustare periodică a chiriei — presupun o modalitate concretă de ajustare a chiriei la unul sau mai multe momente definite în cadrul perioadei totale de închiriere: - în funcţie de un criteriu specificat; - în funcţie de un indice. Chiria poate fi calculată ca venit brut/chirie brută, când proprietarul achită cheltuielile de exploatare a proprietății sau ca venit net/chirie netă, când cheltuielile de exploatare a proprietății sunt suportate de chiriaş. Colectarea informațiilor necesare abordării prin venit: a). Chiria. Chiria pe care chiriaşul o plăteşte proprietarului este un element important al contractului de închiriere. Analiza chiriei se face în funcție de forma precizată în contract: chiria minimă, de bază, procentuală, etc, Sursa din care vine chiria ar trebui clar identificată. b). Concesii privind chiria. Atunci când piața imobiliară este suprasaturată, proprietarii acordă chiriaşilor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioadă sau diverse amenajări suplimentare. c). Repartizarea cheltuielilor. Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea cheltuielilor de exploatare și intreţinere a proprietății de către chiriaş şi proprietar (taxe, impozite, utilități, reparații, etc.) d) Opțiunea de reînnoire, Aceste opţiuni permit chiriaşului să prelungească perioada de ocupare a proprietății pentru una sau mai multe perioade prestabilite. Uzanța (cea mai des utilizată formulă) este ca un chiriaş să facă o notificare anticipată pentru manifestarea opțiunii de închiriere şi stabileşte durata pentru care se poate reînnoi contractul, precum şi mărimea chiriei sau modul de determinare a chiriei în continuare, Chiria aferentă perioadei de reînnoire poate fi egală sau superioară chiriei iniţiale, poate fi stabilită în contractul inițial sau se poate calcula pe baza unei anumite metodologii. e). Clauze de escaladare. Aceste clauze prevăd că eventualele creşteri ale cheltuielilor de funcționare a proprietății cad în sarcina chiriaşului. Opţiunea de cumpărare. Anumite contracte prevăd clauze care acordă chiriaşului posibilitatea de a opta pentru cumpărarea proprietății închiriate. Această opțiune poate fi manifestată la expirarea duratei de închiriere sau la anumite termene fixate în cadrul perioadei totale de închiriere sau chiar la orice moment. g). Clauza de ieșire, O asemenea clauză permite rezilierea unilaterală a contractului în situații speciale. h). Clauză de ocupare continuă. Pentru proprietăților închiriate mai multor chiriaşi, în contract poate fi inclusă o clauză care condiţionează ocuparea în continuare de către un chiriaş de faptul ca un alt chiriaş să nu plece. i). Amenajările făcute de chiriaşi. Investițiile mari făcute de chiriași într-un spațiu influențează semnificativ chiria. Atunci când investițiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face prin creşteri de chirie, care permit amortizarea investițiilor într-o perioadă mai lungă. Dacă investițiile sunt făcute de chiriaşi, proprietarul poate diminua chiria. Analiza chiriilor. Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locaţiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este neobişnuită, chiria de piaţă. Chiria de piaţă este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere 6-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părţile au acţionat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. În particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micşorată de clauze, contraprestaţii sau facilități speciale. "Clauzele de închiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite în mod uzual pe piaţa tipului de proprietate imobiliară, la data evaluării, între participanții de pe piaţă. Mărimea chiriei de piaţă ar trebui să fie prezentată numai în corelaţie cu clauzele principale de închiriere care au fost asumate. Chiria contractuală reprezintă chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract efectiv de închiriere. Aceasta poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plăţii chiriei şi baza calculării variațiilor acestuia sunt stipulate în contractul de închiriere şi trebuie să fie identificate şi înțelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce îi revin locatorului, precum și obligațiile locatarului. Chiria excedentară reprezintă diferența dintre chiria contractuală şi chiria de piaţă, la data evaluării. Acest excedent de chirie față de chiria de piață este generat de un contract avantajos pentru cel care dă cu chirie şi poate fi rezultatul unui amplasament favorabil sau al faptului că un contract de închiriere a fost negociat pe o piață puternică. Excedentul de chirie poate fi menţinut până la expirarea contractului, dar, din cauza riscului suplimentar asociat obţinerii sale, cel mai adesea se calculează separat şi sc capitalizează cu o rată de capitalizare mai mare faţă de rata de capitalizare adecvată capitalizării chiriei de piață. Întrucât excedentul de chirie rezultă dintr-o clauză favorabilă a contractului de închiriere şi nu dintr-o calitate a proprietății imobiliare, acest excedent este uneori considerat ca fiind o componentă extra imobiliară a valorii. Analiza chiriilor începe cu un studiu asupra nivelului chiriilor curente ale proprietății imobiliare subiect. Evaluatorul poate verifica nivelul chiriilor prin examinarea situațiilor financiare, a contractelor de închiriere şi prin intervievarea unor chiriaşi selectaţi în timpul inspectării proprietății. După analiza nivelului chiriilor existente pentru proprietatea imobiliară subiect, sunt analizate informațiile despre chirii pentru spații comparabile pe piață. Când este solicitată estimarea unei chirii de piață, evaluatorul adună, compară şi ajustează informaţiile de piaţă pentru a forma o concluzie privind chiria de piață pentru proprietatea imobiliară subiect. Informaţiile din contractele de închiriere care nu includ clauze de închiriere adecvate, nu asigură indicii de încredere privind chiria pe piață. Chiriile proprietăţilor imobiliare comparabile pot asigura o bază pentru estimarea chiriei de piaţă a proprietăţii subiect, după ce acestea au fost exprimate pe baza unui criteriu de comparație echivalent cu cel folosit la proprietatea imobiliară subiect. Evaluatorul trebuie să ajusteze chiriile comparabile doar în măsura în care preţurile de tranzacție ale proprităților imobiliare comparabile sunt ajustate în cadrul abordării prin piață. Elementele de comparație pentru analiza chiriilor includ: Drepturile asupra proprietății imobiliare care vor fi închiriate şi condiţiile de închiriere. Contractele de închiriere care nu reflectă negocieri nepărtinitoare vor fi eliminate din rândul comparabilelor. Condițiile de piață. Condițiile economice se schimbă în timp, astfel încât chiriile negociate în trecut pot să nu reflecte chiriile curente predominante. Localizarea, Localizarea proprietății în spaţiu-timp. Caracteristicile fizice. Dimensiune, înălțime, finisare interioară, amplasare funcţională, priveliștea amplasamentului, amenajările amplasamentului etc. Repartizarea cheltuielilor stipulate în contract și în alte clauze de închiriere. Ce concesii (scutiri) de chirie s-au făcut? Cine plăteşte cheltuielile de exploatare? Care sunt prevederile referitoare la modificarea chiriei pe parcursul perioadei de închiriere? Utilizarea proprietății. Chiriile de piață ar putea să fie ajustate pentru utilizarea desemnată sau pentru dimensiunile construcției, când acestea sunt diferite de cele ale proprietăților comparabile, Componentele non-imobiliare. De exemplu, dacă este implicată o companie de leasing sau de management, venitul unui hotel, care face parte dintr-un lanţ naţional, poate fi mai mare decât în cazul -7- | | | i
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 în care hotelul nu ar fi inclus în lanţul hotelier. Venitul mai mare provine din valoarea asociată cu numele hotelului francizor şi nu din orice diferență a venitului potențial generat de proprietatea imobiliară. 1.5. Data inspecției — Inspecţia proprietății a fost realizată în data de 05.06.2019, de ing.Panţel Ovidiu expert evaluator autorizat leg. 14997, dată la care s-a inspectat proprietatea subiect în totalitate, și vecinătăţile, s-au efectuat fotografii ce pun în evidență starea proprietății și a vecinătăţilor la data evaluării. Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietăţii. 1.6. Data estimării valorii — La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor şi datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele şi informatiile şi la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum şi valorile estimate de către evaluator. Data evaluării este 18.06.2019, 1,7, Proprietarul imobilului - STATUL ROMÂN 1.8. Moneda raportului — Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON şi EURO. Valorile exprimate nu conțin TVA. Curs de schimb leuro = 4,7616 lei 1.9. Standardele aplicabile — Metodologia de calcul a valorii de piaţă a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietății şi de recomandările standardelor ANEVAR : Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 SEV 100 — Cadru general SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării SEV 102 — Implementare SEV 103 — Raportare SEV 104—- Tipul ale valorii SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare GEV 630 — Evaluarea bunurilor imobile Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piaţă aşa cum a fost ca definită mai sus. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: Documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului; Inspecţia proprietății imobiliare; Stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport; Deducerea şi estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină seama la derularea tranzacţiei; Analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului, Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR. 1.10. Sursele de informații care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare Informaţiile şi sursele de informaţii utilizate în acest raport sunt: Informaţii culese pe teren de către evaluator (privind poziționarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.); Informaţii preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători şi cumpărători imobiliari de pe piaţă, informații privind cererea şi oferta preluate de la agenţii imobiliare şi din publicaţii de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieţei imobiliare; Adresele de pe internet www.imobiliare.ro Responsabilitatea asupra veridicității informaţiilor preluate de la solicitantul lucrării aparţine celor care le-au pus la dispoziţia evaluatorului. 1.11. Ipoteze generale — Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile şi documentele furnizate de către client și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare.
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nt.3.451/2019 Se presupune că titlul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel; Informaţiile furnizate de terte părţi sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţii pentru acuratețe. Se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidenţiate ale proprietăţii. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor. Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare stiințifică necesară pentru a fi descoperit. Evaluatorul nu are cunostinţă de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezenţa contaminanţilor sau materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigaţii speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcţiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate; Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informaţiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părţilor componente, nici nu a inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părților neexpertizate şi acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării, Întrucât condițiile de piaţă se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment. 1.12. Condiţii limitative — Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată în combinaţie cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă referitor la proprietăţile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil. Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea. 1.13. Clauza de nepublicare — Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară, Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul şi clientul, atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale şi acţionarea în instanţă a vinovaţilor. 1.14. Responsabilitatea față de terţi — Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către client, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului şi destinatarului precizat. Raportul este confidențial, strict pentru client şi destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faţă de o terță persoană, în nici o circumstanţă.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasoy Nr.3.451/2019 Capitolul 2 PREZENTAREA DATELOR 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate — Dreptul asupra proprietăţii imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren și construcţii. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietăţii imobiliare: Dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda şi a dispune de teren şi de orice construcţii existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate şi îngrădiri stabilite prin lege; Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda şi de a folosi o anumită suprafaţă de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere; Drept de folosinţă a terenului sau construcţiilor, fără un drept exclusiv de a poseda şi de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumită activitate. 2.2. Situaţia juridică — Descriere CF 408088 — C1 - Ul Timişoara Unitate Individuală Adresa: Timişoara, str.Rodeni, nr.5 nr.ap.SAD 3 Părţi comune: teren, fundații, faţade, poarta de intrare, intrarea uscată, casa scării, scările de acces la subsol, parter şi cele trei etaje, casa liftului, liftul, luminatoarele, coridoarele de acces la subsol, pasajul de trecere subsol, spălătoria din subsol, We-ul comun din curte, terasele comune de la parter şi cele trei etaje, scările de acces la pod, podul, şarpanta și învelitoarea, branşamentul de apă, racord canal, branşamentul electric, instalațiile aferente ce se folosesc în comun. Al. Nr.cadastral/Nr.topografic: top.353/XIX; cote părţi comune 3,64 %; cote teren 15/405 mp teren; observații/referințe: spațiu cu altă destinație, compus din 1 încăpere la parter şi 1 încăpere la subsol. Proprietar STATUL ROMÂN Sarcini NU SUNT 2.3. Descrierea amplasamentului proprietăţii imobiliare Amplasamentul proprietății imobiliare evaluate se află în zona 0, zona ultracentrală, Zonă rezidențială și servicii. Tipul zonei - Cartier locuinţe colective de tip casă, având regim de înălțime P, P+1, P+2, P+3, cu spații comerciale la parter. În zonă se află Reţea de transport în comun în apropiere Unităţi comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, unități de învăţământ, instituții de cult, instituţii bancare, muzee, cafenele, pub-uri, restaurante. Unităţi edilitare: curent electric, apă, gaz metan, canalizare. Gradul de poluare (rezultat din observaţii ale evaluatorului, fără expertizare): absenţa poluării. Concluzie privind zona de amplasare a proprietății imobiliare: Zona de referință rezidențială, ultracentrală amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat. 2.4. Descrierea proprietăţii imobiliare Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară — SAD 3 — situat în imobilul din Timişoara, str.Episcop Augustin Pacha, nr.5, în suprafață de 46,62 mp, identificat în CF 408088 — Cl —- UI Timişoara. Accesul se face din str. Episcop Augustin Pacha. Conform datelor furnizate de client anul PIF este 1950, iar suprafața utilă = 46,62 mp SAD 3 face parte din construcţia cu regim de înălțime S+P+3E. Structura clădirii oste formată din fundații continue, zidărie din cărămidă și planşee din beton, acoperiş tip şarpantă, tâmplărie lemn cu geam clar, -10-
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 Pereţii prezintă fisuri, tâmplăria și finisajele interioare sunt puternic deteriorate, instalațiile electrice şi sanitare sunt nefunționale. Starea tehnică a spațiului este nesatisfăcătoare. Capitolul 3 ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE Definirea pieţei. Oferta competitivă. Cererea probabilă Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor| bunuri, cum sunt banii. Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată de reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. De multe ori, informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii. Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar, Pentru a analiza oferta, evaluatorul trebuie să facă un inventar de proprietăți competitive, care include stocul de proprietăți existente, cele aflate în construcţie, precum și cele aflate în stadiu de proiect. Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare şi preferințele consumatorilor, Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali (cumpărători, chiriaşi) şi, pentru un anume tip de proprietate, analiza urmăreşte produsul final pe care îl asigură proprietatea. În cazul de față, piaţa imobiliară specifică se consideră piaţa proprietăților rezidențiale În 2018 am putea abserva o aşezare a preţurilor pe segmentul rezidențial, după creşterile înregistrate în ultimii ani, este de părere managerul Eugene Estate, „În România este dificil să faci previziuni în orice domeniu având în vedere cadrul legislativ care este într-o permanentă schimbare neputând oferi comfortul unei predictibilități, Evoluţia preţurilor în ultimii ani a fost ascendentă şi a fost determinată, în primul rând, de o cerere ridicată punând astfel presiune pe ofertă. Programul Prima Casă, care a avut o influență mare în piață în anii precendenţi, va fi din ce în ce mai puțin prezent în piața de creditare. Privind acest aspect, precum şi alți factori care pot influența cererea şi oferta imobiliară, cred că anii următori vor fi determinaţi de o așezare a prețurilor cu fluctuații mici şi corecţii izolate. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc și Moşniţa Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord. Credem că acest trend va continua și în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preț mai accesibil şi obținerea documentației aferente procesului de construcţie este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menţionat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că preţurile de vânzare în creştere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuinţe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 În anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățit. Cum vor evolua chiriile din Timișoara în 2018 În opinia lui noastră, ne pute aștepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii prețurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 se preconizeză o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată și de introducerea unui număr semnificativ de locuinţe în această piaţă. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influenţată și de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara Piaţa imobiliară a înregistrat o evoluție spectaculoasă in 2017, cu volume record de activitate în sectorul industrial şi cel de birouri. Nivelul chiriilor a fost în general stabil, cu uşoare creşteri în piaţa spațiilor comerciale şi segmentul industrial, în timp ce preţurile rezidenţiale s-au apreciat în medie cu 10%, conform unui raport de specialitate AGERPRES. Segmentul industrial şi logistic a înregistrat volume record de livrări şi cerere la nivel naţional, 2017 devenind vârful evoluției pieţei de până acum. A fost finalizat un stoc speculativ nou de 500.000 metri pătrați (mp), în crestere cu 42% față de anul precedent, dezvoltatorii internaționali (CTP Invest, WDP, P3, Logicor, Zacaria Group, Globalworth) răspunzând rapid la explozia cererii, conform raportului realizat de compania de consultanta imobiliara Activ Property Services. Volumul tranzacţiilor majore de închiriere a crescut cu 70% într-un singur an, până la 730.000 mp la nivel naţional, peste 73% din cerere fiind reprezentată de activități de logistică /depozitare. Gradul de ocupare al stocului competitiv continua sa depaşeasca 95%, majoritatea parcurilor dominante fiind integral ocupate, în timp ce nivelul chiriilor pentru spaţii industriale/logistice de clasa A a avut o tendință de uşoară creştere, cu valori medii cuprinse intre 3,5 - 4 euro/mp/luna la nivel naţional. Piaţa de birouri a raportat de asemenea o activitate în creştere. Stocul nou finalizat în Bucureşti, de 147.800 metri pătraţi, a rămas la un nivel mediu al ultimilor 8 ani, în schimb în provincie livrările au ajuns la 93.000 metri pătrați pe fondul activităţii record din Timişoara (42.000 mp), conform studiului, Tranzacţii majore de închiriere însumând 460.000 mp au fost semnate la nivel naţional, cu peste 367.000 mp închiriați în Bucureşti (al 2-lea nivel ca mărime din ultimii 10 ani) şi un record de 90.000 mp în provincie. Cererea nouă a reprezentat aproape 50% din total, cea mai ridicată pondere a ultimilor ani. Sectorul IT&C şi-a continuat creşterea, reprezentând 42% din volumul cererii în Bucureşti și 50% în provincie. Gradul de neocupare al principalelor pieţe de birouri a scăzut sub 10%, în Bucureşti disponibilitatea spatiilor libere micşorandu-se de la 11,5% în 2016 la 9,1% din stocul existent la sfarșitul anului trecut. Nivelul chiriilor s-a menținut stabil, având valori 'prime', considerate pentru cele mai reprezentative clădiri centrale, de 17-19 euro/mp/lună în Bucuresti, 12-14 euro/mp/luna (Cluj-Napoca, Timişoara), 10- 12 euro/mp/luna (laşi, Braşov) şi 8-10 euro/mp/luna în pieţele secundare. În schimb, piaţa spaţiilor comerciale (piaţa de retail) a înregistrat o evolutie relativ contradictorie, cu un volum semnificativ de cerere potenţială neacoperit de ofertă, în condiţiile unor volume limitate de stoc nou finalizat. In 2017 au fost finalizate 66.700 mp de centre comerciale (-70% fata de 2016), respectiv 23.885 mp de spații în parcuri de retail, fiind primul an în care stocul de centre comerciale în funcţiune a înregistrat o uşoară scădere, volumul închiderilor depăşind suprafaţa nouă inaugurată. Volumul tranzacţiilor majore de investiții a crescut cu 56% în 2017, la peste 925 milioane euro, ca urmare a creşterii interesului din partea investitorilor internaţionali, a majorării volumului de tranzacţii cu spaţii comerciale (+65%) şi a semnării a celei mai mari tranzacţii hoteliere de până acum (complexul Radisson Blu/Park Inn). Bucureştiul a concentrat 43% din volumul total, menținându-se ca principală destinaţie de achiziții a investitorilor internaționali, responsabili pentru 97% din totalul tranzacţiilor majore la nivel naţional. Nivelul randamentelor 'prime' (yield-urilor) a scăzut în medie cu 0,25%, ajungând în cazul centrelor ZX
S.C. FIDOX_ S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 comerciale şi birourilor la valori de 7 - 7,5% în Bucureşti și 8 - 8,25% în alte oraşe majore. În ceea ce priveste piața rezidențială, statisticile oficiale arată ca au fost finalizate 53.301 unităţi locative la nivel național, în creştere cu 2% faţă de anul precedent. Au fost majorări ale livrărilor în partea centrală, de nord-vest şi vest a României, în timp ce zona Bucureşti-Ilfov a înregistrat o surprinzătoare scădere anuală de 4,9%. În condițiile în care volumul cererii a dat semne de creştere și vânzarile au accelerat, nivelul preţurilor a crescut în medie cu 10%, variind de la medii de 700 - 950 euro/mp util în reşedintele de judeţ cu peste 100.000 locuitori, la medii de 1.100-1.350 euro/mp util în Bucureşti şi 1.300 - 1.400 euro/mp în Cluj- Napoca. Prognoza evoluției pieţei imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind așteptate creşteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluţie stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiționale. Livrările de spații comerciale sunt anuntate să includă 93.200 metri patrăți de centre comerciale şi să accelereze pe segmentul de parcuri de retail până la un potențial total de 135.000 metri patrăți, însă nu toate proiectele sunt estimate sa fie finalizate în termen. Stocul nou de birouri în construcție, cu finalizare anunțată pentru 2018, depăşeste 200.000 metri pătrați în Bucureşti și un volum-record de peste 155.000 metri pătrați în provincie. Pe piața industrială stocul în construcţie depăşeste 315.000 metri pătrați, din care 75% este concentrat în zona Bucureştiului. Contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare în anul 2018, cu toate că situaţia la nivel macro nu se mai bucură de aceleaşi fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arată într-o analiză realizată de o companie de consultanță imobiliară internaţională, Situaţia economică din România anului 2017 pune presiune pe așteptarile din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criză, spun analiştii imobiliari care apreciază că România poate depăși performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale şi de Est şi în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar. Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 în analiza realizată de Colliers International vizează evoluția pieţei de investitii, rezultatele economice mai bune decât în majoritatea țărilor din UE, piaţa forței de muncă, retailul la nivel naţional, cererea pentru terenuri. Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale şi înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, creșterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiştii imobiliari. Piaţa de investitii va avea parte de o evoluţie spectaculoasă. După acumularea în 2017 a unui volum investiţional uşor peste pragul de 0,9 miliarde euro şi amânarea unor tranzacții pentru anul viitor, analiștii de la Colliers International se asteaptă în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro. O alta tendinţă, migrația (internă şi externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. Tiparul migrației interne sugerează o preferință în creştere pentru principalele oraşe din România - Cluj-Napoca, Timişoara şi Iaşi, în detrimentul Bucureştiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau inființarea unor birouri în afara Capitalei. Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări şi care ar putea începe să se întoarcă în țară în număr mai mare. În 2018, cererea chiriaşilor pe segmentul industrial va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condițiile intensificării comerțului electronic, în timp ce dezvoltările speculative vor creşte în număr. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. În 2017, au fost livrați 24 km de autostradă, de aproximativ patru ori mai puţin decât au promis autoritățile. Expeţii în domeniu avertizează că 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puţin 156 km. Piaţa de birouri din Bucureşti se va concentra pe noi poli. Livrările de spații de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piata Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți uşor, însă dezvoltatorii devin mai precauţi. Piaţa forței de muncă va fi mai încordată anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere şi ofertă pe piața fortei -]3-
S.C _FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puțini în comparație cu nevoile angajatorilor. Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidenţial: Luând în considerare creşterea salariilor şi a intenţiei de a achiziționa o locuinţă, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate. Anul 2017 a fost unul bun pentru dezvoltările imobiliare din Timişoara, atât pe segmentul rezidențial, cât și pe cel comercial, iar prețurile locuințelor s-au aflat pe un trend ascendent, Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori, Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşnita Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord. Credem că acest trend va continua și în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preţ mai accesibil şi obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidenţiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă și că prețurile de vânzare în creștere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuinţe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completeaza Legea locuintei nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafeţe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățită Ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii preţurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 preconizăm o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată şi de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în aceasta piaţă. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată și de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timișoara. Analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate (prezentate la sursele de informatii), la data evaluării nu există câteva oferte pentru tipul de imobil supus evaluării (boxă la subsol) Echilibrul pieţei este determinat de raportul dintre cerere şi oferta. În comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ inelastică şi o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață. Prognoza evoluiței pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activităţii de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluţie stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiţionale. -Î4-
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov 3.451/2019 Cartiere și zone din Timișoara Cu un avans general de 1,2% la preţurile apartamentelor, stagnat în arealul Ultracentral-Medicină-Piaţa Unirii. capitala Banatului a ajuns, în ultimele trei luni din 2018, la b valoare medie de listare de 1.200 de euro pe metru pătrat Față de București și Cluj-Napoca, orașut de pe Bega se util -- păstrându-și, astfel, locul în clasamentul naţional al diferențiază şi prin diferențele relativ mici de preţ dintre orașelor cu cele rnal scumpe apartarnente. În orașul de pe Cartiere, valorile medii de fistare pentru un apartament Bega, merjele de creștere consemnate pe zone au fost mai veriind între un maximurn de 1460 de euro pe metru mici decât în București, dar și clecât în Cluj-Napoca. Astfel, pătrat şi un minirmurn de 1.150 de euro pe metru pătrat. Cal cel mai mare avans, dle 1,8%, a fost consemnat în arealul mai rare nivel de pret se găseşte, ca şi trimestrul trecut, în Bucovina-Simion Bărnuţiu-Gării-Dorobanţilor-Mircea cel zona Ultracentral-Medicină-Piaţa Unirii, unde pretențiile Bătrân, o creștere similară (de 1,7%) având loc și în vânzătorilor s-au mentinut la același nivel. Girocului-Soarelui-Buziașului, Pe următoarele locuri se situează zonele $agului-Dămbovita-losefin-Steaua (+16), La polul opus, cele mai accesibile apartamente din Lipovei-Aradului (+0,7%), dar şi Complex Studenţesc Timişoara sunt cele. din Șagului-Dâmboviţa- -Dacia-Elisabetin-Olirapia-Stadion [+0,2%). losefin-Steaua, pe următorul loc situându-se cele din Braytim, cu o valoare medie de listare de 1.170 de euro pe La fel ca în celelalte două mari piețe irnobiliare ale tării, metru pătrat util Nu cu mult mai scumpe sunt şi București și Cluj-Napoca, şi în Tlmişoara au fost locuințele din Girocului- Soarelui-Buziaşului (1180 de suro consemnate trimestrul trecut scăderi de preţuri pe pe metru pătrat), cele din Bucovina Simion Bărnuţiu-Gării segmentul apartamentelor. Cel mai semnificativ declin -Dorobanților- Mircea cel Bătrân (tot 1180 de euro pe (4,1%) a avut toc în Torontalului, această zonă fiind! urmată metu pătrat) și, respectiv, Torontaiului (1.200 de euro pe de Central-Bălcescu-Take lonescu-Piaţa Maria (-2,2%) și, rotru pătrat util), respecilv, Braytim (-0,6%). De menționat aste și că, după un declin de 2,1% înregistrat Lrirmestrul trecut, prețurile au „310 de euro pe inetru pătrat este diferența de preț dintre cea mai scumpă zonă din Timișoara (Ultracentral-Medicină - P-ţa Unirii/1460€) și cea mai ieftină zonă (Sagului - Dâmbovița - Iosefin - Steaua 1150€). " Cartierele cu cele mai mari prețuri/mp Prețul mediu și evoluția în ultimele 3 luni 1.460€ 1,260€ 1,220€ 1220€ 1,200€ Ultracentral Complex Circumvalațiunii Central Torontalului Medicină Studenţesc Bălcescu P-ta Unirii Dacia Take lonescu Elisabetin P-ta Maria Olimpia-Stadion Sursa: Analize Imobiliare și Imobiliare.ro -[3.-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 Capitolul 4 ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piață; abordarea prin venit; abordarea prin cost. În estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea şi cantitatea datelor disponibile pentru analiză. Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piaţă. Abordarea prin piață Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare. Abordarea prin piaţă este cunoscută şi sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor. Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacţii şi/sau oferte recente credibile. Prin informaţii recente, în contextul abordării prin piaţă, se înțeleg acele informaţii referitoare la preţuri de tranzacţionare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluţia pieţei specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării. Atunci când există informații disponibile privind prețurile bunurilor comparabile, abordarea prin piaţă este cea mai directă şi adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condițiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare. Prin informații despre preţurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind preţurilor activelor similare care au fost tranzacţionate sau oferite spre vânzare pe piață, cu condiția ca relevanţa acestor informații să fie clar stabilită şi analizată critic. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parţială sau exclusivă a ofertelor de piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare. Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) şi că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. În raportul de evaluare trebuie să se indice sursele de informații, datele utilizate și raționamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile. Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt: tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferenţelor de venit. tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza clasamentului; interviuri. Informațiile privind tranzacţiile sau ofertele care prezintă diferenţe majore (cantitative şi/sau calitative) faţă de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informaţii pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate. În abordarea prin piaţă, analiza prețurilor proprietăţilor comparabile se aplică în funcţie de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect. În abordarea prin piaţă, se analizează asemănările şi diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile şi cele ale proprietății subiect şi se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație. -16-
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 În abordarea prin piaţă, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condiţiile de finanţare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condiţiile de piaţă, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății. Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic şi economic de proprietatea imobiliară subiect şi asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări, În această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele: intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric şi procentual), totalul ajustărilor aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric şi procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate preţurilor proprietăților comparabile şi orice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare. Abordarea prin venit Abordarea prin venit este procesul de obţinere a unei indicaţii asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri şi pentru atransforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare. Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieţei (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază: capitalizarea venitului; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF). Prin luarea în considerare a unor informații adecvate și printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului şi metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicaţii similare asupra valorii. Capitalizarea venitului, numită şi capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piaţă, când nivelul chiriei şi cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieţei şi când există informații despre tranzacţii sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărţirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare. Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile şi/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor şi cheltuielilor probabile din perioada de previziune. Când se foloseşte această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor şi cheltuielilor din această perioadă, precum şi valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin tehnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziția evaluatorului de către client. În aplicarea fiecărei metode menționate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu tata de capitalizare/ rata de actualizare. În metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare. Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potenţial şi venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condiţiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare şi neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriaşi nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul -I7
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit şi alte taxe similare), plăţile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcțiilor. Abordarea prin cost Abordarea prin cost este procesul de obţinere a unci indicaţii asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcţiei/construcțiilor a deprecierii cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării. Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcții noi sau construcții relativ nou construite; construcţii vechi, cu condiția să existe date suficiente şi adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcţii aflate în faza de proiect; construcții care fac parte din proprietatea imobiliară specializată. Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou — costul de înlocuire şi costul de reconstruire — şi să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Bvaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare. Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. În cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizați indici de cost adecvați pentru atransforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire. Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport, În abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire șisunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puţin de un an. Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcție sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp); nerecuperabilă — elemente cu viaţă scurtă; nerecuperabilă — elemente cu viaţă lungă; deprecierea (neadecvarea) funcţională, ce poate fi: recuperabilă; nerecuperabilă; deprecierea externă (economică), Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evaluării, cu conceptul contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale. Capitolul S EVALUAREA BUNULUI IMOBIL 5.1. Generalităţi — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - SAD 3 — situat în imobilul din Timişoara, str.Episcop Augustin Pacha, nr.5, în suprafață de 46,62 mp, identificat în CF 408088 — Cl — UI Timişoara. 5.2. Cea mai bună utilizare — Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire şi să genereze ipotezele de lucru necesare operaţiunii de evaluare. Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ. Deşi acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, -18-
S.C. FIDOX S.R.L. Braşov Nr.3.451/2019 deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuşi exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare. Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal şi să reprezinte cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa. Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar şi o vânzare ordonată. Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situație în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active. Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piață ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum şi probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, fizic posibilă şi permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piaţă, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare. Cea mai bună utilizare — este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deţinătorului proprietăţii imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piaţa în care este localizată proprietatea. Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune şi profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietăţii ca fiind disponibilă şi gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. Îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil şi nu poate fi îndepartată sau speculativă. În cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincţia între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber şi cea mai bună utilizare a proprietăţii ca fiind construită. Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. În multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică. În această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcţia. Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piaţă. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber şi (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiţii care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă şi maxim productivă. Criteriile analizei celei mai bune utilizări a. Permisibilă legal — În toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcţii, restricțiile privind construcţiile din patrimoniu şi siturile istorice, impactul asupra mediului. Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietății din cauza unor clauze în contractul de închiriere. Dacă nu există restricţii cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare, -19-
S.C, FIDOX S.B.L. Brasov Nr.3.451/2019 Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - şi eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare. Normativele de construcţii şi condițiile de impact asupra mediului, pot avea influențe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii. b. Posibilă fizic — Dimensiunile, forma, suprafața, structura geologică a terenului şi accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații) afectează utilizările unei anumite proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. În acest caz, evaluatorul va analiza şi fezabilitatea ansamblului. Evaluatorul va considera capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.), Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietăţii, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălțime, subsoluri multiple, etc. Condiţiile fizice influenţează şi costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună. c. Fezabilă financiar — Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal şi posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare şi amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea așteptată de investitori pe piaţă, atunci utilizarea este fezabilă. d. Maximum productivă — Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata de fructificare a capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren şi construcţii) şi scăzând costul materialelor, manoperei, regiei şi al capitalului, necesare realizării construcţiei. Valoarea terenului poate fi estimată şi prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare şi a recuperărilor capitalului investit în construcţiile alocate în proporţiile determinate pe piața imobiliară. Cea mai bună utilizare potenţială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung şi se presupune că va rămâne aceeaşi pe durata de viaţă economică sau utilă a construcţiilor. 5.3. Evaluarea proprietății 5.3.1. Evaluarea chiriei de piață - Metoda comparaţiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăți închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este în relație directă cu chiriile unor proprietăți competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferențele între proprietăți, între elementele care influenţează preţurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările şi deosebirile între proprietatea „de evaluat” şi celelalte chirii deja tranzacţionate, despre care există informaţii suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din închirierile de proprietăţi asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicaţiile de specialitate şi pe site-urile agenţiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piață care sunt sintetizate în tabelul următor: -20-
$.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 [Nr] Criterii Proprietate de evaluat _|Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4 Preţ ( euro/mp/lună) 400| 5,00 an Tipul comparabilei ofertă ofertă ofertă 1 _|Dreptul de proprietate integral integral [integral integral 2 _|Condiții de închiriere normale normale normale normale 3 [Condițiile pieței 18.06.2019 18.06.2019 18.06.2019 18.06.2019 18.06.2019| Curs valutar leuro = 4,7616 4_|Adresă 5 |Localizare [Pacha zona Freidorf zona Braştim Calea Elisabetin zona Fabric Le] Caracteristici Tip imobil Casă Casă Casă Casă Casă pi P Pp P+E P-+E P Teren aferent în proprietate în propriețate în proprietate în proprietate în proprietate PIE 1950 i superior superior superior Finisaje degradate imi similar similar similar Sistem climatizare Nu Da Da Centrală proprie Da. Da Da Da, Da Grup sanitar propriu Nu Da Da Da Da | [Suprafață de utilă 46,321 239,66 300,00 300,00 200,00 7 |CMBU Servicii Servicii Servicii Servicii Servicii Preţ chirie/lună 358,64 1,500,00 1.289,00 1.806,00| valoarea chiriei proprietăţii evaluate = chiria proprietăţilor comparabile + corecţii Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparației, este: 36,00 Lei / mp / lună = 7,50 Euro /mp / lună 1.668,00 Lei / lună = 347,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA Justificarea corecțiilor : Tipul informației — deoarece comparabilele suni oferte s-a aplicat o ajustare de — 5% fiind considerată matja de negociere în stabilirea prețului de închiriere Dreptul la proprietate - ajustările sunt nule deoarece subiectul şi comparabilele sunt considerate cu dreptul de proprietate absolut. Condiții de închiriere — nu s-au aplicat ajustări deoarece la momentul ofertării comparabilele sunt libere la închiriat Cheltuieli efectuate imediat după închiriere - s-au aplicat ajustări subiectul având nevoie de renovări majore Condiţiile de piaţă — discuţiile cu proprietarii au avut loc la data evaluării ceea ce înseamnă o ajustare nulă. Localizarea — încadrarea spațiului în funcţie de zonă; comparabilele fiind în zone diferită, s-au aplicat ajustări reieșite din studiul pieței Caracteristici - criteriile de comparație sunt suprafață, tip imobil, regim de înălțime, teren aferent, an PIF, finisaje. Suprafaţă — s-au aplicat ajustări pentru diferenţele de suprafață Tip imobil — nu s-au aplicat ajustări An PIF — s-au aplicat ajustări Finisaje — s-au aplicat ajustări, comparabilele fiind cu finisaje superioare subiectului Dotări suplimentare — sistem climatizare, centrală proprie, grup sanitar propriu, s-au aplicat ajustări Cea mai bună utilizare ( CMBU ) — nu s-au aplicat ajustări comparabilele având aceeaşi CMBU -21-
S.C. FIDOX _S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 (Condiţii de piaţă Comparabile Criterii și elemente de comparație Apartament de Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4 evaluat Ajustari Ajustari = = Preţ (Buro) 4,00 |____s0 | sa) 2400 Tipul informației oferta. oferta. Marja de negociere 5%, 5% Preţ tranzacție 3,80 175 [ss Ț__ 8551 Drepturi de proprietate depline depline Ajustare 0,00% 0,00 Pret ajustat 8,55 Condiţii de finanțare numerar Bumerar numerar numerar Ajustare 000 000% 0.00 0,00% 5.00 000% 5.00 Pret ajustat 3,80 4,75 6,63 3,55 Condiții de închiriere neparținitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare Ajustare 5,00 000% [0,00 | 000% | 0,00 0,00% 0,00 Pret ajustat 3,80 475 6,63 8,55 (Cheltuieli efectuate imediat după renovări majore nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul închiriere Ajustare 5,00% 0,19 -5,00% 0,24 5,00% -0,33 5,00% -0,43 Pret ajustat) 3461 451 512 Ajustare DI sr 0,00% E pr te IT Ț—— 4iustare)______ ]_ 000% Ţ 000 7 090% ] 000 | 000% ] 000 7 000% [ 000 Pretoria TI 6) Sa Caracteristici sa mos mt [Rat Suprafață, mp 200,00 Ajutare| | 15% | 007 Ț as Ţ oi] asi | 017 | Is ŢI Tip imobil Casă 1 000% Ţ 000 7 000% 7 000 [| 000% Ț 000 7 000% Ţ 000 ji P__ 7? 7 ms | PE PI diuare!________] 000% Ţ 000 | 000% Ţ 000 7 000% 7 000 7 000% 7 000 | Teren aferent|__în proprietate Ajustare 000% Ţ 000 | 800% 7 500 Ţ 200% [000 | PIF___1950 superior superior |____superior | Ajustare |_o00% 7 000 | 0,00 [__000 | 000% 000 Finisaje| degradate superioare superioare superioare Aiustare 024 0,45 Sistem climatizare Nu Da Ajustare 200% 2,00% 0,19 517 Centrală proprie Da OCR Da Ajustare 0,00% [TI] 5 ŢI 1 0,00 0,00 Grup sanitar propriu Nu Da [Da | Da Ajustare 0.00%, [m a 1 i 0,00 CMBU Servicii Servicii Ajustare Soon Ţ 0007 000% Ţ 000 | 000% 900 | Feat ajustat 527 a Ajustare totală netă br -0,96, Ajustare totală netă 14,54% Ajustare totală brută ŢI TITI TITI A justare totală brută % Numar ajustări ZE ZȚ— Valoare de chirie piață Euro/mp/lună 7,50 Valoare de chirie piață 347,00 Valoare de chirie piață Lei/mp/lună 36,00 Valoare de chirie piață Lei/lună 1.668,00 Ajustarea brută procentuală cea mai mică este la C4, deci valoarea propusă este 7,50 Euro/mp/lună ZI
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 COMPARABILE FOLOSITE Spatiu comerelal de inchiriat - patit: comereiai de incitat in Timisoara, judetul Ttinfs - X90HO4003 - 950 EUR GH imobiliare.ro ID Anunt: FXI0r04003 Spatiu comercial de inchiriat Timisoara, zona Freidorf Actualizat In 09,10.2018 A EUR vaz mp / lună 958,64 EUR + TVA / lună Caracteristici Suprafaţă tatslă disponibilă: 239,66 mp Tip imobil: Spatiu stradal Suprafaţă totală proprietate: 239,66 mp Suprafaţă teren: 239.66 mp Spaţii disponibile Denumire spaţiu: Spatiu comercial Suprafață comercială: 239,66 mp Chirie / mp / lună: 4 EUR/mp (total: 958,64 EUR/lună) + TVA, Comision 0% cumpărător Dispanibil: imediat Btaj: Parter Înălţime spaţiu: 3m Vitrină: Da Specificații Disponibil imediat 1 ACHIMESCU NICOLAE 0732.749.099 Eug, consultant imobiliar ALPHANMAX Alte telefoane: 0720.872.827 Anunţ tipărit fatozin servici - Parsatut afacerilor
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 NUTS alea Ursent - Spălu - PA - UBMI - spal) COMETE de MENIMALIA UGELII IMI - XIROUAVUA - 1.UL LUN di irmobiliare.ro 1D Anunt: Calea Urseni - Spatiu Comercial - P+E - 300Mpl Timisoara, zona Braytim Actuatizat în 28.06.2019 5 EUR /mpriură 1,500 EUR / lună Caracteristici Suprafaţă totală disponibila 300 mp Suprafață teren: 400 mp Tip imobil; Centru comercial Denumire iraobil: Calea Urseni - Spatiu Comercial « P+E - 300Mpt Suprafață totafa proprietate: 300 mp Regim înălțime: Stadiu construcție: An construcţie: 2019 Spaţii disponibile Denumire spaţiu: Spatiu Comercial Calea Urseni Suprafață comercială; 300 mp Chirie / mp / lună: 5 EUR/mp (total: 1.500 EUR/lună), Comision: conform grilel dle comisioane Disponibil: îmediat Etaj: Etaj 1 Înălţime spaţiu: 3m Specificaţii Evofution mobiliare va ofera spre inchiriere spatiu comarcial situat pe Calea Urseni, zona usor accesibila, aproape de mijloacele de transport în camun, precum si alte centre de interes, Suprafata utila a spatiului este de 300 mp.bispune de toata instalatia dle caldura, avand centrala termica pe gaz, curent trifazic. Spatiul dispune de parter si etajul 1, Compartimentare - la parterul cladirii sunt 2 camere decomandate + terasa si 2 bai - la etajul 1, 3 camere decomandate + terasa si 2 bai, spaiul dispune si de curte interioara Necesita imbunatatiri in functie dle fiecare activitate. Prot inchiriere 1.500 sura + garantie Utilitati: Apa, Canalizare, Curent, Gaz, Căldura, Clima https:/veww Imobitare 140 169060 e 34.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 De închirtat spatiu pretabil pentr Centru Medical - spatiu comercial de Inchiriat In Timisoara, judetul Timis - XAGAD4003 - 1.389 EUR d) imobiliare.ro ID Anunt; XAGA04003 De inchiriat spatiu pretabil pentru Centru Medicai Tinisoara, zona Elisabetin Actualizat in 12.06.2019 6,63 EUR npriură 1.989 EUR / lună Caracteristici Suprafaţă totală disponibilă: 300 mp Tip imobil: Spatiu stradal Denumire Centru Medical Suprafață totală proprietate: 300 mp Spaţii disponibite Denumire spaţiu: Centru Mectical Suprafaţă comercială: 300 mp Chirie / rap / lună: 6,63 EUR/mp ftotal: 1.989 EUR/ună) + alte cheltuieli, Comision: standard Disponibil: imediat Specificaţii VIOLA imobiliare ofera spre inchiriere în exclusivitate spatiu pretabil pentru Medical,de recuperare medicala in zona centrala,la artera principala, D+P+2E suprafata 300 mp,amenajat.Pret 1990 euro VIOLA IMOBILIARE 0726.367.665 “atata Alte talefaanet 0256,432,853 (fax) -25=
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 Capitolul 6 RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii finale. Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o recapitulare a întregii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente și suficiente, tehnicile analitice, raţionamentul şi logica aplicată au condus la judecăți consecvente. Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efectuate şi de corecțiile aduse preţurilor de vânzare ale proprietăților comparabile şi cantitatea informațiilor. Valoarea chiriei de piață a spațiului cu altă destinație, în opinia evaluatorului este valoarea obţinută prin abordarea prin piaţă, care reflectă cel mai bine valoarea chiriei. Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt: Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport. Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. În concluzie : Valoarea de chiriei de piaţă este: 36,00 Lei / mp / lună = 7,50 Euro /mp / lună 1.668,00 Lei / lună = 347,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu r. 1997 sp | ns PE -26-
S.C, FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 ACTE PUSE LA DISPOZIȚIE - zi da ROMÂNIA — i LEE a JUDEŢUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIȘOARA romaeniazol?eu DIRECȚIA ECONOMI CĂ BIROUL EVIDENŢA PATRIMONIULUI SC2019-010762/13.06.2019 CĂTRE, S.C. FIDOX SRL. Referitor la “Serviciul de consultanjărexpertiză privind întocmirea de rapoarte privind evaluare, reevaluare imobilelor aflate în proprietatea Municipiului Timişoara, a Statului Român şi a celor pentru care Municipiul Timişaara are un interes” Având în vedere adresa transmisă de către Compartiment Spaţii cu Altă Destinaţie 1 Bst, înregistrată cu numărul 5C2019-010762/11.06.2019, vă rugăm să întocmiți raportul de evaluare pentru spațiul situat în Timişoara, str. Neculuţă nr. 6, spațiul SAD 3 situat în Timişoara, str. Augustin Pacha nr. 5, spațiul SAD 1 situat în Timişoara, Piaţa Badea Cârţan nr. 8. Anexăm prezentei următoarele documente în copie: e Adresa nr. SC2019-010762/11.06.2019; + Extrasele de carte funciară; PRIMAR, DIREI W Robu 7 n | E ECONOMIC, pei u valul ROU, Slaviţa Dubleş N dim oara 2071 2 21 Capital Europeană a Culturii -27- | | ! | |
$.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 E FUNCIARA PA a EXTRAS OE CARTE FUNCIARA pentru INFORMARE ANDI Oficiul de Cadastru şi Publicitate Irmohillară TIMIS "Biroul de Cadastru și Publicitate Irmabiliară Timisoara d, Partea de avera) Unitate individuala “dresat Etroda nr. 5, re, dp SAD d Parţi comunei terei, furndalii,otade, poarta de intrare uscata, Lasă scării, de la subsal, parter si cele 3 atațo, casa liftului, hitul, aridtiuarae de aces le subsal, pasajul da subsoi, spalatoria din subani, WC-ul common din curte, terasele Comune ce parlar si cale 3 etaje, scunile de acces lu pod, podul, si invalitoarea, ds Apa, a | i | | | | Nr, CE varii: 146094 | | | | | | racord varul, ransamentul slectric, instalatiile sferente ce se folosesc [n corn N) a e ARS = Bre | / | | Suprafata | Cota parti Su, | sri Dna tip | semana | COE POTI / Raferiita AI | e SEE RI II A sn an | Sar ca Dita dastriuti, cls din 1 | INI A d Mp In părter SI 1 incepere la vu i a n B. Parton IE (Foaie de progrietata) Înscris șiivitonra în e Al dn 146| Pang 1215834409 12.201 3 | Inregistrati dle | _UMISOANA Ia 06 DI. i n Sub SENAT O, E 1 | 1-11,2013, amin îie SUP) TIMIȘOARA În urma admita formulate de către Mariel Dinwsosra şi Paraul Muncile Trolyara, Se „ se rana dreptu fa progr “ştate al Statului starrin a sur 1, si si de sub 2 şi notată rule i 3 Hotarare tr sentință Tirigeara, oua Tribunalul, Tin, 11 în Ca Al Tot UN rirapt Ca PROMATETATE, dr achantili HOTARARE cota aosentă 3 f 5 T[RATUL ROMI n LE 205 incetat | de POPAT ZOR IOAN SI , aa „| LILIANA fe data ARAL 201 & nr d alura pullvali DI Curve i de ECPI TIMIŞOARA IRI de a incheiers ne BARSANA n least și Popat taia, prin as Kqvacs Fioria 13. fanrutată privibeare În LIES o rind rusii / Reh BCOnant Care nori UE AER Tar 1 dl 3
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov NR. CI + prasia Aus e DEI TIMIŞ În ur GE PREMIAT în AP LT 2011 formate Re ra şi Primarul se fintesră acacălă SI sa dia CAS CEA cl ile prevedere E FETELE de & i din] Nr.3.451/2019 ads -29- | i ]
Nr, 1 ls Parta 1 S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 | | | | Unita Adrasu: Sirada Hodnei, nr 5, ne ap. BAD 3 i intade, de intrare intrerea uscata, viza da seci i Parter st cele £ ata, casa fiftului, liftul, de ln i, pasajul de tracoru subsar, den subsol, WC-ul comun din curte, terasale zomurie de IX parter si pala 1 atajo, sesrile da ln pad, podul, sarpante și invelitoaren, brumgameniul de ape, racord d nat, brotistmantul eloctelc, afergnte te EAT IN COMAN, fi 7 | Suprarata |. TE mart “| EI cn | | (mel ENTRE votare] SAE / Rufarinta TITI TI + Fans Spit cu Bra i i i | I | tera EMS cl 2 be ul Certilic că prezentul INTrutatui tu pozițiile în Bin cartea funciara oricginată, Dăstrată ce acest birou. Prazentul extras de carte NU asta vglabil la actelor juridice de notar! putu iar informatiile prezentata sunt susceptibile de orlta modificare, în runditite fegil. S-a achitat tariful de 30 RON, nr. pentru serviciu de ubiciiata imnbillarăi cu codul tr. 272, n, Bate eaiuţianării, Ashitanteregisirilar, 20/08/04 LILDAMA-ZAMELEA PICIULICĂ Ratarant, Bata slibarării, SANT CARATE TITI ra TEI i Ta i -30-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.451/2019 FOTOGRAFII EFECTUATE LA DATA INSPECŢIEI -31-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov IDENTIFICARE Nr.3.451/2019 lui vali CA a i f MEHALA pa ap = ZONA ? nr DORBBANTILUR n = s zana Poccul Botanic = “o a s AA Piața iale crt Pie e fag Pai a Î raome topita NAT ă 7 7 CETATI £ apte RETATE Parcul opiitor i astra act on Gică , d pro Gto su * Papa i i DĂMRAVIȚA A Ă Putea Goegle 3 dir ceda" sant 7 a a m i a ut 105 Ravi” i a A a 5 ş CE Statula Stâna E Punetete Carorole ff Ba : end _u La rent GQ a : di TO oaia tot Sc dona Born ÎI Ari Prins Petz eri fara B a aie Cea Constat n Şi a oara a a aaa Bucatari 8, i 4 Butea Santa î Ciric un î pentr Capa. ast E rotna Muela & el Banatului, a a e ind n ca 7 ii Co Fana cate ff Set a pari ez pa
-33- (& ANEVAR" A EVALUATORILOR RUTENEZAȚI DIS ROMÂNA. S.C. FIDOX S.R.L, Brasov AUTORIZAŢIA DE MEMBRU CORPORATIV Nr. 0023 Se acordă societăţii: FIDOX SRL Cu sediul în județul Brasov, cod unic de înregistrare 13789500 Data emiterii: 01.01. 2013 Preşedinte, Valabil pănă la: 31. 12. 2019 Dana Ababei _ Nr.3.451/2019
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Solicitant MUNICIPIUL TIMIȘOARA JUDEŢ TIMIŞ Evaluare proprietate imobiliară SPAȚIU CU ALTĂ DESTINAȚIE SAD 3 PIAȚA UNIRII NR.8 CF 402620 — CI —- TIMIȘOARA Data: 10.10.2018 l
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Sinteza lucrării Declaraţie de certificare TERMENI DE REFERINŢĂ AI EVALUARII „l|Identificarea obiectului evaluării Scopul evaluării Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii ___|raportului de evaluare Ipoteze generale 2|Condiţii limitative 4 2 21 Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de "|proprietate evaluate Situaţia juridică ESTIMAREA VALORII DE ÎNCHIRIERE 5.3.1 |____S[RECONCILIFREA VALORILOR | anexe TITI |___JACTE PUSE A DISPOZIŢIE | | |FOTOGRAȚII | ACTE EVALUATOR RAPORTUL CONȚINE 59 FILE —_ z m = | —|- ma Fe | | -—i— (iau E oo r_ ND m mi) — r_i > a La ra ra _— -— -— I-lo o — jr m _— cojoc ju [Ito] IS] — ba NI aj CIO) un |n | | | [co
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Referitor la: EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARĂ - SPAȚIU CU ALTĂ DESTINAȚIE -SAD 3, PIAȚA UNIRII, NR.8, CF 402620 — Cl — TIMIȘOARA 1, Identificarea și competența evaluatorului — S.C, FIDOX S.R.L,, înmatriculată la Oficiul Registrului Comerţului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ ANEVAR autorizaţia nr.23/01.01.2018, reprezentată prin ing. PANŢEL OVIDIU — administrator, membru titular ANEVAR cu legitimaţia nr. 14997 având specializările EI, EPI și EBM, în baza Acord cadru nr.83/10.07.2018, Contract subsecvent nr.85/27.07.2018 încheiate cu Primăria Municipiului Timişoara şi a comenzii SC2018-18532/02.10.2018 emisă de Primăria Municipiului Timişoara, a efectuat raportul de evaluare al bunului imobil menţionat mai sus, aparţinând PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bulevardul C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU. 2, Identificarea clientului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIŞOARA, cu sediul în Timişoara, bulevardul C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar — NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU. 3. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii valorii chiriei de piaţă. 4. Obiectul supus evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată în municipiul Timişoara, Piaţa Unirii, nr.8, formată din spațiu cu altă destinaţie — SAD 3 — identificată prin CF 402620 — Cl — Timişoara. 5. Tipul valorii —este valoarea de piaţă aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare și GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. 6. Proprietarul imobilului - STATUL ROMÂN 7. Data evaluării — 10.10.2018 Data inspectării bunurilor imobile — 18.09.2018 8. Documentele şi informațiile ce stau la baza evaluării - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 - CF colectiv 402620 — C1 — Timişoara. - Releveu parter - Informaţiile primite în zonă şi publicaţiile imobiliare - Cursul RON/EUR din 10.10.2018 9. Valoarea propusă — Raportul de evaluare determină valoarea chiriei de piaţă, a fost solicitat în acest scop, a rezultat în urma calculelor efectuate şi din analiza comparativă a datelor deţinute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenţionată, evaluatorul propune următoarele valori: Valoarea chiriei de piaţă este: 37,00 Lei / mp / lună = 8,00 Euro /mp / lună 1.800,00 Lei / lună = 389,00 Euro / lună Valoarea nu conţine TVA
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 10. Argumente privind valoarea propusă Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport; Valoarea estimată se referă la bunurile menţionate mai sus; Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport; Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Expert evaluator autorizat FI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu Declaraţie de certificare Prin prezenta certificăm că : + Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale şi corecte. + Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condiţiile limitative prezentate în acest raport. + Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal şi nu suntem părtinitori faţă de vreuna din părțile implicate. Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acţionar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul. + Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înţelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare. + Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacţiei. e Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) + Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale. + Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator. e Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare. Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu pualuzt or
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Capitolul 1 TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII 1.1.Identificarea obiectului evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată în municipiul Timişoara, Piaţa Unirii, nr.8, formată din spațiu cu altă destinație — SAD 3 — identificată prin CF 402620 — C1 — Timişoara. 1.2. Scopul evaluării Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii valorii chiriei de piaţă. 1,3. Utilizarea evaluării — Prezentul raport de evaluare se adresează PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bd. C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU, în calitate de client şi destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu îşi asumă răspunderea decât faţă de client şi faţă de destinatarul lucrării. 1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate — Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanţă cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piaţă a proprietăţii aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 —| Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare şi GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. Conform SEV 104 — Tipuri de valoare: Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent și fără constrângere. Definiția valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual: „suma estimată” se referă la un preţ exprimat în unităţi monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piaţă. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obţine în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător şi cel mai avantajos preţ obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preţ estimat, majorat sau micșorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare şi de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu Vânzarea, precum şi orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific. „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacţie care întruneşte toate elementele conținute în definiția valorii de piaţă la data evaluării. „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece pieţele şi condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea şi circumstanțele pieţei, aşa cum sunt ele la data evaluării, şi nu cele aferente oricărei alte date. „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu şi obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preţ. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieţei curente şi cu așteptările pieţei curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preţ mai mare decât preţul cerut pe piață, Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piaţa”. „și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forţat să vândă la orice preţ, nici unul pregătit pentru a vinde la un preţ care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieţei, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanţele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste consideraţii, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 „într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părţi care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă şi companiile sucursale sau între proprietar şi chiriaş, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piaţă, sau să fie majorat. Tranzacţia la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acţionând în mod independent. „după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piaţă în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiţia valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obţine cel mai bun preț pe piaţă la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării. „în care părțile au acţionat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura şi caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum şi despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoştinţe în mod prudent, pentru a căuta preţul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacţie. Prudența se apreciază prin referire la situaţia pieței de la dara evaluării şi neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date, De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu preţuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. În astfel de cazuri, valabile şi pentru alte schimburi de pe pieţele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informații de piaţă, disponibile la data evaluării. „şi fără constrângere” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă. Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă şi concurențialăunde participanții acţionează în mod liber. Piaţa unui acfiv ar putea fi o piață internațională sau o piață locală, Piaţa poate fi constituită din numeroși cumpărători şi vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piaţa în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal. Valoarea de piaţă a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul şi care este posibilă, permisă legal şi fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piaţă ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabileşte prețul pe care ar fi dispus să îl ofere. Natura şi sursa datelor de intrare rrebuie să fie consecvente cutipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pof utiliza diferite abordări și metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piață. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piaţă, aceasta frebuie să se bazeze pe informațiile şi ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeaşi utilizare şi o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor şi deprecierilor de pe piaţă. Informațiile disponibile şi circumstanțele de piaţă pentru activul subiect sunt factorii care frebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante şi adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nu sunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică. Informații din contractele de închiriere Informaţiile necesare aplicării metodelor înscrise în abordarea prin venit sunt preluate, în general, din contracte şi din operaţiuni de închiriere. Majoritatea contractelor de închiriere pot fi încadrate în una din următoarele categorii: a). Contracte cu chirie fixă — presupun un nivel constant al chiriei, menținut pe toată durata contractului; b). Contracte cu clauze de ajustare periodică a chiriei — presupun o modalitate concretă de ajustare a chiriei la unul sau mai multe momente definite în cadrul perioadei totale de închiriere: - în funcţie de un criteriu specificat; - în funcție de un indice. Chiria poate fi calculată ca venit brut/chirie brută, când proprietarul achită cheltuielile de exploatare a proprietății sau ca venit net/chirie netă, când cheltuielile de exploatare a proprietății sunt suportate de chiriaş. Colectarea informațiilor necesare abordării prin venit: a). Chiria. Chiria pe care chiriaşul o plăteşte proprietarului este un element important al contractului de închiriere. Analiza chiriei se face în funcție de forma precizată în contract: chiria minimă, de bază, procentuală, etc, Sursa din care vine chiria ar trebui clar identificată. b). Concesii privind chiria. Atunci când piața imobiliară este suprasaturată, proprietarii acordă chiriaşilor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioadă sau diverse amenajări suplimentare. c). Repartizarea cheltuielilor. Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea cheltuielilor de exploatare şi intreţinere a proprietății de către chiriaş şi proprietar (taxe, impozite, utilități, reparații, etc.) d) Opțiunea de reînnoire. Aceste opțiuni permit chiriașului să prelungească perioada de ocupare a proprietății pentru una sau mai multe perioade prestabilite. Uzanța (cea mai des utilizată formulă) este ca un chiriaş să facă o notificare anticipată pentru manifestarea opțiunii de închiriere și stabileşte durata pentru care se poate reînnoi contractul, precum şi mărimea chiriei sau modul de determinare a chiriei în continuare. Chiria aferentă perioadei de reînnoire poate fi egală sau superioară chiriei inițiale, poate fi stabilită în contractul iniţial sau se poate calcula pe baza unei anumite metodologii. e). Clauze de escaladare. Aceste clauze prevăd că eventualele creşteri ale cheltuielilor de funcţionare a proprietății cad în sarcina chiriaşului. 1). Opțiunea de cumpărare. Anumite contracte prevăd clauze care acordă chiriaşului posibilitatea de a opta pentru cumpărarea proprietății închiriate. Această opţiune poate fi manifestată la expirarea duratei de închiriere sau la anumite termene fixate în cadrul perioadei totale de închiriere sau chiar la orice moment. g). Clauza de ieșire. O asemenea clauză permite rezilierea unilaterală a contractului în situații speciale. h). Clauză de ocupare continuă. Pentru proprietăților închiriate mai multor chiriaşi, în contract poate fi inclusă o clauză care condiționează ocuparea în continuare de către un chiriaş de faptul ca un alt chiriaş să nu plece. i). Amenajările făcute de chiriași. Investiţiile mari făcute de chiriaşi într-un spațiu influenţează semnificativ chiria. Atunci când investiţiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face prin creşteri de chirie, care permit amortizarea investiţiilor într-o perioadă mai lungă. Dacă investițiile sunt făcute de chiriași, proprietarul poate diminua chiria. Analiza chiriilor. Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locaţiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este neobişnuită, chiria de piață.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât şi un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acţionat Jlecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. În particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micşorată de clauze, contraprestații sau facilități speciale. "Clauzele de închiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite în mod uzual pe piaţa tipului de proprietate imobiliară, la data evaluării, între participanții de pe piaţă. Mărimea chiriei de piață ar trebui să fie prezentată numai în corelație cu clauzele principale de închiriere care au fost asumate. Chiria contractuală reprezintă chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract efectiv de închiriere. Aceasta poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plății chiriei şi baza calculării variațiilor acestuia sunt stipulate în contractul de închiriere și trebuie să fie identificate şi înţelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce îi revin locatorului, precum şi obligațiile locatarului. Chiria excedentară reprezintă diferența dintre chiria contractuală şi chiria de piață, la data evaluării. Acest excedent de chirie față de chiria de piață este generat de un contract avantajos pentru cel care dă cu chirie şi poate fi rezultatul unui amplasarnent favorabil sau al faptului că un contract de închiriere a fost negociat pe o piață puternică. Excedentul de chirie poate fi menținut până la expirarea contractului, dar, din cauza riscului suplimentar asociat obţinerii sale, cel mai adesea se calculează separat şi se capitalizează cu o rată de capitalizare mai mare față de rata de capitalizare adecvată capitalizării chiriei de piață. Întrucât excedentul de chirie rezultă dintr-o clauză favorabilă a contractului de închiriere şi nu dintr-o calitate a proprietății imobiliare, acest excedent este uneori considerat ca fiind o componentă extra imobiliară a valorii. Analiza chiriilor începe cu un studiu asupra nivelului chiriilor curente ale proprietății imobiliare subiect. Evaluatorul poate verifica nivelul chiriilor prin examinarea situaţiilor financiare, a contractelor de închiriere și prin intervievarea unor chiriaşi selectați în timpul inspectării proprietății. După analiza nivelului chiriilor existente pentru proprietatea imobiliară subiect, sunt analizate informațiile despre chirii pentru spații comparabile pe piață. Când este solicitată estimarea unei chirii de piață, evaluatorul adună, compară şi ajustează informațiile de piață pentru a forma o concluzie privind chiria de piaţă pentru proprietatea imobiliară subiect. Informațiile din contractele de închiriere care nu includ clauze de închiriere adecvate, nu asigură indicii de încredere privind chiria pe piaţă. Chiriile proprietăților imobiliare comparabile pot asigura o bază pentru estimarea chiriei de piață a proprietății subiect, după ce acestea au fost exprimate pe baza unui criteriu de comparație echivalent cu cel folosit la proprietatea imobiliară subiect. Evaluatorul trebuie să ajusteze chiriile comparabile doar în măsura în care prețurile de tranzacție ale proprităților imobiliare comparabile sunt ajustate în cadrul abordării prin piaţă. Elementele de comparație pentru analiza chiriilor includ: Drepturile asupra proprietății imobiliare care vor fi închiriate şi condițiile de închiriere. Contractele de închiriere care nu reflectă negocieri nepărtinitoare vor fi eliminate din rândul comparabilelor. Condițiile de piață. Condiţiile economice se schimbă în timp, astfel încât chiriile negociate în trecut pot să nu reflecte chiriile curente predominante. Localizarea. Localizarea proprietății în spațiu-timp. Caracteristicile fizice. Dimensiune, înălțime, finisare interioară, amplasare funcţională, priveliștea amplasamentului, amenajările amplasamentului etc. Repartizarea cheltuielilor stipulate în contract şi în alte clauze de închiriere. Ce concesii (scutiri) de chirie s-au făcut? Cine plăteşte cheltuielile de exploatare? Care sunt prevederile referitoare la modificarea chiriei pe parcursul perioadei de închiriere? Utilizarea proprietății. Chiriile de piaţă ar putea să fie ajustate pentru utilizarea desemnată sau pentru dimensiunile construcţiei, când acestea sunt diferite de cele ale proprietăților comparabile. -8-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Componentele non-imobiliare. De exemplu, dacă este implicată o companie de leasing sau de management, venitul unui hotel, care face parte dintr-un lanţ național, poate fi mai mare decât în cazul în care hotelul nu ar fi inclus în lanţul hotelier. Venitul mai mare provine din valoarea asociată cu numele hotelului francizor şi nu din orice diferență a venitului potenţial generat de proprietatea imobiliară. 1.5. Data inspecției — Inspecţia proprietății imobiliare subiect se efectuează, de regulă, împreună cu clientul sau cu persoane desemnate de către acesta, identificarea proprietății fiind efectuată pe baza informațiilor furnizate de către client, responsabilitatea asupra informaţiilor în baza cărora s-a efectuat identificarea proprietății revenind clientului. (Standarde de evaluare a bunurilor - ANEVAR 2018, GEV-630 Evaluarea bunurilor imobile, art.20 ) Inspecţia proprietății a fost realizată în data de 18.09.2018, de ing.Panţel Ovidiu expert evaluator autorizat leg. 14997, dată la care s-a inspectat proprietatea subiect în totalitate, şi vecinătățile, s-au| efectuat fotografii ce pun în evidență starea proprietății şi a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigaţii privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății. 1.6. Data estimării valorii — La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul preţurilor şi datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele şi informatiile şi la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum şi valorile estimate de către evaluator. Data evaluării este 10.10.2018. 1.7, Proprietarul imobilului - STATUL ROMÂN 1.8. Moneda raportului — Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON şi EURO. Valorile exprimate nu conţin TVA. Curs de schimb leuro = 4,6628 lei 1.9. Standardele aplicabile — Metodologia de calcul a valorii de piaţă a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietății şi de recomandările standardelor ANEVAR : Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 SEV 100 — Cadru general SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării SEV 102 — Implementare SEV 103 — Raportare SEV 104 — Tipul ale valorii SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piaţă aşa cum a fost ea definită mai sus. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: Documentarea, pe baza unei Liste de informații solicitate clientului; Inspecţia proprietăţii imobiliare; Stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport; Deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină seama la derularea tranzacţiei; Analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului. Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR. 1.10. Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare Informaţiile şi sursele de informaţii utilizate în acest raport sunt: Informaţii culese pe teren de către evaluator (privind poziţionarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.); Informaţii preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători şi cumpărători imobiliari de pe piaţă, informații privind cererea şi oferta preluate de la agenţii imobiliare şi din publicaţii de
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieţei imobiliare; Adresele de pe internet www.imobiliare.ro Responsabilitatea asupra veridicității informațiilor preluate de la solicitantul lucrării aparţine celor care le-au pus la dispoziţia evaluatorului. 1.11. Ipoteze generale — Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către client şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care.se specifică altfel; Informațiile furnizate de terte părți sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţii pentru acurateţe. Se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidenţiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor. Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare stiinţifică necesară pentru a fi descoperit. Evaluatorul nu are cunostinţă de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanţilor sau materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigaţii speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcţiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate; Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părţilor componente, nici nu a inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părţilor neexpertizate şi acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării, Întrucât condițiile de piaţă se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment. 1.12. Condiţii limitative — Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată! în combinaţie cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă referitor la proprietăţile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil. Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea. 1.13. Clauza de nepublicare — Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fil publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale şi acţionarea în instanţă a vinovaţilor. 1.14. Responsabilitatea faţă de terţi — Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului şi destinatarului precizat. Raportul este confidenţial, strict pentru client şi destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faţă de o terță persoană, în nici o circumstanţă.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Capitolul 2 PREZENTAREA DATELOR 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate — Dreptul asupra proprietăţii imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren și construcţii. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare: Dreptul absolut asupra oricărei suprafeţe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda şi a dispune de teren și de orice construcţii existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate şi îngrădiri stabilite prin lege; Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda şi de a folosi o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere; Drept de folosinţă a terenului sau construcţiilor, fără un drept exclusiv de a poseda şi de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumită activitate. 2.2, Situaţia juridică — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată în municipiul Timişoara, Piaţa Unirii, nr.8, formată din spațiu cu altă destinație — SAD 3 — identificată prin CF colectiv 402620 — C1 — Timişoara. CF 402620 — Timișoara Descriere imobil Teren intravilan Piaţa Unirii, nr.8, Timişoara Al. Nr.cadastral/nr.topografic 402620, suprafață 775 mp, categoria de folosință curți construcţii, intravilan, observații/referințe construcția Cl înscrisă în CF 402620-C1 Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi B2. Intabulare drept de proprietate dobândit prin lege, cota actuală 733/775, cota inițială 1/1 Municipiul Timişoara — domeniul public Înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție şi sarcini Nu sunt CF 402620 — C1 — Timişoara — carte funciară colectivă Descriere imobil Piaţa Unirii, nr.8, Timişoara 402620 — Cl — Timişoara, nr.topo 435, suprafață 648 Nr.CF vechi 162 Părţi comune: terenul construit şi neconstruit, fațadele, fundațiile, pereții despărțitori, intrarea uscată, accesul la boxe, holul comun şi boxa comună de la subsol, terasa comună de la etaj, WC-urile comune de la parter și etaj, debaraua de la etaj, urcarea la pod, podul, şarpanta, învelitoarea, branşamentul electric şi de apă, racordul canal. Observații: casă cu 1 etaj şi curte SAD 3 — situat la parter, cod U.I 3, Nr.CF individual 402620 — C1 — U3, cote părţi 5,05%, observații: compus din galerie de artă, sediu şi we cu 5,05% din p.c. şi 39/775 mp Înscrieri privitoare la dreptul de proprictate şi alte drepturi Unitatea individuală 402620 — CI — U3 Intabulare drept de proprietate, apartamentare, ant.naționalizare, conf.D92/1959, nr.1721/1956, dobândit prin lege, cota actuala 1/1, cota inițială 1/1 STATUL ROMÂN Se notează dosar 2718/2004 al Tribunalului Timiş, dosar 13900/325/2008 al Judecătoriei Timişoara Înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție şi sarcini Unitatea individuală 402620 — C1 — U3 — Nu sunt Intabulare drept de privilegiu imobiliar: Asociaţia de Proprietari Piața Unirii, nr.8, Timişoara -II-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 2.3. Descrierea amplasamentului proprietății imobiliare Piaţa Unirii este cea mai veche piață din Timişoara amenajată în stil baroc. De-a lungul istoriei sale piaţa s-a numit şi Haupiplatz (Piaţa Principală), Domplatz (Piaţa Domului) și Piaţa Losonczy (după numele comitelui Stefan Losonczy, numele de Piaţa Unirii i-a fost dat în 1919 pentru că aici s-au oprit trupele române care au intrat în Timişoara, Această piață găzduieşte importante obiective turistice, precum Domul romano-catolic, Palatul Baroc, Catedrala Ortodoxă Sârbă, Monumentul Sfintei Treimi, fântâna cu apă minerală, alte monumente arhitecturale, cum ar fi Casele Canonicilor în care se află subiectul prezentului raport. Casele canonicilor sunt un ansamblu de patru clădiri monument istoric, aflate pe latura nordică a pieței, fiind lipite una de alta. Ele sunt atestate încă din anul 1758, deci este probabil să fi fost construite înainte de această dată, Caracteristice modei secolului al XVIII-lea în ce priveşte locuințele particulare erau casele cu parter şi etaj, parterul fiind folosit de pe acea vreme ca spațiu comercial. Piaţa Unirii are o suprafață mare, dimensiunile fiind de 150 x 110 m. În zonă se află Reţea de transport în comun în apropiere Magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, unități de învăţământ, unităţi sanitare, unități bancare, muzee, cafenele, terase Unităţi edilitare. curent electric, apă, gaz metan, canalizare. Gradul de poluare (rezultat din observații ale evaluatorului, fără expertizare): absenţa poluării. Concluzie privind zona de amplasare a proprietății imobiliare: Zona de referință istorică, rezidențială și comercială și de recreere, amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat. 2.4. Descrierea proprietăţii imobiliare Proprietatea imobiliară SAD 3, situată în municipiului Timişoara, Piaţa Unirii, nr.8 face parte din construcția de tip casă având suprafața totală 648 mp şi regim de înălţime P+1E, este situată la parter, este denumită Galerie de Artă şi este compusă din: sală — 40,44 mp, birou — 6,30 mp, baie — 3,10 mp, conform CF şi releveu parter ataşat. An PIF aproximativ 1758. Accesul se face direct din Piaţa Unirii Structura construcţiei este următoarea: Fundaţii din beton. Structura de rezistență din zidărie. Pereţi din zidărie de cărămidă. Şarpantă lemn şi învelitoare țiglă Tâmplăria interioară şi exterioară din PVC cu geam termopan. Pardoseli din gresie. Zugrăveli obişnuite în vopsea lavabilă. Instalaţii funcționale electrice, apă canal, Iluminarea se face prin corpuri de iluminat cu incandescenţă. Starea tehnică a spațiului este bună. Capitolul 3 ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE În 2018 am putea observa o aşezare a prețurilor pe segmentul rezidențial, după creşterile înregistrate în ultimii ani, este de părere managerul Eugene Estate. „În România este dificil să faci previziuni în orice domeniu având în vedere cadrul legislativ care este într-o permanentă schimbare neputând oferi comfortul unei predictibilități. Evoluţia preţurilor în ultimii ani a fost ascendentă şi a fost determinată, în primul rând, de o cerere ridicată punând astfel presiune pe ofertă. Programul Prima Casă, care a avut o influență mare în piață în anii precendenți, va fi din ce în ce.mai puțin prezent în piaţa de creditare. Privind acest aspect, precum şi alți factori care pot influența cererea şi oferta imobiliară, cred că anii următori vor fi determinaţi de o așezare a prețurilor cu fluctuații mici şi corecţii izolate. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşniţa Nouă, aflate în sudul oraşului, și despre cele arondate comunei Dumbrăviţa, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preţ mai accesibil şi obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. 15
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că preţurile de vânzare în creştere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinţei nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafeţe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătăţit. Cum vor evolua chiriile din Timişoara în 2018 În opinia noastră, ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii prețurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 se preconizeză o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată şi de introducerea unui număr semnificativ de locuinţe în această piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara Piaţa imobiliară a înregistrat o evoluţie spectaculoasă in 2017, cu volume record de activitate în sectorul industrial şi cel de birouri. Nivelul chiriilor a fost în general stabil, cu uşoare creşteri în piața spaţiilor comerciale şi segmentul industrial, în timp ce preţurile rezidențiale s-au apreciat în medie cu 10%, conform unui raport de specialitate AGERPRES. Segmentul industrial şi logistic a înregistrat volume record de livrări și cerere la nivel național, 2017 devenind vârful evoluției pieței de până acum. A fost finalizat un stoc speculativ nou de 500.000 metri pătrați (mp), în crestere cu 42% față de anul precedent, dezvoltatorii internaționali (CTP Invest, WDP, P3, Logicor, Zacaria Group, Globalworth) răspunzând rapid la explozia cererii, conform raportului realizat de compania de consultanta imobiliara Activ Property Services. Volumul tranzacţiilor majore de închiriere a crescut cu 70% într-un singur an, până la 730.000 mp la nivel naţional, peste 73% din cerere fiind reprezentată de activități de logistică /depozitare. Gradul de ocupare al stocului competitiv continua sa depaşeasca 95%, majoritatea parcurilor dominante fiind integral ocupate, în timp ce nivelul chiriilor pentru spaţii industriale/logistice de clasa A a avut o tendinţă de uşoară creştere, cu valori medii cuprinse intre 3,5 - 4 euro/mp/luna la nivel național. Piaţa de birouri a raportat de asemenea o activitate în creştere. Stocul nou finalizat în Bucureşti, de 147.800 metri pătrați, a rămas la un nivel mediu al ultimilor 8 ani, în schimb în provincie livrările au ajuns la 93.000 metri pătrați pe fondul activității record din Timişoara (42.000 mp), conform studiului. Tranzacţii majore de închiriere însumând 460.000 mp au fost semnate la nivel național, cu peste 367.000 mp închiriați în Bucureşti (al 2-lea nivel ca mărime din ultimii 10 ani) şi un record de 90.000 mp în provincie. Cererea nouă a reprezentat aproape 50% din total, cea mai ridicată pondere a ultimilor ani. Sectorul IT&C şi-a continuat creşterea, reprezentând 42% din volumul cererii în Bucureşti și 50% în provincie. Gradul de neocupare al principalelor piețe de birouri a scăzut sub 10%, în Bucureşti disponibilitatea spatiilor libere micşorandu-se de la 11,5% în 2016 la 9,1% din stocul existent la sfarșitul anului trecut. Nivelul chiriilor s-a menținut stabil, având valori 'prime', considerate pentru cele mai reprezentative clădiri centrale, de 17-19 euro/mp/lună în Bucuresti, 12-14 euro/mp/luna (Cluj-Napoca, Timişoara), 10- 12 euro/mp/luna (laşi, Braşov) şi 8-10 euro/mp/luna în pieţele secundare. În schimb, piaţa spațiilor comerciale (piața de retail) a înregistrat o evolutie relativ contradictorie, cu un volum semnificativ de cerere potențială neacoperit de ofertă, în condițiile unor volume limitate de stoc nou finalizat. In 2017 au fost finalizate 66.700 mp de centre comerciale (-70% fata de 2016), respectiv 23.885 mp de spații în parcuri de retail, fiind primul an în care stocul de centre comerciale în funcțiune a înregistrat o uşoară scădere, volumul închiderilor depăşind suprafața nouă inaugurată. Volumul tranzacţiilor majore de investiții a crescut cu 56% în 2017, la peste 925 milioane euro, ca urmare a creşterii interesului din partea investitorilor internaţionali, a majorării volumului de tranzacții
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 cu spații comerciale (+65%) şi a semnării a celei mai mari tranzacţii hoteliere de până acum (complexul Radisson Blu/Park Inn). Bucureştiul a concentrat 43% din volumul total, menținându-se ca principală destinaţie de achiziții a investitorilor internaționali, responsabili pentru 97% din totalul tranzacţiilor majore la nivel naţional. Nivelul randamentelor 'prime' (yield-urilor) a scăzut în medie cu 0,25%, ajungând în cazul centrelor comerciale și birourilor la valori de 7 - 7,5% în Bucureşti și 8 - 8,25% în alte orașe majore. În ceea ce priveste piața rezidențială, statisticile oficiale arată ca au fost finalizate 53.301 unităţi locative la nivel național, în creştere cu 2% față de anul precedent. Au fost majorări ale livrărilor în partea centrală, de nord-vest şi vest a României, în timp ce zona Bucureşti-llfov a înregistrat o surprinzătoare scădere anuală de 4,9%. În condițiile în care volumul cererii a dat semne de creştere şi vânzarile au accelerat, nivelul preţurilor a crescut în medie cu 10%, variind de la medii de 700 - 950 euro/mp util în reşedintele de judeţ cu peste 100.000 locuitori, la medii de 1.100-1.350 euro/mp util în Bucureşti și 1.300 - 1.400 euro/mp în Cluj- Napoca. Prognoza evoluției pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiţionale. Livrările de spații comerciale sunt anuntate să includă 93.200 metri patrăți de centre comerciale şi să accelereze pe segmentul de parcuri de retail până la un potențial total de 135.000 metri patrăți, însă nu toate proiectele sunt estimate sa fie finalizate în termen. Stocul nou de birouri în construcţie, cu finalizare anunțată pentru 2018, depăşeste 200.000 metri pătrați în Bucureşti și un volum-record de peste 155.000 metri pătrați în provincie. n Pe piața industrială stocul în construcție depăşeste 315.000 metri pătrați, din care 75% este concentrat în zona Bucureştiului. Contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieţei imobiliare în anul 2018, cu toate că situația la nivel macro nu se mai bucură de aceleaşi fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arată într-o analiză realizată de o companie de consultanță imobiliară internaţională. Situaţia economică din România anului 2017 pune presiune pe aşteptarile din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criză, spun analiștii imobiliari care apreciază că România poate depăşi performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale şi de Est și în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar. Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 în analiza realizată de Colliers International vizează evoluția pieţei de investitii, rezultatele economice mai bune decât în majoritatea țărilor din UE, piaţa forței de muncă, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri. Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale și înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, creşterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiştii imobiliari. Piaţa de investitii va avea parte de o evoluţie spectaculoasă. După acumularea în 2017 a unui volum investiţional uşor peste pragul de 0,9 miliarde euro și amânarea unor tranzacții pentru anul viitor, analiştii de la Colliers International se asteaptă în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro. O alta tendință, migrația (internă şi externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. Tiparul migrației interne sugerează o preferință în creştere pentru principalele orașe din România - Cluj-Napoca, Timișoara și Iaşi, în detrimentul Bucureştiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau inflințarea unor birouri în afara Capitalei. Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări și care ar putea începe să se întoarcă în ţară în număr mai mare. În 2018, cererea chiriaşilor pe segmentul industrial va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condiţiile intensificării comerțului electronic, în timp ce dezvoltările speculative vor creşte în număr. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. În 2017, au fost livrați 24 km de autostradă, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritățile. Expeţii în domeniu avertizează că 2018
S.C. FIDOX S.RL. Brasov Nr.3.048/201$, va fi similar, cu promisiuni de cel puţin 156 km. Piaţa de birouri din Bucureşti se va concentra pe noi poli. Livrările de spații de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piata Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți uşor, însă dezvoltatorii devin mai precauți. Piaţa forței de muncă va fi mai încordată anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere şi ofertă pe piaţa fortei de muncă a crescut, în timp ce absolvenţii cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puțini în comparație cu nevoile angajatorilor. Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial: Luând în considerare creşterea salariilor și a intenției de a achiziţiona o locuinţă, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate. Anul 2017 a fost unul bun pentru dezvoltările imobiliare din Timişoara, atât pe segmentul rezidențial, cât și pe cel comercial, iar preţurile locuințelor s-au aflat pe un trend ascendent. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşnita Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăviţa, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preţ mai accesibil şi obținerea documentației aferente procesului de consirucţie este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că prețurile de vânzare în creştere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafaţă din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completeaza Legea locuintei nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățită Ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii preţurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 preconizăm o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată şi de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în aceasta piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara. Capitolul 4 ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piaţă; abordarea prin venit; abordarea prin cost. În estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză. Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață. Abordarea prin piață Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare. Abordarea prin piață este cunoscută şi sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor. -15-
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții şi/sau oferte recente credibile. Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la prețuri de tranzacţionare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluţia pieței specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării. Atunci când există informații disponibile privind preţurile bunurilor comparabile, abordarea prin piaţă este cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piaţă. Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condiţiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare. Prin informații despre preţurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind prețurilor activelor similare care au fost tranzacţionate sau oferite spre vânzare pe piaţă, cu condiția ca relevanţa acestor informații să fie clar stabilită şi analizată critic. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parţială sau exclusivă a ofertelor de piaţă, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare. Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) şi că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. În raportul de evaluare trebuie să se indice sursele de informațiii, datele utilizate şi raționamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile, Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt: tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit. tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendinţelor; analiza clasamentului; interviuri. Informaţiile privind tranzacţiile sau ofertele care prezintă diferenţe majore (cantitative şi/sau calitative) faţă de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate. În abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcţie de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect. În abordarea prin piață, se analizează asemănările și diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile și cele ale proprietății subiect și se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație. În abordarea prin piaţă, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condiţiile de finanţare, condiţiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condiţiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății. Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic şi economic de proprietatea imobiliară subiect şi asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. În această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele: intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric şi procentual), totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric şi procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate preţurilor proprietăților comparabile şi orice alţi factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare. Abordarea prin venit Abordarea prin venit este procesul de obţinere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea -16-
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 proprietății subiect de a genera venituri şi pentru atransforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare. Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază: capitalizarea venitului; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF), Prin luarea în considerare a unor informații adecvate şi printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului şi metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicaţii similare asupra valorii. Capitalizarea venitului, numită şi capitalizarea directă, se utilizează când există informaţii suficiente de piață, când nivelul chiriei şi cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieţei şi când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare. Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile şi/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor şi cheltuielilor probabile din perioada de previziune, Când se foloseşte această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor şi cheltuielilor din această perioadă, precum şi valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin tehnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziția evaluatorului de către client. În aplicarea fiecărei metode menționate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare. În metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare. Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial şi venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condiţiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potenţial cu pierderile aferente gradului de neocupare și neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriaşi nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit şi alte taxe similare), plățile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcţiilor. Abordarea prin cost Abordarea prin cost este procesul de obţinere a unei indicaţii asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcţiilor a deprecierii cumulate şi adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la dafa evaluării. Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcții noi sau construcții relativ nou construite; construcții vechi, cu condiția să existe date suficiente şi adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcţii aflate în faza de proiect; construcţii care fac parte din proprietatea imobiliară specializată. Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou — costul de înlocuire şi costul de reconstruire — şi să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare. Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. În cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizați indici de cost adecvați pentru atransforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire.
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. În abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire şi sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puţin de un an. Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcţie sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp); nerecuperabilă — elemente cu viață scurtă; nerecuperabilă — elemente cu viață lungă; deprecierea (neadecvarea) funcţională, ce poate fi: recuperabilă; nerecuperabilă; deprecierea externă (economică). Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evaluării, cu conceptul contabil de depreciere care sc referă la amortizarea imobilizărilor corporale. Capitolul 5 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL 3.1. Generalităţi — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată în municipiul Timişoara, Piaţa Unirii, nr.8, formată din spațiu cu altă destinație — SAD 3 — identificată prin CF 402620 — Cl — Timişoara. 5.2. Cea mai bună utilizare — Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire şi să genereze ipotezele de lucru necesare operaţiunii de evaluare. Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ. Deşi acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuşi exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare. Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal şi să reprezinte cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa. Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar și o vânzare ordonată. Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situaţie în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active. Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piață ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum şi probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, -18
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 fizic posibilă şi permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piață, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare, Cea mai bună utilizare — este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deţinătorului proprietăţii imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piaţa în care este localizată proprietatea. Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune şi profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind disponibilă şi gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. Îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil şi nu poate fi îndepartată sau speculativă. În cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincţia între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber şi cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită. Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. În multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică, În această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcţia. Cea mai bună utilizare este determinată de forţele competitive de pe piaţă. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber şi (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiţii care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă fizic posibilă, financiar fezabilă şi maxim productivă, Criteriile analizei celei mai bune utilizări a. Permisibilă legal — În toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricțiile de construire, normativele de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu şi siturile istorice, impactul asupra mediului. Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietăţii din cauza unor clauze în contractul de închiriere. Dacă nu există restricţii cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - şi eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare. Normativele de construcţii şi condițiile de impact asupra mediului, pot avea influenţe asupra fezabilităţii utilizării, dacă nu o scot în afara legii. b. Posibilă fizic — Dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologică a terenului şi accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații) afectează utilizările unei anumite proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. În acest caz, evaluatorul va analiza şi fezabilitatea ansamblului. Evaluatorul va considera capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, ctc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălțime, subsoluri multiple, ete. Condiţiile fizice influențează şi costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună. c. Fezabilă financiar — Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal şi posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare şi amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile -19-
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea așteptată de investitori pe piaţă, atunci utilizarea este fezabilă. d. Maximum productivă — Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanță cu rata de fructificare a capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi păsită estimând valoarea utilizării propuse (teren şi construcţii) şi scăzând costul materialelor, manoperei, regiei și al capitalului, necesare realizării construcţiei Valoarea terenului poate fi estimată şi prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare şi a recuperărilor capitalului investit în construcţiile alocate în proporțiile determinate pe piaţa imobiliară. Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung şi se presupune că va rămâne aceeaşi pe durata de viață economică sau utilă a construcţiilor. , Cea mai bună utilizare a terenului liber — Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcţiilor. În această ipoteză, pot fi identificate utilizări care crează valoare şi evaluatorul poate începe selecţia de proprietăţi comparabile şi apoi să estimeze valoarea terenului. Dacă o prognoză a celei mai bune utilizări indică o schimbare în viitor, cea mai bună utilizare actuală este considerată ca o utilizare interimară. În unele cazuri, cea mai bună utilizare este ca terenul să rămână liber până când piaţa va fi pregătită pentru dezvoltare imobiliară. Zona în care este subiectul evaluat este zonă de locuințe colective, clădiri rezidențiale şi spații comerciale. Având în vedere datele prezentate considerăm că: CMBU este de spațiu comercial 5.3. Evaluarea imobilului 5.3.1. Evaluarea chiriei de piață - Metoda comparațiilor de piață îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piaţă a unci proprietăți imobiliare este în relaţie directă cu chiriile unor proprietăți competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăți, între elementele care influențează preţurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările şi deosebirile înire proprietatea „de evaluat” şi celelalte chirii deja tranzacţionate, despre cafe există informații suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din închirierile de proprietăți asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicaţiile de specialitate şi pe site-urile agenţiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piață care sunt sintetizate în tabelul următor: -20-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 [Preţ (eurompriun) ŢI 8185 TOO) Tipul comparabilei [efort —_foferti lot] | [Dreptul de proprietate [integral [integral — fintegral integral |_ [Curs valutar 1euro STIG TI 4 adresă TI studențesc | 6 [Caraeteristici Tr TITI | [Casă 7 fCasă [Bloc [Casa fetei PTT pet TE [PRI aferent in proprietate în proprictate [în proprietate [în proprietate [în propricate | PIE înainte de 1989 Finisaje | JSistem climatirare fu Pe Tie] [Centrală proprie___________ Nu 7 fa Da pa] [__]Grup sanitar propriu [Pa Ba fPa [Da fa TI [| Suprafață de închiriat | 165| 2500) 5500 2007 5600] | Pret obirioiună [TI 0000) 50022) 550.00) valoarea chiriei proprietăţii evaluate = chiria proprietăților comparabile £ corecţii Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparaţiei, este: 37,00 Lei / mp / lună = 8,00 Euro /mp / lună 1.800,00 Lei /lună = 389,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA Justificarea corecţiilor : Tipul informației — deoarece comparabilele sunt oferte s-a aplicat o ajustare de — 25% fiind considerată marja de negociere în stabilirea preţului de închiriere Dreptul la proprietate - ajustările sunt nule deoarece subiectul şi comparabilele sunt considerate cu dreptul de proprietate absolut. Condiții de închiriere — nu s-au aplicat ajustări deoarece la momentul ofertării comparabilele sunt libere la închiriat Cheltuieli efectuate imediat după închiriere - nu s-au aplicat ajustări Condiţiile de piaţă — discuţiile cu proprietarii au avut loc la data evaluării ceea ce înseamnă o ajustare nulă. Localizarea — încadrarea spațiului în funcţie de zonă; comparabilele fiind în zone diferită, s-au aplicat ajustări reieşite din studiul pieţei | Caracteristici - criteriile de comparație sunt suprafață, tip imobil, regim de înălțime, teren aferent, an PIF, finisaje. Suprafață — s-au aplicat ajustări pentru diferenţele de suprafață An PIF — s-au aplicat ajustări la C3, deoarece imobilul folosite ca şi comparabilă are an PIF mai recent Finisaje - comparabilele sunt superioare subiectului, motiv pentru care s-au aplicat ajustări. Dotări suplimentare — sistem climatizare, centrală proprie, grup sanitar propriu. S-a aplicat o ajustare pentru centrală proprie Cea mai bună utilizare ( CMBU ) — nu s-au aplicat ajustări comparabilele având aceeaşi CMBU -21-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Comparabile ii e || Subiecte Conpanţile 1 Criterii și elemente de comparație = = evaluat [| _____Ajustani | Ajusteri ȚT Ajustari Ajustari E/mp Preţ (Euro) 11,00 |Tipul informației oferta Marja de negociere 25%, -25% Preţ tranzacție (Euro/mp | Ț 1200 Ta 7) 191 525 Drepturi de proprietate depline depline | depline | depline | atare] 000% [000 [600 [Tm 00 To | TI Pret ajustat] | | o) 191 825 Condiţii de închiriere nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare 4justare 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 Pret ajustat 12,00 6,14 11,51 8.25 Cheltuieli efectuate imediat după T nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nueste cazul închiriere _] Ajustare 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 Bret ajustat TZ,00 | en nr 77) 525 Condiţii de piaţă curente curente curente curente Afustare _ m Ţ_ 506 e [007 [îm 0,00% 0,00 Pret ajustat [00 nr TI 525 Localizare Piaţa Unirii nr.8 | Complex studențesc Dorobanţilor Traian Take Ionescu 10,00% Ţ 120 | -1500% Ţ 092 -1500% | Pret ajustat 10,80 521 7,01 Caracteristici Casă Bloc Casa 000% [000 0,00% 0.00 500% [-0a1 P+] P+SE P+I Ajustare 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 Teren aferent] în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate 0,00% I 000 0,00% 0,00 0,00% 0,00 PIF| înainte de 1989 similar similar superior similar Ajustare [mam N CI 500% [000 000% | 500 Finisaje medii superior superior superior Superior _Ajustare -15,00%, -1,80 -15,00% -0,92 -1,24 Sistem climatizare Nu Da Nu Nu Ajustare 000% [ 0,0 0,00% 0,00 0,00% | 0,00 Centrală proprie Da Da Da 0,00% 0.00 0,00 comercial comercial comercial comercial comercial Ajustare _ 0.00% 0.00 0.00% 0.00 000% [0.00 000% Ţ 006 Pret ajustat 844 3,53 6,65 4,37 Ajustare totală netă Euro -3,56 -2,61 -5,26 -3,88 Ajustare totală netă Ajustare totală brută 29,64% 42,50% 113% 71] -47,00% 2,61 5,26 3,88 Ajustare totală brută % 42,50% 44.20% 47.00% Numar ajustări 4 s 4 Valoare de_chirie piață Euro/mp/lună 8,00 Valoare de chirie piață Euroflună 389,00 Valoare de chirie piaţă Lei/'mp/lună 37,00 Valoare de chirie piață Lei/lună 1.800,00 LL Ajustarea brută procențuală cea mai mică este la Cl, deci valoarea propusă este 8,00 Euro/mp/lună 27.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 COMPARABILE FOLOSITE 10/2/2018 Spatiu comercial Complex - strada principala + parcatel - spatiu comercial de Inchitiat în Timisoara, judetul Timis - XBSA04004 -0 £.,, SpatiiCornerciale retatii Spatiu comercial Complex - stracla prinalpala + parcare! zona Gorplrx Studontosc Amunţ publioat de. n RUS IMOa Da invitat Sgațu comerorat RUS IMOB 18 EUR op rună ADA 7 lună Core detalii despre areastă proprietate Supratață total _ disponibilă Sună fa | Tip mobi: Spatiu stradal (Spatlu 0761.000.236 | comercial , | Pantru 6 identificare ugoara comunică fiu anunţului afață tota | n XBSAGADDA, dia pe BpaiCunieraialero | Regim înălțime: P+tE E i Stare Imabit: mademizat tău: Staaiu construcție exista RE ENI Telatan: i Modat tac a i Ema: i VA rog să mă interosat de această proprietate. Spaţii disponibile i Denumtre Spatiu comercial Sunt de acord cu ternrorii şi Suprafaţă comercială: 25 mp ra Ghirlo/mp lună: 15 (teal: 400 EUR Iuri). Comision: Variabil Disponibl: imediat Es Parter Posibile parcare Da Nitină: Da ! Alte datali spațiu: RUS IMOB va ofera spre Inahitiere spatiu comerolat in zona Corplexul Sludentesr: - Strada Pestatazei (Johan Helnrloh Pestalozzi ) - Langa llceut Galderan - Suprafata utila 25 mp renovat - Mara de securitate - Ar conditionat - Pozitie - Locuri de parcare în fata - spatiul se preda gal si curat Pretul este 450 suro/ tuna negociabil + comisionul agentiei. Nat multe detalii ln telefon: 075... vezi tot Alte detalii daspre proprietate Pozilanare foarte buna, vad comercial excelent! Utilitati: Apa, Ganalizare, Curent. Gaz, Caldurs, Cina Localizare şi puncte de interes desransport | Învățământ | Porcii afilcomerciale.rofinchirieri/timisoara/oomplex-studantesc/spatiu-comerdial-de-inchiriat- 11404854 18 -23- i | | |
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 10/2/2018 Spatiu comercial Dorobantilor - spatiu comercial de inchiriat în Timisoara, judetul Tintis - X41F14008 -0 EUR Spot titCornercialero Pat vel, Spatiu comercial Dorobantilor Timisoara, zona Borobartiior Anunţ publicat de: De închiriat Spaţiu comertiat EUGENE ESTATE 5,18 EUR mp riună See Vară Core detalii despra această propriotata Suprafață total mp His Barbu (Brokeor imobiliar) disponibilă Tip imobli Gantru = 0788.440.931 Suprafață totală 55 mp Alte telefoane: propietate: 0256.228.851 Regim înălțime: P+&E 881 (fox) * NE. locuri paoare: 2 Pentru Identificare uşoara comurict it-ul anunţului An construcţie: 20 de pe SpatiiComerciale ro Modificat la: 02102018 tău: E anunt Spaţii disponibile [Va rog să ma conta ctați. sunt 1 interesat de această proprietate. Suprafață comercială: 55 rap Ghitle / mp /lună: 648 (total: 445,9 EURIlună), Comlslan: standard Dispontbli imediat ÎI Sunt de acord cu termenii și concițila Et Etaj 1 ro. Înălţime spaţiu 2Z5m Vitină ba Alte detalii despre proprietate Va piopunem spre inchiriere apârtameni cu 2 camere decomandat, finisat madern,cantrala proțile,aar conditionat, În bloc nou(2011), etaj intermediar (staj 1), zona Apartamentul are inclus ur lan de parcare au od. suparat în curle. Idei pentrii birouri sau spatiu de locuit. Sa inchiriaza la pretul de 400 euro negociab[l. Pentru ate informatii si perdru programarea uni vizloneri va roi să ma confactuti la nr. de telefon numărul informatiile sunt praltate de la proprietar si au saracter informativ. Nr terase: 1 Nr grupuri sanitare: 1 Suprafata construita: 85 mp Nr incaperi: 2 Prat negaclatil Ultati - Utilitati generale (Curent, Apa, Canalizare (az) pretinchirlere: 450 EUR pretinatirlereunitar: 8.18 EUR Disponibiitate proprietate: Imediat Lonalizare şi puncte de interes Mijloace datransport Învățământ Supssmateiitati 14008'lista=111404854 18 -24-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov 3.048/2018 10/2/2018 Spaţiu comeralal de închiriat în Timisoara, Tralan - spatiu comeroial de închiriat în Timisoara, judetul Tirais - X07B04002 - 0 EUR aa Sire, votul, Spaţiu comercial de închiriat Timisoara, ana Traian Pta Train Anunţ de: RALF CONSULTING Spaţiu cameroiet 11,81 EUR mp rună Core datalii despre această proprietate sar fe lună Suprafaţă totală 42 mp Sunăla disponibilă: 0745.886.822 Tip imatit Spatiu stradal (Spatlu Alta comerctal lt stradă In 0745.886.222 zona Traian) 0744.368.832 Suprafața totală 50 mp propdetata: Pentru o identificare igoara comunică i-tă sstunţului da pe Spatiilomercialero Modificat lat Numolatău: [ Tolafon: arti nem Vă rog să mă contactaţi. sunt interesat de această proprietate. Spaţii disponibile 1 Suprafa comărolală: 42 mp Chirle / mp flună: 11,51 GURImp (total: 500,72 EUR/lună) [3 suni de acord su termenii şi condițiile Disponibil imediat Vitină: Da Alte detalii despre proprietate inchiriate spatiu comarsiat situat in P-ta Traian, 42 mp util, virlne mari, amentjari grup sanitar, pret 500 Eurolluna + comlatonul agentia! imoblilare da 70% din prima chirie SC Rraif Consulting SRL, tel. 0744. vezi tot nurgărul Localizare şi punate de interes | |, Însa | | Parcari https:/nvew. sp aiicomerdiate,rofnchirieriimisoaratralan/spatiu-aomercial-t e-inchiriat-X07B040027lista=111404854 18 -23- i !
10/27/2018 Taka lonescu birou 50 mp 650 euro TVA inclus - spatiu comercial de inchiriat În Timisoara, judetul Timis - X4NI0401F - 0 EUR S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 leo ret, bevostliii Take lonescu birou 50 mp 550 euro TVA inclus ! Timizoara, zana fake lormacu Anunt de: Spaţiu cani E ATTILA IMOBILIARE SRL. 11 EUR Imp riună 3 LL. du Gore detalii despra acoastă propriatata Suprafaţă totală 50 mp i disponibită Balint Attila (Consuttant Imobiliar "Tip imobil: Centru comercial 0745.303.563 ta 55 mp Pentru o identificare upoara comunică Xi-ul aurului : Spatii ae i Regim înălțime: PIE de pe Spatii | Stadiu construcția: suita i Publicat azi 04/10/2018 i Sotvează anunt Va rog să mă contactaţi, sunt interesat de această proprietate. Spaţii disponibile Suprataţă comerclată: SA mp 1) Sunt de acord ca teren și condițiile Chirie / mp lună: 11 RUR/mp (total: 550 EURAună), Gomlsion: 70% dn valoarea de inchiticre. ra. Dispenibit Etaj: Parter Îndițime spațiu: 4m Vin: sm Alte detalii despre proprietate Inchiliiez spatiu comerdiat/birot, zona Take ionescu, vis-a-vis de Politia Jurleteana si ISHO, parter, SU 50 mp, 2 camere. mini bucatarie, ideal birouri notar, avocatură, asigurarl. sto. Pret: 550 euro + garantie, Pretul include: TVA, apa si incalzire. tel: 0745. vezi tot numărul Utiitati: Apa, Canalizare, Gurent, Gaz. Caldura Locelizare şi puncte de interes i Detatii locajizera, vecinătăţi: Polila Judeteana, CED Bank, Profi. ISHO Mijloace detronsport Învățământ Supsrm arestat Recea, Parotri hitpsurww.spatiicormerciale.rofinchirieri/timisoarafalte-ion ascu/spatiu-camercial-de-inchiriat-X4NIO401F ?listas1 11404854 1” -26-
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Capitolul 6 RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii finale. Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o recapitulare a întregii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente şi suficiente, tehnicile analitice, raționamentul şi logica aplicată au condus la judecăți consecvente. Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efeciuate şi de corecţiile aduse preţurilor de vânzare ale proprietăților comparabile şi cantitatea informațiilor. Valoarea chiriei de piață a spațiului cu altă destinație, în opinia evaluatorului este valoarea obţinută prin abordarea prin piață, care reflectă cel mai bine valoarea chiriei, Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt: Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport. Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. În concluzie : Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparaţiei, este: 37,00 Lei / mp / lună = 8,00 Euro /mp / lună 1.800,00 Lei / lună = 389,00 Euro / lună Valoarea nu conţine TVA Expert evaluator autorizat El, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu -27.-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 ACTE PUSE LA DISPOZIȚIE ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ PRIMĂRIA MUNICIPIUL TIMIŞOARA DIRECȚIA ECONOMICĂ BIROUL EVIDENŢA PATRIMONIULUI SC2018-18532/02.10.2018 CĂTRE, S.C FIDOX SRL. B-dul C. D. Loga nr.1, 300080 Timişoara, internet: wwrw.primariatm.ro Referitor la “Serviciul de consultanţă/expertiză privind întocmirea de rapoarte privind evaluare, reevaluare imobilelor oflate în proprietatea Municipiului Timişoara, a Statului Român şi a celor pentru care Municipiul Timişoara are un interes” Având în vedere adresa transmisă de către Compartimentul Spaţii cu Altă Destinaţie | EST, înregistrată cu numărul SC2018-18532/21.08.2018, cu privire la valorificarea spaţiului cu altă destinaţie SAD 3, situat în Timișoara, Plața Unirii nr. 8, vă rugăm să demaraţi procedura de evaluare pentru spațiul mai sus menţionat. Anexăm prezentei următoarele documente: + Adresa nr. SC2018-18532/21.08.2018; e Adresele de verificare de la compartimentele de specialitate: Compartiment Administrare Fond Funciar, Serviciul Juridic, Biroul Clădiri Terenuri | EST; + Extras CF nr. 162, top 435; » Raleveu parter. Menţionăm că termenul pentru predarea lucrării este de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare de la data primirii comenzii care cuprinde toate documentele în vederea întocmirii raportului, Timișoara 2021 Slavia Dubleş . CONSILIER, Loredara Mog 7 x Capitală Europeană a Culturii „al „i REȘI on ABIL BIROU, -28-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Votdcta- ROMÂNIA Sef 14.08 dod JUDEȚUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIŞOARA DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI SI DOTĂRI DIVERSE I EST COMPARTIMENTUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE 1 EST Nr, SC2018-18533/21,08,2018 Bd, C.D. Loga ur, 1, 300030 Timișoara, tel: 40 256 408 426, fax: 40 256 408 395, yyw.primarintm.ro CĂTRE, BIROUL EVIDENŢA PATRIMONIU Având in vedere valorificarea spațiului ou altă destinație liber din punct de vedere juridic si promovării unui proiect de hotărâre privind inchirierea spaţiilor cu altă destinație ptin licitaţie publică deschisă cu strigare, situat in Timişoara, P-ţa Unirii ar. 8, SAD 3, vă rugăm să obtineţi raportul de evaluare a spațiilor menționate mai jos, stabilirea tarifului de pornire la licitaţie » lei/mp/Iuna: Anexă următoarele documente: - Adresele de verificare de la compartimentele de specialitate: Compartiment Administrare Fond Funciar; Serviciul Juridic; Biroul Cladiri, Terenuri I Bst; - Extras CF nr, 182, nr. top 435; - Releveu parter, DIRECTOR, Re, ELORIN RĂVĂȘILĂ C- „ar CONSILIER, Ea : MARINELA BANDI 7“ (? poi IRT atat -25-
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 ROMÂNIA a IT | JUDEȚUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIŞOARA ERE DIRECȚIA SECRETARIAT GENBRAL DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENI) LI COMPARTIMENTUL ADMINISTRARE ŞI DOTĂRI DIVERSE | aer, q FOND FUNCIAR SE EST Nr.8C2018 - 18532/08.08.2018 AM PRIMIT az IO d SEMNĂTURA i ra, ia 1 Către, DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI, ŞI DOTĂRI DIVERSE NEO COMPARTIMENTUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE T EST Referitor la adresa dvs,, înregistrată sub numărul de mal sus, vă comunicări faptul că, potrivit evidențelor Compartimentului Administrare Fond Funciar, în momentul de faţă, respectiv din dosarele depuse în temeiul art, 36, alin.(5) din Legea nr. 18/1991, republicată, art. 34 din Legea nr.i/2000 și Titlul TV, V și VI din Legea nr. 247/2005, completate până în prezent ct actele. solicitate de către Comisia Municipală de Fond Funciar Timişoara, rezultă faptul că, parcela cu nr.top, 435 înscrisă în CF, 162 Timişoara, situată în Piaţa Unirii nr.8, nu a fost solicitată de către foștii proprietari sau moştenitorii acestora, Menţionăm faptul că, nu a fost emis Ordinul Prefectului în baza H.C.L.M.T. nr.275/2009. RESPONSABIL COMPARTIMENT CONSILIER, CONSILIER NINA CIOBANU CRISTIAN JOSAN Su d Red. Verilicat 1.0, -30-
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 România Munfciptul Timişoara / Consiliul Local al Municipiului Timişoara Primaxul Municipinlut Timişoara Serviciul Juridic Biroul Contenttos Bd, C.D. Loga ar. 1, 300030 « Timişoara, fe EI : aţă CP &T & Către, era MOL) (Bbirecția Clădiri, Terenuri și Dotat BINARI —— pa Biroul S.A.D e EI ar, mar E Referitor la stadiul actual al litigiului având ca obiect “pretenții” în contradictoriu cu Asociaţia de proprietar P-ţa.Unirii, nr.8, vă comunicăm următoarele: - la data de 14,11.2017 a'fost respins apelul formulat do către instituția noastră în dosar nr.30877/325/2016, în contradictoriu cu reclamanta Asociaţia de Proprietari Piaţa Unirii nr.8.Dosarul figurează pe rolul Curţii de Apel Timișoara cu termen de judecată la data de 07.09.2018, ȘERASERVICIU rusia R JURIDIC 7 a A RE CAIUS Sa CRIS 14.08.2018 -31-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 MUNICIPIUL TIMIȘOARA DIRECȚIA CLĂDIRI,TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE [EST BIROUL CLĂDIRI TERENURI I EST NR. 33/07.08.2018 CĂTRE, COMPARTIMENT SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE EST "Referitor la solicitarea dvs,, înregistrată sub nr, de mai sus, vă comunicăra faptul că nu au fost depuse cereri de revendicare, prin notificări, conform prevederilor Legii nt. 10/2001, art, 21, alin: 2,3 și nici în baza O.U.G. nr. 94/2000, republicată, modificată și completață prin O.U.G. nr, 209/2005, privind retrocedarea unor imobile care au apaiținut cultelor religioase din România, pentru: - imobilul situat în Timişoara, Piaţa Unirii nr.8 înscrls în CF.nr, 162 Timişoara, „nr, top. 435. DIRECTOR, ȘEF BIROU, EC.FLORIN RĂVĂȘILĂ CĂLIN NPÎRVA -32-
Nr. 3.0 48/2018 S.C. FIDOX SRI. Brasov a Nr ZE STEA FUNGIARĂ TERITORUAL PM OB I | ţ AA ici vrea fra i Biti n E fete NEA : EERO AZ, pe E FE E AR E SE SEE ri 5 i ş : BERE | DESCRIEREA IMOBILULUI OBSERVAȚIUNI. x i n Ode 38 et a AI e RT Mt E E ra o aa tir ra a detii Ă A i Codurna Ci er ] Ganaatrat | PARTEA l-a LUL [ -33-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov PARTEA l-a PROPRIETATEA PRIVITOARE LA PROPRIETATE tri 7 tf E, 128 e rd, 1045 tata DI a baza parerii Popular pi dal aluri. cu ar. 3 sa laurii să “3 de nana dr ZEI Par ss bio e bt ZI dn ia dna pat LPBSERVAȚIUNI | __Nr.3.048/2018 -34-
Nr.3.048/2018 $.C. FIDOX S.R.L. Braso x IG PARTEA |ll-a pa 7215 o Locatstatea mm ZEI e Partea a ll-a PROPRIETATEA -35-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov __Nr.3.04$/2018 TR ATITA HN a Partea all-a | PROPRIETATEA -36- | | | | ţ | | | ţ
Î PE Partea a l-a ROPRIETATEA S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 | | | | ] i -37-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 -38-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 E de Cadastru și Pubsicitate (mob iară TIMIS wm Birdul de si Publicitate frobiliară Tinistsra “ANCBI CARTE FUNCIARĂ NR, 402630 ES COPIE Carte Funciară Nr. 492630 Timisoara A. Partea 1, Descrierea imobilului TEREN Intravilan Adresa: Loc. Timisoara, Piata Unirii, Nr. 8, Jud. Timis Nr. [Ne sata Suprafața* (mp) Crt | Nr. tonagrafic Observaţii / Referințe ALE 77 Cl IA CE LD Ă TI B. Partea il, Proprietari și acte — CI IN CF 4026201. Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alta reate Rafarinţa ] 1721 / 20/08/1958 | n toroventta şi 20/03/2013 nr. HG 849, din 19/10/2009 soi de GUVER i az are. drept RIEŢ; e ga Gta sctirstă| 233775. cota inttiala 1/1. mr ar +) MUNICIPIUL TIMISOARA, domeniul public | 105097 / 18/06/2015 e UI SU Semnatura Privata nr. TETUSTESTE dăte Trabir ( 18/08/2015 ernis de sc topo s, srl; a, „83 |S-au actualizat datele mobilului introducand 7 15/09/2016 Act Nofarial nr, 195, din 14/09/2016 emis de IE Serban [SE eroarea matertală SUrVERICE TR Urma 17101/2005, in sensul ca, s-a omis a se inscrie dreptul da proprietate asupra 42/775 mp teren aferent SAD 2 n favoarea lul SC SOCIETA ERVIZI ÎTALO-BANATO SRI. a raba gacmetrlelaviz A, a in baza grafica A lana Gabriela: Ba leota actuala 42/7175, cota ta initiala 42/7753 1) ROMAN ION, casatorit cu | 2) ROMAN OLGA, bun comun [ QBSERVATII: cota de 427775 mp teren sferont SAD 3 = / 03/08/2017 pr ptarare judecatoreasca nr. DC 883, din 27/06/2017 amis de TRIBI | a nateaza din oficiu decizia civilă Tim | asar nr. | REBRA Biecumant carii dat co căruțe Te Log Nr. 8722001 EP ETV Ti TAI Dn i pag -39-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov 3.048/2018 a to a Carte funciară Nr. 402620 Cornna/Oraşftiunicipiu: Ti C. UI, SARCINI, inscrieri privind dezmambrămintale dreptului de proprietate, drepturi reale de garanţie şi sarcini „NU SURE +a | Bocuiment care conține doto cu caracter personal, protejate de prevadarila Legii Nr. 87772001. MIRI REA Fog A a TUT SO E AS a ni a 1 e pdoţ Li) "TIR Referințe i Ă -40-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 ra Carte Funciară 302620 Comun Anexa Nr. 1 La Partea | Teran Nr cadastraţ [suprafata mp Observaţii f Referinţe T 402620 775 CONSTRUCTIE: CI IN CE 402630-CI d Suprafața aste dsterminată în plan de proiecție Stereo 7. _ DETALII LIMIARE (MOBIL Nr | Categorie fura | Suprafață cela i TI ca | Împ) Tari Parcală Nr. tapa Ooservații / Referinte 1 DA TIS i - | - - [CONSTRUCTIE E IN CF 1676Z0CI Constructii Lungime Segmente 1) Vatorile segmantelor sunt obţinute din proiecţie în plan, ŞTIE SUGE TA de prolacţia Sterao 76 și sunt rotunțite ta 3 rallirmetru, “"* Distanţa dintre puncte este formată din sugmante cumulate ce sunt raal m lel decât Valoarna 3 milimethu, Pesumeni care conține doro cu coraccer parsonat. oraiejate de prevadterile taga Nr. Dr TA el -41-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Document en conține date cu caractur perscrat. aroterata de prevederile Li NE, “2 apar ta ETERA REA, +a FER -42-
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.04, 83/2018 nr apa GE Funclară Nr BI CARTE FUNCIARA COLECTIVĂ NR, COPIE Oficiul de Cadastru şi Publicitate imobiliară TIMIS Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara imisoara A, Partea 1. Descrierea imobilului Adresa: Loc, Timisoara, Piata Unirii, Mr. 8, ud, Tirnis Electronic: 402520-C1; Nr. Topo: 435; Suprafata: 648 Părţi comune: terenul construit si Aeconstruit, fatodale, fundatiile, peretii acrosul la baxe, halul si boxa comuna de la subsol, terasa comuna parter si etaj, debaraua de la staj, urcarea la pod, podul, apă, ratordul Dhsaratii: Casa cu 1 staj si curte intrarea uscata de la etaj, WC- urile comune fie la Sarpanta, invalitoarea, brănsamentul slectrie si de Nr. CF vechi: 162 —. Nr. | Cad| Nr, CE son | a |" Ap. | UI | individ Supraf. | Cota Cota utila | parti | teren Observații pi 168) 1 7,28% | 38/713 Compus din 2 camere, Bucataria, CANTA mp slimente, antreu, dubara teran În Fo | et alosintal cal 1 1 5,05% | Compus dir alimente, bora zi cota de 39/775mp. terdn in - folosinta pis În gala de aria „seu SI pate] SAD 2 i Es a Pe 37775 mp jnarter| , 32775 a Corpus din 2 CLUa mp alimentar, birou, WC cu dependinte teren cur, jdrapt de, propriet 2 — ra ate m parter E ă Vara | 2,03% spaţiu carnereial cu 16/7175 mp în Teste Fl N Pa IEI comercial cu roz tes 55. 517775 | UNT 7 SI CUT Sing, | mp camara zlimente teran in ral, are ORE MINI folosintal parteri 6 | 8 SER Comp din 1 AREST ȘI CT C1-U8 30/775 mp taran in folosinta 3 3 [102630] SOME BUT yu C19 compusa din 2 incaperi si foamei | | | Gu 48/725 mp taran în folosința Dl reial ) i al EINER ra a Er) î 12] 10 10,30% Campus din 3 cantare, CEA C1-U10 bale, antreu. hol, boxa si 80/775 mp În i - foloșinta parter] PAR] 11 13,35% | 957775 bar, cu boxa (FOS CI-UIT Tip T AP, teren În folosinta! TIB. | COMENTA I COMETE, 7 VICTORII Bara aria, Cu ceas pad, debara, boxa si cu 102/77S mp - _ in folosinta _. AUZEA COPA din 2 carare, bucatarie, C1-U13 Antreu, boxa si 44/775 mp teran 402626. 377775 dn Sănara Arne, Bucatarie. bale, Făsăi| CLU map cămara de alimente teren În folosinta| ta TI 7.67% | | din TACEREA bar, Welle, sales) Ci-UIS mp cui 7 teren in i _ L Folosintăi a n md B, Partea H. Proprietar si acte Fuji sont Bogumant care conţine data cu caracter personal, protejate de prevederile Legii _ E da ta dl 137 TIE -43-
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov r.3.048/2018 CONSTRUCȚIE inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alta drepturi reale Raferihța rare Funciară Nr. 402620-C1 Comuna/Oraș/Municiplu: Tir: mentioneaza partile cortune, Unitaţa individuala Inscrieri privitoare ia dreptul de proprietate și alte drepturi reala Referinte INU SUNT . ] 5633 / 15[0372003" 7 zare-Cumparare nr. 0; | 5, tenta EAT ct Administrativ nr. UDECARE NA, 128, din 2 emis de EXEC. CAPOTE: sa pa drept de PROPRIETATE, | dobandit prin Adjudecare, cotă &ctuala | itiala 1/1 i Unitate îndividuala 402620-C1-12 inscrieri privitoare la draptul de Proprietate și alte drepturi reale NU SUNT Contract De Vanzare-i -Cumperare șir. nr. 1 |întsbulară, drept de PROPRIETA TATE Prin Conventie, cota actuala UT cota | tiala 7 mmm n _— n i 1) BUTUZA Ci II FLORIN, bun propriu | ; Ohsarvatiitaroverita din conversia CF 132181) Document care conține date ru caracter persandl, protejate de prevederile Legii
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 te Funciara Nr. 4Q2620-C1 Unitete individuala 402620-C1-U3 m la drept die PROPATE i dobandit | | 11 STATUL ROMAN | din convarsia CE 138956) ATE, Apartarnantare,srit rattan Lega, cota actuala 1/1, cota inttiata [55365 / 14/11/30 icerare nror Se notează recurs la | Ba ] obiect rm || are hotarare t hotarare are la vanzare SAD-uri, din Corr CP LEGI: ictiuriea civila formulata de FEcTaISAt a SC SOCIETA SERVIZITTA +BANATO SRL e/a paratii Munici i al mun.Timisoara,5C ADP SA si Asoaclatla de Proprietari din Tim | 'B in dosar nr.1 3900/325/2008 ai Judecatoriet Timi | "ahligatia de a faca ( pentru desfii | abuziv con Unitate individuala inscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drapturi reale Refei fi NU SUNT a aa ăla 17.03.3005 dosar ne.Z7 187506 SI Timis, formulat de SC NOVA PRO CONSTRUCT SRL c/a CL mun Timisoara si SC ADP SA avant clotul Timisoara prin Primarul mun. Timisoara, Cons.Local fsoara din Piata Unirii | sbara „dosar avand ca abiect și dernalarea constructiei ralagala edificate a i NR con Ed cr IRI OTE e i A inserleri privitoare ln dreptul de praprietata şi alte drepturi reale NUSUNT / 02/0872 | _ Lara ian ELITEI SOT = 8057 nr. 5 E | SE | | LA Radistariri ; 30/71/2011 al_nr. 523, din 29/11/7201 de a restructurare -amenalare-si-tonstruii + | 5 ai Gabrfelar . drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cca UML cote initiala VI, | 1) ROMAN ION, casatorit cu 11 ROMAN OLGA, bun comun a, _ - ! Ba || nobilul aste în Cartierul Cetatea Timisoara, cot Monumentelor Istorice-2015, judetul Timis. Hocument care canține date cu personal, protejate de prevederile Legii E E ee PREŢ 45
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasoy -3.048/2018 Ru a arte. ră Nr. hisoara Unitate individuala 402820-C1-U5 Inscrieri privitoare la dreptul de propristate și alta drepturi reale NU INU SUNT, [1865797 [Contract 1 re-Cumparare nr, 0 dFapt de PROPRIETI --1) BUTUZA CLAUBI | Obsarvatii:(prov uitate individuala 402630-C1-U5 L. inscrieri privitoare la dreptul de propriatate și alte drepturi reale Referiițe NU SUNT rare n, “BI EEE ris Tonventi initiata 1/1 1 FF. BUTUZA CLAUDIU FLORIN | din conversia CF 143330) Eu) BANCA SPA SIC | 11 INTESA SANPAOLO S.P.A TORINO SUCURSALA BUCURESTI, ar SIRE |. observatii “(provenita din conversia CF 142330) i 68805 / 17/06/2005 Act Administrativ nr. 2009-1353, din 187 [m în baza adeverinței SE radiază UE sub | magazie“ DOS aris de RIAA de "Măgaziri vânzare Unitate individuala 40Z6Z0-C1-U7 înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alta drepturi reala IND SUNT [686 / 15038001 TIT ţcoritract Ge Vanzăre- Curmpărare nr. 0; Bi lee ES ESTE CORE e fă rr a EA Anca it La 30, din 19/07/2005 emis de BNP BAC IOAN AL Paz fo , drept de PROPRIETATE, PARE, datand ar & a | actoale 1. cata înitiata 1/1, i LUI BUTUZ, CLAUPILI-FLORIN, but un PROPRIU, ( Document care conţine date cu caracter „Rerşonal, protejate de prevederile Legii -46- | | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasoy 3.048/2018 Unitate individuala 402620-C1-UB privitoare la draptul de propristate şi alte drapturi reale pa AMP GIAN /17132[2003 dn zane EP Lt rar e sas 7 îi '] 1070372010. FAZE rin. 238, din sri ML: NE CIORICA MARIN EUGEN): dir 8 drept de PROPRIETATI rm Unitate inclividuala inscrieri privitoara ia dreptul de proprietate și alte drepturi reale Î SUNT 81 Contract De Campari e m. AL — a bun proprii 1 Bbservatii: pe SASE ŢI E ACEA | E SAVE CITIT | | TOT es DENSE iron IBIS OI ACE ZODII [21105 m FACE Notarial nr. 320, i din 12/02/2010 ernis de N.P.CIORICA i MARIN EUGEN; 53 de PROF rani Poate Sa RESTORE — Ţ. MOESEU- SELMA ABERI fisc; Banari 1586487 11/11/2010 jAct Administrativ nr. 26291, din oii 010 emis de | PRIMARIA TIMISORI N. schimba imobilul Î patiu comercial „bar, activitati ri | lconform auțorizatiei e functionare nr.26291/2010 ! 1192176 / 26/10/2015 a Act otăriai îi cont VAN 7 Pata i tabulară. de PROPRIETATE, dobarat ac ra, BMI ra îi BUTUZA CLAUDIU- FLORIN, căsator a BUTUZA ANTOANETA-CLAUDIA, bun comun Scluală 1/57 Este înclus în Sftuf urbani Carilerul căra, a in Lista Monumentelor Istorice-2010, judetul Timis. a arene | CGI Document care conține date cu carat ar persanal, protej. E
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 i a „Carte Funcrară Nr. 402620-Ci Comuna/Oraşiti Unitate individuale 402620-C1-U10 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi raale AES CEE anti 120 emis de TOPALA FLORIN GHEORGITE PRIETATE, dobandit pi linitiata 11 bi jsoara -48- 1 | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/201$ Carte Funciară Unitate individuala 402520-(1-L11 înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi real NU SUNT |centract De nr, [1 PROPRIE CIA ACTRITE LL i Pbsarvatifirorovenita 2 Înobilul AT face parts din 105095 în Lista Moi Tan Cartlerul Cati ăi | > FOR a FONDUL RU ft | Dbservetih primsurorea-nn SS: 1 53 i 78, din 69/09/2011 emis CPAU ss 5 TE pa E LEE EEE, Ene cfaditorii Sunt BRD-GROUPE SOCIETE GARANTARE A CREDITULUI RURAL -IFN SA, FETEI 8448 f 07/02/2014 a 810 SE eroarsă matorial În Ti Cr n 14/09/2016 emis de Serban Elena Gabri de PROPRIETATE, dobandit prin Con ) ROMAN OLGA, bun comuni -45-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov r.3.048/2018 Carte Funciară Nr. 40262 1 Camuri Oraş dunicipru: Turlisoara Mritate îndividunta 402620-C1-012 înscrieri privitoare ia dreptul de proprietate şi alte drepturi reala Referinte ] A+ SERE amatorii | 2 EAALIEA-POULET-MANIE-THERESE EI SEALDEGHERI Gizarvatile „Act CONTRACT DE drept de pm 85 irma IRI face parte din Situl ste Monumentelor Istorite-201 FACE Act Notarial nr, CONTRACT D DTECA NR. AT, din din A SIE em vare, Închifiara, interdictie de Instra “6 1 Unitate individuala 402620-C1-U13 Inscrieri privitoare ta dreptul de proprietate și alte tirepturi reala Rafarința ÎNU SUNȚ 101648 7577072005 |) BUTUZA CLAUDIU FLORIN, casdtrii, Bus propriu 7 i Ohservatii:(brovanita din coxversta CE 129718 Unitate individuala 402620-C1-U14, inscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alta drepturi feale Referinţe NU SUNT a ad EEE [2516972008 7 Centract De Cumparare nr. 7315/2008 |s, drept OPRIETATE, dubaridit prin cotă TFE cara | 11 a 1) BUTUZA CI , buA propriu LL Observatii:(provenite din conversia CF Unitate Individuala 402520-C1-U33 inscrieri privitoare ln dreptul de proprietate şi site drepturi reale INU SUNT Elvila nr. 4857, din 10/05/20 , [intabulare drapt de PROPRIETATE, n cota acțuala UL cota Initlala VI. a) SC ADMINISTRAREA DOMENIULUI PUBLIC SA | Ohsarvatili(provenita din tonvarsia CF 145322) Ta: ectiicata, ANI Hotsrara | [ MATERIALA, din 0 C e În eroarea materială, IA sensul ca SE TE desrierea imobilului [SAD 4. E Document care conţine date cu caracter personal, i protejate de prevederile Legii
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov n3.048/2018 | | VOrasiMunicipiu: C, Partes Il, Sarcini CONSTRUCTIE fnstrieri privind dreptului de proprietate, drepturi reale TE Referi i siarantis și sarcini | MU SUNT Unitate îndividuala 402620-C1-UL lnscrierl Mezmembramintele Areptilu de dreptuti reale de Referinte i si sarcin MU SUNT 12785 / 03/02/2005 t Admini: nr. 128, din 02/02/2009 IsStrikca Through = = Se Rates te dia 02.02.2005 dosar Fr, | (128/EX/2009 SCPE) JURCHESCU CRISTIAN - MIHAI & CAPOTESCU IOAN pentru suma d + CL |20.000 Euro, reprezentand imprumut nerestitult + 7.217,35 lei, reprezentand onorariu jde executare silita cu TVA. inclus + 10,3 Iei taxa timbru si timbru Judiciar, in fav, AISI ma» BEA d ption ari FE DĂ at a ACT ADEZAREN TISEI Unitate individuala 402670-C1-UZ Astrieri privind dezmembram'ntele dreptului de Bropristate, drepturi reale de arantia sl sarcini, Refarinţe ] i E rara aa , NU SUNT a roca Unitate individuala 40Z620-C1-U3 [ iAscrieri privind dezmembrarmintele dreptului Ta propristate, drepturi d€ garantie si sarcini EEE rm a 133266 / 22/06/2016 ilnseris Sub Semnatura Privata fir. ASOCIATIA DE PROPRIETARI Document care conține date cu caracter „personal, protefate de prevederile Le -$1-
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/201$ Unitate 402620-C1-U4 a nscriari privind dezmembramintele dreptuiul di proprietate, drepluri reale de Refari si sarcini Ta sioanel + | Bbservatihtprovi ie | [43 —_ 30/11/2011 dir Gan II ! nr. 633, din 29/11/2011 emis de NP.BARAC PAUL : POTECA doi: Carte Funciară Nr. +02; nafOraşttlunicipi Gontroctului-de-Creditrin-fa SCARA E intretine: Bbnervatiir : E | ar |st-eheltuieti-si-costuri-udieiare-supurtote-ev-oxecutarea-siți inclusi-cheltuieii-de | i +) 515 rd ra lua +” i PRIETARI Timisoa intabulare, drept de PRIVILEGII 1) ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI 546 / 05/08/2016 TIMISOARA; e respinge cererea di cs Unitate indivieiuala 402820-C1-U5 INU SUNT Unitate individuala privind dEzmembramintele dreptului de reala de ara MU SUNȚ [87351 [1770772007 Contract De ipoteca nr, rez are, drept de (POTECA, Valoare! dot. penalizatoare _, alte comisioane, speze si costuri aferente in [av nah a E E FEAA TREVISO--SUC-BUCURESTI AG TIMISOARĂ PA TORINO SUCURSALA BUCURESTI, ClF:38193219 2) INTESA SANPAOLO 5. | [Act taria! nr, 6706, Unitate individuala 202620-C1-U7 privind de Proprietate, drepturi ranile de garantie si sarcini | sant NSU IMOBILIAR PIATĂ UNIRII RES TINISOAEA era rare ret) pe Sub Semnatura Privata fir, cerere UE 8 Fr. 67, din 22/06/2018 di : GI d nr, TE forate ta | TIT către SC SOCIEȚA SERVIZI ITALO BANATO SRL i nscileri privind dâzmembramntele dreptuliil TE drepturi Teste de arantie și sargini B/12/2017 emis de Durnescu Mihasia- Gabriela; "ca bază actelor de la dosar se modiilca craditorul de sub CI BI BANCA" _.. ITALO ROMENA SPA AG in INTESA SANPĂOLO SPA, ai EI a i d Refaritni ntle şi sarcini Raferinți “+ dobanzi indexabila | F 143320 si cestune de creanta ru inchelara Document care contine date cu caracter personal, protejate ue preved
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov 3.048/2018 402620-CE Comuna/Orasitunici piu: Tirhisoara Unitate Individuala înscrieri privind dezimambranintsle dreptului de Propriatată, renie de rantle si sarcini vie isStrikeThrough=trua' =5C AZZURRA'S Gl & SI SRL TIMISOARA </style> TI | RIS) | Lu serorot-ir 1 BEE SPD Orania PIE ZI Unitate individuala Înstrieri privind dezmembramintala dreptului de proprietate, rosie da Refari ranţle și sarcini afarinţa NU SUNT Unitate individuala 402620-C1-U10 înscrieri privind de propristata; drepturi reale de Refer rantia al sarcini efsrințe "NU SUNT _ (1335 / 10/03/50: is de ADM.FINANTELOR PUBLICE cl date de 31.10.2012 panz la Document care conţine date Eu caracter personal, protejate de prevederile Logii Dee eg -53-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Carte Funciară Nr, Unitate individuala Înscrieri privind dezmembrimintăle dreptului de propri aranție și sarcini NUSUNT 18809 / 21/01/2019 “i una/Drastduniciprur Tri TATAte, drepturi reala de limpezitercomisioane-si-ah eltuieli-stabi | re [ = costuri judisiarelnfav i BAI SSS-SA-BUCUREST-A GENTIA GALEAFORONFALULUI TIMISOARA : | 3) | | dobanzi "464657 1710372015 Bbservatliinibori did 42015 Aedinta-prit 65/2015 [ ce |n băza actelor JE Ta dosar se Maforea: i. le 400.009 lei la 650.000 lei 1 22/06/2016 Sub Semnatura Privata 7 Unirii nr.8; a | C7 intabulare, drepi RIVILEGIU MOBILI, |_.... 1 ASGCIATIA DE PROPRIETARI B[AT; "160341 / 03/08/2015 Inscris Sub Semnatura Privata fr. cerere de Ta “BCPI TIMISOARA a m re a Se respinge cererea de resxăninare a RET _ lrătre SC BIO NATURE SRL, Bocument cara conține date Sb caracter personal, protejate de ara revederile Legii -54-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov .3.048/2018 iară Nr. 4026201 individuala privind dezmembramintele draptului de Proprietate, drepturi reale As _ garantie si sargini a a ÎN 1 intabulare, drapt de LA, 'plata aferente creditului Unitate Individuala Les dezmembramintsle dreptului de propritate, dreptul! reale de | l arantie si sarc) Referiri | NE SUNT, a | | Unitate individunin 402620-C1-U14 | înstrleri privină dezmembramintale dreptului ds Proprietate, drepturi roata de Referinte si sarcini E INU SUNT Unitate In divisiualu 402620-C1U15 ] [ Înscrieri privind dezmembramintcle dreptului da proprietate, drepturi reste “= Rafarințe garantie si sarcini DE PROPRIETARI Document care conține date cu caracter personal, protejate da prevederile Legii An LR din ETER ne -53-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov * din rus PE Se RUSET “SA. = FIRII a i FF RARI -56-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 FOTOGRAFII EFECTUATE LA DATA INSPECŢIEI -57-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 IDENTIFICARE a Aosiația a ftosoluţri FI Q Piati varăști m ş o lin 7” a Sta ie senat E i sm a 5 — ap ae romanc-cmtolică. a mi ] to dara Mancare ȘI piinctele i “snt România) u 4 AP cana Pronnar i % anca de nani Eh Qi , aria Tharasia Prața Tirisoura 700 Muzeul de And Dioasteriat Başa tren Cazi Goma e st a Sia gonit d aa 5 amo E 7 Sun 8 Casa Gâmitatului 2 i Gongle si inchisoarea - 1 a i me e , x ZONA ZONA i KOGALNICEANU ss 2 it Area uri Î MENALA E pair ZONA e 2 «a OBANȚILOR = ZONA GHIRGD. i ZONA CRIȘAN NOUĂ Mota titi O RONAŢ n „iso GETATE- porcutcaţilor , on crestat i Atel Mir Vant ein fodustrală Solveztul cantat Zara lea Buziăpului PLOPI-KUNGZ Roszta Pisi Uairii Domul romano-catolice Plita Until ir 07 “Sasa Prenaer Ci Unirii 18. Palatul Baroc Piaţa Unirii ur 1 N Piaţa Unirii Nr.8 -58-
-59 ra BILA & DS TA AUTORIZAȚIA DE MEMBRU CORPORATIV Nr 0023 Se acordă societății: FIDOX SRL Cu sediul în județul Brasov, cod unic de înregistrare 13789500 Daia emiterii: 01, 81. 2018 Preşedinte, Valabil pănă iar 31, 12. 7018 Dana Ababei S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 "> de 42019 - 008144 117007 32 SALVARE Solicitant MUNICIPIUL TIMIȘOARA JUDEȚ TIMIŞ Evaluare proprietăți imobiliare Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 - U20 Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 - U4 Strada Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4- CF SRI -Cl- UI Data: 25.03.2019 Sp E, ASI
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Referitor la: EVALUARE PROPRIETĂȚI IMOBILIARE — STABILIRE CHIRIE IMOBIL , Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 - U20 Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 - U4 Strada Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4— CF 418221 - CI -U1 1. Identificarea şi competența evaluatorului — S.C. FIDOX S.R.L,, înmatriculată la Oficiul Registrului Comerţului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ ANEVAR autorizaţia nr.23/01.01.2019, reprezentată prin ing. PANȚEL OVIDIU — administrator, membru titular ANEVAR cu legitimaţia nr. 14997 având specializările El, EPI şi EBM, în baza Acord cadru nr.83/10.07.2018 şi a contract subsecvent nr.85/27.07.2018 încheiate cu Primăria Municipiului Timişoara şi a comenzii CT2019-5567/19.03.2019 emisă de Primăria Municipiului Timişoara, a efectuat raportul de evaluare al bunurilor imobile menţionat mai sus. 2. Identificarea clientului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bulevardul C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar — NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU. 3. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piață pentru imobilele situate în: Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 -U20 Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 —- C1 -U4 Strada Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4— CF 418221 — C1 -U1 4. Obiectul supus evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietățile imobiliare situate în: Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — CI - U20 cu suprafața utilă de 48,31 mp Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 — U4 cu suprafața utilă de 36,86 mp Str. Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4 — CF 418221 — C1 — U1 cu suprafața utilă de 34,50 mp 5. Tipul valorii —este valoarea de piață aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare şi GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. 6. Proprietarul imobilului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIŞOARA 7. Data evaluării — 25.03.2019 Data inspectării bunurilor imobile — 23.03.2019 8. Documentele şi informaţiile ce stau la baza evaluării - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 - CF 400419 - CF 408715 - CF 418221 - Informaţiile primite în zonă şi publicaţiile imobiliare - Cursul RON/EUR din 25.03.2019
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 9. Valoarea propusă — Raportul de evaluare determină valoarea chiriei de piață şi a fost solicitat în vederea stabilirii valorii chiriei şi a rezultat în urma calculelor efectuate şi din analiza comparativă a datelor deţinute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenţionată, evaluatorul propune următoarele valori: Valoarea de chiriei de piaţă este: Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 -U20 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 676,00 Lei / lună = 145,00 Euro / lună Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 - U4 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 502,00 Lei / lună = 108,00 Euro / lună Strada Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4 — CF 418221 - C1-U1 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 483,00 Lei / lună = 104,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA 10. Argumente privind valoarea propusă Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport; Valoarea estimată se referă la bunurile menţionate mai sus; Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport; Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru urale de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Declaraţie de certificare Prin prezenta certificăm că : e Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale şi corecte. e Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condiţiile limitative prezentate în acest raport. e Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal şi nu suntem părtinitori faţă de vreuna din părţile implicate. e Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acţionar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul. e Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înţelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare. e Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacţiei. e Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) e Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale. e Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator. e Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare. Expert evaluator autorizat El, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Capitolul 1 TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII 1.1.Identificarea obiectului evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietățile imobiliare situate în: Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 — U20 cu suprafața utilă de 48,31 mp Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 — U4 cu suprafața utilă de 36,86 mp Str. Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4 — CF 418221 — C1 — U1 cu suprafața utilă de 34,50 mp 1.2. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piaţă pentru imobilele situate în: Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 -U20 Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 - U4 Strada Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4 — CF 418221 — C1 -U1 1.3. Utilizarea evaluării — Prezentul raport de evaluare se adresează PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bd. C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU şi Director economic — STELIANA STANCIU, în calitate de client şi destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu îşi asumă răspunderea decât faţă de client şi faţă de destinatarul lucrării. 1.4. Baza de evaluare şi tipul valorii estimate — Evaluarea executată conform prezentului raport, în| concordanţă cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piaţă a proprietăţii aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 2 Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare şi GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. Conform SEV 104 — Tipuri de valoare: Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Definiţia valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual: „suma estimată” se referă la un preţ exprimat în unităţi monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este preţul cel mai probabil care se poate obţine în mod rezonabil pe piaţă, la dara evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preţ obtenabil în mod rezonabil de către vânzător şi cel mai avantajos preţ obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preţ estimat, majorat sau micşorat de clauze sau de situaţii speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare şi de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu Vânzarea, precum şi orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific. „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preţ efectiv curent de vânzare. Este preţul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piaţă la data evaluării. „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele şi condiţiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea şi circumstanțele pieţei, aşa cum sunt ele la data evaluării, şi nu cele aferente oricărei alte date. „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu şi obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieţei curente şi cu aşteptările pieţei curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existenţă -3-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preţ mai mare decât preţul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piaţa”. „Și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preţ, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piaţa curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preţ. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic. „într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părţi care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă şi companiile sucursale sau între proprietar şi chiriaş, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacţia la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent. „după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obţine cel mai bun preţ pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării. „în care părțile au acționat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât şi vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura şi caracteristicile activului, despre utilizările curente şi cele potențiale ale acestuia, precum şi despre starea în care se află piața la dara evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoştinţe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziţiei lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieţei de la dara evaluării şi neluând în considerare eventualele informaţii ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu preţuri în scădere, la un preț care este mai mic decât preţurile de piaţă anterioare. În astfel de cazuri, valabile şi pentru alte schimburi de pe pieţele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării. „Și fără constrângere” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă. Conceptul valoare de piață presupune un preţ negociat pe o piață deschisă şi concurențială unde participanții acționează în mod liber. Piaţa unui activ ar putea fi o piaţă internațională sau o piață locală. Piaţa poate fi constituită din numeroși cumpărători şi vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piaţa în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal. Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul şi care este posibilă, permisă legal şi fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabileşte preţul pe care ar fi dispus să îl ofere. Natura şi sursa datelor de intrare trebuie să fie consecvente cu tipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări şi metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piaţă. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piață, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile şi ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea -6-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeaşi utilizare şi o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor şi deprecierilor de pe piață. Informațiile disponibile şi circumstanțele de piață pentru activul subiect sunt factorii care trebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante şi adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață. Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător şi care nu sunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se por referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică. Informații din contractele de închiriere Informaţiile necesare aplicării metodelor înscrise în abordarea prin venit sunt preluate, în general, din contracte şi din operațiuni de închiriere. Majoritatea contractelor de închiriere pot fi încadrate în una din următoarele categorii: a). Contracte cu chirie fixă — presupun un nivel constant al chiriei, menținut pe toată durata contractului; b). Contracte cu clauze de ajustare periodică a chiriei — presupun o modalitate concretă de ajustare a chiriei la unul sau mai multe momente definite în cadrul perioadei totale de închiriere: - în funcţie de un criteriu specificat; - în funcție de un indice. Chiria poate fi calculată ca venit brut/chirie brută, când proprietarul achită cheltuielile de exploatare a proprietății sau ca venit net/chirie netă, când cheltuielile de exploatare a proprietății sunt suportate de chiriaş. Colectarea informaţiilor necesare abordării prin venit: a). Chiria. Chiria pe care chiriaşul o plăteşte proprietarului este un element important al contractului de închiriere. Analiza chiriei se face în funcție de forma precizată în contract: chiria minimă, de bază, procentuală, etc. Sursa din care vine chiria ar trebui clar identificată. b). Concesii privind chiria. Atunci când piața imobiliară este suprasaturată, proprietarii acordă chiriaşilor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioadă sau diverse amenajări suplimentare. c). Repartizarea cheltuielilor. Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea cheltuielilor de exploatare şi intreținere a proprietății de către chiriaş şi proprietar (taxe, impozite, utilități, reparații, etc.) d) Opțiunea de reînnoire. Aceste opțiuni permit chiriaşului să prelungească perioada de ocupare a proprietății pentru una sau mai multe perioade prestabilite. Uzanța (cea mai des utilizată formulă) este ca un chiriaş să facă o notificare anticipată pentru manifestarea opțiunii de închiriere şi stabileşte durata pentru care se poate reînnoi contractul, precum şi mărimea chiriei sau modul de determinare a chiriei în continuare. Chiria aferentă perioadei de reînnoire poate fi egală sau superioară chiriei iniţiale, poate fi stabilită în contractul inițial sau se poate calcula pe baza unei anumite metodologii. e). Clauze de escaladare. Aceste clauze prevăd că eventualele creşteri ale cheltuielilor de funcţionare a proprietății cad în sarcina chiriaşului. f). Opțiunea de cumpărare. Anumite contracte prevăd clauze care acordă chiriaşului posibilitatea de a opta pentru cumpărarea proprietății închiriate. Această opțiune poate fi manifestată la expirarea duratei de închiriere sau la anumite termene fixate în cadrul perioadei totale de închiriere sau chiar la orice moment. £). Clauza de ieşire. O asemenea clauză permite rezilierea unilaterală a contractului în situații speciale. h). Clauză de ocupare continuă. Pentru proprietăților închiriate mai multor chiriaşi, în contract poate fi inclusă o clauză care condiționează ocuparea în continuare de către un chiriaş de faptul ca un alt chiriaş să nu plece. i). Amenajările făcute de chiriaşi. Investiţiile mari făcute de chiriaşi într-un spaţiu influențează semnificativ chiria. Atunci când investițiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face E
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 prin creşteri de chirie, care permit amortizarea investițiilor într-o perioadă mai lungă. Dacă investițiile sunt făcute de chiriași, proprietarul poate diminua chiria. Analiza chiriilor. Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locațiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este neobişnuită, chiria de piață. Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acţionat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. În particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micşorată de clauze, contraprestații sau facilități speciale. "Clauzele de închiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite în mod uzual pe piaţa tipului de proprietate imobiliară, la data evaluării, între participanții de pe piaţă. Mărimea chiriei de piață ar trebui să fie prezentată numai în corelație cu clauzele principale de închiriere care au fost asumate. Chiria contractuală reprezintă chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract efectiv de închiriere. Aceasta poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plății chiriei şi baza calculării variațiilor acestuia sunt stipulate în contractul de închiriere și trebuie să fie identificate şi înțelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce îi revin locatorului, precum şi obligațiile locatarului. Chiria excedentară reprezintă diferența dintre chiria contractuală şi chiria de piață, la data evaluării. Acest excedent de chirie față de chiria de piaţă este generat de un contract avantajos pentru cel care dă cu chirie şi poate fi rezultatul unui amplasament favorabil sau al faptului că un contract de închiriere a fost negociat pe o piață puternică. Excedentul de chirie poate fi menținut până la expirarea contractului, dar, din cauza riscului suplimentar asociat obținerii sale, cel mai adesea se calculează separat şi se capitalizează cu o rată de capitalizare mai mare față de rata de capitalizare adecvată capitalizării chiriei de piață. Întrucât excedentul de chirie rezultă dintr-o clauză favorabilă a contractului de închiriere şi nu dintr-o calitate a proprietății imobiliare, acest excedent este uneori considerat ca fiind o componentă extra imobiliară a valorii. Analiza chiriilor începe cu un studiu asupra nivelului chiriilor curente ale proprietății imobiliare subiect. Evaluatorul poate verifica nivelul chiriilor prin examinarea situaţiilor financiare, a contractelor de închiriere şi prin intervievarea unor chiriaşi selectați în timpul inspectării proprietății. După analiza nivelului chiriilor existente pentru proprietatea imobiliară subiect, sunt analizate informațiile despre chirii pentru spații comparabile pe piață. Când este solicitată estimarea unei chirii de piață, evaluatorul adună, compară şi ajustează informațiile de piață pentru a forma o concluzie privind chiria de piață pentru proprietatea imobiliară subiect. Informațiile din contractele de închiriere care nu includ clauze de închiriere adecvate, nu asigură indicii de încredere privind chiria pe piață. Chiriile proprietăților imobiliare comparabile pot asigura o bază pentru estimarea chiriei de piață a proprietății subiect, după ce acestea au fost exprimate pe baza unui criteriu de comparație echivalent cu cel folosit la proprietatea imobiliară subiect. Evaluatorul trebuie să ajusteze chiriile comparabile doar în măsura în care prețurile de tranzacție ale proprităților imobiliare comparabile sunt ajustate în cadrul abordării prin piață. Elementele de comparație pentru analiza chiriilor includ: Drepturile asupra proprietății imobiliare care vor fi închiriate şi condițiile de închiriere. Contractele de închiriere care nu reflectă negocieri nepărtinitoare vor fi eliminate din rândul comparabilelor. Condițiile de piață. Condițiile economice se schimbă în timp, astfel încât chiriile negociate în trecut pot să nu reflecte chiriile curente predominante. Localizarea. Localizarea proprietății în spațiu-timp. Caracteristicile fizice. Dimensiune, înălțime, finisare interioară, amplasare funcțională, priveliștea amplasamentului, amenajările amplasamentului etc. -8-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Repartizarea cheltuielilor stipulate în contract şi în alte clauze de închiriere. Ce concesii (scutiri) de chirie s-au făcut? Cine plăteşte cheltuielile de exploatare? Care sunt prevederile referitoare la modificarea chiriei pe parcursul perioadei de închiriere? Utilizarea proprietății. Chiriile de piață ar putea să fie ajustate pentru utilizarea desemnată sau pentru dimensiunile construcției, când acestea sunt diferite de cele ale proprietăților comparabile. Componentele non-imobiliare. De exemplu, dacă este implicată o companie de leasing sau de management, venitul unui hotel, care face parte dintr-un lanţ național, poate fi mai mare decât în cazul în care hotelul nu ar fi inclus în lanțul hotelier. Venitul mai mare provine din valoarea asociată cu numele hotelului francizor şi nu din orice diferență a venitului potențial generat de proprietatea imobiliară. 1.5. Data inspecţiei — Inspecţia proprietății imobiliare subiect se efectuează, de regulă, împreună cu clientul sau cu persoane desemnate de către acesta, identificarea proprietății fiind efectuată pe baza informațiilor furnizate de către client, responsabilitatea asupra informațiilor în baza cărora s-a efectuat identificarea proprietății revenind clientului. (Standarde de evaluare a bunurilor - ANEVAR 2018, GEV-630 Evaluarea bunurilor imobile, art.20 ) Inspecţia proprietății a fost realizată în data de 23.03.2019, de ing.Panţel Ovidiu expert evaluator! autorizat leg. 14997, dată la care s-a inspectat proprietatea subiect în totalitate, şi vecinătățile, s-au efectuat fotografii ce pun în evidență starea proprietății şi a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigaţii privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății. 1.6. Data estimării valorii — La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor şi datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele și informatiile şi la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum şi valorile estimate de către evaluator. Data evaluării este 25.03.2019. 1.7. Proprietarul imobilului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA 1.8. Moneda raportului — Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON şi EURO. Valorile exprimate nu conţin TVA. Curs de schimb leuro = 4,7538 lei 1.9, Standardele aplicabile — Metodologia de calcul a valorii de piață a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății şi de recomandările standardelor ANEVAR : Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 SEV 100 — Cadru general SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării SEV 102 — Implementare SEV 103 — Raportare SEV 104 — Tipul ale valorii SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață aşa cum a fost ea definită mai sus. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: Documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului; Inspecţia proprietății imobiliare; Stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport; Deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină seama la derularea tranzacţiei; Analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului. Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 1.10. Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare Informațiile şi sursele de informații utilizate în acest raport sunt: Informaţii culese pe teren de către evaluator (privind poziționarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.); Informaţii preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători şi cumpărători imobiliari de pe piaţă, informaţii privind cererea şi oferta preluate de la agenţii imobiliare şi din publicații de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieţei imobiliare; Adresele de pe internet www.imobiliare.ro Responsabilitatea asupra veridicității informaţiilor preluate de la solicitantul lucrării aparţine celor care le-au pus la dispoziţia evaluatorului. 1.11. Ipoteze generale — Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile şi documentele furnizate de către client şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel; Informațiile furnizate de terte părţi sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţii pentru acuratețe. Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neevidențiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor. Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare stiinţifică necesară pentru a fi descoperit. Evaluatorul nu are cunostinţă de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanţilor sau materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigaţii speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcţiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate; Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informaţiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părților componente, nici nu a inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părţilor neexpertizate şi acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât condițiile de piaţă se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment. 1.12. Condiţii limitative — Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată în combinaţie cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă referitor la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil. Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea. 1.13. Clauza de nepublicare — Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale şi acţionarea în instanţă a vinovaţilor. 1.14. Responsabilitatea faţă de terţi — Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către client, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului şi destinatarului precizat. Raportul este confidenţial, strict pentru client şi destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faţă de o terță persoană, în nici o circumstanță. -10-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Capitolul 2 PREZENTAREA DATELOR 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate — Dreptul asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren şi construcţii. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare: Dreptul absolut asupra oricărei suprafeţe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda şi a dispune de teren şi de orice construcţii existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate şi îngrădiri stabilite prin lege; Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda şi de a folosi o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere; Drept de folosinţă a terenului sau construcţiilor, fără un drept exclusiv de a poseda şi de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumită activitate. 2.2. Situaţia juridică — Conform CF 400419, CF 408715, CF 418221 dreptul proprietarului este absolut. 2.3. Descrierea amplasamentului proprietăţii imobiliare Amplasamentul proprietății imobiliare evaluate se află într-o zonă rezidențială. Tipul zonei - Cartier locuințe de tip casă, având regim de înălțime P, P+1, P+2 În zonă se află Reţea de transport în comun în apropiere Unităţi comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, unităţi de învăţământ, unități sanitare. Unităţi edilitare: curent electric, apă, gaz metan, canalizare. Gradul de poluare (rezultat din observaţii ale evaluatorului, fără expertizare): absenţa poluării. Concluzie privind zona de amplasare a proprietăţii imobiliare: Zona de referință rezidențială, amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat. 2.4. Descrierea proprietății imobiliare Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietățile imobiliare situate în: Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 — U20 cu suprafața utilă de 48,31 mp Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 — U4 cu suprafața utilă de 36,86 mp Str. Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4 — CF 418221 — C1 - UI cu suprafața utilă de 34,50 mp Structura clădirii este formată din fundații continue, zidărie din cărămidă şi planșeu din lemn, acoperişul tip șarpantă cu învelitoare din țiglă. Starea tehnică a construcției este satisfăcătoare. Capitolul 3 ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE Definirea pieţei. Oferta competitivă. Cererea probabilă Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată dej reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. De multe ori, informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiții. Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, evaluatorul trebuie să facă un inventar de proprietăți competitive, care include stocul de proprietăți existente, cele aflate în construcție, precum şi cele aflate în stadiu de proiect. dle
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare şi preferințele consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali (cumpărători, chiriaşi) şi, pentru un anume tip de proprietate, analiza urmăreşte produsul final pe care îl asigură proprietatea. În cazul de faţă, piaţa imobiliară specifică se consideră piaţa proprietăților rezidențiale În 2018 am putea observa o aşezare a prețurilor pe segmentul rezidențial, după creşterile înregistrate în ultimii ani, este de părere managerul Eugene Estate. „În România este dificil să faci previziuni în orice domeniu având în vedere cadrul legislativ care este într-o permanentă schimbare neputând oferi în primul rând, de o cerere ridicată punând astfel presiune pe ofertă. Programul Prima Casă, care a avut o influență mare în piață în anii precendenți, va fi din ce în ce mai puțin prezent în piața de creditare. Privind acest aspect, precum şi alți factori care pot influența cererea şi oferta imobiliară, cred că anii următori vor fi determinaţi de o aşezare a prețurilor cu fluctuații mici și corecții izolate. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşniţa Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preț mai accesibil şi obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă și că preţurile de vânzare în creştere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățit. Cum vor evolua chiriile din Timişoara în 2018 În opinia lui noastră, ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii preţurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 se preconizeză o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată şi de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în această piaţă. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara Piaţa imobiliară a înregistrat o evoluție spectaculoasă in 2017, cu volume record de activitate în sectorul industrial și cel de birouri. Nivelul chiriilor a fost în general stabil, cu uşoare creşteri în piața spațiilor comerciale şi segmentul industrial, în timp ce prețurile rezidențiale s-au apreciat în medie cu 10%, conform unui raport de specialitate AGERPRES. Segmentul industrial şi logistic a înregistrat volume record de livrări şi cerere la nivel național, 2017 devenind vârful evoluției pieței de până acum. A fost finalizat un stoc speculativ nou de 500.000 metri pătrați (mp), în crestere cu 42% față de anul precedent, dezvoltatorii internaționali (CTP Invest, WDP, P3, Logicor, Zacaria Group, Globalworth) răspunzând rapid la explozia cererii, conform raportului realizat de compania de consultanta imobiliara Activ Property Services. Volumul tranzacţiilor majore de închiriere a crescut cu 70% într-un singur an, până la 730.000 mp la nivel național, peste 73% din cerere fiind reprezentată de activități de logistică /depozitare. Gradul de ocupare al stocului competitiv continua sa depaşeasca 95%, majoritatea parcurilor dominante fiind integral ocupate, în timp ce nivelul chiriilor pentru spații industriale/logistice de clasa A a avut o tendință de uşoară creştere, cu valori medii cuprinse intre 3,5 - 4 euro/mp/luna la nivel național. Piaţa de birouri a raportat de asemenea o activitate în creştere. Stocul nou finalizat în Bucureşti, de 147.800 metri pătraţi, a rămas la un nivel mediu al ultimilor 8 ani, în schimb în provincie livrările au -]2-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ajuns la 93.000 metri pătrați pe fondul activității record din Timişoara (42.000 mp), conform studiului. Tranzacţii majore de închiriere însumând 460.000 mp au fost semnate la nivel naţional, cu peste 367.000 mp închiriați în Bucureşti (al 2-lea nivel ca mărime din ultimii 10 ani) şi un record de 90.000 mp în provincie. Cererea nouă a reprezentat aproape 50% din total, cea mai ridicată pondere a ultimilor ani. Sectorul IT&C şi-a continuat creşterea, reprezentând 42% din volumul cererii în Bucureşti şi 50% în provincie. Gradul de neocupare al principalelor pieţe de birouri a scăzut sub 10%, în Bucureşti disponibilitatea spatiilor libere micşorandu-se de la 11,5% în 2016 la 9,1% din stocul existent la sfarșitul anului trecut. Nivelul chiriilor s-a menţinut stabil, având valori 'prime', considerate pentru cele mai reprezentative clădiri centrale, de 17-19 euro/mp/lună în Bucuresti, 12-14 euro/mp/luna (Cluj-Napoca, Timişoara), 10- 12 euro/mp/luna (laşi, Braşov) şi 8-10 euro/mp/luna în pieţele secundare. În schimb, piața spațiilor comerciale (piaţa de retail) a înregistrat o evolutie relativ contradictorie, cu un volum semnificativ de cerere potenţială neacoperit de ofertă, în condițiile unor volume limitate de stoc nou finalizat. In 2017 au fost finalizate 66.700 mp de centre comerciale (-70% fata de 2016), respectiv 23.885 mp de spaţii în parcuri de retail, fiind primul an în care stocul de centre comerciale în funcţiune a înregistrat o uşoară scădere, volumul închiderilor depăşind suprafaţa nouă inaugurată. Volumul tranzacţiilor majore de investiții a crescut cu 56% în 2017, la peste 925 milioane euro, ca urmare a creşterii interesului din partea investitorilor internaționali, a majorării volumului de tranzacţii cu spații comerciale (+65%) şi a semnării a celei mai mari tranzacţii hoteliere de până acum (complexul Radisson Blu/Park Inn). Bucureştiul a concentrat 43% din volumul total, menținându-se ca principală destinație de achiziții a investitorilor internaţionali, responsabili pentru 97% din totalul tranzacţiilor majore la nivel național. Nivelul randamentelor 'prime' (yield-urilor) a scăzut în medie cu 0,25%, ajungând în cazul centrelor comerciale şi birourilor la valori de 7 - 7,5% în Bucureşti şi 8 - 8,25% în alte oraşe majore. În ceea ce priveste piața rezidențială, statisticile oficiale arată ca au fost finalizate 53.301 unități locative la nivel național, în creştere cu 2% față de anul precedent. Au fost majorări ale livrărilor în partea centrală, de nord-vest şi vest a României, în timp ce zona Bucureşti-llfov a înregistrat o surprinzătoare scădere anuală de 4,9%. În condițiile în care volumul cererii a dat semne de creştere şi vânzarile au accelerat, nivelul preţurilor a crescut în medie cu 10%, variind de la medii de 700 - 950 euro/mp util în reşedintele de judeţ cu peste 100.000 locuitori, la medii de 1.100-1.350 euro/mp util în Bucureşti şi 1.300 - 1.400 euro/mp în Cluj- Napoca. Prognoza evoluţiei pieţei imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluţie stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiționale. Livrările de spații comerciale sunt anuntate să includă 93.200 metri patrăți de centre comerciale şi să accelereze pe segmentul de parcuri de retail până la un potențial total de 135.000 metri patrăți, însă nu toate proiectele sunt estimate sa fie finalizate în termen. Stocul nou de birouri în construcţie, cu finalizare anunțată pentru 2018, depăşeste 200.000 metri pătrați în Bucureşti şi un volum-record de peste 155.000 metri pătrați în provincie. Pe piaţa industrială stocul în construcție depăşeste 315.000 metri pătrați, din care 75% este concentrat în zona Bucureştiului. Contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare în anul 2018, cu toate că situația la nivel macro nu se mai bucură de aceleaşi fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arată într-o analiză realizată de o companie de consultanță imobiliară internațională. Situaţia economică din România anului 2017 pune presiune pe aşteptarile din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criză, spun analiştii imobiliari care apreciază că România poate depăşi performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale şi de Est şi în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar. Principalele 10 tendinţe asociate anului 2018 în analiza realizată de Colliers International vizează -13-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 evoluția pieței de investitii, rezultatele economice mai bune decât în majoritatea țărilor din UE, piaţa forței de muncă, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri. Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale şi înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, creşterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiştii imobiliari. Piaţa de investitii va avea parte de o evoluție spectaculoasă. După acumularea în 2017 a unui volum investiţional uşor peste pragul de 0,9 miliarde euro şi amânarea unor tranzacţii pentru anul viitor, analiştii de la Colliers International se asteaptă în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro. O alta tendinţă, migrația (internă și externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. Tiparul migrației interne sugerează o preferință în creştere pentru principalele oraşe din România - Cluj-Napoca, Timişoara şi Iaşi, în detrimentul Bucureştiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau inființarea unor birouri în afara Capitalei. Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări şi care ar putea începe să se întoarcă în țară în număr mai mare. În 2018, cererea chiriaşilor pe segmentul industrial va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condițiile intensificării comerțului electronic, în timp ce dezvoltările speculative vor creşte în număr. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. În 2017, au fost livrați 24 km de autostradă, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritățile. Expeții în domeniu avertizează că 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km. Piaţa de birouri din Bucureşti se va concentra pe noi poli. Livrările de spaţii de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piata Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți uşor, însă dezvoltatorii devin mai precauți. Piaţa forței de muncă va fi mai încordată anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere şi ofertă pe piața fortei de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puțini în comparație cu nevoile angajatorilor. Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial: Luând în considerare creşterea salariilor şi a intenției de a achiziționa o locuință, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate. Anul 2017 a fost unul bun pentru dezvoltările imobiliare din Timişoara, atât pe segmentul rezidențial, cât şi pe cel comercial, iar prețurile locuinţelor s-au aflat pe un trend ascendent. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşnita Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preţ mai accesibil şi obținerea documentației aferente procesului de construcţie este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menţionat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că preţurile de vânzare în creştere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuinţe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completeaza Legea locuintei nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățită Ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii preţurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 preconizăm o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată şi de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în aceasta piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara. -14-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate (prezentate la sursele de informatii), la data evaluării nu există câteva oferte pentru tipul de imobil supus evaluării (boxă la subsol) Echilibrul pieţei este determinat de raportul dintre cerere şi oferta. În comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ inelastică şi o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață. Prognoza evoluiței pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiționale. Cartiere și zone din Timișoara Cu un avans general de 1,2% la prețurile apartamentelor, capitala Banatului a ajuns, în ultimele trei luni din 2018, la o valoare medie de listare de 1.200 de euro pe metru pătrat util — păstrându-și, astfel, locul în clasamentul național al orașelor cu cele mai scumpe apartamente. În orașul de pe Bega, marjele de creștere consemnate pe zone au fost mai mici decât în București, dar și decât în Cluj-Napoca. Astfel, cel mai mare avans, de 1,8%, a fost consemnat în arealul Bucovina-Simion Bărnuţiu-Gării-Dorobanților-Mircea cel Bătrân, o creștere similară (de 17%) având loc și în Girocului-Soarelui-Buziașului. Pe următoarele locuri se situează zonele Șagului-Dâmbovița-losefin-Steaua (+1%),- Lipovei-Aradului (+0,7%), dar şi Complex Studențesc -Dacia-Elisabetin-Olimpia-Stadion (+0,2%). La fel ca în celelalte două mari piețe imobiliare ale țării, București și Cluj-Napoca, și în Timișoara au fost consemnate trimestrul trecut scăderi de preturi pe segmentul apartamentelor. Cel mai semnificativ declin (-4,1%) a avut loc în Torontalului, această zonă fiind urmată de Central-Bălcescu-Take lonescu-Piața Maria (-2,2%) și, respectiv, Braytim (-0,6%). De menționat este și că, după un declin de 2,1% înregistrat trimestrul trecut, prețurile au stagnat în arealul Ultracentral-Medicină-Piaţa Unirii. Față de București și Cluj-Napoca, orașul de pe Bega se diferențiază și prin diferențele relativ mici de pret dintre cartiere, valorile medii de listare pentru un apartament variind între un maximum de 1.460 de euro pe metru pătrat și un minimum de 1150 de euro pe metru pătrat. Cel mai mare nivel de pret se găsește, ca și trimestrul trecut, în zona Ultracentral-Medicină-Piaţa Unirii, unde pretențiile vânzătorilor s-au menținut la același nivel. La polul opus, cele mai accesibile apartamente din din losefin-Steaua, pe următorul loc situându-se cele din Timișoara sunt cele Șagului-Dâmbovița- Braytim, cu o valoare medie de listare de 1.170 de euro pe metru pătrat util Nu cu mult mai scumpe sunt şi locuințele din Girocului- Soarelui-Buziașului (1180 de euro pe metru pătrat), cele din Bucovina- Simion Bărnuțiu-Gării -Dorobanților- Mircea cel Bătrân (tot 1180 de euro pe metru pătrat) și, respectiv, Torontalului (1.200 de euro pe metru pătrat util). „310 de euro pe metru pătrat este diferența de preț dintre cea mai scumpă zonă din Timișoara (Ultracentral-Medicină - P-ta Unirii/1460€) și cea mai ieftină zonă (Sagului - Dâmbovița - losefin - Steaua/ 1.150€), ” Cartierele cu cele mai mari prețuri/mp Prețul mediu și evoluția în ultimele 3 luni 1,460€ 1.260€ 1.220€ 1,220€ 1.200€ Ultracentral Complex Circumvalațiunii Central Torontalului Medicină Studențesc Bălcescu P-ța Unirii Dacia Take lonescu Elisabetin P-ța Maria Olimpia-Stadion Sursa: Analize Imobiliare și Imobiliare.ro -13-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Capitolul 4 ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piață; abordarea prin venit; abordarea prin cost. În estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea şi cantitatea datelor disponibile pentru analiză. Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață. Abordarea prin piață Abordarea prin piață este procesul de obţinere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare. Abordarea prin piață este cunoscută şi sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor. Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacţii şi/sau oferte recente credibile. Prin informaţii recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la preţuri de tranzacţionare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluţia pieţei specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării. Atunci când există informații disponibile privind preţurile bunurilor comparabile, abordarea prin piață este cea mai directă şi adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condițiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare. Prin informații despre preţurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind prețurilor activelor similare care au fost tranzacţionate sau oferite spre vânzare pe piață, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită şi analizată critic. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parţială sau exclusivă a ofertelor de piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare. Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) şi că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. În raportul de evaluare trebuie să se indice sursele de informațiii, datele utilizate şi raţionamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile. Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt: tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit. tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendinţelor; analiza clasamentului; interviuri. Informațiile privind tranzacţiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative şi/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate. În abordarea prin piaţă, analiza preţurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect. În abordarea prin piață, se analizează asemănările şi diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile şi cele ale proprietății subiect şi se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație. -16-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 În abordarea prin piaţă, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății. Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic şi economic de proprietatea imobiliară subiect şi asupra preţului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. În această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele: intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric şi procentual), totalul ajustărilor aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric și procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate preţurilor proprietăților comparabile şi orice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare. Abordarea prin venit Abordarea prin venit este procesul de obţinere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri şi pentru atransforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare. Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potenţial în contextul pieţei (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază: capitalizarea venitului; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF). Prin luarea în considerare a unor informaţii adecvate şi printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului şi metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicaţii similare asupra valorii. Capitalizarea venitului, numită şi capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piaţă, când nivelul chiriei şi cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieţei şi când există informații despre tranzacţii sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare. Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile şi/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor şi cheltuielilor probabile din perioada de previziune. Când se foloseşte această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor şi cheltuielilor din această perioadă, precum şi valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin tehnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziția evaluatorului de către client. În aplicarea fiecărei metode menţionate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare. În metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare. Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial şi venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare şi neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriaşi nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul -[7-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit şi alte taxe similare), plățile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcţiilor. Abordarea prin cost Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicaţii asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcţiei/construcțiilor a deprecierii cumulate şi adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării. Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcții noi sau construcții relativ nou construite; construcții vechi, cu condiția să existe date suficiente și adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcții aflate în faza de proiect; construcţii care fac parte din proprietatea imobiliară specializată. Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou — costul de înlocuire şi costul de reconstruire — și să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare. Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. În cazul construcţiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informaţii cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizaţi indici de cost adecvați pentru atransforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire. Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. În abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire şi sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puţin de un an. Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcţie sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp); nerecuperabilă — elemente cu viaţă scurtă; nerecuperabilă — elemente cu viață lungă; deprecierea (neadecvarea) funcţională, ce poate fi: recuperabilă; nerecuperabilă; deprecierea externă (economică). Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evaluării, cu conceptul contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale. -18-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Capitolul 5 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL 5.1. Generalităţi — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietățile imobiliare situate în: Strada Dacilor nr.8 SAD S — CF 400419 — C1 - U20 cu suprafața utilă de 48,31 mp Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 — U4 cu suprafața utilă de 36,86 mp Str. Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4 — CF 418221 — C1 — UI cu suprafața utilă de 34,50 mp 5.2. Cea mai bună utilizare — Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire şi să genereze ipotezele de lucru necesare operaţiunii de evaluare. Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ. Deşi acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuși exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare. Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal şi să reprezinte cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa. Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar şi o vânzare ordonată. Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situație în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active. Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piaţă ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum şi probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, fizic posibilă şi permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piaţă, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare. Cea mai bună utilizare — este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deţinătorului proprietăţii imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piaţa în care este localizată proprietatea. Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune şi profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietăţii ca fiind disponibilă şi gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. Îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil şi nu poate fi îndepartată sau speculativă. În cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincţia între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber şi cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită. Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. În multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradiţional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică. În această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcţia. -19-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piaţă. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber şi (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiţii care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă şi maxim productivă. Criteriile analizei celei mai bune utilizări a. Permisibilă legal — În toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcţii, restricțiile privind construcţiile din patrimoniu şi siturile istorice, impactul asupra mediului. Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietăţii din cauza unor clauze în contractul de închiriere. Dacă nu există restricţii cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - şi eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare. Normativele de construcţii şi condiţiile de impact asupra mediului, pot avea influenţe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii. b. Posibilă fizic — Dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologică a terenului şi accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaţii) afectează utilizările unei anumite proprietăţi imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. În acest caz, evaluatorul va analiza şi fezabilitatea ansamblului. Evaluatorul va considera capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălțime, subsoluri multiple, etc. Condiţiile fizice influenţează şi costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună. c. Fezabilă financiar — Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal şi posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare şi amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea aşteptată de investitori pe piaţă, atunci utilizarea este fezabilă. d. Maximum productivă — Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata de fructificare a capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren şi construcţii) şi scăzând costul materialelor, manoperei, regiei și al capitalului, necesare realizării construcţiei. Valoarea terenului poate fi estimată şi prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare şi a recuperărilor capitalului investit în construcţiile alocate în proporțiile determinate pe piaţa imobiliară. Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung şi se presupune că va rămâne aceeaşi pe durata de viaţă economică sau utilă a construcţiilor. 5.3. Evaluarea proprietății 5.3.1. Evaluarea chiriei de piață Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 - U20 - Metoda comparațiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăți închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu chiriile unor proprietăți competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferențele între proprietăți, între -20-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 elementele care influenţează preţurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările şi deosebirile între proprietatea „de evaluat” şi celelalte chirii deja tranzacţionate, despre care există informaţii suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informaţiile provenite din închirierile de proprietăţi asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicaţiile de specialitate şi pe site-urile agenţiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piaţă care sunt sintetizate în tabelul următor: Nr. |Criterii Proprietate de evaluat _|Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3, |Comparabila 4 Preţ ( euro/mp/lună) 4,38 7,00 5,00 5,00 Tipul comparabilei ofertă ofertă ofertă ofertă 1 |Dreptul de proprietate integral integral integral integral integral 2 |Condiții de închiriere normale normale normale normale normale 3 |Condițiile pieţei 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 Curs valutar leuro = 4,7538 4 |Adresă 5 |Localizare Dacilor nr.8 - SAD 5 zona Sinaia zona Girocului zona Sagului zona Balcescu 6 |Caracteristici Tip imobil Casă Casa Casa, Casă Casa Etaj p P P D+P+M PR Teren aferent în proprietate în proprietate, în proprietate în proprietate în proprietate PIF înainte de 1989 similar similar similar similar Finisaje medii similar similar similar similar Sistem climatizare Nu Nu Nu Nu Nu Vitrină Da Da Da Da Da Grup sanitar propriu Da Da Da, Da Da Suprafață de închiriat 48,31 80,00 28,00 80,00 100,00 7 |CMBU Spatiu comercial Spatiu comercial _|Spatiu comercial __|Spatiu comercial Spatiu comercial Preţ chirie/lună 350,40 196,00 400,00 500,00 valoarea chiriei proprietăţii evaluate = chiria proprietăţilor comparabile corecţii Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparaţiei, este: 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 676,00 Lei / lună = 145,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA Justificarea corecţiilor : Tipul informației — deoarece comparabilele sunt oferte s-a aplicat o ajustare de — 15% fiind considerată marja de negociere în stabilirea preţului de închiriere Dreptul la proprietate - ajustările sunt nule deoarece subiectul şi comparabilele sunt considerate cu dreptul de proprietate absolut. Condiții de închiriere — nu s-au aplicat ajustări deoarece la momentul ofertării comparabilele sunt libere la închiriat Cheltuieli efectuate imediat după închiriere - nu s-au aplicat ajustări Condiţiile de piaţă — discuţiile cu proprietarii au avut loc la data evaluării ceea ce înseamnă o ajustare nulă. Localizarea — încadrarea spațiului în funcţie de zonă; comparabilele fiind în zone diferită, s-au aplicat ajustări reieşite din studiul pieţei Caracteristici - criteriile de comparație sunt suprafață, tip imobil, regim de înălțime, teren aferent, an PIF, finisaje. Suprafaţă — s-au aplicat ajustări pentru diferențele de suprafață Tip imobil — nu s-au aplicat ajustări AnPIF —nu s-au aplicat ajustări Finisaje — nu s-au aplicat ajustări, comparabilele fiind similare Dotări suplimentare — sistem climatizare, centrală proprie, grup sanitar propriu, nu s-au aplicat ajustări
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Cea mai bună utilizare ( CMBU ) — nu s-au aplicat ajustări comparabilele având aceeași CMBU Comparabile ear că Apartament de Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4 Criterii şi elemente de comparație TERASE — E evaluat Ajustari Ajustari Ajustari Ajustari % | €mp %t | E/mp e | €/mp % | €/mp Preţ (Euro) 4,38 7,00 5,00 5,00 Tipul informației oferta oferta oferta oferta Marja de negociere -15% -15% -15% -15% Preţ tranzacție (Euro/mp) 3,72 5,95 5.00 4,25 Drepturi de proprietate depline depline depline depline depline Ajustare 000% | 0.00 000% [ 0.00 000% | 0.00 000% [| 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 (Condiţii de finanțare numerar numerar numerar numerar numerar Ajustare 000% | 0.00 000% [| 000 000% [ 0,00 0,00% | 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Condiții de închiriere nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare Ajustare 000% | 0.00 0.00% | 0.00 0,00% I 0.00 0,00% I 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 i sfortudte imediat dupit nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul închiriere Ajustare 000% [| 0.00 0,00% | 0.00 000% | 000 000% | 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5.00 4,25 Condiții de piaţă curente curente curente curente curente Ajustare 0% [| 000 0% [| 000 0% [| 000 000% | 0.00 Pret ajustat 372 5,95 5,00 4,25 Localizare 7 zona Sinaia zona Girocului zona Sagului zona Balcescu Ajustare -500% | 0.19 -500% | 0.30 -10,00% | -0,50 500% | -021 Pret ajustat 3,54 5,65 4,50 4,04 Caracteristici I I I I Suprafață, mp 4831 80.00 28,00 80,00 100,00 Ajustare -3,17% [| 012 203% | 012 317% | 0.16 5.17% | 022 Tip imobil Casă Casa Casa Casă Tip imobil Ajustare 000% [| 0.00 000% [ 000 000% | 000 000% [ 000 Etaj P P P D+P+M P Ajustare 000% | 0.00 000% | 0.00 000% | 000 000% | 000 Teren aferent| în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate Ajustare 000% | 0.00 000% | 0.00 000% | 000 000% | 000 PIF| înainte de 1989 similar similar similar similar Ajustare 000% [0.00 000% | 0.00 000% | 000 000% | 0.00 Finisaje medii similar similar. similar similar Ajustare 000% [0.00 000% [ 000 000% [ 000 000% [ 0.00 [Sistem climatizare Nu Nu Nu Nu Nu Ajustare 000% | 0.00 000% | 0.00 000% | 000 000% | 000 Vitrină Da Da Da Da Da Ajustare 000% | 0.00 000% | 000 000% | 000 000% | 000 Grup sanitar propriu Da Da, Da Da Da Ajustare 000% | 0.00 0,00% [ 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 CMBU Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Ajustare 000% | 0.00 0,00% | 0.00 0.00% | 0.00 0.00% | 000 Pret ajustat 3,42 5,77 4,34 3,82 Ajustare totală netă Euro -0,30 -0,18 -0,66 -0,43 Ajustare totală netă % -8,17% -2,97% -13,17% -10,17% Ajustare totală brută Euro, 0,30 0.42 0.66 0,43 Ajustare totală brută % 8,17% 1.03% 13,17% 10,17% Numar ajustări 2 2 2 Z Valoare de chirie piață Euro/mp/lună 3,00 Valoare de chirie piață Euro/lună 145,00 Valoare de chirie piață Lei/mp/lună 14,00 Valoare de chirie piață Lei/lună 676.00 Ajustarea brută procentuală cea mai mică este la CI, deci valoarea propusă este 3,00 Euro/mp/lună -22-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 5.3.2. Evaluarea chiriei de piață Strada Dacilor nr.13 SAD 4— CF 408715 — C1 — U4 - Metoda comparaţiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăți închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piaţă a unei proprietăți imobiliare este în relaţie directă cu chiriile unor proprietăți competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăți, între elementele care influenţează preţurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între proprietatea „de evaluat” și celelalte chirii deja tranzacţionate, despre care există informații suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informaţiile provenite din închirierile de proprietăți asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate şi pe site-urile agenţiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piață care sunt sintetizate în tabelul următor: Nr. |Criterii Proprietate de evaluat __|Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4 Preţ ( euro/mp/lună) 4,38 7,00 5,00 5,00 Tipul comparabilei ofertă ofertă ofertă ofertă 1 |Dreptul de proprietate integral integral integral integral integral 2 |Condiții de închiriere normale normale normale normale normale 3 |Condițiile pieţei 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 Curs valutar leuro = 4,1538 4 |Adresă 5 |Localizare Dacilor nr.8 - SAD 5 zona Sinaia zona Girocului zona Sagului zona Balcescu 6 |Caracteristici Tip imobil Casă Casa Casa Casă Casa Etaj P p P D+P+M P Teren aferent în proprietate în proprietate, în proprietate în proprietate, în proprietate PIF înainte de 1989 similar similar similar similar Finisaje medii similar similar similar similar Sistem climatizare Nu Nu Nu Nu Nu Vitrină Nu Da Da, Da. Da Grup sanitar propriu Da Da Da Da Da Suprafață de închiriat 35,86 80,00 28,00 80,00 100,00 1 _|CMBU Spatiu comercial Spatiu comercial _|Spatiu comercial _|Spatiu comercial Spatiu comercial Preţ chirie/lună 350,40 196,00 400,00 500,00 valoarea chiriei proprietății evaluate = chiria proprietăţilor comparabile + corecţii Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparaţiei, este: 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 502,00 Lei / lună = 108,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA Justificarea corecţiilor : Tipul informaţiei — deoarece comparabilele sunt oferte s-a aplicat o ajustare de — 15% fiind considerată marja de negociere în stabilirea preţului de închiriere Dreptul la proprietate - ajustările sunt nule deoarece subiectul şi comparabilele sunt considerate cu dreptul de proprietate absolut. Condiții de închiriere — nu s-au aplicat ajustări deoarece la momentul ofertării comparabilele sunt libere la închiriat Cheltuieli efectuate imediat după închiriere - nu s-au aplicat ajustări Condiţiile de piaţă — discuţiile cu proprietarii au avut loc la data evaluării ceea ce înseamnă o ajustare nulă. Localizarea — încadrarea spaţiului în funcţie de zonă; comparabilele fiind în zone diferită, s-au aplicat ajustări reieşite din studiul pieţei Caracteristici - criteriile de comparaţie sunt suprafață, tip imobil, regim de înălțime, teren aferent, an PIF, finisaje. -23-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Suprafață — s-au aplicat ajustări pentru diferențele de suprafață Tip imobil — nu s-au aplicat ajustări An PIF —nu s-au aplicat ajustări Finisaje — nu s-au aplicat ajustări, comparabilele fiind similare Dotări suplimentare — sistem climatizare, centrală proprie, grup sanitar propriu, nu s-au aplicat ajustări Cea mai bună utilizare ( CMBU ) — nu s-au aplicat ajustări comparabilele având aceeaşi CMBU Comparabile Criterii şi elemente de comparație Apartament de Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4 + evaluat Ajustari Ajustari Ajustari Ajustari % | €/mp dt | E/mp | €/mp % | €/mp Preţ (Euro) 4,38 7,00 5,00 5,00 Tipul informaţiei oferta oferta oferta oferta Marja de negociere -15% -15% -15% -15% Preţ tranzacție (Euro/mp) 3,72 5,95 5,00 4,25 Drepturi de proprietate depline depline depline depline depline Ajustare 000% | 0.00 000% [ 0.00 000% | 0.00 0.00% [ 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Condiţii de finanțare numerar numerar numerar numerar numerar Ajustare 000% | 0.00 0.00% [ 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Condiții de închiriere nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare Ajustare 000% [| 0.00 000% [| 0.00 000% | 0.00 0.00% | 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Cosi lupă nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul închiriere Ajustare 000% [0.00 000% [| 000 000% [ 0.00 000% | 000 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Condiții de piață curente, curente curente curente curente Ajustare 0% | 0.00 0% [| 0.00 0% [| 000 000% [| 000 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Localizare Pa E zona Sinaia zona Girocului zona Sagului zona Balcescu Ajustare -500% [| 0.19 -10,00% | _-0.60 -10,.00% | 0,50 500% | 021 Pret ajustat 3,54 5,36 4,50 4,04 Caracteristici I [ I I Suprafață, mp 35,86 80.00 28.00 80.00 100,00 Ajustare -441% | 0,16 079% | 005 441% | 022 641% | -0,27 Tip imobil Casă Casa Casa Casă Tip imobil Ajustare 000% | 0.00 0.00% | 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 Etaj P P P D+P+M p Ajustare 000% [000 000% | 000 000% [ 0.00 000% | 000 Teren aferent] în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate Ajustare 000% [000 000% | 000 000% [000 000% | 000 PIF| înainte de 1989 similar similar similar similar Ajustare 000% | 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 Finisaje| medii similar similar similar similar Ajustare 000% [0.00 000% [| 000 000% | 0.00 000% | 0.00 [Sistem climatizare Nu Nu Nu Nu Nu Ajustare 000% | 000 000% | 000 000% [ 000 000% | 0.00 Vitrină Nu Da Da Da Da Ajustare 500% | 0.19 -500% | 030 500% | 025 500% | 021 Grup sanitar propriu Da Da Da Da Da Ajusrare 000% | 0.00 000% [| 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 CMBU Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Ajustare 000% | 0.00 000% [0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 Pret ajustat 3,19 5,10 4,03 3,55 Ajustare totală netă Euro -0,54 -0,85 -0,97 -0,70 Ajustare totală netă % -14,41% -14,21% -19,41% -16,41% Ajustare totală brută Euro 0,54 0,94 0,97 0.70 Ajustare totală brută % 1441% 15,79% 19,41% 16,41% Numar ajustări 2 2 2 2 Valoare de chirie piaţă Euro/mp/lună Valoare de chirie piaţă Euro/lună 108.00 Valoare de chirie piață Lei/mp/lună 14,00 Valoare de chirie piaţă Lei/lună 502,00 Ajustarea brută procentuală cea mai mică este la CI, deci valoarea propusă este 3,00 Euro/mp/lună -24-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 5.3.3. Evaluarea chiriei de piaţă Strada Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4— CF 418221 - CI — Ul - Metoda comparaţiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piaţă a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu chiriile unor proprietăți competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi, între elementele care influențează preţurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările şi deosebirile între proprietatea „de evaluat” şi celelalte chirii deja tranzacţionate, despre care există informaţii suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informaţiile provenite din închirierile de proprietăţi asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicaţiile de specialitate şi pe site-urile agenţiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piață care sunt sintetizate în tabelul următor: Nr. |Criterii Proprietate de evaluat _|Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3, Comparabila 4 Pret ( euro/mp/lună) 4,38 7,00 5,00 5,00 Tipul comparabilei ofertă ofertă ofertă ofertă 1 |Dreptul de proprietate integral integral integral integral integral 2 |Condiții de închiriere normale normale normale normale, normale 3 |Condițiile pieței 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 Curs valutar leuro = 4,7538 4 |Adresă 5 |Localizare E to 8 zona Sinaia zona Girocului zona Sagului zona Balcescu 6 |Caracteristici Tip imobil Casă Casa, Casa Casă Casa Etaj P P P D+P+M E Teren aferent în proprietate, în proprietate, în proprietate în proprietate în proprietate PIF înainte de 1989 similar similar similar similar Finisaje medii similar similar similar similar Sistem climatizare Nu Nu Nu Nu Nu Vitrină Da Da Da Da Da Grup sanitar propriu Da Da Da Da Da Suprafață de închiriat 34,50 80,00 28,00 80,00 100,00 7 |CMBU Spatiu comercial Spatiu comercial _|Spatiu comercial _|Spatiu comercial Spatiu comercial Preţ chirie/lună 350,40 196,00 400,00 500,00 valoarea chiriei proprietății evaluate = chiria proprietăţilor comparabile + corecţii Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparaţiei, este: 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 483,00 Lei / lună = 104,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA Justificarea corecţiilor : Tipul informației — deoarece comparabilele sunt oferte s-a aplicat o ajustare de — 15% fiind considerată marja de negociere în stabilirea preţului de închiriere Dreptul la proprietate - ajustările sunt nule deoarece subiectul şi comparabilele sunt considerate cu dreptul de proprietate absolut. Condiţii de închiriere — nu s-au aplicat ajustări deoarece la momentul ofertării comparabilele sunt libere la închiriat Cheltuieli efectuate imediat după închiriere - nu s-au aplicat ajustări Condiţiile de piaţă — discuţiile cu proprietarii au avut loc la data evaluării ceea ce înseamnă o ajustare nulă. Localizarea — încadrarea spațiului în funcţie de zonă; comparabilele fiind în zone diferită, s-au aplicat ajustări reieşite din studiul pieţei Caracteristici - criteriile de comparație sunt suprafață, tip imobil, regim de înălțime, teren aferent, an PIF, finisaje. -235-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Suprafață — s-au aplicat ajustări pentru diferențele de suprafață Tip imobil — nu s-au aplicat ajustări An PIF- nu s-au aplicat ajustări Finisaje — nu s-au aplicat ajustări, comparabilele fiind similare Dotări suplimentare — sistem climatizare, centrală proprie, grup sanitar propriu, nu s-au aplicat ajustări Cea mai bună utilizare ( CMBU ) — nu s-au aplicat ajustări comparabilele având aceeaşi CMBU Comparabile it Apartament de Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4 Criterii şi elemente de comparație E = E - SE evaluat Ajustari Ajustari Ajustari Ajustari % | mp % | €/mp | Emp d | €mp Preţ (Euro) 4,38 7,00 5,00 5,00 Tipul informației oferta oferta oferta oferta Marja de negociere -15% -15% -15% -15% Preţ tranzacție (Euro/mp) 3,72 5,95 5,00 4,25 Drepturi de proprietate depline depline depline depline depline Ajustare 000% | 0.00 000% [ 0.00 000% [ 0.00 000% [| 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Condiţii de finanţare numerar numerar numerar numerar numerar Ajustare 000% | 0.00 000% [| 0.00 000% | 0.00 000% [ 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5.00 4,25 Condiţii de închiriere nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare Ajustare 000% | 000 000% | 000 000% | 000 000% [0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Cheltuieli efectuate imediat după RA ta nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul închiriere Ajustare 000% | 0.00 000% [000 000% [| 000 000% [ 000 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Condiții de piață curente curente curente curente curente Ajustare 0% 0,00 0% 0.00 0% [| 0.00 0.00% | 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5.00 4,25 Ec.Teodoroiu A Localizare zona Sinaia zona Girocului zona Sagului zona Balcescu nr.13 - SAD Ajustare -500% [| 0.19 -500% | 030 -10,00% [0.50 500% | -021 Pret ajustat 3,54 5,65 4,50 4,04 Caracteristici I [ I I Suprafață, mp 34,50 80,00 28.00 80,00 100.00 Ajustare 455% | -0.17 0.65% | 004 455% [| 023 655% | 028 Tip imobil Casă Casa Casa Casă Tip imobil Ajustare 000% | 0.00 0.00% [ 0.00 000% [ 000 0.00% [ 0.00 Etaj P P P D+P+M P Ajustare 000% | 000 000% [000 000% | 0.00 000% [| 000 Teren aferent] în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate Ajustare 000% [0.00 000% | 000 000% [ 000 000% [ 000 PIF| înainte de 1989 similar similar similar similar Ajustare 0.00% | 0.00 0.00% | 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 Finisaje medii similar similar similar similar Ajustare 000% | 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 Sistem climatizare Nu Nu Nu Nu Nu Ajustare 000% [| 0.00 000% [ 0.00 000% | 000 000% [ 0.00 Vitrină Da Da Da Da Da Ajustare 000% | 0.00 0.00% [ 0.00 000% | 0.00 0.00% | 0.00 Grup sanitar propriu Da Da Da Da Da Ajustare 000% | 0.00 0.00% | 0.00 000% | 000 000% | 0.00 CMBU Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Ajustare 000% | 0.0 0.00% [| 000 000% | 0.00 000% | 0.00 Pret ajustat 3,37 5,69 4,27 3,76 Ajustare totală netă Euro -0,36 -0,26 -0,73 -0,49 Ajustare totală netă % 9,55% -435% -14,55% -11,55% Ajustare totală brută Euro 0,36 0.34 0.73 0.49 Ajustare totală brută d 9,55% 5,65% 14,55% 11,55% Numar ajustări 2 2 2 z Valoare de chirie piață Euro/mp/lună 3,00 Valoare de chirie piață Euro/lună 104,00 Valoare de chirie piață Lei/mp/lună 14,00 Valoare de chirie piață Lei/lună 483,00 Ajustarea brută procentuală cea mai mică este la Cl, deci valoarea propusă este 3,00 Euro/mp/lună -26-
a S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 COMPARABILE FOLOSITE 4/1/2019 SPATIU COMERCIAL SINAIA - spatiu comercial de inchiriat in Timisoara, judetul Timis - X9BR14005 - 0 EUR _ SpatiiComercialero birouri, retai, investitii SPATIU COMERCIAL SINAIA Timisoara, zona Sinaia Anunţ publicat de De închinat Spaţiu comercial GB IMOBILIARE 4,38 EUR mprtună 350,4 FURI lună Cere detalii despre această proprietate Suprafaţă tatală 30 mp spania Dragos Toma (Consultant Imobili: Tip imobil Casa'vila 0760.654.899 Suprafață totală 30 mp Alte telefoane: proprietate 0723.271.862 AERIENI n Pentru o identificare usoara comunică id-ul anunţului Modificat la. 27/03/2019 X9BR14005, de pe SpatiiComerciale ro Numele tău: |. Telefon Salvează anunt - Email Spaţii disponibile (NA rog să ma contactaţi, sunt ) | interesat de această proprietate 1 | Suprafaţă comercială 80 mp Chirie / mp / lună: 4,38 EUR/mp (total: 350,4 EUR/lună). Comision: standard i Sunt de acord cu termenii şi condiţiile Disponibil imediat SpatiiCamerciale ro Vitrină Da Alte detalii despre proprietate De inchiriat Spatiu comercila in zon Sinaia-l6 Decembrie, la demisol, aprox 80mp. Suprafata construita: 85 mp pretinchiriere: 350 monedainchinere: EUR pretinchiriereunitar: 438 monedamnchiriersunitar: EUR Disponibilitate proprietate: Imediat Localizare şi puncte de interes Mijloace de transport Învățământ SupenmarketMall Recoaro Parcări 14005?lista=94052322 13 Sr
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 4/1/2019 Spatiu Zona Girocului 28 mp - spatiu comercial de inchiriat in Timisoara. judetul Timis - X86004001 - 0 EUR SpatiiComercialero birouri, retail, investiții Spatiu Zona Girocului 28 mp Timisoara, zona Girocului Anunţ publicat de De închiriat Spaţiu comercial IMOCLAS 7 EUR mp! lună ee Cere detalii despre această proprietate 196 EUR / lună Suprafață totală 28 mp E 0723.695.223 Tip imobil Bloc de apartamente ai pri tot Pentru o identificare ușoara comunică id-ul anunţului Sopron arate Sua X86004001, de pe SpatiiComerciale ro proprietate: - E Numele tău: | Modificat la 19/02/2019 E, LA i f Email: | Salvează anunt (VA rog să mă contactaţi | interesat de această proprietate. | Spaţii disponibile ar 1 Sunt de acord cu termenii şi condiţiile Denumire spaţiu Spatiu Comercial SpatiiComerciale ro Suprafață comercială: 28 mp Chirie / mp / lună 7 EUR/mp (total 196 EUR/lună) + alte cheltuieli. Comision: 80% Disponibil imediat Îndițime spațiu 250 m Alte detalii despre proprietate Inchiriez Spatiu Comercial Sad cu toate actele in regula wc bun pentru minimarchet cabinet medical coafura cu intrare din strada aproape de Lidi Localizare şi puncte de interes StreetView Mijloace de transport Învățământ SupermarketiMall Recreere Parcări -28-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov 3.304/2019 4/112019 Spatiu comercial de 80mp de inchiriat in zona Sagului - spatiu comercial de inchiriat in Timisoara, judetul Timis - X9BR14006 - 0 EUR Sper a. Spatiu comercial de 80mp de inchiriat in zona Sagului Timisoara, zona Sagului Anunţ publicat de” De închiriat Spaţiu comercial GB IMOBILIARE 5 EUR rmprună 400 EUR! lună Cere detalii despre această proprietate Suprafață totală 80 mp disponibilă lulian Citu (Consultant Imobiliar) Tip imobil Casa'Vila 0752.096.090 Suprafaţă totală 80 mp Alte telefoane: proprietate: 0723271 862 inăl D+P+ _ CE RR m Peniru o identificare uşoara comunică id-ul anunţului Nr locuri parcare ? X9BR14006, de pe SpatiiComerciale ro An construcţie 2000 i TO Modificat la 27/03/2019 Numele tău: | FT E = Telefon | Salvează anunț a —£ Email Atta Spaţii disponibile Vă rog să mă contactaţi, sunt | |interesat de această proprietate « | | Suprafaţă comercială 80 mp coat ta ina Chirie / mp / lună 5 EURImp (total 400 EUR/lună). Comision: standard Sunt de acord cu termenii şi condițile Disponibil imediat : - SpatiiComerciale.ro. Îndiţime spațiu 25m Vitrina: Da Alte detalii despre proprietate Inchiriez spatiu comercial,pe Ciprian Porumbescu la intersectia cu 16 Decembrie. Pretabil pentru orice fele de activitate. S0MP utili. Nr terase: 1 Nr grupuri sanitare: 1 Suprafata construita: 90 mp Nr incaperi: 3 Dotari - Diverse (Sistem de alarma) pretinchiriere. 400 monedainchiriere: EUR pretinchiriereunitar: 5 monedainchiriereunitar: EUR Disponibilitate proprietate: Imediat -29-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 4/1/2018 Spaţiu comercial de închiriat în Timisoara, Balcescu - spatiu comercial de inchiriat in Timisoara, judetul Timis - X7PS04009 - 0 EUR a EEE SpatiiComercialero birouri, retail, irvestitii Spaţiu comercial de închiriat Timisoara, zona Balcescu Balcescu Anunţ publicat de IM IMOBILIARE De închiriat Spaţiu comerciat 5 EUR + Tva! mp! tună 500 EUR + TVA [lună Cere detalii despre această proprietate Truica Raul (Broker imobiliar) Suprafață totală 100 mp DE 0720.023.592 Tip imobil Casa/vila Alte telefoane: 0256.706.111 Suprafaţă totală 100 mp — re proprietate. Pentru o identificare uşoara comunică id-i X7PS04009, de pe SpatiiComerciale.ro Modificat la 21/01/2019 Numele tău: | II Tetefon: | Email Salvează anunt (Vă rog să mă contactaţi, sunt | interesat de această proprietate. Spaţii disponibile | | : pita Suprafață comercială 100 mp Chirie / mp / lună 5 EURImp (total 500 EUR/lună) * TVA Disponibil imediat Sunt de acord cu termenii şi condiţiile SpatiiComerciale ro Alte detalii despre proprietate IM Imobiliare inchiriaza spatiu comercial de 100 mp destinat activitatii de birou. Pentru informatii IM Imobiliare 0720. vezi tot numărul Localizare şi puncte de interes StreetViow Mijloace de transport Învățământ Supermarket/Vall Recreere Parcăn -30-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Capitolul 6 RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii finale. Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o recapitulare a întregii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente și suficiente, tehnicile analitice, raționamentul și logica aplicată au condus la judecăți consecvente. Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efectuate şi de corecțiile aduse prețurilor de vânzare ale proprietăților comparabile şi cantitatea informațiilor. Valoarea chiriei de piață a spațiului cu altă destinație, în opinia evaluatorului este valoarea obţinută prin abordarea prin piață, care reflectă cel mai bine valoarea chiriei. Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt: Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport. Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. În concluzie : Valoarea de chiriei de piaţă este: Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 —- C1 -U20 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 676,00 Lei / lună = 145,00 Euro / lună Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 - C1 -U4 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 502,00 Lei / lună = 108,00 Euro / lună Strada Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4-— CF 418221 - C1 -UL 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 483,00 Lei / lună = 104,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ACTE PUSE LA DISPOZIȚIE ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIȘ , MUNICIPIUL TIMIȘOARA REA DIRECȚIA ECONOMICĂ ROMANIA BIROUL EVIDENŢA PATRIMONIULUI CT2019-5667/19.03.2019 CĂTRE, S.C. FIDOX S.R.L. Referitor la „Serviciul de consultanjă/expertiză privind elaborarea rapoartelor de evaluare/reevaluare a unor imobile din categoria activelor fixe corporale de natura mijoacelor fixe situate pe teritoriul administrativ al Municipiului Timişoara şi aflate în patrimoniul Municipiului Timişoara, a Statului Român şi pentru imobilele la care Municipiul Timişoara prezintă un intere ” Având în vedere adresa transmisă de către Compartimentul Clădiri, Terenuri şi Dotări Diverse l Est, înregistrată cu numărul CT2019-5667/12.03.2019, cu privire la valorificarea spațiilor cu altă destinație libere din punct de vedere juridic, vă rugăm să întocmiţi raportul de evaluare pentru SAD 5 — str. Dacilor nr. 8, SAD 4 — str. Dacilor nr. 13, SAD - str. Fcaterina Teodoroiu, în vederea închirierii spaţiilor cu altă destinație. Anexăm prezentei următoarele documente în copie: Extrasele de carte funciară; Releveu, planşele spațiilor; e Adresele de verificare de la compartimentele de specialitate; Compartiment Administrare Fond Funciar, Serviciul Juridic, Biroul Clădiri, Terenuri I Est; * Adresa înregistrată cu nr. CT2019-5667/12.02.2019. Menţionăm că termenul pentru predarea lucrării este de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare de la data primirii comenzii care cuprinde toate documentele în vederea întocmirii raportului ȘEF BIROU, Slaviţa Dubleş 7 LT Timișoara 2021 Capitală Europeană a Culturii -32-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA JUDEȚUL TIMIȘ MUNICIPIUL TIMIȘOARA DIRECȚIA CLĂDIRI TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE | EST ROMÂNIA BIROUL CLĂDIRI TEREN RI | EST FER Aa NE Nr.SC2018-022748/09.01.2019 FU E) Daf Către, Compartimentul Spatii cu Alta Destinatie L Est Referitor la adresa dvs, înregistrată la noi cu numărul de mai sus, vă comunicăm faptul că, nu a fost depusă cerere de revendicare, prin notificăre, conform prevederilor Legii nr. 10/2001, art21, alin.2,3 si nici cereri privind redobândirea dreptului de proprietate în baza O.U.G.nr. 94/2000, republicată, modificată și completată prin O.U.G.nr. 209/2005, privind retrocedarea unor imobile care au aparţinut cultelor religioase din România, pentru imobilul situat in Timisoara „str.Ecaterina Teodo;oiu nr.13, inscris in CF nr. 418221-C1,CF vechi 1624,nr.top 5774. ŞEF BIROU INTOCMIT Călin N.Pirya Gh. Buzarnescu A re RE up Timişoara 2021 ia Capitală Europeană a Culturii -33-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA Buell —_ ES ie JUDEŢUL TIMIŞ , MUNICIPIUL TIMIŞOARA romania2019.eu SERVICIUL JURIDIC Nr.CT2018-22748/05.02.2019 SAD Gf.b2 nod CĂTRE, DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE 1 EST COMPARTIMENTUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE Referitor la adresa dvs. cu nr. de mai sus vă comunicăm că în prezent, în evidențele Serviciului Juridic nu figurează litigii pe rolul instanțelor de judecată în curs de soluţionare, cu privire la imobilul situat în Timişoara, str. Ecaterina Teodoroiu nr. 13, SAD |, înscris în CF nr. 418221-Cl Timişoara (CF nr. vechi 1624) nr. top. 5774. Menţionăm faptul că verificarea s-a făcut strict după clementele comunicate de dvs., nu şi după numărul eventualelor dispoziţii emise în baza Legii nr. 10/2001 sau a altui act normativ de restituire, fiind necesar ca pe viitor să ne comunicaţi și acest aspect. CONSILTER JURIDIC, GABRIELA ALBU ri CONSILIER JURIDIC, AMELIA FAUR GA/MG/2 -34-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA JUDEȚUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIȘOARA ma COMPARTIMENTUL SAG n eri FOND FUNCIAR RFI Nr. C12016-1494/29.03.2016 | MA. (322) | PRINII AZI 10 Za | _ | se EXNĂTUR, a Către, RI —_ FT “, DIRSCȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE BIROUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAŢIE Lil - Referitor la adresa dvs., înregistrată sub numărul de mai sus, vă comunicăm faptul că, “potrivit evidențelor Serviciului Administrare Fond Funciar, în momentul de față, respectiv din dosarele depuse în temeiul art. 35, alin.(5) din Legea nr. 18/1991, republicată, ari. 34' din Legea nr.1/2000 şi Titlul IV, V şi VI din Legea nr. 247/2003, completate până în prezent cu acte le solicitate de către Comisia municipală de fond funciar, rezultă faptul că: - parcela cu nr. top. 5774, înscrisă în C.F. nr. 1624 Timişoara, C.F. Colectivă nr 418221-CI şi CF. nr. 418221, ș tuată în str. Ecaterina Teodoroiu, nr.13; - parcela cu nr. top. 16803, înscrisă în C.F. nr. 9335 Timişoara, C.F. Colectivă nr 421388-C1 şi C.F. nr. 421388, s tuată în str. Preyer, nr. 13; - parcela cu nr. top. 16686, înscrisă în C.F. nr. 8204 Timişoara, C.F. Colectivă nr 409849-C1 şi C.F. nr. 409849, s tuată în str. Preyer, nr.3 nus unt solicitate de către foştii proprietari sau moştenitorii acestora. Menţionăm faptul că, verificarea parcelelor s-a făcut strict pe datele comunicate de dumneavoastră prin adresă(C.F.-ansxate). numi Totodată, vă facem cunoscu' faptul că, în cazul în care terenurile se identifică prin alte ere topografice, rezultate în urma reambulărilor este necesar să ne comunicaţi acaste numere topografice, În vederca verificării. Totodată, vă facem cunosci't faptul că, nu avem cunoştinţă dacă pentru aceste terenuri există procese pe rolul instanței d> judecată, ca urmare vă rugăm să vă adresați Serviciului Juridic. RESPONSABIL, CONŞILIER, CONSILIER, JOSAN CRISTIAN INA MARIA VERONICA PETRENCIUC Fe PI. A N Ă Red Dact Vent IC Ex2 -35-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 200 a ara ANTI | Sb! RT ri | IL | | | I ES m E UL „a | (50 | - | ; AR => CAME se E e] SU —_ | se = AGO A TARIE 12. N Apt 10 | 0 ua E E An : BECATARIE s a: —_ _ _ —_ d ez ES 2, “20 p SAD CAMERA ) NOR ÎS -36-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 blic tate Imobiliară TIMIS ci ate Imobiliară Timisoara GFelul de Cadastru şi * Bircul de Cadastri şi P x AI 2018 EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ draft a RUT arte Funciară Nr. 418221 Timisoara 1000657259378 A. Partea l. Descrierea imobilului Nr. CF vechi:1624 TEREN 'ntravilan Nr. topografic:5774 Adresa: Loc. Timisoara, Str'ECâtenia” Nr. ANNEI jud. Tim's Nr. cadastral = 4] m | Crt |Nr. topografic | SUPTafaţa” (mp; Observaţii / Referinţe FI 418221 578 Const'uctia CT înscrisa în CF 4187ZI-CI; | m ___ |curte B. Partea Il. Proprietari şi acte Înscrleri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe Act normativ nr. HG 1015, d.n 29/09/2305 emis de GUVERNUL ROMÂNIEI (poziţia nr. 3374); ga 'ntabulare, drept de PROPRIETA E, dobandit Lege, cotă acluals Al UI _ _ | 1) MUNICIPIUL TIMIŞOARA, domeniul public d C Partea Il, SARCINI . înscrieri privind dezmembrămirtele dreptului de proprietate, Referinte drepturi reale de garanţie şi sarcini in NU SURT : Document care corițina date cu caracter persorai, pir stejata de prevederile Ls Nr. 677/2061. Pagina 1 din 3 deriliu ini are la ac” epay ancpi.ro Formular versianez 1.1 a -37-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Funciară Nr. 418221 Coruna/OraşiMunicipiu: Timisoara Anexa Nr. 1 La Partea | Teren Nr cadastral Suprafaţa (mo!)* Observaţii / Referinţe 415221 578 curte “Suprafața aste ceterminata n planu de proiecţie Stereo 70. _ DETALII LINIARE IMOBIL Î 1 40£512 418221 CI Date referitoare la teri xr | Categorie [intra | Suprafaţa x 5 cr | folosință |vilan (rap) Parcelă Nr. topo Observaţii / Referințe curti | DA 578 - 5774 curte constructi Lungime Segmente 1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obţinute din proiecţie în plan. Pune Punct Lungime segment început sfârşit 1 (m) 1 2 12.718 2 3 3.911 3 4 16.16 z 5 3.899 5 & 5.65 6 7 9.358 Document care conţine date ru caracter personal. protejate de prevedetilu Legii Nr. 677/2391. Pagina 2 din 3 Fe arin le arin apay ancpi.ro vi maner E 1 -38-
Nr.3.304/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Carte Funciară Nr. 418221 Comunag/Oraş/Municipiu: Timisoara Punct Punct Luagime segment început] sfârșit a (m) 8 12.554 8 9 2.545 9 1 42.335 *= Lungimile segmentelor sunt dete minate În planul de proiecţie Stereo 70 si sunt rotunjite la 1 milimetru. *** Distanţa dintre puncte este forirată din segmente cumulate ce sunt mai mici decât valoarea 1 milimetru. Certi“ c că prezentul extras corespunde cu poziţiile in v' goare din cartea funciară originală, păstra“ă de acest birou, Prezertul extras d= carte funciară este valabi! la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum şi pentru dezbaterea succesiunilor, iar informaţiile prezentate sunt susceptib:le de orice modificare, 'n conditiile legii. tat tariful de 40 RON, -Chitanta interna rr.5124205/19-12-2018 in suma de 40, pentru serviciul de S-aa publicitate imobiliară cu codul nr. 272 Da:a soluționării, Asistest Registrator, 19-12-2018 FILIPIAC Data eliberării, A at et 2 3 s i Pagina 3 din 2 acument care conține date cu caracter persona, protejate ue prevederile Legii Nr 577/2001 n seria În la adres? epay.an -39-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 e Cadastru şi Pub'icitate Imocil ară TIMIS Nr. cerere | -adastru ş Publicitate Imobiliară Timisoara _Ziua Luna E) 267827 3 EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ PENTRU INFORMARE N Carte funciară Nr. 418221-C1-U1 Timisoara A. Partea |. Descrierea imobilului Unitate individuală Adresa: Loc. Timisoara, Str Ecaterina Teodoroiu, Nr, 13, Et. Parter, Ap. 01, Jud. Timis Părţi comune: acoperis, slte spatii coriune, bslcon, casa scarii, pod, scara de acces, N Suprafaţa Suprafaţa] Cote părţi " : NI ] lert Nr. cadastral constru tă luțilă (mp]|__comune Cote teren Observaţii / Referinţe | Al 418221-C1-Ul - | 345 | 498/10000 | 29/578 |lCamera, cota PCI.4.38%, cota 1 parte teren 29/578mp. i E, Partea Il. Proprietari şi acte | Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe | 80091 / 15/05/2014 Act Normativ nr. HG 1016, din 25/03/2005 emis de GUVERNUL ROMÂNIE! (poziția nr. 3374); p> |Intabulare, drept de PROFRIETATEanterior conf. D 92/1950 cu nr. AI 1721/20.08.1956, prir Lege, cota actuala 1/1 1) STATUL ROMÂN, în folosinţa Sfazuiu' Popilar al Oraşului Timişoara OBSERVATII: pozitie transcrisa dir CF 418221- îmusoara, inscrisa prin incheisrea nr. 26370 dir; CS-FEB-10; | C Partea III, SARCINI . Inscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, Referinte drepturi reale de garanţie şi sarcini : NU SUNT _ Dozument cars conține date cu caracter personal, de orevederiie Legii Nr. 577/2061 Pagina 1 din 2 Extrase veti u le acresă epayancpi.ro ve'siuraa 1.1 -40-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Funciară Nr. 428221-C1-U1 Comuna/Oraş/Municipiu: Timisosra Anexa Nr. 1 La Partea l Unitale individuală, Adresa: Loc. Timisoera, Str Ecaterina Teodoroiu, Nr. 13, Ft. Parter, Ap. 01, Jud, Timis Părţi comune: acoperis, alte spatii comune, balcor, casa scarii, pod, scara de acces, Nr " at Suprafaţa |Suprafaţa| Core părţi th mtii art Nr cadastral construită | utilă (mp) comune Cate teren Observații / Referinţe Al | 418221-C1-Ul | - 34,5 498/10000 29/578 |1Carmera, cota PCl,5.98%, cota 1 parte teren 29/578mp, ific că prezentul extras corespunde cu poziţiile 'n vigoare dir cartea funciară or'ginală, păstrată de acest 5irou, e Prezentul extras de carte funciară este valab'| la autentificarea de către notarul public 2 actelor juridice or'n care se sting drepturile reale precum şi pentru dezbaterea succesiunilor, iar informaţiile prezentate sunt susceptibile de crica modificare, in conditiile legii. S-a achitat tariful de 40 RON, -Chitanta interna nr.5124205/19-12-20318 in suma de 40, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 272 istrator, Referent, FILIPIAC Data soluționării, As'stent Rej 13-12-20182> Lucia-Roxa - Data eliberății, ISS râfa şi sernă i care conțir e date cu caracter personal, erorejate de prevederile Logii Nr 677/2001 Pagina 2 din 2 = epay-ancpi.ro dr eine DA pt, 1 ra E rent -41-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Comuna TERITOR:J i Ra RE i PARTEA i-a i BI LU L mUmâRuL | INTINDEREA | VENITUL 5 ER= CADAS- 8 | TOPOGRAFIC DESCRIEREA IMOBILULUI TRAL |OSSERVAȚIUNI = AL PARCELEI 5 da z Ha MP 1 537 | 1 —_ | - - Func, Eur. 1537 -42-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 PARTEA |li-a PROPRIETATEA ă i INSCRIERILE PRIVITOARE LA PROPRIETATE OBSERVAȚŢIUNI aria Harte EI ” Von II LES az ZE narte TA a uite ZE JM tu Gb luase Car In baza cererii Sfatului Popular i | T Intreprinderea—se—l-osiințe—și-——— —-— - — | Loraluri cu nr. 76330956, să d soiul Ce prosrisiale, In conformitate cu “| SSC ___na'izare in favo _STATHLII | Papular al Bis Sfa 2 SAE iii Ei inima d atat arii taia ati ai iron DIN OFICIU a, cite SEE d sri ia ae ti i dă ant aci loci a Oa i ai ci a taiata po n | _———— _ d | E —_— | -43-
-p- st E A S INDEVS VI "IN NI O HyvY s SII VILUVĂI d "TIS XOAII DS
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 MINI 2091909 Carte Funciară Nr. 418221 Timisoara CARTE FUNCIARĂ NR. 418221 COPIE Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară TIMIS Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara A. Partea |, Descrierea imobilului Nr. CF vechi:1524 TEREN rtravilar' Nr. topografic:5772 Adresa: -9c. Timisoara. Str Ecaterine Teodoroiu, Nr. 13. Jud. ri AF astral Suprafata* (mpi Observaţii / Referințe | a) ESTE PET! Constructia CI inscrisa în CF Curs B. Partea Il. Proprietari şi acte inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe 1721 / 20/08/1956 ret nr. 92/1955 TE SSSEr di on ATEI ei | n STATULIN-FOLOSINTA SFATULUIPOSULAR AC TIMSSERE _ ET 3524) [15370 / 08/02/2010 "Act Normativ_ar, HG 1016, din 23/09/2305 emis de GUVERNUL ROMÂNIEI (pozi ţia nr. 3374) |Intabulare, drept de PROPAIETATE, prin _egă, cota actusla| ESI _ "* UL, cota in'ziale 1/1 | Î 1) MUNICIPIUL TIMIŞOARA, durren ul oblic _ C. Partea lil. SARCINI, EET E E Ţ ] Inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, Referințe drepturi reale de garanţie și sarcini LU SUNT erile i. ag arde Document care conţine E Cu cararrer personei, protejate ue prev -45-
Nr.3.304/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Carte TE Func ră Nr. 31822 Tinusoara a au ur. 1LaParteal E Teren [nr cacastrei Suprafața Observații / Referirțe 415221 | 578 lurte + “Suprafa;a este dEteminată în clerul de proiecția Stereg 70 pt tr DETALI! LINIARE IMOBIL | Cbservaţii / Referințe Suprafața E Pare Ț (mp) Țarla | arcelă Nr. topo | | iosin* n i DAT STEI | 5774 la constructii Lungime Segmente 1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obţinute din proiecţie în plan. Punct Punct Lungirie segment e E m (m) —TpI fa _—_sa1] | 1 Document care conţine date cu caracter: carsonal, -46-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Fuiciară Nr 418221 C Gmuna/Oras/Municipiu: Hrusoara | Punct Punct] Lungime segment __ început] sfărșit i (m) 8 __2.545 i 9 42.395 ** Lungimile segmentelor sunt determinatz în planul de proiecție Stereo 70 şi sunt rotunjite la 1 milime:ru. Distanța dintre puncte este formată din segmente cumulate ce sunt mai mici decât valoarea 1 milimetru, ii "in 3 ment cara -47-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte funciară Nr. 418421-C1 Comuna/Graş/i Unitate individuala Nr. 2 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe ] NU SUNT 80091 / 15/05/ - Act Administrati HCL572 di 21/71/7237 ET de CONS LOC MUN T IMISOARA (documentate aviza-z cun, 19/29-32-2014); a uniacii cu numarul Ț d:n apartamentarza corisiructiei cu al nic 418221-CI) inscrisa 'n cartea funciara 1951 Ţ Al | carate cena IE 83 Ssif ta Sata c ar esa dir | 80096 / 15/05/2014 1 Act Aaministraziv nr, CVC768/R, du 17/06/1937 emis de SOC. COM CJCVL TIM SA Î 33 Edi E E TE TEA Ta A Al ceta-aitiata-bi * i 15 = '38359 705/03/2015 | iAct Notar'al nr. Promisiune bilatera ă de VEnza rc “cumparare au t sut nr. 273, dir 04/35/2CIS emis de LAZAR DOREL; a 84 |Sc-nsi Pr 2-3 la cadere A i LIS | 2 | natie AEO SI OEI SSB 015 THAI DENS 52938 / 09/04/2015 A Notarial nr. Con:ract ce vanzare aut, sub "ir. 406, din 08/04/2315 emis de LAZAR DOREL; l _B5 are, dreol de PROPRIETATE, grin Conventie, cota ac:uzla UL, cota Ţ n A n ] [ 1) HODENIUC ILIE, si sotia DENIIJC MAR ANA, bun comun 2) Sun Privata nr. CONTRACT DE GARANTARE PCT din 25/03/20-5 emis de M. BCR SA Beneficiar; ntergictie de pe c E 'ericad3 de 5 aul de la aata dobandiri imobi | 1) STATU_ ROMÂN NTAT DE M!NISTERUL FINANŢELOR PUBLICE, E i__ | 2) BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ SA, CIF: 351737 | 87 n tordiczie de gravare cu cini a imobilului pe toatz durata finantari | Al 1) STATUL ROMÂN REPREZENTAT DE MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE E, CIF 1436/0383 | 2) BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ SA, CIF:381757 Al Unitate individuala Nr. 3 Inscrieri privitoare la cireptul de proprietate şi alte drepturi reale | Referințe | 'NU SUNT 80091 / 15/05/2014 Act Administrativ nr. HC-S7Z, dr 7111/2013 emis de CONS. LOC, MUN. TIM'SOARA Tcocumnertatie avizsta :cu Fr. 27113/20-02-2914) d 3 |Se infiinteazs cartea funciara 418 "cadastral 418221-C1-U3/Timisca ra, rezuttat dir apartamantarea 21- C1-U3 a unitatii cu Bl structiei cu | Al numarul identi e ectra onic 18221-C1; inscrisa în catea funciara . 11524 (identificator e'ectro = Act 1iG 1016, din 2 de GUVERNUL ROMÂNIE I (poziţia nr. 3374); 2 25-08 Al insesi 15575 sa | 50094; i 15/0572014 . | Act Administrativ nr. CVC 3857, di= 18/07/1997 de REC.A AUTONOMA LR3I ps | are, drast de PROPRIETATE Cirnparare l 17 271995, ati FER can n [ccta actuala 1/1, cota inita'a 1/1 | 1) NCA NICOLAE, si sotia e : 2) NICA FLOAREA, bun Documnant care conține dale Cu car personal, protejate de prevederiie Legii - -48-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 imisoară Carte Funcisră Nr. 418221-C1 Unitate individuala Nr. 4 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţz ] NU SUNT 80091 / 15/05/2014 Act Administrativ nr, HCL572, din 21/11/2013 cu nr. 27113/20-02-2014), Sa infiinteaza cartea funciara 818221 CI-UZ s un tstii nd vidua e cu sumarul | | cadastral 41822 rezultat din apartamentarea constructiei cu "numarul cadastral Cl (identifica runic 418271-C1) inscrisa 'n cartea funciara 524 (identificator ctronic A is ce CONS. LOC. FUN, TIMISOARA [documentatie aviza:a Al 80093 / 15/05/2014 iii Act Administrativ nr. CVC729/R, d'n 02/06/1397 emis de SOC, CON, OJCVLTIM SA; 33 intabulare. arept de PROPRIETATE cumparare 11271935, dobandil prin Conventie, Ţ Ai a actuala 1/2, cota initiala 1/1 "1) VASĂLIUȚ GHEORGHE, si 2) VĂSĂLIU] MARIA, bur comun EEE Unitate individuala Nr. 5 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale "Referința „NU SUNT 800917 15/05/2014 Act Administrativ nr, din 2-/11/2013 emis de CONS. [5 E „27119/25- 02-2014) E + furciara 415221-C1-L5 a un'tetii cu număr rezul ator selecte N. TIMISOARA idocume Al armis de GUVERNUL ROMÂNIE! (puziţia nr. 3374): EEE EI | E ISESTEF 1 "iso; sesiza ere 80097 / 15/05/2014 - Act Administ: tiv nr. CVCB53/R, dir 07/18/1937 emis de CT. TOM, OJCVL TIM Sa; , drept de PROPRIETATE, cumparare 112/1995, dobandit prir Conventie, | la 1/1, cota initiala 2/1 sI BALOSZ RUXANDA, s | | 2; BALOG EMERIC, bun comur al care conţine aata cu caracter personal, protejate de prevederile Legii -49-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Nr. 416221-Cl ComuraioraşmMunicioiu: Unitate individuala Nr. 6 Inscrieri privitoare la ireptul de proprietate şi alte drepturi reale | Referinţe NU SUNT 3 80091 / 15/05/2014 : inistrativ Sr. ACLS72, dn 21/11/2315 emis de CORS. LUC MUN TIMISOARA | entatie avizata 7119/20-02-2014); e nfiirtaaza cartea func cadastral 418221-C1-U5/lim soara, rezultat cîn apartamentares construcii 415221-C1-U6 a un tatii nd" Gusle cu numara i cu cadastral C1 lidentificator sleztroaic 418221-C1) inscrisa in cartea funciara - _11524 (iden E electron £418221-01); Act Normativ nr, 1016, din 25/09/2005 emis de GUVEANUL ROMÂNIE! (poziția rr 3375), i 52 tebsarar drept Ec RSF | LOA IIS ti SSE A1 | cote 13 i =) STR nfotosr Sfatul Orescu Emişcară | ee (in Timis + BEE i 80095 / 15/05/2014 Act Administrativ n”, CVC1471/3. din 31/03/2304 em "83 A RL _cote-a: a HI H VEEEHRAMONA-st = an 30912 / 05/02/2016 i Act nr. ADRESA DIR PENTRU CILTURA NE 197 EMISA DE MINISTERIL CULTUZI, cin” 02/02/2016 ernis de Malescu Simoria Mariana Ba Imabil cuprins 14 Situl Urban FABRIC ' cod THT-s-33E09Z „puz. 61, in Lists A Morumenielor Istz -2010 , judetul Timis : l „Act Notarial nr. CONTI RAT DE V PETRE RE EI din AR emis dz Malescu Simora Mariara; tua'a 1/4, cota _ Al 1 1) DABICA EUGEN, bur prop În. divorţat - = n n:avulare, drept de PROPRIETATE, dobsrcit prin cota 3/4, cota ai initiala 3/4 | 1) DAS'CA MARIA, bun propii., văduvă Unitate individuala Nr. 7 LL Inscrieri privitoare la creptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe NU SUNT 180091 / 15/05/2014 IT nr. dia 31177201 5 emis de CONS. LOC. MUN, TIMISOARA [aocumentatie avizata 711$/26-C2-2014): se iniinteaza cartea funciara 11822 a unicat Tnaividuale cu numarul N | |cadastra' 418221-C1-U7/Timisoara, rezultat di BI n corstruct.ei cu | AI numarul cadastral C- (identificator electronic 418221-C1) inscrisa in cartea funciara | 11624 (idertificator electronic | Normativ nr. HS 1015, din 29/3 2033 emis de GUVERNJL ROMÂNIE (poziția nr. 3372); ez itabuiare, drept de anterior conf, D cu nr. 17271723 08 TES Ri dobandi: prin Lege, uala 1/1, cota irițiala 1/1 d — | 1) STATUL ROMÂN, în fo osir Sfatului Popular al Oraşului Timişoara Unitate individuala Nr. 8 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale "Referinţe ] NU SUNT „B0091/ 15/05/2014 jAct AdministraE v Tr. ACL572. din 2 emis de CONS. LOC MUN. TIMISCATE icu nr. 27119/20-02-2014); N teaza cartea funciara C1-UE a unitatii nd duale cu numarul ra, rezultat din apsrtamentarea constructiei cu avizata | nf cadastral 418221-C1-U8/Tiri numarul cadastral C1 (identificator electroric 418221-C1) inscrisa în reiara - _ 12624 (identificator electronic 418221-C1); 1 „Act Normativ rr. AG 1616, cin 25/09/2005 emis de GUVERNUL ROMÂNIEI (poziţia nr. 3374); 82 'Intabulere. arspt de PROPRIETATE, anterior on”. O 92/1850 TI Ar 1721720.05- a „doban ndit prin Lege, cota actua a 1/1, cota initiala 1/1 BETE | 1) STATUL ROMÂN, în folosinţa a Sfatului ai Oraşu ui Tim'şoar RCA Documant care conţine date cu cz fer personal, protejate de prevederile Legii -50-
. 19 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/20. E Carte Functară Nr. 418221-C1 Comuna/OraşiMunicipiu: Timisoara Jnitate individuala Nr. 9 L Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale I Referințe ] NU SUNT i 80091 / 15/05/2014 Act Aamin strativ nr. din emis ca CONS LOC MUN. TIMISOARA (docurmentatiz avizs un, 27113/20-02-2014) e inf ntoazs cartea funciara 41827I-CT-US s unitatii încividuale CI numarcl Ț | radastral scara. rezultat cin apartarnentzrea consîructiei cu | 1 identificator electronic 418221-C1) 'nscr sa in cartea func'ara n Dc 418221-C1;; eticii i Act Normativ Cin 25/C9/29C5 emis de GUVERNUL ROMÂNIEI (pozitţ a nr. Mita utere—drept de sac TOS SII SSE COPIII 081 Ş Al Ţ 32 i 183 i E SFATUL RSMĂN-n Orast-uiTimizozra 11089 / 25/01/2017 inscris Sub Semnatura Prvzt, Semnatura Privata nr, 25212, din C Intzbulare, drept d= PROPRIETĂ nr. 23245, din 05/08/1957 emis de RA URIIS TIMISOARA; Inscris UZ 56/1957 emis ds RA URBIS TIMISOARA: => =, dobandit prin Conventis, cota scala VI, cota | a Ba initiala 2/1 1) FICREANJ CONSTANTIN-SORIN, bun propriu , necăsători: Jnitate individuala Nr. 10 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale ] Referinţe ÎNU SUNT : , 80091 / 15/05/2014 „Act Adrninis nr. HCL372, dr 21/71/2015 emis de CONS, LOC MUN. TIMISCARA (documentatie avizata „cu nr, 27118/20-02-2014); i [SC cartea fundiarz Z1B â unitatii cu numarul | | | ţ 31 ;cadastra 418221-C1-U10/Timisoa „ rezultat d'n apartamentarea constructiei cu nurnarui cadastral C1 (identificator eleztroric 418221-C2) inscr'sa in cartea funciara '-824 | dentificatur electronic Z18221-C1); 1Act Normativ nr. AG 2016, din 2 EI | lin 1671272005 emis de SC OJCVI Tir SEL ÎS SS | "nscris SD Semnatura Srvels nr 203 Private nr. 391, din 16/12/2009 emis de ST O,;CVLTIM | ;Intabulare, drept de PROPR ETATE, cFL al | „cota actuala 1/1, cota initiala 2/1 : — 1) GHEBAN MIRCEA-ALIN, si sotia CR | 2) GHEBAN OFELIA-VASILICA, bun comun 2/55, dobandit prin corventis, Ci Unitate îndividuala Nr, 11 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe NU SUNT :B0091/ 15/05/2014 Al Acmiristratv ar. HCLSTZ, dn 317 720 era s de CONS. LOC. MUN, IMISOARA Tdocumentatie avizats Cu 17. 27119/20-02-2014); Se carlea func a unitstT Îrdividuale cu | 2 418221-CTUTI cadastral 418221-C1-U1 LT misoara, rezul:a: d n spa“tamentarea constructiei cu Al cadastral C1 ('dentificator electronic 418221-C1) inscrisa in cartea funciara i 1624 (identificator electronic 418221-11); Act Normativ rr. AG 2016, din 29/09/2005 emis de GUVERNUL ROMÂNIEI iouziţia rr. 3374) Ba FF de PROPRETATE-arterior con SSE n SETI CE TISE AT | |dubandit-prin-ecercoto-sezuala | 1 | + EFG ROMAN n mişca 1 seara, | B0092 / 15/05/2014 | At Ami A 35/1997 emis ce SC CJCVL TIM SA, 3 ulare, drept de PROPRIETATE, cumparare L. [127.995 dobandit Brin Conventie, i actuala Vl, cota initiala 1/1 _ | — ___-1) EHRHARST FELOMELA i Document care cânţine date cu carzcter personal, de deriie legii arma i SPECII personal, 2 E gina 6 din 16 Ta 98] -51-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Certe Funciară Nr. 418221 C1 Comuna/Graş/iMunicipiu: Tirusoara Unitate individuala Nr. 12 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe | NU SUNT 80991 / 15/05/2014 Act Administrativ nr. HCL572, 21/11/7013 de CONS. LOC. MUR. TIM SOZRA (documentatie avizata cu nr, 27119/20-02-2014) _ | : ia TTTTI ISe infiinteaza cartos funciare 418221-CI a unitatii nd viduale cu cadastra 413221-C--U12/lira soara, rezu dn apa tamentarea constructie: cu Bl ii iastral C1 (identitcator electronic 418221-CI) inscrisa in cartea funciara | i i cul cad 11624 ţicentificator electronic 418221-C1); e Act Normativ_nr. HG 1976, dir 29/08/2005 emis de GUVERNUL ROMÂNIEI (poziţie nr. 3374): DEI otce SHARE anterior cos? D $2/1550 cu 1721720.05.1956, | n Lege. cota actl. 1/1, cota înitia'a 1/7 i 1) STATUL ROMÂN, în fo-osi set ului Popular al Oraşului Timişcara ra Unitate individuala Nr. 13 Inscrieri privitoare la creptul de proprietate și alte drepturi reale T Referințe NU SUNT "80091 / 15/05/2014 Act Administrativ nr. HCLSTZ, din 31 em s de CONS. LOC. MUN. TIMISOARA (documentate avizata cu rr. 27:19/20-02-2014); PR Se infiinteaza cartea furciara 418221-C1-U13 a individuale cu numarul racastral 428221-C1-U13/Tirrisoara, rezultat din apartsmenlarea constructiei cu N Fi | cadastral C1 [.aen'ificztor zlectronic 418221-C1) inscrisa in cartea funciara m 12624 (ident ficator electronic 418221-C1); d L Act Normativ nr. HG 1015, din 29/09/2305 emis de GUVERNJL ROMÂNIEI (poziţia nr. 3374); po | drepi dz PROPRIETATE, anterio” conf, D 92/1950 cu n”, 1721720081956, | A = sbandit prin Lage, cota actuaa 1/1, cota initiala 1/1 ERIE E ! ___ 11) STATUL ROMÂN, “n foicsirța Sratului Pooular al Oraşulu Timisoara Unitate individuala Nr. 14 Inscrieri privitoare la cl-eptul de proprietate şi alte drepturi reale [ Referințe NU SUNT 80091 / 15/05/2014 1 Act Administrativ nr. ACL572, din 21/11/2013 amis de CONS. LOC MUN. TIMIBOSRA [documentatie avizata j | ] | i j :cu nf. 27119/20-32-2614); |5e infiinteaza cartea funciara a unitatii indiv duale cu rumarul |cadastral 418221-C1-UL4/Tim soara, rezultat din apartamentarea constructiei cu Al cadastral C1 (iden tor electronic 418221-C1) inscrisa în cartza funciara 11624 identificator siectronic 418221-C1); jArt Normativ ar. HG 1016, din 23/23/2003 emis de GUVERNUL ROM, (poziţia nr. 3374): 32 'Itabulare, drept de PROPRIETATE, anteror conf. D 92/1350 cu -721720.00.1556, a 'iobandil prin Lege, cota 1/1, cote initiala 1/1 1) STATUL ROMÂN, În folos n ;= Sfatului Popu ar al Oraşului Timişoara Unitate individuala Nr. 15 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale "Referințe NU SUNT 80091 / 15/05/2014 "Act Adminstrativ nr. HCL572, ain prea A 23/11/2013 em s de TONS LOC. MUN. TIMISOARA (documentatie avizata |cadastral 41 8221- C1- ferata ar apartamenta-ez constructiei cu Al numarul cadastral C1 (identificator electro nic 418221-C1) inscrisa in cartea func ara "Act Normativ nr. HG 1016, din 29/69/2305 emis de Gin ' go ''tabulare, drept de PROPRIETATE. an-erior conf. E 92/1950 cu nr 1757 , “* dobancit prin Lega, cota actuala 1/1. cota initiala 1/1 1) STATUL ROMÂN, În fulos ţa Satului Zopular ai Oraşu ui Tim'şoara jate de prevederiie Legii ț Pegihs 7 din 10 14 N Ducurment cari -52-
Nr.3.304/2019 FIDOX S.R.L. Brasov S.C. O Carte Funci, i18221-C1 Comunz/0, Timisoara Jnitate individuala Nr. 16 L Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale | Referinţe | NU SUNT B0091 / 15/05/2014 Act Acmiristrativ nr. ACLS7Z Tm 2141772013 de CONS TEC MUN MISOARĂ [documentatie avi cu 1, 27113/20-02-2014); 'Se infiinteaza unciara 41823 L16 a untatii individuale cu cadastra' 41822.-C1-U15/Timisosra, rezultat cin apartamentarea corstructiei cu | 5 Ă Bi Numar! cadastral CI (identificator electronic 418221-C1) inscrisa in cartea func | n | 1524 (identi“cator slectrori 418221-€1), ——t orma'iv nr. HS 9/2005 eri an Al așu'ui Timişoara C. Partea Ili. Sarcini CONSTRUCTIE rr Privind dezmembramintale dreptului de proprietate, drepturi reale de | MA a Referințe ] garanţie si sarcini NJ SUNT Unitate individuala Nr. 1 înscrieri privind dezmembramintele dreptului de propristate, drepturi reale de Referinţe garanție și sarcini NU SUNT Unitate individuala Nr. 2 înscrierT privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale da | Referinte | garanție si sarcini ) 'NU SUNT MEI rari '38359 / 05/03/2015 Act Notari” nr. Promis une bilatorala de VSrzare -Curmsa DO "ci | + | 2 HOBEMBE-MARANA Observatii | fn cereroanr623 3 162938 / 09/04/2015 Ir scris Sub Semn FNGCIMM, BCR Sa | |Intabuiare, dept de IPOTECA, 25025 ECF "ional cu procentul de | | cz |garantare (50%-30% fiecare creditor ), valabila para la finalizare procedurii de Al lexeculare silita 1) STATUL N REPREZENTAT DE MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, ClF:14357083 | 12) BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ SA, ClF:361757 | Unitate individuala Nr. 3 Înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reala de garantie si sarcini [ Referințe ] :NU SUNT _ Unitate individuala Nr, 4 Inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de | Referinte L garanție si sarcini "NU SUNT | Unitate individuala Nr. 5 înscrieri privind dezmEmbramintele dreptului de propristate, drepturi reale de i Referințe garantie şi sarcini NU SUNT i | ț Document care conţine Oc caracter vrateiate us prev, -53-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Caite Funcrără Nr. 418221-C1 Timisoara Unitate individuala Nr. 6 Înscrieri privind dreptului de proprietate, drepturi resle de Referinţe ] aarantie și sarcini NU SUNT e | 80095 / 15/05/2014 Ă Act Administrativ nr. UR, din 30372001 emis ds SC TIM SRL. "Cl CE PSFESivEloare:1 22 ar] + SED; STASI Observatii Unitate individuala Nr. 7 înscrieri privind dezmembrainintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referinţe garantie si sarcini j NU SUNT Unitate individuala Nr. 8 înscrieri privind dezmembrariintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referinte ] | garanție și sarcini „NU SUNT | Unitate individuala Nr. 9 Inscrieri privind dezmembraȚiintele dreptului de proprietate, drepturi reale de | R x Bi EEE eferințe garanție şi sarcini NU SUNT 11080/ 25/01/2017 inscris Sub Sernna'ura Privata nr, 13245, dir 02/06/1937 emis de RA JRBIS TIMISOARA; CI de POTECA | FE + ERIS 31417 / 17/02/2017 Act Administrativ nr. D720) din 12/06/2007 smis de FRIMARIA MJNIC FIULUI TIMISOARA N | C7 |Se rsciaza sarcina C.1 Al Unitate individuala Nr. 10 i | înscrieri privind dezmembrarș întele dreptului de proprietate, drepturi reale de | Referinte | „garantie şi sarcini = NU SUNT | 11046 / 25/01/2017 ) l Sub Semnatura Privata rr. z033 R, din 1671272005 emis ce SC OJCVL TIM SAL; Inscris SUE SEmratura iPrivato nr, 391, din 16/12/2009 de SC OICVL TIM SRL, | Cl |Intabulare, drept de IPOTECA _EGALA, Valoare:16760 LEI, . : | 1) SC OJCVL TIM SRL Unitate individuala Nr. 11 Inscrieri privind dezmembram ntele dreptului de proprietate, drepturi reale de | Referințe | garanție si sarcini | NU SUNT Unitate individuala Nr, 12 Inscrieri privind dezmembrarintele dreptului de proprietate, drepturi reale de | Referinţe garantie și sarcini NU SUNT Unitate individuala Nr. 13 Inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reala de Referințe 1 garanție şi sarcini L NU SUNT Unitate individuala Nr. 14 Inscrieri privind tele dreptului de proprietate, drepturi reale de | Referințe garantie şi sarcini NU SUNT Unitate individuala Nr. 15 Înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi şi sarcini a Referinte , NU SUNT A tinara EI a) Document care conţirie dare cu caracter personal, protejate de prevederi -54-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Unitate individuala Nr. 16 — NU SUNT Caite Funciară Nr. 418221-C1 Timiso, Inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garantie şi sarcini | Referinţe ant care conţine date cu caracter personali, ederjle Legii -535-
Nr.3.304/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov 11 Carte Funciară Nr, 418221-C1 Comnuna/Qras, CARTE FUNCIARĂ COLECTIVĂ NR, 418221-C1 COPIE oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară TIMIS Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara A. Partea l. Descrierea imobilului Adresa: Loc, Tinisozra, Str Ecaterina Teodoroiu, Nr. 13, Jud. Tirnis Nr. CF vecii: 1824 Eiectronic: 418221-C1; Nr, Topo: 5774; Suprafata: 472 n PE A Părţi comune: acoperis, site spatii comure, casa scarii pod, scara de Obseratii: casa de 'ocuinte in ragir de subsol, parter si Le:zj “iron fScar 1 9Dservatii Ț Ț Nivea Nr, [cca] hr. GE | uprat, | Cota | Cote | Jar. VU, | indivă utila Dart; | teren i sori a i parterf 01 | 1 345 [1957103 z557E 1Camera, cos SII SE%, cota parta , _CI-UT 00 29/578rip. 2 |e1827 | TCamers, Sucatarie, CEma 3, Boxă, cota 3555 "5181150 30/578 C1-U L_00 5.18%, cota parte tere” 'n folosirta 30/573mp. | 03 | 3 1118221 55,72 |9ZB/103 55/575 |? Camers, Eucasriz, Bale, Carmara, a n 00 parter c cota PCI.9.45%, cota parte tera ir fo. asinta C1-J3 55/578mz. 1 4 [328221- 53251 757/-00' 414/578 |? Camere, Antreu, CEmara, Bora Esta T1-U4 00 | cota parte teren ir fo'osinta 43/57 3rro 12211 6336 75 [E Cariera B_caturie, Bare, An: su, CEMETS, 3 02 | cota parte teren În falosirte 53/5758 Ţ U Camara, £ “e, cota parte teren 62/576mp ia, cota “CIT 43%, cota parte tersr 3, a, Bcxa, rai âmp 23, Xa, cotal Ip. 2 Carrere, Bucatarie, Bale, Antrst, Boxs, cota PCl.8.20%, cota parte teran 47/5 78mp. n 74.01 |1058/15[ cota 30/578 |? Camere, Eu E if 8701 2 Camere, Antreu, Canare, Boxa, cota 1- a PCl.8.70%, cots parte teren in | + 50/57&mp. | i 12 | 12 69.65 |1005/13[ 58/5785 2 Camere. Bucatarie, U, Fioi, cota FCI. L C1-J12 C00 10.05%, cota parte teren S8/578mp, | subsol 13 ! 13 |£18221- 1415 204100 12578 1 Boxa, cofa PCI.2 03%, cota paris ere | C1-U13| Log 1 12/578m 12 AI 1.32 F 77003| 3757 1 Boxz, cotă DETTE | o 3/578mp. Ţ subsol| 15 | 15 |218231- 7 8271000[ 57578 1 Boxa cota cota parte | a CLUISI 3 [ subsol' 16 i 347 [5071000 3/S78 | 1 Boxs, cota PC[0.50%, esta parte leran | C1-J16|. o | | 3/57âmp. B, Partea ll. Proprietar si acte CONSTRUCTIE Inscrieri privitoare la dreptul de şi alte drepturi reale i Referințe | 1721/ 20/08/1956 E +) STATI Observatiitoro. 16370 / 08/02/2010 -56-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Furciară Nr. 118221 C1 Comuna, Oraş, e naleaza apa tarmentarea cu devi C1 (idontificator ale Municipiu: 118221 C1;/Timiscara, inscrisa in CF 1624 (identificat” 418221-C1), si se schid urmatoara'e 16 carti funciare: CF4ALBEZ1-C1-U1/418221-CI-U?, cota parti uz cornun , tota terer: /518 d CF418221 C1-U2r4 21-C1-U2, cote părti iz comun 5318/109300, cata teren 30578; ba CF418221-C1-U2/418221-C1-U3 „cula parti uz comur 948/10000, cota teren 55/578; cota pati uz comun 7357/100027, cota tereri -1/57B —- CF418221-C1-U5/418221-C1-US,, cata parti iz comun 3214/100350, cotz teren -U5/418221-C1-L6, cota parti uz cornu” 1068/100037, cota teren = --C1-U7, cota part! uz comun 143/10009 „cata teren 34 | ca vera 3221-CI-UB, cofs pati uz comun 1157/10000, cotz teren cota pzrti iz comun 864/10300, cot: teren i IT CF418221-C1-V 10/418221-C1-U:0, cota parti tz coriun 823/2003C, cota teren În . cota parti uz comun 870/103600, cota teren | | 2822101012 „cota parti uz comur 1005/100099 „cota teren ca 13/418221-C1-U13,, cota uz coraun 204/10000, cota teren a E BITI SUL cota parti uz comun 82/10000, cota terer „cota darti uz cornun 82/10030, cots teren 578 |as7e; L cota parti uz corn 50/10000, cota teren Unitate individuala Nr. 1 LL Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale "NU SUNT 80091 15/05/2014 5 „Act Acmiristratv nr, PCLSTZ, din ZI Emis de cu nr, 27119/20-02-2014): INS, LOZ. MUN, TIMISOARA (docu Al [Referințe irmentatie sv zata Se infiinteaza că cadastra! 418221 func ara 418321-CT-U1 a unitatii md'vidsale cu numarcl rezultat din aparzamentarea constructiei cu numarul cadastra: Cî (identificator electraric 418221-C1; inscrisa in cartea func ara di 1£24 i'centificator electronic 418221-C1'; ra Act Normativ rr. 4G 1516, dir 29/09/2005 emis de GUVERNJL ROMÂNIEI [poziția nr. 3374); Labulare, drept de PROSRIETATE, snterlor conf. D 52/1953 cu nr. 1721/25.68.1956, N II ancit prin Lege, cota actuala 1 sta inițiala 1/7 | STATUL ROMÂN, în “alosinţa Sfa-ului Popular sl Oraş ui Timişoara rent care 7o, fine date cu caracter oersonal, ae prevederile i -57=
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 13/8008 -— Se ROMÂNIA i JUDEŢUL TIMIŞ romania2019,eu MUNICIPIUL TIMIȘOARA DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE I EST COMPARTIMENTUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE I EST NR. CT2019-5667/12.03.2019 Bd. C.D. Loga nr. 1, 300030 Timişoara, tel: 40 256 408 426, fax: 40 256 408 395, www.primarintm.ro IT sp! > 2 CĂTRE, 89 BIROUL EV DENȚĂ PATRIMONIU “UV SOD Având în vedere valorificarea spațiilor cu altă destinație libere din puact de vedere juridic şi promovării unui proiect de hotărâre privind închirierea spațiilor cu altă destinaţie prin licitație publică deschisă cu st'igare, situat in Timişoara, vă rugăm să obtineţi raportul de evaluare a spațiilor menționate mai jos, stabilirea tarilului de pornire la licitație Euro/mp/luna: i Adresa spațiului spa piane Nr. CE/Nr. Top SAD 5, CF-ul colectiv nr. STR. DACILOR | A CE NE de Il. NR. 8. SAD 5 din strain 1612), CF individual nr. 400419-C1-U20, nr. top 4331 | 57557XXXVIL SAD, CT-ul calectiv nr. 8 STR. DACILOR , Parter cu intrare 408715-C1( CF vechi nr. 1), = NR. 13, SAD 4 | din curte CF individual nr. 408715-Cl- 35.86 UA, nr. top 5637 STR. Ap. 1 - SAD, CF-ul colectiv 5 FCATERINA Parter cu intrare | nr. 418221-Cl ( CF vechi nr. TEODOROIU NR. din strada 1624), CF individual nr. 13, AP. 1 - SAD 4,5 418221-CI-UL rr. top 5774 Anexăm următoarele docurnente: - Adresele de verificare de la compartimentele de specialitate: Compartiment Administrare Fond Funciar; Serviciul Juridic; Biroul Clădiri, Terenuri I Est; - Extrasele CF; - Releveu, planşele spaţi:lor, aşa cum sc regăsesc la dosarele administrative. DIRECTOR, EC. FLORIN RĂVĂȘILA 3 CONSILIER, — rit Ş dpi MARINELA BA*DI _ 2021 zica (% -58-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 CARTE FUNCIARA NR. 408715-Ci Comuna/Oras/Municipiu: Timisoara EXTRAS DE CARTE FUNCIARA Mrcerere. 74505 | Ziua 30 pentru INFORMARE lu [4 7] mo Anul 2015 „ANCEL, oficiul de Cadas:ru şi Publicitate Imobiliară TIMIS _ mi intai Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara A. Partea I, DESCRIEREA IMOBILULUI Adresa: Timisoara, Strada 'Dacils a Electranic 408715-C1 , Nr. Cadastral: Ci; Nr. Tapo: 5537 Suprafata: 402 CARTE FUNCIARA NR. 408715-C1 Parti comune: acoperis, alte spatii comure, casa scarii, 50d, spalatorie, Nr. CF vechi:1 Observatii: Casa cu 1 etajCASA CU 1 ETAJ Nr. |Sca Nr. | Cod] Nr. CF Suprif,| Cota Cota Observatii tron ra Ap. | UI. | individ ! utila parti teren son comune = 1 |AP3| 5 |408715- | 49,43 5,39 51 APARTAMENT NR 3 SITUAT LA ETAJUL I C1-U5 _ COMPUS DIN 1 CAMERA, 1 BUCATARIE, LL k __1 CAMARA ALIMENTE SI 1 3OXA L APA, 6 408715-| 67,41 871 83 APARTAMENTUL NR 4 SITUAT LA ETAJUL ÎI CI-U6 COMPUS DIN 2 CAMERE, 1 BUCATARIE, 1 |. OFICIU, 1 CAMARA ALIMENTE SI 1 BAIE 408715- | 135,1: 17,46 165 APARTAMENTUL NR 7 SITUAT LA ETAJUL C1-U7 COMPUS DIN 3 CAMERE, 1 ANTREU, 1 BUCATARIE, 1 CAMARA ALIMENTE, 1 WC, SI 1 BAIE 108715 4S,40 5,34 5% APARTAMENTUL NR 8 SITUAT LA ETAJUL l CI-UB | e e E COMPUS DIN 2 CAMERE , G BUCATARIE SI 1 WC 408715- 137,53| 17,77 169 PIVNITA COMPUSA DIh 1 INCAPERE C1-U9 108715- 11,54 114 S.A.D. NR 1 SITUAT LA PARTER COMPUS C1-U1 | DIN 2 INCAPERI SI 2 DEPOZITE 408715- 5,40 st S.A.D. NR. 2 SITUAT LA PARTER C1-UZ COMPUS DIN 4 INCAPERI a) 20,23 192 S.A,D.NR 3 SITUAT LA PARTER SI COMPUS DIN 4 INCAPERI ,1 WC SI 1 MAGAZIE LA SUBSOL | 5 | AER TI COMPUS DIN 4 NCAPERI „TOTAL Descriere B. Partea II, PROPRIETAR si ACTE CONSTRUCTIE L- Inscrieri privitoare la dreptul de Froprietate si alte drepturi reale | Observati [NU SUNT | 4 Referinte 7 Unitate individuala Nr: AP 3 Inscrieri privitoare la dreptul de sroprietate si alte drepturi reale Observatii / Referinte 33052 / 18.03.2010 Azt admiristrativ nr 783CVC, din 30.06,1997) smis ca OJCVLTIM 33 |Intatulare, drept de PROPRIETATE, in baza L112/1995, dobandit prin Conventie, Al tota actuala 1/1 - i 1) AGAPE ILEANA, necasatorita, bun propriu 1 Unitate individuala Nr: AP 4 Inscrieri privitoare la dreptul de p 'oprietate si alte drepturi reale Observatii / Referinte | 25503 / 24.02.2013 Act [3 "tabulare, drept de PROPRIETATE, posesor la loc: re, cumparare, expropriere, Al risa din CF 408715- C1/Timisoa's, inscrisa prim incheierea rr. 371 din 15-FEB-49; icare mi, donatie, dobandit vrin Conventie, cota actuaia 1 /1 pozitie tran |. 1) PRIMARIA MUN, TIMISOARA Unitate individuala Nr; AP 7 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate si alte drepturi reale Observatii / Referinte 26503 / 24.32.2010 Act ac Dicument care conţine date cu caracter persone, protejate de prevederile Legii Nr. 67772001, Pagine 1 din 3 -59-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 CARTE FUNCIARA NR, 408715-C1 Comuna/Ora5/Municipiu: Timisoara B2 |Intabuiare, drept de PROPRIFTATE, posesor la localizare, cumpzrare, expropriere, unificare, schirnb, donatie, dobandit p n Conventie, cota actuala 1/1 PRIMARIA MUN. TIMISOARA lim Unitate individuala Nr: AP 8 i Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate si alte drepturi reale | 25503 / 24.02.2013 | Act EEE Ai pozitie transcrisa din CF 408715- Ci/Timisoara, inscrisa prin 'ncheierea nr. 371 din 15-FEB-49; Observatii / Referinte B2 Intabulare, drept de PROPRIETATE, po; =sar la localizare, cumparare, exproprierz, un e, schimb, donatie, dobancir Pțin Conventie, cota actuala 1 f1 _ 1) PRIMARIA MUN. TIMISOARA Unitate individuala Nr: AP 9 incheii EEE Al pozitie transcrisa din CF 4087:5- | C1/Timisoara, inscrisa prin 371 din 16-FEB-43; Inscrieri privitoare la dreptul de 26503 / 24.02.2010 i Act prietate si alte drepturi reale Obszrvatii / Referinte] B2 încabulare, drept de PROPRIETATE, posi un'ficare, schimb, donatie, dohandt pri PRIMARIA MUN, TIMISOARA sor la localizare, cumparare, expropriere. | Conventie, cota actuaja 1/1 Unitate individuala Nr: SAD 1 | Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate si al I1£ te drepturi reale A1 pozitie transcrisa din CF 408715- Irscrisa prin incheierea nr, 371 din 16-FEB-49; Obsurvatii / Referinte _) | ilare, urept de PROPRIETATE, posesor la localizare, Cumparare, expropriere, 'mb, donatie, dobandit Prin Conveniie, cota actuala 1 ) PRIMARIA MUN. TIMISOARA Unitate individuala Nr: SAD 2 Al pozitie transcrisa din CF 438715- 3, inscrisa prin incheierea 371 din 16-FEB-49; Inscrieri privitoare la dreptul de [proprietate si alte drepturi reale Observatii / Referinte | 285337 21.02.2010 fact _ E B2 | Intasulare, drept de PROPRIETATE, pose. Ai ;or la localizare, Cumparare, expropriere, Ificare, schimb, donatie, aobandit prin Conventie, cota actu Unitate individuala Nr: SAD 3 als 1/1 ; PRIMARIA MUN, TIMISOARA Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate si alte drepturi reale 26503 / 24.02.2010 pozitie trenscrisa din CF 4087: Ci/Timisoara, inscrisa prin incheierea nr. 371 din 16-FEB-43;-|-7 Observatii / Referinte 7| Act 82 "Intabu are, drept de PROPR. ATE, Posesor la localizare, cumparare unificare, schimb, Jcna'le, dobancit Prin Zonventi PRIMARIA MUN. TIMISOARA , expropriere, ie, cota actuala 1/1 Unitate individuala Nr; SAD 4 3 Ai pozitie trar scrisa din CF 40874 5- CL/Timisoara, inscrisa prin 1dia1 sm Inscrieri privitoare la dreptul de Pb -opristate si alte drepturi reale Ț |25503 / 24.02.2010 | A s B2 |Intasulare, drept de PROPRIETATE, posașur la local'zare, Cumparare, expropriere, Al unif;care, schim tonatie, dobandit prin Conventie, cota actuala 1/1 pozitie transcrisa din CF 408715- 1) PRIMARIA MUN. TIMISOARA C1/Timisoa =, inscrisa prin incheieraa nr. 371 din 16-FEB-49; LL C. Partea III, SARCINI CONSTRUCTIE Inscrieri privind dezmembramintele dreptului de Ppropriatate, / Referinte drepturile reale de garantie si sarcini NJ SUNT IEN — Unitate individuala Nr: AP 3 ale dreptului de proprietate, si sarcini Observatii / Referinte Inscrieri privind dezmembramint | drepturile reale de gr [NU SUNT Decumerit care canine date CU caracter „ protejate de prevederile Legii Nr. G7772001, Pagina 2 din 3 -60-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 CARTE FUNCIARA NR. 408715-C1 Comuna/Oras/Municipiu: Timisoara Unitate individuala Nr: AP 4 Inscrieri privind dreptului de proprietate, Observatii / Referinte | drepturile reale d > garantie si sarcini | NU SUNT | Unitate individuala Nr: AP 7 Rt Inscrieri privind dezmembrat intele dreptului de proprietate, Observatii / Referinte drepturile reale cl: garantie si sarcini NJ SUNT Unitate individuala Nr: AP 8 5 Inscrieri privind dezmembrarrintele dreptului de proprietate, Observatii / Referinte drepturile reale de garantie si sarcini [RU SUNT SE i Unitate individuala Nr: AP 9 înscrieri privind dezmembrariintele dreptului de proprietate, Obssrvatii / Referinte drepturile reale de garantie si sarcini NJ SUNT E Unitate individuala Nr: SAD 1 Inscrieri privind dezmembram ntele dreptului de proprietate, Observatii / Referinte drepturile reale de garantie si sarcini fra . [NU SINT Unitate individuala Nr: SAD 2 Inscrieri privind dezmembram ntela dreptului de proprietate, Obsarvatii / Referinte drepturile reale da garantie si sarcini NJ SUNT Unitate individuala Nr: SAD 3 Inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, Observatii / Referinte drepturile reale de garantie si sarcini [NU SUNT Unitate individuala Nr: SAD 4 Inscrieri privind dezmembrarintele dreptului de proprietate, | Obsarvatii / Referinte ] drepturile reale de garantie si sarcini NU SUNT Certific că prezentul extras corespurde cu pozitiile in vigoare din cartea funciara originală, păstrată de acest birou. Prezentul extras de carte funciara este valabil la autentificarea de catre notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precurr si pentru dezbaterea succesiunilor, iar informatiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in conditiile legii. S-a achitat tariful de 20 RON, Ordir| de plata OCPI nr, 0P2590/07-07-2014, pentru serviciul de public'tate imobiliara 272, Data soluționării, Asisteni-registrator, 30/04/2015 TOAN-DORIN i Referent, Data eliberării, A : G sil ri az dr SETA (a mnătură (narafa şi p- N) 051 1 Document căre conţine date cu carsclor porsoral, protejate de prevederile Legii Nr. 67772001. Pagina 3 din 3 -61-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 F AGENȚIA a “ANCPL Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară TIMIS CARTE FUNCIARA NR. 408715 Comuna/Dras/! EXTRAS DE CARTE FUNCIARA pentru INFORMARE i Biroul de Cadast-u şi Publicitate Imobiliară Timisoara Municipiu: Timisoara 74499, Ziua 30 TEREN A. Partea 1, DESCRIEREA IMOBILULUI intravilan Adresa: Timisoara, Strada Dacilor, nr. 13 d | Suprafata* (mp) | Observatii / Referinte Al 408715 Din acte: 85%; ( CONSTRUCTIILE: Ci IN CF _L__ Masurata:- LU cs B. Partea II. PROPRIETAR si ACTE TT Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate si alte drepturi reale Obsurvatii / Referinte 1 371 / 16.02.1949 | Act a Al | Intabilare, drept de PROPRIETATE, posesor la localizare, cumparare, expropriere, Al FRI urifiza e, schimb, donatie, prin Corventie, cota actuala 1 / 1 (provenita din co 1) PRIMARIA MUN. TIMISOARA i IN C. Partea III. SARCINI Inscrieri privind dezmembrami itele dreptului de proprietate, Observatii / Referinte | drepturile reale de garantie si sarcini [NU SUNT Document care S5npne date CU Caracter personal, protejste de prevederile Legii fir. 67772001. Pagina 1 din 2 -62-
_ S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 CARTE FUNCIARA NR. 408715 Comuna/Oris/Municipiu: Timisoara Anexa Nr, 1 la Partea I TEREN intravilan Adresa: Timisoara, Strada Dacilor, nr. 3 Suprafata Nr. cadastral | masurata Observatii / Referinte (mp)* 408715 = - CONSTRUCTIILE: Ci IN CF 408715-C1 a i * Suprafata este determinata In planul de Stereo 70, , Date referitoare la teren Nr. Categorie|Intra N. Nr. Nr. E crt| folosinta |vilan Suprafata (mp) tatla | parcela Topografi Observatii / Aeferinte 1 curti DA | Din acte: 5637 * orstructii Masuri d Date referitoare la constructii Nr. Destinatia Situatie Crt. [ Numar ERE Supra', (mp) juridica Observatii / Referinte | ALI, uctii Din a Cu acte Casa cu 1 etajCASA CU 1 ETAJ | | te, Masureta:402 | * Aceasta constructie este insc. intr-a cate funciara proprie pi Pentru acest imobil exista urmatoarele cereri nesolutionate: Nr. ie Termen 5 A Crt. Nr. cerere Data cer re eliberare Obiect cerere 163193 2314-04-28 Consultare/Informare | 2 1193050 2014-11-13 Consultare/Informare Certific că prezentul extras ide cu pozitiile in vigoare din cartea funciara originală, - de acest birou, Prezentul extras de carte funciara es:e valabil la autentificarea de catre notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum si pentru dezbaterea succesiunilor, iar Informatiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in condițiile legii. S-a achitat tariful de 20 RON, Ordin de plata OCPI nr. 0P2590/07-07-2014, pentru serviciul ce publicitate imobiliară cu codul nr. 272, i Data soluţionării, egistrator, Referent, 30/04/2015 IOAN-DORIN.JVF Data eliberării, O VÂLCI II | t i [parafa şi Document care conţine date CU Caracter persvial, protejate de pr=vedcrile Legii Nr. 87772001. Pagina 2 din 2 -63-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Românii Municipiul Timişoare / Consiliul Local al Municipiului Timișoara Primarul Municipiului Serviciul Iuridic Biroul Contencios Bi. C.D. Loga ar. 1, 100030 - Timişoara, tel/fax: +40 255 — <08300, www.primaria'n ro Nr.CT2018-2921/25.07.2018 DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENUR, PA su ŞI DOTĂRI DIVERSE [i VEST PI IE |nr IE BILE CĂTRE, DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE COMPARTIMENT SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE II VEST SEMNĂTURA __ Referitor la adresa dvs. cu nr. de mai sus vă comunicăm că în prezent, în evidențele Serviciului Juridic 1 figurează litigii pe rolul instanțelor de judecată în curs de soluţionare, cu privire la imobilul situat în Timişoara, str. Dacilor ar. 13, înscris în CF nr.l Timişoara, ni. cad. 5637. Menţionăm că verificarea s-a făcut strict după elementele comunicate de dvs., nu şi după numărul eventualelor dispoziții emise în baza Legii nr. 10/2001 sau a altui act normativ de restituire, fiind necesar ca pe viitor să ne comunicaţi şi acest aspect. UMITRU RENT FLOARE GOLBAN 7 X 7 _ / i i CM/MG/2 -64-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIŞOARA Timișoara 2021 Capitală Europeană a Culturii &-dul Constantin Loga rr. 300035 — Timișoara, Tel. 0255-408300, fax 0256-20£177 - DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE 2 VEST BIROUL CLĂDIRI TERENURI 2 VEST NR. CT2018-002921/24.07.2018 CĂTRE: COMPARTIMENT SPAŢII CU ALTĂ DESTINAŢIE 2 VEST Referitor la adresa dvs., înregistrată la Biroul Clădiri Terenuri 2 Vest sub numărul de mai sus, vă comunicăm faptul că, în evilenţa noastră informatizată fiu figurează! depusE“tereri de dicare, efectuate prin notificare, conform prevederilor Legii nr. 10/2001, ari.21, alin.2,3 — lege privind regimul juridic al unor îmobile preluate în mod abuziv în perioada & martie 1945-22 decembrie 1989 - şi nu figurează n ci cereri privind redobândirea dreptului de proprietate depus în baza O.U.G.nr.94/2000, republicată, modificată şi completată prin O.U.G.nr. 209/2005 - privind retrocedarea unor imobiie car; Iparţinut cuitelor religioase din România, pentru : - imobilul din str.Dac 13 - Timişoara, imobil înscris în C.F.nr.1 cu nr. top.5637 Timişoara, DIRECTOR, ÎNTOCMIT, Mihai Boncea Manuela Ana Muller dp lar Îl a i Ju 7 Red /Dazt2 ex M A.M -63-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov sal Nr.3.304/2019 E E E | RE II RELEVEU S.A.D. nr.4 scara 1190 (Nr. Codastral ar Suprafatz _ Adresa 537 $51_mp. str.Dacilor, nr. 13 Cartea FUREGra TIT i T od unitate individuoiz TU) 5 UA, | & A.0((5) 1 5=2.425 ea a e | : a S.A.D. S.A.D. - S=15.95mp 3 o 5=12.24mp | cu SAD. S=5.25mp 4,27 l 2,02 l 3,03 ) i l MUN ua SCȚIA LL Nr. incapere | Denumire incapere Suprafata utila FISE [mp] 3 SAD. 12.24, 19 S.A.D. 212 1 S.A.D. 5.25. 12 S.A.D. 18.95 Suprafata Utla =35BEmp Suprafata Totala _=38.86m5 Executant Cu | Date m act 2008 : ZI STERTIFICAT SL ni z AUTORIZARE | 3 Seria BNr.394 5 zi N 7 O Re: :ptlonot Data Aviz Nr, 28 FR 11 a CU AFLAT ÎN ARHIV -66-
.3.304/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.30. IARA a 2235505, ______Carte Funciară Nr. 400419-C1-120 Timisoara Br” CARTE FUNCIARĂ NR, 400419-C1-U20 COPIE Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imabiliară TIMIS Biroul de Cacastru și Publicitate Imobiliară Timisoara A, Partea |, Descrierea imobilului Unitate individuală Nr. CF vechi:123089 Adresa: Loc. Timisoara, Str CUR NR.7, Et. parter, Ap. SAD 5, Jud. Timis, corp C Părţi comune: P.C 3enerale si "tiportile de intrare, intrarea uscata, spaiatoria, WC-urile din curte, WC-urile din spalatorie, curtea, coboririe je boxe, bransarrentu! electric, de apa si canal, fundatiile, zidurile comune intre apartamente, terenul... PC Se corpul A de acces, accesul lg pod, WI-ul de pe trol, podui, acoperisul si fatadele;.,.PC! Pe corpu B sunt: scarile si accesul la etaj, urcarea la pod, Holul comun ie acces, terasa, acoperisul, podui şi fa adele;...PCI pe corpul C sunt: holurile de Acces, urcarile lă poa, podul, acoperisul si fatadeie;...PCI orpul D sun: coridorul de acces, accesul la 20, podul, acoperisul si fatade e; PCI pe corpul E sunt: imun, podul, acoperisul s' fatodele, Ari Nr cada Suprafaţa[ Cote părți |Cote teren Observaţii / Referințe mp) comune | ] Top: - + 136/:6000 5£04/3977'5A5 5, Ta parter în corpul C] i 5755/XXXVII 00 compus cin 2 încăper', cu 1,36% părţi comune indiv'ze| gensrale, cu 6,29% părţi! . comuna indivize corp C LL NIN RE E | 54,04/3972 imp teren B. Partea Il. Propriatari şi acte —_ înscrieri privitoare la dreptul de Proprietate și alte drepturi reale Referințe |20560 / 15/09/1398 ni Act nr, apartementare, din d= B Înfabulare, drept de " HA. cola initiala 2/1 air E 1) STATUL ROMÂN, prin Col Local Timișoara (provenite din CE 123089) Net ri C. Partea III. SARCINI, inscrieri privind dezmembri mintele dreptului de propriatate, drepturi reale ie garanţie şi sarcini naţionalizare DI2/2950 cu nr. 1721/1956). TE, dobandit prim Lege, cata actuala Al Ruferinţe = NU SUNT II Docunient care conţine gate cu Personal, protejate de prevederile Legii Pagina 1 din 2 14 TAR FAT -67-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte funciară Ni. 4 0419-C1-U20 Anexa Nr. 1 La Partea | Tlisoara, Str Dacilor, Nr. 8 ŞI SIR.MERCUR NR.Ă, EL parter, Ap. SAD Unitate individuală, Adrosa; Luc area uscata, spalatoria, WC- WC-urile tric, da apa si canal, fundatiile, zidurile comuna = accesul la pod, WC-ul de pe hol, podul, ul la etaj, urcarea la pod, Falul comun de acces, lurile de aczes, urcarile la pod, podu es, accesul la pu, podul, acoperi i dul, acoperisul şi fațadele. C.generale sut.portila de intrare, ir din spaiatorie, curtea, coboririla la boxe, Lransamentul & “ntre apartamente, terenul. .PC[ pe corpul A suntl fa:adule;...POI pe corpul C sunt: [ acoperisul si fatadele;...PCi pe șurpul D surt; coridorul de fatedale, PCI pe corpul E sunt; zursiva de acces Nr TSupraf at Nr cadastral ta la PA Cote teren Otservații / Refzrinţe Ai |Tap: ai 35. Ta parter în copUT C, compus a SD 136/10090 | o din 2 încăperi, cu 1,36% pă-t. comure indlv'ze generale, cu 6,29% p: indivize corp C şi zu l 54.04/3572_no teren Document zare conţine date cu cai ate de prevederile Legii MR
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA EEE dan JUDEȚUL TIMIȘ | MUNICIPIUL TIMIŞOARA romania2019.eu SERVICIUL JURIDIC BIROUL CONTENCIOS Nr.SC2018-25592,23.01.2019 DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI ; ŞI DOTĂRI DIVERSE N VE! SEMNĂTURA —— pr n air azi SO CĂTRE, DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE e AN IE BIROUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE Referitor la adresa dvs. cu nr. de mai sus vă comunicăm că în prezent, în evidențele Serviciului Juridic au figurează litigii pe rolul instanţelor de judecată în curs de soluţionare, cu privire la imobilul situat în Timişoara, str. Dacilor rr. 8, str. Mercur nr. 7, parter, SAD 5, înscris în CP nr. 400419-C1-U20 Timişoara (CF nr. vechi 123089) nr. top. 5755/XXX VII. Menţionăm că verificarea s-a făcut strict după elementele comunicate de dvs., nu și după numărul eventualelor dispoziţii emise în baza l egii nr. 10/2001 sau a altui act normativ de restituire, fiind necesar ca pe viitor să ne comunicaţi şi aces: aspect. SEF SE RVICIU, CONSIL IER IRIDIC, CAIUS LL ( Ap E e” CONSILIER JURIDIC, AMELIA FAUR MC/MG2 -69-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ , MUNICIPIUL TIMIŞOARA Dau SERVICIUL ADMINISTRARE re ear FOND FUNCIAR Zr. ot. 2 Nr. CT2015-1498/26.08.2015 7 MB(1124) 4 7 A A MN a i? Către, DIFECŢIA CLĂDIRI, TERENURI SI DOTĂȘI DIVERSE BIROUL VALORIFICARE SPA MIL CU ALTĂ DESTINAŢIE Referitor la adresa dvs., înregistrată sub numărul de mai sus, vă comunicăm faptul că, potrivit evidențelor Serviciului A Iministrare Fond Funciar, în momentul de față, respectiv din dosarele depuse în temeiul ari. 36, alin.(5) din Legea nr. 18/1991, republicată, art. 34 din Legea nr.1/2000 şi Titlul IV, V şi VI din Legea nr. 247/2005, completate până în prezent cu actele solicitate de către Comisii municipală de fond funciar, rezultă faptul că, parcela cu ur. top. 5755, înscrisă în C.F. Cclectivă nr. 1612- Timişoara, 400419- Timişoara, situată în str. Dacilor, nr. 8 şi str. Mercur, nr. 7, nu este solicitată de către foştii proprietari sau moștenitorii acestora. n cazul în care terenul sc identifică prin alte numere topografice, rezultate în urma reambulărilor este necesar să ne comunicaţi aceste numere topografice, în vederea verificării. Totodată, vă facem cunoscut faptul că, nu avem cunoştinţă dacă pentru acest teren există procese pe rolul instanței de judecată, ca urmare vă rugăm să vă adresați Serviciului Juridic. Menţionăm faptul că, verilicarea parcelei s-a făcut strict pe datele comunicate de dumneavoastră prin adresă(C.F. ari, anexate). ȘEF SERVICIU, CONSILIER, CONSILIER, JOSANCRISTIAN OANCEA DACIANA LIANA |N Red. /Dact OD... Ex2 -70-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA JUDEȚUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIŞOARA 3-dul Constantin Diacol Loga nr.1 300030 — Tiinişoara, Tel. 0256-408300, fax.0255-204177 Ă ; DALI DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI ŞI DIVERSE BIROU CLĂDIRI TERENURI | A NR. CT2015-001498/24.08.2015 CĂTRE BIROU VALORIFICARE S.A.D. Referitor la solicitarea dvs. nregistrată la noi sub numărul de mai sus, privind imobilul situat în Timişoara, str.Dacilor nr.8, inscris în C.F. colectiv nr. 1612 nr.top. 5755 Timişoara, vă comunicăm următoarele: - în evidența noastră, pentri imobilul situat în Timişoara, str.Dacilor nr.8, înscris în C.F. colectiv nr.1612 nr.top. 5755 Timişoara, a fost depusă cerere de ravendicare, prin notificare, conform prevedarilor Legii 10/2001, art.21, alin. 2,3 - privind regimul juridic al unor imobile preluate în inod abuziv în perioada S martie 1945-22 decembrie 1985; - notificarea a făcut obiectul dosarului administrativ nr. 508, soluționat în baza Dispoziţiei nr.177/11.02.2015; TTT - în conformitate cu prevedarile legale, Dispoziţiile emise pot fi atacate, în instanţă, în termen de 30 zile de la corr unicare; - pentru imobilul identificat cu nr.top. 5755, nu au fost depuse cereri privind redobândirea dreptului de proprietate, în baza 0.U.G.nr.94/2000, republicată, modificată şi completătă prin O.U.G. rr.209/2005 - privind retrocedarea unor imobile care au aparținut cultelor religioase din România. ŞEF BIROU, ÎNTOCMIT, Călin N.Pîrva Manuela Aha Miller | _ —-4 > |N „ri | Red./Dact.2 -7]-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA JUDEŢUL LIVIȘ MUNICIPIUL TIMIŞOARA PRIMAR DISPOZITIA NR, d din data: // (02 fo, privind vespingerca noiilicarii roferitoare la imobilul sitaat în Timisoara, str,Dac RE 8 18 înfocmi? in baza N Doru Privind soluticnarca dosarulu Birou: Executor Judec: nr.D06X1033737/10.9 A carii nr.147/09.07.209] dep: 280Aa CU in 1, 07.2, SC.A, ap.2, “culte strferear 035733, ri din casa ce locuit cu doua intrari, E „tantari si ura pu Str, Era, cu depeni curte si gradina c su N n de 35 Conform CE.ar. 16 2 Timisoara, imobilul reveadicat cu t03.5755 a trecut in statului coraan cu de nationalizare in baza Decrstului ar 921 956 i la aumitii Kraye: Serlura nascura Kimmel in cota de 1/5 Date, Nemes Hedwig nascuta Kimme! în cota de 2/5 pare, Kimunel Emilia îr cota de 1/5 parte Caermolatecz lo a nascuta Nemes in sota de parte; Prin adresa inregistrata cu nr.SC,2011-006807/03.04. 2011 la Primaria icipiului Timisoara, aumita CORE Sa Feat ca uste succesoarea festarientara A aoificaroru! C i Avand În vor "a : Cl și 2011, 2r.D06XI-3 025 , N 3757 2019, 019, 3757 TI lui ancatarei Dasmar Baa'z copii lsgalizate ale acrelor de si doamnei Chr sia Zimmermann cat si comp dosarului administrativ cu urmaicarel+ dosumel iden'itate, cartificat de mostenita Chernolatecz Erwih va notariala de (din partea numitei Christa Zirumerir ann peztru av.Boss Dai Avand in vedere ca solicifantii nu si depus la dosarul adm prin adresele mentionate anterior; | Conform principiilor de solution :mentele ormulate in baza Legii nr.10/203' sarciza ulul dsposadarii abuzive s: a czlitatii de retinde dreptul; -122014 al Comisie. de apli: '2 a notificari acesteia la m De:soanei Avand in vedere referatul ar.10/2001; În conformitate cu dispozitiile art, art.2, act.22 si art.23 din Legea 13/2001 privind vegimul juridic al unor preluate în abuziv in pertoaca 6 martie 1945 - 22 dscembrie 1989, republicata, cu modificarile si coriiotarile ulterioare coroborate cu prevederile H.G. ar. 230/2007 pentru aprobarea Normelai metodologice de aplicare unitara a Legii 10/2001 privind regimul juridic al unor imosile prelu:te in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie E, 1989; a m _ PRIMARLL MUNICIPIULUI TIMIŞOARA DISPUNE: isa la Biroul et E a Legii
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 "Munteaau Do'u” prin care num Stu » Der: e Aus: vag 23 Chertolatecz Erwin dorr zu domiciliul alss in Tir at sta a immob lulu situat in ECE in CP.cal.ar.151? Timisoara, arop 375 una pe str Dacilor si una pe str. Me ucat do n nu a fost SEE etat SERA atacata in Civila a Timis Art 3: Cu aducerea Tersnur ispozitii se incred'nteaza Directia Cladiri, v.Boss Dagimâi Chemdlatecz Erwin domi ara, mandatar; Vuttgart, Dometriuswsg 25. Domnului PRIMAR, SECREŢAR, IOAN spa RH, VU UONSITIIRR le DIC ARIU e E E DE E TI E Dispozitie tii -73-
Nr.3.304/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov -74-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 IDENTIFICARE -75-
e Nr.3.304/2019 ara și IS, Google Earth E
-79- & ANEVAR ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A ZVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA AUTORIZAȚIA DE MEMBRU CORPORATIV Nr. 0023 Se acordă societăţii: FIDOX SRL Cu sediul în judeţul Brasov, cod unic de înregistrare 13789500 Data emiterii: 01. 01.2019 « Preşedinte, Valabil până la: 31.12. 2019 Dana Ababei ar rr S.C. FIDOX _S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Fi pei E E Solicitant MUNICIPIUL TIMIȘOARA JUDEŢ TIMIȘ Evaluare proprietate imobiliară Strada Iuliu Grozescu nr.2 SAD 1 — CF 403264 — C1 -U19 SAD 2 — CF 403264 — C1 — U20 Data: 31.01.2019 n 1
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Referitor la: EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARĂ — STABILIRE CHIRIE IMOBIL, Strada Iuliu Grozescu nr.2 1. Identificarea și competența evaluatorului — S.C. FIDOX S.R.L,, înmatriculată la Oficiul Registrului Comerţului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ ANEVAR autorizaţia nr.23/01.01.2019, reprezentată prin ing. PANŢEL OVIDIU — administrator, membru titular ANEVAR cu legitimaţia nr. 14997 având specializările El, EPI și EBM, în baza Acord cadru nr.83/10.07.2018 şi a contract subsecvent nr.85/27.07.2018 încheiate cu Primăria Municipiului Timişoara şi a comenzii CT2018 - 005667/14.12.2018 emisă de Primăria Municipiului Timişoara, a efectuat raportul de evaluare al bunului imobil menţionat mai sus. 2. Identificarea clientului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bulevardul C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar — NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU. 3. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piață pentru imobilul Cantină situat în B-ul 16 Decembrie 1989 nr.30 4. Obiectul supus evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară Cantină situată în B-ul 16 Decembrie 1989 ar.30 5. Tipul valorii —este valoarea de piață aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare şi GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. 6. Proprietarul imobilului - ORDINUL CĂLUGĂRIȚELOR NOTRE DAME DIN TIMIŞOARA 7. Data evaluării — 31.01.2019 Data inspectării bunurilor imobile — 30.01.2019 8. Documentele şi informaţiile ce stau la baza evaluării - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 - CF 430528 Timişoara. - Plan de amplasament - Informaţiile primite în zonă şi publicaţiile imobiliare - Cursul RON/EUR din 31.01.2019 9. Valoarea propusă — Raportul de evaluare determină valoarea chiriei de piață şi a fost solicitat în vederea stabilirii valorii chiriei și a rezultat în urma calculelor efectuate şi din analiza comparativă a datelor deţinute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenționată, evaluatorul propune următoarele valori: Valoarea de chiriei de piaţă este: 12,00 Lei / mp / lună = 2,50 Euro /mp / lună Valoarea nu conține TVA 10. Argumente privind valoarea propusă Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport; Valoarea estimată se referă la bunurile menţionate mai sus; Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport; Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Declaraţie de certificare Prin prezenta certificăm că : Afirmațiile susţinute în prezentul raport sunt reale şi corecte. Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condițiile limitative prezentate în acest raport. Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal şi nu suntem părtinitori față de vreuna din părţile implicate. Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acţionar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul. Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înţelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare. Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacţiei. Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale. Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator. Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez, acest raport de evaluare. Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Capitolul 1 TERMENI DE REFERINȚĂ Al EVALUĂRII 1.1.Identificarea obiectului evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară Cantină situată în B-ul 16 Decembrie 1989 nr.30 1.2. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piață pentru imobilul Cantină situat în B-ul 16 Decembrie 1989 nr.30 1.3. Utilizarea evaluării — Prezentul raport de evaluare se adresează PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bd. C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756336, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU și Director economic - STELIANA STANCIU, în calitate de client şi destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu îşi asumă răspunderea decât faţă de client şi față de destinatarul lucrării. 1.4. Baza de evaluare şi tipul valorii estimate — Evaluarea executată conform prezentului raport, în| concordanţă cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piață a proprietății așa cum este definită în] Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare și GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. Conform SEV 104 — Tipuri de valoare: Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Definiţia valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual: „suma estimată” se referă la un preţ exprimat în unităţi monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piaţă. Valoarea de piaţă este prețul cel mai probabil care se poate obţine în mod rezonabil pe piaţă, la dara evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preţ obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preţ obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preţ estimat, majorat sau micşorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare şi de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum şi orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific. „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preţ efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întruneşte toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării. „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele şi condiţiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea şi circumstanțele pieței, aşa cum sunt ele la data evaluării, şi nu cele aferente oricărei alte date. „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu şi obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preţ. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente şi cu aşteptările pieţei curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât preţul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piaţa”. „Și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forţat să vândă la orice preţ, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piaţa curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieţei, la cel mai bun preţ accesibil pe. piaţa liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic. 4.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasoy Nr.3.304/2019 „într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacţie care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă şi companiile sucursale sau între proprietar şi chiriaş, care ar putea face ca nivelul preţului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacţia la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent. „după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preţ obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preţ pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării. „în care părțile au acționat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât şi vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura şi caracteristicile activului, despre utilizările curente şi cele potenţiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoştinţe în mod prudent, pentru a căuta preţul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacţie. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la dara evaluării şi neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu preţuri în scădere, la un preţ care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. În astfel de cazuri, valabile şi pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale preţurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării, „Și fără constrângere” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă. Conceptul valoare de piață presupune un preţ negociat pe o piaţă deschisă şi concurenţială unde participanţii acționează în mod liber, Piaţa unui activ ar putea fi o piaţă internaţională sau o piață locală. Piaţa poate fi constituită din numeroși cumpărători şi vânzători sau poate fi o piaţă caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piaţa în care activul se presupune căeste expus pentru vânzare este piaţa în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal. Valoarea de piaţă a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul şi care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piaţă ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabileşte preţul pe care ar fi dispus să îl ofere. Natura și sursa datelor de intrare trebuie să fie consecvente cu tipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări şi metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piață. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piață, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile şi ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui acfiv cu aceeaşi utilizare şi o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor şi deprecierilor de pe piaţă. Informațiile disponibile şi circumstanţele de piață pentru activul subiect sunt factorii care trebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante şi adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață. Valoarea de piaţă nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător şi care nu sunt disponibile altor -5- i |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică. Informații din contractele de închiriere Informaţiile necesare aplicării metodelor înscrise în abordarea prin venit sunt preluate, în general, din contracte şi din operațiuni de închiriere. Majoritatea contractelor de închiriere pot fi încadrate în una din următoarele categorii: a). Contracte cu chirie fixă — presupun un nivel constant al chiriei, menținut pe toată durata contractului; b). Contracte cu clauze de ajustare periodică a chiriei -- presupun o modalitate concretă de ajustare a chiriei la unul sau mai multe momente definite în cadrul perioadei totale de închiriere: - în funcție de un criteriu specificat; - în funcție de un indice. Chiria poate fi calculată ca venit brut/chirie brută, când proprietarul achită cheltuielile de exploatare a proprietății sau ca venit net/chirie netă, când cheltuielile de exploatare a proprietății sunt suportate de chiriaş. Colectarea informațiilor necesare abordării prin venit: a). Chiria. Chiria pe care chiriaşul o plăteşte proprietarului este un element important al contractului de închiriere. Analiza chiriei se face în funcţie de forma precizată în contract: chiria minimă, de bază, procentuală, etc. Sursa din care vine chiria ar trebui clar identificată. b). Concesii privind chiria. Atunci când piața imobiliară este suprasaturată, proprietarii acordă chiriaşilor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioadă sau diverse amenajări suplimentare. c). Repartizarea cheltuielilor. Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea cheltuielilor de exploatare şi intreţinere a proprietății de către chiriaş şi proprietar (taxe, impozite, utilități, reparații, etc.) d) Opțiunea de reînnoire. Aceste opţiuni permit chiriaşului să prelungească perioada de ocupare a proprietății pentru una sau mai multe perioade prestabilite. Uzanţa (cea mai des utilizată formulă) este ca un chiriaş să facă o notificare anticipată pentru manifestarea opțiunii de închiriere şi stabileşte durata pentru care se poate reînnoi contractul, precum şi mărimea chiriei sau modul de determinare a chiriei în continuare. Chiria aferentă perioadei de reînnoire poate fi egală sau superioară chiriei inițiale, poate fi stabilită în contractul inițial sau se poate calcula pe baza unei anumite metodologii. e). Clauze de escaladare. Aceste clauze prevăd că eventualele creşteri ale cheltuielilor de funcţionare a proprietății cad în sarcina chiriaşului. f). Opţiunea de cumpărare. Anumite contracte prevăd clauze care acordă chiriaşului posibilitatea de a opta pentru cumpărarea proprietății închiriate. Această opțiune poate fi manifestată la expirarea duratei de închiriere sau la anumite termene fixate în cadrul perioadei totale de închiriere sau chiar la orice moment. g). Clauza de ieșire. O asemenea clauză permite rezilierea unilaterală a contractului în situaţii speciale. h). Clauză de ocupare continuă. Pentru proprietăților închiriate mai multor chiriaşi, în contract poate fi inclusă o clauză care condiționează ocuparea în continuare de către un chiriaş de faptul ca un alt chiriaş să nu plece. i). Amenajările făcute de chiriaşi. Investiţiile mari făcute de chiriaşi într-un spaţiu influențează semnificativ chiria. Atunci când investiţiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face prin creşteri de chirie, care permit amortizarea investițiilor într-o perioadă mai lungă. Dacă investițiile sunt făcute de chiriaşi, proprietarul poate diminua chiria. Analiza chiriilor. Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locaţiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este neobişnuită, chiria de piață. Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere -6- i | | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acţionat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. În particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micşorată de clauze, contraprestații sau facilități speciale. ”Clauzele de închiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite în mod uzual pe piaţa tipului de proprietate imobiliară, la data evaluării, între participanții de pe piață. Mărimea chiriei de piață ar trebui să fie prezentată numai în corelație cu clauzele principale de închiriere care au fost asumate. Chiria contractuală reprezintă chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract efectiv de închiriere. Aceasta poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plății chiriei și baza calculării variațiilor acestuia sunt stipulate în contractul de închiriere și trebuie să fie identificate şi înțelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce îi revin locatorului, precum şi obligațiile locatarului. Chiria excedentară reprezintă diferența dintre chiria contractuală şi chiria de piață, la data evaluării. Acest excedent de chirie față de chiria de piaţă este generat de un contract avantajos pentru cel care dă cu chirie şi poate fi rezultatul unui amplasament favorabil sau al faptului că un contract de închiriere a fost negociat pe o piaţă puternică. Excedentul de chirie poate fi menținut până la expirarea contractului, dar, din cauza riscului suplimentar asociat obţinerii sale, cel mai adesea se calculează separat şi se capitalizează cu o rată de capitalizare mai mare față de rata de capitalizare adecvată capitalizării chiriei de piață. Întrucât excedentul de chirie rezultă dintr-o clauză favorabilă a contractului de închiriere şi nu dintr-o calitate a proprietății imobiliare, acest excedent este uneori considerat ca fiind o componentă extra imobiliară a valorii. Analiza chiriilor începe cu un studiu asupra nivelului chiriilor curente ale proprietății imobiliare subiect. Evaluatorul poate verifica nivelul chiriilor prin examinarea situațiilor financiare, a contractelor de închiriere şi prin intervievarea unor chiriaşi selectați în timpul inspectării proprietății. După analiza nivelului chiriilor existente pentru proprietatea imobiliară subiect, sunt analizate informațiile despre chirii pentru spații comparabile pe piață. Când este solicitată estimarea unei chirii de piață, evaluatorul adună, compară şi ajustează informațiile de piață pentru a forma o concluzie privind chiria de piață pentru, proprietatea imobiliară subiect. Informaţiile din contractele de închiriere care nu includ clauze de închiriere adecvate, nu asigură indicii de încredere privind chiria pe piață. Chiriile proprietăților imobiliare comparabile pot asigura o bază pentru estimarea chiriei de piață a proprietății subiect, după ce acestea au fost exprimate pe baza unui criteriu de comparație echivalent cu cel folosit la proprietatea imobiliară subiect. Evaluatorul trebuie să ajusteze chiriile comparabile doar în măsura în care preţurile de tranzacție ale proprităților imobiliare comparabile sunt ajustate în cadrul abordării prin piaţă. Elementele de comparație pentru analiza chiriilor includ: Drepturile asupra proprietății imobiliare care vor fi închiriate şi condițiile de închiriere. Contractele de închiriere care nu reflectă negocieri nepărtinitoare vor fi eliminate din rândul comparabilelor. Condițiile de piață. Condiţiile economice se schimbă în timp, astfel încât chiriile negociate în trecut pot să nu reflecte chiriile curente predominante. Localizarea. Localizarea proprietății în spaţiu-timp. Caracteristicile fizice. Dimensiune, înălțime, finisare interioară, amplasare funcţională, priveliștea amplasamentului, amenajările amplasamentului etc. Repartizarea cheltuielilor stipulate în contract şi în alte clauze de închiriere. Ce concesii (scutiri) de chirie s-au făcut? Cine plăteşte cheltuielile de exploatare? Care sunt prevederile referitoare la modificarea chiriei pe parcursul perioadei de închiriere? Utilizarea proprietății. Chiriile de piață ar putea să fie ajustate pentru utilizarea desemnată sau pentru dimensiunile construcției, când acestea sunt diferite de cele ale proprietăților comparabile. Componentele non-imobiliare. De exemplu, dacă este implicată o companie de leasing sau de management, venitul unui hotel, care face parte dintr-un lanţ național, poate fi mai mare decât în cazul 7. | | ) | | | | | i i |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 în care hotelul nu ar fi inclus în lanțul hotelier. Venitul mai mare provine din valoarea asociată cu numele hotelului francizor și nu din orice diferenţă a venitului potențial generat de proprietatea imobiliară. 1.5. Data inspecției — Inspecţia proprietății imobiliare subiect se efectuează, de regulă, împreună cu clientul sau cu persoane desemnate de către acesta, identificarea proprietății fiind efectuată pe baza informațiilor furnizate de către client, responsabilitatea asupra informaţiilor în baza cărora s-a efectuat identificarea proprietății revenind clientului. (Standarde de evaluare a bunurilor - ANEVAR 2018, GEV-630 Evaluarea bunurilor imobile, art.20 ) Inspecţia proprietății a fost realizată în data de 30.01.2019, de ing.Panţel Ovidiu expert evaluator autorizat leg. 14997, dată la care s-a inspectat proprietatea subiect în totalitate, şi vecinătățile, s-au efectuat fotografii ce pun în evidență starea proprietății şi a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigaţii privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietăţii. 1.6. Data estimării valorii — La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul preţurilor şi datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele şi informatiile şi la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum şi valorile estimate de către evaluator. Data evaluării este 31.01.2019. 1.7. Proprietarul imobilului - ORDINUL CĂLUGĂRIȚELOR NOTRE DAME DIN TIMIŞOARA 1.8. Moneda raportului — Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON şi EURO. Valorile exprimate nu conţin TVA. Curs de schimb leuro = 4,7348 lei 1.9, Standardele aplicabile — Metodologia de calcul a valorii de piață a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietății şi de recomandările standardelor ANEVAR : Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 SEV 100 — Cadru general SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării SEV 102 — Implementare SEYV 103 — Raportare SEV 104 - Tipul ale valorii SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață aşa cum a fost ea definită mai sus. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: Documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului; Inspecţia proprietăţii imobiliare; Stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport; Deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină seama la derularea tranzacţiei; Analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului. Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR. 1.10. Sursele de informații care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare Informaţiile şi sursele de informații utilizate în acest raport sunt: Informaţii culese pe teren de către evaluator (privind poziționarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.); Informaţii preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători şi cumpărători imobiliari de pe piaţă, informaţii privind cererea şi oferta preluate de la agenţii imobiliare şi din publicații de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieţei imobiliare; Adresele de pe internet www.imobiliare.ro
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Responsabilitatea asupra veridicității informaţiilor preluate de la solicitantul lucrării aparţine celor care le-au pus la dispoziţia evaluatorului. 1.11. Ipoteze generale — Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către client şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel; Informațiile furnizate de terte părți sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţii pentru acuratețe. Se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidențiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor. Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare stiinţifică necesară pentru a fi descoperit. Evaluatorul nu are cunostință de efectuarea unor inspecţii sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanţilor sau materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate; Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informaţiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părţilor componente, nici nu a inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unci exploatări normale. Opinia asupra stării părţilor neexpertizate şi acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării, Întrucât condiţiile de piaţă se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment. 1.12. Condiţii limitative — Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu. trebuie utilizată| în combinație cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă referitor la proprietăţile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil. Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea. 1.13. Clauza de nepublicare — Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi| publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale şi acţionarea în instanţă a vinovaţilor. 1.14. Responsabilitatea faţă de terţi — Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către client, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului şi destinatarului precizat. Raportul este confidențial, strict pentru client şi destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faţă de o terță persoană, în nici o circumstanţă. Capitolul 2 PREZENTAREA DATELOR 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate — Dreptul asupra proprietăţii imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren şi construcţii. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietăţii imobiliare: Dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda şi a dispune de teren şi de orice construcţii existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate şi îngrădiri stabilite prin lege; i | Î | i i | | i | | Î i
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda şi de a folosi o anumită suprafaţă de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere; Drept de folosinţă a terenului sau construcţiilor, fără un drept exclusiv de a poseda şi de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumită activitate. 2.2. Situaţia juridică — Conform extras CF 430528 Timişoara, eliberat în baza cererii nr.175120/01.10.2015 dreptul proprietarului este absolut. Deşi extrasul CF este vechi solicitantul certifică faptul de situaţia juridică este neschimbată. 2.3. Descrierea amplasamentului proprietăţii imobiliare Amplasamentul proprietăţii imobiliare evaluate se află într-o zonă rezidențială. Tipul zonei - Cartier locuințe de tip casă, având regim de înălțime P, P+1, P+2 În zonă se află Reţea de transport în comun în apropiere Unităţi comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, unităţi de învăţământ, unități sanitare. Unităţi edilitare: curent electric, apă, gaz metan, canalizare. Gradul de poluare (rezultat din observaţii ale evaluatorului, fără expertizare): absența poluării. Concluzie privînd zona de amplasare a proprietăţii imobiliare: Zona de referință rezidențială, amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat. 2.4. Descrierea proprietății imobiliare Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată în municipiul Timişoara, B.dul 16 Decembrie 1989, nr.30, formată din teren intravilan nr.top.17158 în suprafață de 1.366,00 şi construcţii nr.cad/nr.top CAD Cl, Top 17158 având regim de înălțime S+P, cu suprafața construită la sol de 455,00 mp şi suprafața desfăşurată de 840,00 mp , identificat prin CF 430528 Timişoara. Accesul la imobil se poate face prin curte interioară. Structura clădirii este formată din fundații continue, zidărie din cărămidă şi plangeu din lemn, acoperișul tip șarpantă cu învelitoare din ţiglă. Starea tehnică a construcției este bună. Clădirea este arnenajată şi are toate dotările pentru scopul în care este folosită adică cantină. Capitolul 3 ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE Definirea pieţei. Oferta competitivă. Cererea probabilă Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor| bunuri, cum sunt banii. Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată dej reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. De multe ori, informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii. Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, evaluatorul trebuie să facă un inventar de proprietăți competitive, care include stocul de proprietăți existente, cele aflate în construcţie, precum şi cele aflate în stadiu de proiect. Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare şi preferințele consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali (cumpărători, chiriaşi) şi, pentru un anume tip de proprietate, analiza urmăreşte produsul final pe care îl asigură proprietatea. -10-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 În cazul de faţă, piaţa imobiliară specifică se consideră piața proprietăților rezidențiale În 2018 am putea observa o aşezare a prețurilor pe segmentul rezidențial, după creşterile înregistrate în ultimii ani, este de părere managerul Eugene Estate. „În România este dificil să faci previziuni în orice domeniu având în vedere cadrul legislativ care este într-o permanentă schimbare neputând oferi în primul rând, de o cerere ridicată punând astfel presiune pe ofertă. Programul Prima Casă, care a avut o influență mare în piață în anii precendenți, va fi din ce în ce mai puțin prezent în piața de creditare. Privind acest aspect, precum şi alți factori care pot influența cererea şi oferta imobiliară, cred că anii următori vor fi determinaţi de o aşezare a prețurilor cu fluctuații mici şi corecţii izolate. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc și Moşniţa Nouă, aflate în sudul orașului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preț mai accesibil şi obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că prețurile de vânzare în creştere și plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățit. Cum vor evolua chiriile din Timişoara în 2018 În opinia lui noastră, ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii prețurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 se preconizeză o temperare a creşterii prețurilor chiriilor, aceasta fiind determinată și de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în această piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată și de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara Piaţa imobiliară a înregistrat o evoluţie spectaculoasă in 2017, cu volume record de activitate în sectorul industrial şi cel de birouri. Nivelul chiriilor a fost în general stabil, cu uşoare creşteri în piața spațiilor comerciale şi segmentul industrial, în timp ce preţurile rezidențiale s-au apreciat în medie cu 10%, conform unui raport de specialitate AGERPRES. Segmentul industrial și logistic a înregistrat volume record de livrări şi cerere la nivel național, 2017 devenind vârful evoluției pieței de până acum. A fost finalizat un stoc speculativ nou de 500.000 metri pătraţi (mp), în crestere cu 42% față de anul precedent, dezvoltatorii internaționali (CTP Invest, WDP, P3, Logicor, Zacaria Group, Globalworth) răspunzând rapid la explozia cererii, conform raportului realizat de compania de consultanta imobiliara Activ Property Services. Volumul tranzacţiilor majore de închiriere a crescut cu 70% într-un singur an, până la 730.000 mp la nivel național, peste 73% din cerere fiind reprezentată de activități de logistică /depozitare. Gradul de ocupare al stocului competitiv continua sa depaşeasca 95%, majoritatea parcurilor dominante fiind integral ocupate, în timp ce nivelul chiriilor pentru spații industriale/logistice de clasa A a avut o tendință de uşoară creştere, cu valori medii cuprinse intre 3,5 - 4 euro/mp/luna la nivel național. Piaţa de birouri a raportat de asemenea o activitate în creştere. Stocul nou finalizat în Bucureşti, de 147.800 metri pătrați, a rămas la un nivel mediu al ultimilor 8 ani, în schimb în provincie livrările au ajuns la 93.000 metri pătrați pe fondul activității record din Timişoara (42.000 mp), conform studiului. Tranzacţii majore de închiriere însumând 460.000 mp au fost semnate la nivel național, cu peste 367.000 mp închiriați în Bucureşti (al 2-lea nivel ca mărime din ultimii 10 ani) şi un record de 90.000 -11-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 mp în provincie. Cererea nouă a reprezentat aproape 50% din total, cea mai ridicată pondere a ultimilor ani. Sectorul IT&C şi-a continuat creşterea, reprezentând 42% din volumul cererii în Bucureşti și 50% în provincie. Gradul de neocupare al principalelor pieţe de birouri a scăzut sub 10%, în Bucureşti disponibilitatea spatiilor libere micşorandu-se de la 11,5% în 2016 la 9,1% din stocul existent la sfarșitul anului trecut. Nivelul chiriilor s-a menținut stabil, având valori 'prime', considerate pentru cele mai reprezentative clădiri centrale, de 17-19 euro/mp/lună în Bucuresti, 12-14 euro/mp/luna (Cluj-Napoca, Timişoara), 10- 12 euro/mp/luna (laşi, Braşov) și 8-10 euro/mp/luna în piețele secundare. În schimb, piaţa spațiilor comerciale (piața de retail) a înregistrat o evolutie relativ contradictorie, cu un volum semnificativ de cerere potenţială neacoperit de ofertă, în condițiile unor volume limitate de stoc nou finalizat. In 2017 au fost finalizate 66.700 mp de centre comerciale (-70% fata de 2016), respectiv 23.885 mp de spații în parcuri de retail, fiind primul an în care stocul de centre comerciale în funcţiune a înregistrat o uşoară scădere, volumul închiderilor depăşind suprafața nouă inaugurată. Volumul tranzacţiilor majore de investiții a crescut cu 56% în 2017, la peste 925 milioane euro, ca urmare a creşterii interesului din partea investitorilor internaţionali, a majorării volumului de tranzacţii cu spații comerciale (+65%) şi a semnării a celei mai mari tranzacţii hoteliere de până acum (complexul Radisson Blu/Park Inn). Bucureştiul a concentrat 43% din volumul total, menţinându-se ca principală destinație de achiziții a investitorilor internaționali, responsabili pentru 97% din totalul tranzacţiilor majore la nivel național. Nivelul randamentelor 'prime' (yield-urilor) a scăzut în medie cu 0,25%, ajungând în cazul centrelor comerciale şi birourilor la valori de 7 - 7,5% în Bucureşti şi 8 - 8,25% în alte oraşe majore. În ceea ce priveste piața rezidențială, statisticile oficiale arată ca au fost finalizate 53.301 unități locative la nivel național, în creştere cu 2% față de anul precedent. Au fost majorări ale livrărilor în partea centrală, de nord-vest şi vest a României, în timp ce zona Bucureşti-llfov a înregistrat o surprinzătoare scădere anuală de 4,9%. În condițiile în care volumul cererii a dat semne de creştere şi vânzarile au accelerat, nivelul preţurilor a crescut în medie cu 10%, variind de la medii de 700 - 950 euro/mp util în reşedintele de judeţ cu peste 100.000 locuitori, la medii de 1.100-1.350 euro/mp util în Bucureşti şi 1.300 - 1.400 euro/mp în Cluj- Napoca. Prognoza evoluției pieţei imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiționale. Livrările de spații comerciale sunt anuntate să includă 93.200 metri patrăți de centre comerciale şi să accelereze pe segmentul de parcuri de retail până la un potențial total de 135.000 metri patrăți, însă nu toate proiectele sunt estimate sa fie finalizate în termen. Stocul nou de birouri în construcție, cu finalizare anunţată pentru 2018, depăşeste 200.000 metri pătrați în Bucureşti şi un volum-record de peste 155.000 metri pătrați în provincie. Pe piața industrială stocul în construcție depăşeste 315.000 metri pătrați, din care 75% este concentrat în zona Bucureştiului. Contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare în anul 2018, cu toate că situația la nivel macro nu se mai bucură de aceleaşi fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arată într-o analiză realizată de o companie de consultanță imobiliară internațională. Situaţia economică din România anului 2017 pune presiune pe aşteptarile din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criză, spun analiştii imobiliari care apreciază că România poate depăși performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale şi de Est şi în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar. Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 în analiza realizată de Colliers International vizează evoluția pieţei de investitii, rezultatele economice mai bune decât în majoritatea țărilor din UE, piaţa forței de muncă, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri. Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale şi înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, -IZ-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 creşterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiştii imobiliari. Piaţa de investitii va avea parte de o evoluție spectaculoasă. După acumularea în 2017 a unui volum investiţional uşor peste pragul de 0,9 miliarde euro şi amânarea unor tranzacţii pentru anul viitor, analiştii de la Colliers International se asteaptă în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro. O alta tendință, migrația (internă şi externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. Tiparul migrației interne sugerează o preferință în creştere pentru principalele oraşe din România - Cluj-Napoca, Timişoara şi Iaşi, în detrimentul Bucureştiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau inființarea unor birouri în afara Capitalei. Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări şi care ar putea începe să se întoarcă în țară în număr mai mare. În 2018, cererea chiriaşilor pe segmentul industrial va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condițiile intensificării comerţului electronic, în timp ce dezvoltările speculative vor creşte în număr. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. În 2017, au fost livrați 24 km de autostradă, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritățile. Expeții în domeniu avertizează că 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km. Piaţa de birouri din Bucureşti se va concentra pe noi poli. Livrările de spații de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piata Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți uşor, însă dezvoltatorii devin mai precauți. Piaţa forței de muncă va fi mai încordată anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere și ofertă pe piața fortei de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puțini în comparație cu nevoile angajatorilor. Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial: Luând în considerare creşterea salariilor şi a intenției de a achiziţiona o locuință, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate. Anul 2017 a fost unul bun pentru dezvoltările imobiliare din Timişoara, atât pe segmentul rezidențial, cât şi pe cel comercial, iar preţurile locuinţelor s-au aflat pe un trend ascendent. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori, Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşnita Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăviţa, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preţ mai accesibil și obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că prețurile de vânzare în creştere și plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuinţe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completeaza Legea locuintei nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățită Ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii prețurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 preconizăm o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată şi de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în aceasta piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru orașul Timişoara. Analizând ofertele existente în publicaţiile de specialitate (prezentate la sursele de informatii), la data evaluării nu există câteva oferte pentru tipul de imobil supus evaluării (boxă la subsol) -13- Î | | | 1 | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Echilibrul pieței este determinat de raportul dintre cerere şi oferta. În comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ inelastică și o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață. Prognoza evoluiței pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluţie stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiționale. Cartiere și zone din Timișoara Cu un avans genera! de 1,2% la prețurile apartarnentelor, stagnat în arealul Ultracentral-Medicină-Piaţa Unirii, capitala Banatului a ajuns, în ultimele trei luni din 2018, la o valoare medie de listare de 1,200 de euro pe metru pătrat Față de București și Cluj-Napoca, orașul de pe Bega se util — păstrându-și, astfel, locul în clasamentul naţional al diferenţiază și prin diferențele relativ nici de preț dintre orașelor cu cele raai scumpe apartamente. În oraşul de pe cartiere, valorile medii de listare pentru un apartarnent. Bega, marjele de creștere consemnate pe zone au fost mai variind între un maximum de-1460 de euro pe metrii mici decât în București, dar și decât în Cluj-Napoca. Astfel, pătrat și un minirmurn de 1150 de euro pe metru pătrat. Cel cel raai mare avans, de 1,8%, a fost consemnat în arealul mai rare nivel de pret se găsește, ca și trimestrul trecut, în Bucovina-Simion cel zona Uitracentral-Madicină-Piața Unirii, unde pretențiile Bătrân, o creștere similară (de 17%) având loc şi în vânzătorilor s-au menţinut la același nivel. Girocului-Soarelui-Buziașului. Pe următoarele locuri se situează zonele Sagului-Dârnbovița-losefin Steaua (+17), La poluj apus, cele mai accesibile apatamente din LipovelAradului (+0,7%), dar și Complex Studenţesc Timişoara sunt cele. din Sagului-Dâmboviţa- -Dacia-Eiisabetin-Olimpia-Stadion (+0,2%). losefin Steaua, pe următorul loc situându-se cele din Braytim, cu o valoare medie de listare de 1170 de euro pe La fei ca în celelalte două mari piețe imobiliare ale țării, metru pătrat util. Nu cu mult mai scumpe sunt şi București și Cluj-Napoca, şi în Timişoara au fast loxuințele din Soarefui-Buziaşului (1.180 de aura consemnate trimestrul trecut scăderi de preţuri pe pe metru pătrat), cete din Bucovina- Simion Bărnuțiu-Gării segmentul apartarnentelor. Cel mai semnificativ declin -Dorobanţilor- Mircea cel Bătrân (tot 1180 de euro pe (-4,1%) a avut loc în Torontaiului, această zonă fiind urmată metru pătrat) şi, respectiv, Torontalului (1.200 de sura pe de Central-Bălcescu-Take lonescu-Piaţa Maria [-2,2%) și, metru pătrat util), respectiv, Braytim [-0,6%). De roenționat este și că, după un declin de 2,1% înregistrat trimestrul trecut, prețurile au „310 de euro pe rnetru pătrat este diferența de preţ dintre cea mai scumpă zonă din Timișoara (Ultracentral-Medicină - P-ta Unirii/1460€) și cea mai ieftină zonă (Sagului - Dâmbovița - losefin - Steauaf 1150€) ” Cartierele cu cele mai mari preturi/mp Preţul mediu și evoluția în ultimele 3 luni 1460€ 1,260€ 1220€ 1220€ 1200€ Ultracentral Complex Circumvalațiunii Central Torontalului Medicină Studentesc Bălcescu P-ța Unirii Dacia Take lonescu Elisabetin P-ta Maria Oiimpia-Stadion Sursa: Analize imobiliare și Imobiliare.ro -I4-
S.C. FIDOX S.R.L Brasov Nr.3.304/2019 Capitolul 4 ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unci proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piață; abordarea prin venit; abordarea prin cost. În estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea şi cantitatea datelor disponibile pentru analiză. Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață. Abordarea prin piață Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare. Abordarea prin piață este cunoscută şi sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor. Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții şi/sau oferte recente credibile. Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la prețuri de tranzacţionare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluţia pieţei specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării. Atunci când există informații. disponibile privind preţurile bunurilor comparabile, abordarea prin piaţă este cea imai directă şi adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piaţă. Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condițiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare. Prin informații despre prețurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind prețurilor activelor similare care au fost tranzacţionate sau oferite spre vânzare pe piață, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parțială sau exclusivă a ofertelor de piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare. Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) şi că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. În raportul de evaluare trebuie să se indice sursele de informații, datele utilizate şi raționamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile. Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piaţă sunt: tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit. tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza clasamentului; interviuri. Informațiile privind tranzacțiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative şi/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate. În abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcţie de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect. În abordarea prin piață, se analizează asemănările şi diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile şi cele ale proprietății subiect şi se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație. -[3-
S.C. FIDOX S.R.L Brasoy Nr.3.304/2019 În abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanţare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condiţiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății. Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic şi economic de proprietatea imobiliară subiect şi asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. În această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele: intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric și procentual), totalul ajustărilor aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric şi procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate prețurilor proprietăților comparabile şi orice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare. Abordarea prin venit Abordarea prin venit este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri şi pentru atransforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare. Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază: capitalizarea venitului; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF). Prin luarea în considerare a unor informații adecvate şi printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului şi metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicaţii similare asupra valorii. Capitalizarea venitului, numită şi capitalizarea directă, se utilizează când există informaţii suficiente de piață, când nivelul chiriei şi cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieţei şi când există informații despre tranzacţii sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare. Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile şi/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor şi cheltuielilor probabile din perioada de previziune. Când se foloseşte această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor şi cheltuielilor din această perioadă, precum și valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin tehnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziţia evaluatorului de către client. În aplicarea fiecărei metode menţionate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare. În metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare. Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial şi venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare şi neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriaşi nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul -16- | | ji i | | | | | | | | | | | ) | i i
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit și alte taxe similare), plăţile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcţiilor. Abordarea prin cost Abordarea prin cost este procesul de obţinere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate şi adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării. Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcţii noi sau construcții relativ nou construite; construcţii vechi, cu condiția să existe date suficiente şi adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcţii aflate în faza de proiect; construcţii care fac parte din proprietatea imobiliară specializată. Bvaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou — costul de înlocuire şi costul de reconstruire — şi să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu fipul de cost utilizat în evaluare. Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. În cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizaţi indici de cost adecvați pentru atransforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire. Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. În abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire şi sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puţin de un an. Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcţie sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp); nerecuperabilă — elemente cu viață scurtă; nerecuperabilă — elemente cu viață lungă; deprecierea (neadecvarea) funcţională, ce poate fi: recuperabilă; nerecuperabilă; deprecierea externă (economică). Bvaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evaluării, cu conceptul contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale. Capitolul 5 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL 5.1. Generalităţi — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară Cantină situată în B-ul 16 Decembrie 1989 nr.30 5.2. Cea mai bună utilizare — Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire şi să genereze ipotezele de lucru necesare operaţiunii de evaluare. Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai:mare valoare a unui activ. Deşi acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuşi exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare. -17- | | | | | | | | Î
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal şi să reprezinte cea mai mare valoare a activului, Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa. Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar şi o vânzare ordonată. Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situație în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active. Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piaţă ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum şi probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, fizic posibilă și permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piață, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare. Cea mai bună utilizare — este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare, Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deţinătorului proprietăţii imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piaţa în care este localizată proprietatea. Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune şi profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietăţii ca fiind disponibilă şi gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. Îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil şi nu poate fi îndepartată sau speculativă, În cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincţia între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber și cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită. Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. În multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică, În această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcția. Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piaţă. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber şi (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiţii care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă şi maxim productivă. Criteriile analizei celei mai bune utilizări a. Permisibilă legal — În toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcţii, restricțiile privind construcţiile din patrimoniu şi siturile istorice, impactul asupra mediului. Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietății din cauza unor clauze în contractul de închiriere. Dacă nu există restricţii cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - şi eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare. a a
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Normativele de construcţii şi condiţiile de impact asupra mediului, pot avea influenţe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii. b. Posibilă fizic — Dimensiunile, forma, suprafața, structura geologică a terenului şi accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaţii) afectează utilizările unei anumite proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. În acest caz, evaluatorul va analiza şi fezabilitatea ansamblului. Evaluatorul va considera capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, ctc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietăţii, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălţime, subsoluri multiple, ete. Condiţiile fizice influențează şi costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună. c. Fezabilă financiar — Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal şi posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare şi amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea aşteptată de investitori pe piaţă, atunci utilizarea este fezabilă. d. Maximum productivă — Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata de fructificare a capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren şi construcţii) şi scăzând costul materialelor, manoperei, regiei şi al capitalului, necesare realizării construcţiei. Valoarea terenului poate îi estimată şi prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare şi a recuperărilor capitalului investit în construcţiile alocate în proporțiile determinate pe piața imobiliară. Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung şi se presupune că va rămâne aceeaşi pe durata de viaţă economică sau utilă a construcțiilor. 5.3. Evaluarea proprietății 3.3.1. Evaluarea chiriei de piață - Metoda comparațiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăți închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piaţă a unci proprietăţi imobiliare este în relaţie directă cu chiriile unor proprietăţi competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăți, între elementele care influenţează preţurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările şi deosebirile între proprietatea „de evaluat” şi celelalte chirii deja tranzacţionate, despre care există informaţii suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din închirierile de proprietăţi asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicaţiile de specialitate şi pe site-urile agenţiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piață care sunt sintetizate în tabelul următor: -19- | | | | |
ŞC. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Comparabila 4 Nr. |Criterii Proprietate de evaluat |Comparabila 1 2 Comparabila 3 Preţ ( euro/mp/Iună) 3,75 4,76 Tipul comparabilei ofertă ofertă ofertă 1 |Dreptul de proprietate integral integral integral 2 |Condiţii de închiriere normale normale normale Condiţiile pieței Curs valutar leuro = 31.01.2019 31.01.2019 31.01.2019 31.01.2019 31.01.2019 4,1348 LI) Localizare Grozescu nr.2 zona Aradului zona Iosefin zona Popa Şapcă Caracteristici |] Tip imobil Casă Cladire mixtă Casă Clădire birouri Etaj D D P Teren aferent în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate PIE înainte de 1989 similar Finisaje medii siailar Nu Sister climatizare Nu Nu Nu Nu ÎN TI Centrală proprie Da Da Da Da Grup sanițar propriu Da Da, Suprafață de închiriat 93,85 120,00 Birouri 7 _|CMBU Preţ chirie/lună valoarea chiriei proprietății evaluate = chiria proprietăţilor comparabile corecţii Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparației, este: 12,00 Lei / mp / lună = 2,50 Euro /mp / lună Valoarea nu conţine TVA : Justificarea corecţiilor : Tipul informației — deoarece comparabilele sunt oferte s-a aplicat o ajustare de — 15% fiind considerată marja de negociere în stabilirea preţului de închiriere Dreptul la proprietate - ajustările sunt nule deoarece subiectul şi comparabilele sunt considerate cu dreptul de proprietate absolut. Condiții de închiriere — nu s-au aplicat ajustări deoarece la momentul ofertării comparabilele sunt libere la închiriat Cheltuieli efectuate imediat după închiriere - nu s-au aplicat ajustări Condiţiile de piaţă — discuţiile cu proprietarii au avut loc la data evaluării ceea ce înseamnă o ajustare nulă. Localizarea — încadrarea spațiului în funcţie de zonă; comparabilele fiind în zone diferită, s-au aplicat ajustări reieşite din studiul pieţei Caracteristici - criteriile de comparație sunt suprafață, tip imobil, regim de înălțime, teren aferent, an PIF, finisaje. Suprafață — s-au aplicat ajustări pentru diferențele de suprafață Tip imobil — nu s-au aplicat ajustări AnPIF-nu s-au aplicat ajustări Finisaje — nu s-au aplicat ajustări, comparabilele fiind similare Dotări suplimentare — sistem climatizare, centrală proprie, grup sanitar propriu, nu s-au aplicat ajustări Cea mai bună utilizare ( CMBU ) — nu s-au aplicat ajustări comparabilele având aceeaşi CMBU -2(-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Comparabile Ajustare totală brută Numar ajustări Valoare de chirie pi: Valoare de chirie = [ % 10.62% 11,12% 13,62% 3 Euro/mp/lună Lei/mp/lună Criterii și elemente de comparație Apartament de Com p arabila l Com p arabila 2 Comi p arabila 3 Comp arabil 4 evaluat Ajustari Ajustari Ajustari Ajustari % €/mp % €/mp % €/mp % €/mp Preţ (Euro) 3,75 476 5,50 3,54 Tipul informaţiei oferta oferta oferta oferta Matja de negociere -15% -15% -15% -15% Preţ tranzacție (Euro/mp) 3,19 4,05 5,50 4,71 Drepturi de proprietate depline depline depline depline depline Ajustare 0,00% 9,00 0,00% 0,00 0.00% 0.00 0,00% 0,00 Pret ajustat 3,19 4,05 5,50 4,71 Condiţii de finanțare numerar numerar numerar numerar numerar Ajustare 0,00% 0,00 0.00% 0,00 0,00% 0.00 0,00% 0,00 Pret ajustat 3,19 4,05 5,50 Condiţii de închiriere nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare Ajustare 0.00% 0,00 0,00% 0.00 0,00% 0.00 0,00% 0.00 Pret ajustat 3,19 405 5,50 471 [Cheltuieli efectuate imediat după nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul închiriere Ajustare 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% Pret ajustat 3,19 405 5,50 471 Condiţii de piață curente curente curente curente curente Ajustare 0% 0.00 0% 9,00 0% 0.00 0,00% 0.00 Pret ajustat 3,19 405 5,50 471 Localizare Grozescu nr,2 zona Aradului zona Iosefin zona Popa Șapcă Piaţa Unirii Ajustare -5,00% -0,16 -10,00% -0,40 -10,00% -0,55 -20,00%, -0,94 Pret ajustat 303 3,68 495 317 Caracteristici Suprafață, m] 93,85 120,00 105,00 100,00 Ajustare 2,62%. -0,08 -1,12% -0,05 -0,62%, -0,03 -1,62% Tip imobil! Casă Casa Cladire mixță Casă Ajustare 0,00% 0.00 0,00% 0,00 0,00% 0.00 Etaj D P D P Ajustare -3,00%, -0,10 0,00% 0,00 3.00% -0,17 5.00% 0,24 Teren aferent] în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate Ajustare 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0.00 0,00% 0,00 PIF| înainte de 1989 similar similar simi similar Ajustare 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 Finisaje medii similar similar similar similar Ajustare 0,00% I 0.00 9,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 Sistem climatizare Nu Nu Da Da Ajustare 0.00 0,00% 0,00 Centrală proprie Da Da Ajustare 0.00 0,00% 0,00 Grup sanitar propriu Da Da Ajustare 0,00% 0,00 0,00% 0.00 CMBU Birouri Birouri Birouri, Birouri Birouri Ajustare 0,00% 0,00 0,00 0.00% 0,00 0,00% 0,00 Prei ajustat 2,85 3,60 475 3,93 |Ajustare totală netă Euro 034 0,78 [Ajustare totală netă % 10,62%": - -16,63% |Ajustare totală brută Euro 034 1,25 12,00 Ajustarea brută procentuală cea mai mică este la Cl, deci valoarea propusă este 2,50 Euro/mp/lună 26,62% 3 -31I-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 COMPARABILE FOLOSITE 2/212019 Spatiu birauri - zona Aradului - birou de inchiriat În Timisoara, judetul Tirmis - XBN30400N - O EUR FE tra Slrouri, retali, trezestităi Spatiu birouri - zona Aradului Timisoara, zoria Aradului Anunt publicat dar Deinohiriat Spaţiu pentru PP 3,73 EUR /mp lună Corn detalii despre acestă proptistate lună = Suprafață tetală 120 mp E Dorina lancavici (Administrator) disponibila: E 0727.483.820 Tip Imobil Alta telefoane: Suprafaţă teren: 150 mp 0754.893.240 Modificat la: 03/01/2019 Pentru o identificare ușoara comunică id-ul anunţului de pe SpatiiComeraate ro tău: E uni Vă rog să mă contactaţi, sunt Spaţii disponilsile interesat da această proprietate. 5 Denumire spațiu: Spatiu blrauri - zona Aradului n Suprafață închiriabilă: 120 mp ÎI) Sunt de acord cu termenii și conții Spatitanmerctale ra Chirie / mp /lună: 3,75 SUR /mp (total: 480 + alte chreltuleli, Comision: confort contract Disponibit: Alte detalii despre proprietate Spatiul aste formot din trei incaperi, doua holuri, doua bal si e bucatarie. Spatiul esta nemobilat. Geam termopan, usi termopan, gresle; parchet, mocheta, falanta, vopsea tapst. Doua Intrari, acces la curia, tate utilitatile contorizate separat. Localizare şi puncte de interes 1 Mijloace de transpari Învățământ Spam Recea Pav hitps: ww. sp atilcomerciale.roînchirieri-birouritimisoarafaradului/birou-de-inchirtat-XBN30400M?ksta=887 34884 18
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 21212019 Spatiu birouri - 105 mp - demisol - birou de inchiriat in Timisoara, judetul Timis - XBN304003 - O EUR ES eta i PA SpatiiCornercialer bre, Investitii Spatlu birouri - 105 mp -losefin- demisol Timisoara, zona Elisabatin Anunţ publicat de. De inchinat Spaţiu pentru birouri pap 4,76 EUR mp lună Cor detalii dospra această propristata 300.01 Furt lună Suprafață tetală 105 mp Dorina (Administrator) disponibilă: 0727.483.520 Tip lmobi: Cladire mixta Alte telefoane: 0758.893.240 Modificat la 12/01/2018 Pentru a identificare uşoora ocmurică id-ul anunţului de pe SpatiiGomerciata.ro ' Numele [ Safvoază anunt Vă rog să mă contactaţi, sunt Spaţii disponibile interesat de această proprietate 4 aa Suprefață închiriabilă: 105 map FE rari şi Chirle /mp fină 4.76 BURIrap (total: 500,01 EUR/lunăj. Comislon: 50% 1. Sunt de acord su termarii şi sendițle Disponibil imediat Spatinmatolale ro Alte datalii despre proprietate Spatiu ds birauri , zana losofin, fa demisol, amenajat, In cladire istorica, renovata interlor si exterior. cu sistem de supraveghre Video, curte intorioara foarte Ingrijita, linistita În mare parte ln imobil sunt firme. Suprafata utlla aste de 105np. are urmatoarea hol, 5 încaperi . 2 bal (atenafate), 1 baie este amenajata ct cabina de dus, spatlu bucatarie? intrari. Uitati: dee trasa pentu centrala telafonica si tv, curent trifazic. builete. aja potabila, canalizare, geainuri termopan, gresle, falenta. Zona intens locuita, cti acces la mijloacele de transport In comun si locuri de parcare. Spatiul se poate separa si inchiria si pentru 50 mp. Sunt mal multe aptiuni. Localizare şi puncte ds interes | de transport Învățamânt Supenmorkovtali Parca hitps:/nvwww.spatilcomerciale.rofinchirieri-birouritimisoara/elisab etin/birou-de-inchiriat-X8N304003'llsta288734884. 18 -23-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 21212018 Spatiu birouri Popa Sapca - birou de inchiriat în Timisoara, judetul Timis - XADA04003- O EUR a a TE Pa GE SpatiiCarnercialero roti, Spatiu birouri Popa Sapca Timisoara, Zona Punctele Cardinale Strada Fopa Sapca Anunţ publicat de: GIA BROKER ăsta Deinchirat Spaţiu pentru Birouri 3.5 EL mpriună Cara detalii despre Ri lună Suprefață totală 100 mp e Alax 0723.750.837 Tip Cladire mixta (Spatiu Alte telefoane: birouri Popa Sapca) 0765.835.487 Modificat la: 07/01/2019 Pon o identiicare ugoera comunică în-ul anunţului de pe SpatiiComerciate.ro Numele tău: ENE = anunt VA rog să mă contartați, sunt interasat de această proprietate. Spaţii disponibila 1 Denumire spaţiu: Spatiu birouri Suprafață închirlabliă: 100 mp ) Sunt de acord cu tertastii și condiție Chirie / mp flunăt 5,5 EUR/mp (tetal: 550 Conlalon: Standard SpatiComercisle.ro. Disponibil: imediat Alte detalii despre proprietate De inchiriat spatiu de birouri, asta aflat pe Popa Sapca, la 5 de lullus Mali, In vecinatatea spatlului se afla Magazinul Prof Spatiul dispune da comete decomandate, o bale , o debara Spatiul se poate modiflea dups cerintele clientului. Localizare şi puncte de interes de transpost Suporta Recroare Parca chiriat-XADA040037lista=B87 34844 18 -24- j Î
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 212/2019 Spatiu de birouri 110 mp in zona Ultracentral - Piata Unirii - birou de Inchiriat In Timisoara, judetul Timis - X18R14021 - O EUR st cotă, Spatiu de birouri 110 mp în zona Ultracentral - Plata Unirii Timisoara. zona Uitracentrat Anti ch Propiietate intennadiată exclusiv de agonţia Hit Tana SHER eshar De închiriat Spaţiu pentru tirouri 5,45 EUR mp lună 4 SUR lună Cere detalii despre această propristato Loredana Dlajos (Consultant Imobiliar) Suprafață totală 110 mp disponibli: 074... vest tot "Tip fetabii: Gladire de birouri Rogiin înălțime: P+4E Numota tău: CTT Modificat la: 21/08/2018 EI RER E IEI Telefon: egal: E Vă roy să mă contactaţi, sunt interesat de.această proprictate. Salvează saunt a ÎL! Surt de acord cu termenii şi condițiile Spaţii disponibile Spotifsomeratale ra A Suprafaţă închiriabilă: 11 mp Ghirle mp Zltnăt 5,45 (total: 800 EUR/lună), Comluion' standard Disponibil: Etaj: Etaj 2 Alte detalii despre proprietate De închiriat spatiu: pentru blrouri situat in zona Litracentrala, vis-a-vis de Hotel Continental. bensficlind de o «uprafata uiile de 110 mp, compus din: -S incaperi, dintre care una mi acces la balcon -incapare separata, ce poata avea destinatia de birou, sala de sedinte sau bucatarie - bata - antreu Spatiul este renovat. dispunand de finisaje clasice: tanplarlă originala a usilor sl a ferestrelor, din lemn inasiv reconditlonat. placaje cu gresie sl falanta. Ihcalzires spatiului se realizeaza prin Intermedlul centralei termica proptii. cu gaz. Nr terase: 1 Nr grupuri sanitare: 1 Suprafata construlta! 132 mp Nr incaperi: 3 Utilitati - Aces Internet (Cablu): Utilitati ger Finisaje » Podale (Gresia, Parchet) pretinchiriere: 600 înonedalnchiriere: EUR Disponibilitate proprietate: Imediat Localizare şi puncte de interes Diotaiii focalizare, vacinătăți: Piata Unirii, Plata Operei. Hatel Continental, Bega Shopping Cantor. Muzeul Banatului sp afiicomerciale roînchiriert-birauriftimisoaralultracentral/birou-de-inchiriat-X 1BR 14021 ?lista=88734884 18 -35-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasoy Nr.3.304/2019 Capitolul 6 RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii finale. Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o recapitulare a întregii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente şi suficiente, tehnicile analitice, raționamentul şi logica aplicată au condus la judecăți consecvente. Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efectuate şi de corecțiile aduse preţurilor de vânzare ale proprietăților comparabile şi cantitatea informațiilor. Valoarea chiriei de piaţă a spațiului cu altă destinație, în opinia evaluatorului este valoarea obţinută prin abordarea prin piață, care reflectă cel mai bine valoarea chiriei. Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt: Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport. Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. În concluzie : Valoarea de chiriei de piață este: 12,00 Lei / mp / lună = 2,50 Euro /mp / lună Valoarea nu conține TVA Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu -26-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ACTE PUSE LA DISPOZIŢIE BIROUL EVIDENŢA PATRIMONIULUI CT2018-005667/14.12.2018 CĂTRE, S.C. FIDOX S.R.L. Referitor la “Serviciul de consultanjă/expertiză privind întocmirea de rapoarte Privind evaluare, reevaluare imobilelor aflate în proprietatea Municipiului Tinişoara, a Statului Român şi a celor pentru care Municipiul Timişoara are un interes” Având în vedere adresa transmisă de către Compartimentul Spaţii cu Altă Destinaţie "TEST, înregistrată cu numărul CT2018-005667/04.12.2018, cu privire la închirierea spaţiului cu altă destinație SAD 1, situat în Timişoara, str, Grozescu nr. 2, vă rugăm să demarați procedura de evaluare pentru spațiul mai sus mențianat. Anexăm prezentei următoarele documente în copie: CF nr. 403264-C1-U19; + Planşă SAD 1; Menţionăm că termenul pentru predarea lucrării este de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare de la data primirii comenzii care cuprinde toate documentele în vederea întocmirii raportului, PRIMAR, . 7 RESPONSABIL BIROU, A CONSILIER, Loredana Moga 2 2 Timişoara 2021 Capitală Europeană a Culturi OMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIŞOARA ÂNIA DIRECȚIA ECONOMICĂ ROMANIA
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 TRIBUNALUL TIMIS TERMEN : 07.10.2015 Dosar nr. 2431/30/2013* pr CATRE, TRIBUNALUL TIMIS Subsemnata Puscau Astrid Patricia Dana, expert tehnic în specialitatea topografie, geodezie si cadastru, recomandat de Biroul de Expertize Tchnice Timis de pe langa Tribunalul Judetean Timis si numita pentru a efectua expertiza tehnica ce face obiectul dosarului nr.2431/30/2013* de la Tribunalul Timis, va aducem la cunostinta urmatoarele : Din informatile receptionate de la Primaria Municipiului Timisoara, contractele depuse la dosarul cauzei incheiate cu SC OJCVL TIM Timisoara si din evidentele de Carte Funciara Timisoara solicitate cu cerere de informatii nr.167048 din 15.09.2015 rezulta ca au fost vandute un numar de noua apartamente fostilor chiriasi ai imobilului situat in Timisoara str Grozescn nr.2, restul fiind in nroorietatea Roman. COTE Nr. , SUPRAFATA | PARTI Apartament Proprietar UTILA (MP) | COMUNE 1 VASILE FLOAREA 31,57 2 | 2 Parter STATUL ROMAN |. 2991 | 366 57 31 Parter STATUL ROMAN 29,14 3,5 56 | 4 4 Parter STATUL ROMÂN 28,09 3,43 53 = Parter STATUL ROMAN |. 30,95 3,78 69] 8 Parter BURGHELEA LACRAMIOARA _____2851 E 64 7 Parter STATUL ROMAN 28435 a 8 8 Parter CIUBOTARIU GABRIEL NICOLAE, 28,86 3,53 65 CIUBOȚARIU GABRIELA | i i i j i | | | i i i -28-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.-3.304/2019 rr N | . 9 | Parter STATUL ROMAN 38,53 471] 1 ANDRIESCU PETRU, 70.33 36 ss 10 101 Parter ANDRIESCU ADRIANA | MIR VIN EI 12 Parter STATUL ROMAN 3149 3,85 m N 2 13 Parter STATUL ROMAN 5925 |__ 248 | 137 13 14 Parter GLAVA FLORICA 56,18 211| 130 | 15 Parter NENU GHEORGHITA 18,85 598 105. 15 16 Parter TUS GHEORGHE PETRICA 34,28 419 | 77| [16 18 Portar STATUL ROMAN 40,98 5.01 82) 17 m Parter LELE FLOAREA 33,7 4,85 89 | 18 20 Parter HARCEAGA GETA MIHAIELA 64,48 7,88 134 E SAD1 Demisol STATUL ROMAN [7349 3,98 163 20 SAD2 Demisol STATUL ROMAN Acesta este raspunsul meu, care face parte integranta din raportul de expertiza » tehnica topografica depus, pe care il prezint Onoratei Instante pentru hotarare. Anexez : - Copii extrase CF str. Grozescu nr.2 - Copie extras CF in extenso str. Grozescu nr.2 Timisoara 02.10.2015 Va multumesc. Expert tehnic judiciar, Puscau Astrid Patricia Dana DR era aaa -23-
Nr.3.304/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov SS > 5 În Sfanciu Plan de amplasament si delimitare a imobilului Scara 1:500 |Nr TOP[Carte Suprofato mosurota _Adresb imebilului DE | 105264 1828mp |Loc. Timisoora, Intravion | stroda Grozescu nr.2 Timisoara m IE Si ANEXA 1.35 11 3 TOP. 5828 TOP. 5831 LEGENDA : CONSTRUCTII GARD DIN TABLA nt GARD DIN BETON A Date referitoare Dn Tera de e TTŢ = 1. flat | a RE a et tar ar ral St, nana ra a at _— SUPRAFATA TOTALA MASURATA A SUPRAFATA DIN rr a xeculent, ŢI Inspector 7 p ETI PUSCAU ASTRID PATRICIA DANA i Probe n buri de date întagrota si Con lo tere, ca si poata “ocrii aocumentatiei SpA pepene tea |“ dn terme” IT Id Ă CE ngiura si atâginilo DAT NGEMBRE 2075"
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 IM RAE Rt 4, FA % HOSTĂNIA A, ULTRA TIMIȘOARA BURG CLADIRI, ESENTA SE DOTĂRI DIVERSE Eh COMPAR RAȚ CU ALTA sf [Ne E THU Sr 1 RUTE iba. CT Fog ss E VOMA 6, belt 40 IG AU Al, fost 40 a ah VIS, nt ln ri N Re „OT DIRECŢIA FE ONUMICĂ “ de” BIROUL, PATRIMNOIU eta ltă destinaţie here din primă de votere unde a spațitur cu altă prin Sita a spațiilor Având n vedere valorificarea sp şi promovării unui de hotărâre privind inchiriere! publică cu alrigaro, vă rupâm sâ obiineţi rapuartele de evaluate mami jos, tarifului de pornire ln licitatie lev'rapiluna: = spațiul cur altă destinație decât accea de locusnţă situat In SAD nr. inscris in CF-ut 403264-C1-U19 Timisoara: - cu altă destinație dducăt aceea de locurmță situat in Timişoara, str. Grozescui nr. 2 SAD nr.2, inscris în 40326420 Timisoara VA în copie 4032041 (CF vechi nr. 15351) și plan regăsește la dosurul administrativ. sar. Grozescu ar. 2 a SAD 1, aa cum se m RECTOR, le, FLORIN RĂVÂȘILĂ BT _ -31- | i | | i
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov . Nr.3.304/2019 MN ROMÂNIA A 0 E JUDEȚUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIȘOARA DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI SI DOTĂRI DIVERSE 1 EST uit COMPARTIMENTUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE [ EST N Nr, CT2018-005667/04.12.2018 Bd. C.D, Loga nr. 1, 300030 Timișoara, tel: 40 256 408 426, fax: 40 256 408 395, www,.primariatm.ro a SECIPTUL t ot OD DO NP WE WOOD AT DIRECȚIA ECONOMICĂ Do BIROUL EVIDENŢA PATRIXMNOIU Având in vedere valorificarea spațiilor cu altă destinație libere din punct de vedere juridic și promovării unui proiect de hotărâre privind inchirierea spațiilor cu altă destinație prin licitaţie publică deschisă cu strigare, vă rugăm să obtineţi rapoartele de evaluare a spațiilor menţionate mai jos, stabilirea tarifului de pornire la licitatie - lei/mp/luna: - spaţiul cu altă destinație decăt aceea de locuință situat in Timişoara, str. Grozeseu nr, 2 SAD nr.Î, inscris în CF-ul 403264-C1-U19 Timișoara; - spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință situat in Timișoara, str. Grozescu nr.2 SAD nr.2, inscris in CF-ul 403264-C1-U20 Timişoara; Vă atașăm în copie 403264-Cl ( CF vechi nr. 18381) și planșa SAD 1, așa cum se regăseşte la dosarul administrativ. DIRECTOR, Ec. FLORIN RĂVĂȘILĂ CONSILIER, MARINELA BANDI PA ET ( -32-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ut | ri a Rr pm" d E ET PARTEA I- -a a E 7 i + Satul... GT tra NED CADASTRAT TERITORIU l NECADASTRAT 193264 Coe fa II m PEPE EA pa FC 2) artele bei apa aa RAE dl aan, = Ir = or „di bani di ELE în M O BILU L Vp + 5 INTINDEREA | VENIT Î 3 [PPR DESCRIEREA IMOBILULUI ra | CADA Se | O ERVAȚIIUNI [ ă | PARCELE ha. | WI LEI aaa T= 1 i —_ IS —_ ţ - d ar
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ul “PARTEA la. 0 PROPRIETATEA INSCRIERILE PRIVITOARE, LA PROPRIETAȚE DRBERVĂȚIÂNI ÎNr. curent ad arca Biata 8 re a per e a -34- | ) | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Partea a ll-a - m ina tastrierile privitoare la proprietată " Locălitateă — CNI FINN PROPRIETATEA _ TITI EL Er TEI E [555 Id ASI 9 o YETI RE: a AT e a ia te Fa Tep d ILOR n ERE MATA te 4 Mara m E tt Li 255 1.2797 = EN RE: SSE TINEA de SR SSE PESE iai AULA, ESI) Bt 5 a Sa STA op pa IE FEL 33 Zig 3 er a SIE GR ASSET TES E CITE = OSTR SNUR SI Soferi ; _ SE CSS ES a NE 3 A, gropi CAT SSE E e PRET TEZ— | SERE SEE : a 1 JE E ae IE 1 EI 28 În Za «PETE +
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 : ZI —_— d TE Za NME LIS. SSE LL CE eri [31722 Ada E fe Tea PE a E CO SPD i DRMC : - Eu SIBI ca îl ACUTE ae E ETA = Zr ZI ZF ZT TI SR e N E SS Z a 337 m FT LE EP, FI Fin az Tai == RE ME SE, SE SERE E : = DH N fi E Ie 2, E E A _
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 IE a Partea: ai a: a: Localttațea m PROPRIETATEA: inscrigiiia priiioare a priprietote ar n a rana a -37-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 1 | | | | i | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară TIMIS Biroui de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara CARTE FUNCIARĂ NR. 403264 RE COPIE Carte Funciară Nr. 403264 Timisoara A. Partea |. Descrierea imobilului TEREN Intravilan Nr. CF vechi:18381 Adresa: Loc. Timisoara, Str Iuliu Grozescu, Nr. 2, Jud. Timis astre Suprafața* (mp) Observații / Referințe Top: 5830 1.828 Constructia CL inscrisa in CF 403264-C1; B, Partea ll, Proprietari şi acte Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe 2718 / 01/06/1967 Decret nr.0; Bi intabulare, drept de PROPRIETAT Edecret 712/9565, dobandit prin Lege, AT cota actuala 1/1, cota initlala 1/1, 1) STATUL ROMAN OBSERVATII; (provenita din conversia CF 18381) C. Partea Ili, SARCINI. Inscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, Raferințe drepturi reale de garanţie şi sarcini ie rr IN DORI Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevaderile Legii Nr. 677/2001. [avan SOT ma 1 dIAZ Extrase pantru inlormara on-line în ad: i mr x nitru înformara an-line is adresa apayancpi.ro bug — tunga Î TC
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 adriana Ra i 7 Comuna/Oraş(Municipiu; m /* Carte Funciară Nr. 403264 Anexa Nr. 1 La Partea | i Teren Top: 5830 1.828 "Suprafața este determinată În pianul de proiecție Stereo 70. DETALII INARE IMOBIL Gea pentru acest imobii nira ostg sit. " Date referitoare la teren Nr | Categorie | intra | Suprafaţa Observaţii / Referinţe constructii "Observații / Referinţe 4 i i Ă â ; î Î % 4 : : 5 : | i 3 ki 4 și 3 4 ţ : 4 ţ 3 | | + Vl Docurnent care conţine date cu caracter personal, protejata de prevederiia Legii Nr, 577/2001. i E Extrase pentru farmare an line fa adresa apay-ancal.ra Ă îl ţ n F "TTTUL. 2008 i -d()-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 > m. 247482. Carte Funciară Nr, 403264-C1 Comuna/Oraş/Municipiu: Timisoara uri CARTE FUNCIARA COLECTIVĂ NR. 403264-C1 N” COPIE ! r ANCPL oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară TIMIS AREA MA Motta Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara a vi Str tul A. Partea |, Descrierea imobilului Adresa: Loc, Timisoara, Str Iuliu Grozescu, Nr. 2, jud, Timis 1 Electronic: 403264-C1; Nr, Topo: 5830; Suprafata: - Nr. CF vechi: 18381 părţi comune: terenul construit si neconstruit, fundatii, fatade, peretii comuni, poarta de intrare, spalatoria comuna la parter, terasa comuna, WC comun la parter, 2 urcari ia pod, podul, acoperisul tlp sarpanta, coridorul comun la demisol, bransamentul de apa, electric, racord la canalizare Observații: - Nr. Cf | Supraf. | Cota îndivid| utila | parti Observatii parterj 14| 1 7,11% Compus di a camera, bucatarie, antreu, camara alimente ta dernisol, baie si baxa nr, 11, cu 130/1828 mp teren în folosinta în 3 2 [4032b4- 3,50% În stinga Întrarii, 1 camera, Bucatarie, camara stanga C1U2 alimente, boxa nr.14 la dernisol si 86/1828 mp, teren in folosința parter; 20 | 3 [403264 788% [144/1827 în dreapta intrarii, compus din 2 CEMETE, C1-U3 8 bucatarie, WC, pasaj, teren in folos, - 16 4 |4203264-; 419% Ap.nr.I6-situat la parter, În curte în dreapta, G1-U4 compus din 1 camera, bucatarie, antreu, boxa 18 ta demisol, cu +1. pc, si 77/1828 mp.teren în olosinta 10+1) s |4032643- SRI T Sat TE parter în stanga în curte tormpus din 2 1 C1-U5 camere și dependinte si cu 157/1928 mp din teran S | a |403264-| 3,49% TE parter în stanga intrarii, compus din 1 C1-U6 camera, bucatarie, Samara de alimente boxa nr.6 A ra Ia demisol si 64/1 mo.teren in folosinta parter] 8 7 [403264-| 353% [G5/TEZB| situat in stinga intrarii, compus din i Camera, C1U7 mp bucatarie, boxa nr.2 la subsol teren in folosinta parteri 5 B [403264-| situat în stanga intrarii, compus din: ] camera, C1-U8 bucatarie,camara de alimente, boxa nr,13 la dernisal, cu 3.18% pe si 69/1828 mp. teren În BI — olosinta sarii 2 5 [403264 Situat TA stanga Talrarii „compus din 1 CaTIera C1-09 bucatarie,camara alimente boxa 12 la demisol ml cu 3,66% pc si 67/1828 mp teren in foiosinta parter| 13 | 10 |403264- În curte, in stanga, compus din 2 camere, bucatarie, baie, veranda, antreu comun cu ap 14 (48,74%), boxa 15 la demlsoi, cu 7,48% pci si n n 137/1828 mp teren in folosinta parter| 18 | 11 S4- AR. IS Ta parter În curte în dreapta compus din ÎI C1-U11 00 camera, bucatarie, boxa nr.17 la dernisol, cu rr 5,01% pc si 92/1828 mp teren in folosinta parter| 12 | 12 203264) | situat În turte stanga, cornpus din: Lcamera, CI-U12 bucatarie, camara de alimente,veranda, WC, boxaj nr. B fa demisal, cu 3,85% pc si 70/1828 mp. teren in folosinta Situat fa parter În stanga întrarii „compus dia Î parter 1 | 13 [403264 C1-U13 |camera „bucatarie,camara alimante,boxa nr. 16 la demisol, cu 3,86% p. c. si 71/1826 mp. teren in pd 1 folosinta parter) 9 | 14 403264 ÎN curte, în stanga, compus din 1 Camera, C1-Ul4 bucatarie, antreu, veranda, boxa nr.3 la demisal. dr n cu 4,71% pc, și teren în folosința 85/1828 mp. T parter| 7 13 Ap.nr.7 situat în partea stanga a intrarii compus C1-U15 din 1 carera,bucatarie,carnara de nr.7 la demisol,cota de 3,51% pc. si 64/1828 mp L rr teren În folosinta parteri 15 | 16 |103264- 5,98 [Apărtamentul Ar. 15, în curte în dreapta, compils C1-U16 din 2 camere, bucatarie, boxa nr, 19 la demisci, cu 5,98% pci si 109/1828 mp teren in falasința parter! 19 | 17 |103264- apartamentul nr.19 la parter În dreapta întrarii, C1-U17 compus din 1 camera, bucatarie, coridor, WC, boxa 10 fa demisol, cu 4,85% p.c. si 89/1828 mp. teren In folosinta Compus din ÎI camera, a bucatarei, camara de printe: boxa nr. 5 la demisol, 3,43 + ARE SIRE Ea parteri 4 13 [403262-| LL. C1-U18 dr Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii "Pagina 1.dn 9 -4I-
S. C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Funciară Nr, 403254C1 Comuna/dras/Municipiu: Tim Cota , Cod Nr, Cf | Supraf. Cota Ap. | UL | individ utila parti |. teren Observatii Smpus din 4 incaperi, we, 7,88% din sar “comune indivize si 163/1828 mp teren in folosinta Us din 3 Tricaperi, boxa nr. 12,50% A SED | e parle cornune indivize si 45/1828 mp teren În A 2 C1-J20 fe 1 folosinta ol B, Partes Il. Proprietar si acte CONSTRUCTIE Inscrieri privitoare la dreptul de propriatate şi alte drepturi reale | Referințe | NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-UI Referi Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și aite drepturi reale [Referințe "] arințe NU SUNT 166839 / 11/07/2002 Contract De Vanzare Cumparare nr. 0; Bl Întăbulare, drept de PROPRIETATE, L 79/1997, dobandit prin Conventie, cota actuala Al |1/1, cota nitiala 1/1 (e 1) GLAVĂ FLORICA, necasatorita, bun propriu Obsarvatli:(provenita din conversia CF 135827) 45292 / 24/03/2008 Contract De Ipoteca nr, 0; B2 |Interdicţie de înstrăinare, grevare, dezmembrare şi demolare în fav.: a 163 1) BANCPOST S.A. AG, TIMIŞOARA Observatii:(provenita din conversia CF 135827) 178304 / 22/12/2010 [Act Notarial nr. act adițional Ta contract de Ipofecă aut,406, din 21/03/2008 emis de NE MALESCU GHEORGHE] faut. sub nr. 1399 din 21.12.2010 NP POENARIU EMILIA); B3 înterdicţie de înstrăinare, grevare, re, închiriere, dezmembrare, alipire, construire, Al demolare, restructurare şi amenajare în fav.: 1) BANCPOST S.A. AG, TIMIȘOARA Unitate individuala înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reaie Referințe NU SUNT 20201 / 09/09/1998 Decret nr, O; drept de PROPRIETATE, 0.71271965 cu fir 2718713967, apartamentare, | ai 1 dobandit prin Lege, cota actuala 1/1, cota initiala 1/1 1) STATUL ROMAN 5 Observatii:(provenita din conversia CF 122953) LL i 4 4 i 4 3 3 i 4 d A i E aie ţ „Er GATA DORU Document care conţine date cu caracter personal, pratejate de prevederile Legii E pagina a, 5 TI E 3 1 IUL. 2018 -47-
S.C. FIDOX_ _S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Funciară Nr. 403264-C1 Comuna/Oraş/Municiplu: Timisoara Unitate individuala 403264-C1-U3 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale NU SUNT 38662 / 19/03/2007 Contract Vanzare-Cumparare Cu Ipoteca nr. 0; Bi PRI de drept prin ai 82 [lmterdietie-de-instralnarergrevare-demolarerrestructurarerinehtriere Al 50688 / 01/04/2008 Contract De Ipoteca nr. 0; 53 |interdietie-de-instramare-grevarerdarolarer-testructurare-inehiriere Ţ Al 3» E-R:D-SOSIETE SENERALESA-BECURESTI-PRIN-SUE-FIMIS Observatihiprovenito-din-tonversia-GF+22954) [26903 [Act Notarial nr. 266 CVC, din 04/03/2009 emis de BNP NOTINGHER TEODORA LUMINITA; BA intabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cota actuala 1/1, cota AL inițiala 1/1 1) HARCEAGA GETA MIHAIELA, necasatorit, bun propriu Unitate individuala 403264-C1-U4 înscrieri privitoare fa dreptul de proprietate şi alte drepturi reale [Referințe -] NU SUNT 16831 / 10/07/2001 Certificat De Mostenitor | nr.0; Bl [oc al 1 123422 / 19/08/2008 Contract De ipoteca nr, 0; 82 Witerdictte-delnstralnare-si-grevare Al 13 PROCREBIT-BANK S-ar 1 32998) 0588 rosti 957150 105885 / 18/07/2012 Act Notarial nr. 1958, din 18/07/2012 emis de GOLBAN CURUTI MARIANA; 83 Al 1) 75132 / 05/04/2018 Act Notarial nr. 980, din 04/04/2018 emis de BÂC IOAN-ALIN; Întabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cota actuala 1/7, cota "4 initiala 11 AL 1) NISIPEANU GHEORGHE, nec..bun propriu Unitate individuala 493264-C1-U5 Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reala [Referinte] NU SUNT 14757 / 12/07/2000 Contract De Vanzare-Cumparare nr. 0; intabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cola actuala î/L, cota 81 llnițiala 1/1 A 1) ANDRIESCU PETRU, si 2) ANDRIESCU ADRIANA, bun comun din conversia CF 130285) Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii [ -43-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 i Carte funciară Nr, 403264-C1 Comuna/Oraș/Muniibiu: 267 < i ala 403264-C1-U6 N Unitate nd privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale NU SUNT 20481 / 08/09/1999 Contract De Cumparare nr. 0; — SE Bi |. 3/3 13 2) BURGHELEALASRAMIOARAr-BUT-EOmUrt 77660 / 25/05/2011 Act Notarial nr, 666, din 24/05/2011 emis de NP SICA SILVIA; TT | B2 intabulare, drept de PROPRIETATE, partaj, dobandit prin Conventie, cata actuala Vl, A1 | cota inițlata 1/1 j 1) BURGHELEA LACRAMIOARA Unitate individuala 403264-C1-U7 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale NU SUNT 2530 / 05/02/2002 Contract De Cumparare nr. 0; intabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit priri Conventie, cota actuala 1/1, cota 3. linitista 1/1 Al 1) CIUBOTARU GABRIEL NICOLAE, si sotia 2) CIUBOTARU GABRIELA, bun comun Otsarvatil:(provenita din conversia CF 128115) Unitate individuala 403264-C1-Us Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe NU SUNT 20201 / 09/09/1998 Act nr. O (apartamentare, anterior D.712/1966 cu nr.2718/1967); BL întabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Lege, cota actuala 1/1, cota îniftlala AL 11 1) STATUL ROMAN Ohservatli:(provenita din conversia CF 122953) Unitate individuala 403264-C1-US inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale [ orivitoare la drentiil de si stia Iza TITI rm rm mmm Referințe NU SUNT |20201 / 09/05/1558 — Act nr. O (apartamentare decret lege 712/66 cu nr 2718/67); intabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Construire, cota actuala I/T, cota PI initiata VI A 1) STATUL ROMAN Observatii: (provenita din converşia CF 122953) Unitate individuala 403264-C1-U10 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale NU SUNT 20201 / 03/09/1998 Act nr, 0 (apartamentare decret lege 712/66 cu nr 2718/67); 7 sr | ntabulare, drept de PROPRIETATE, dobandi prin Construire, cota actuala ÎI, cotă [ inițiala 1/1 1) STATUL ROMAN Diservatii:(provenita din conversia CF 122953) AL Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile tegii pr ne , ș n i a 44.
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Funciară Nr. 4032864-CI Comuna/Oraş/Municiplu: Timisoara Unitate individuala 403264-C1-U11 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale NU SUNT 20201 / 09/09/1998 Act nr.9; Bi intabulare, drept de PROPRIETATE, anterior D.712/66 cu nr.2 dobandit prin RI Lege, cota actuala 1/1, cota initiala 1/1 1) STATUL ROMAN Observatil:(provenita din conversia CF 122953) Unitate individuala 403264-C1-U12 — Înscrieri privitoare la dreptul da proprietate şi alte drepturi reale Referințe NU SUNT 20201 / 09/09/1998 Act nr. apartamentare, anterior D.712/1966 cu nr. 2718/1967; BL [po drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuala TA, cotă înitiala AL 1) STATUL ROMÂN Observatii:(provenita din conversia CF 122953) Unitate individuala 493264-£1-U13 [ Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alta drepturi reale Referinţe i NU SUNT 27388 / 07/01/2002 Contract De Vanzare-Cumparare nr. 0; BL drept de PROPRIETATE, dobandit prin conventie, cota actuala VI, cota Al initiala VL 1) VASILE FLOAREA, nacasatorita Observatil:(provenita din conversia CF 136128) 3 fn mn arata Unitate individuala 403264-C1-U14 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe NU SUNT 20201 / 05/09/1998 Act nr, 0; Bi intabulare, drept de PROPRIETATE, apartamentare, anterior D712/66 cu nr. 2718767, Ai dobandit prin Lege, cota actuala 1/1, cota initiala 2/1 1) STATUL ROMÂN Observatil:(provenita din conversia CF 122953) mm) Unitate individuala 403254-C1-U13 înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reate NU SUNT 20201 / 09/09/1998 Act nr. 0; Bi intabulare, drept UE PROPRIETATE, apartamentare,anterior D 7 17/66 cu Ar5718/67, AL dobandit prin Conventie, cota actuala 1/1, cota initiala 1/1, 1) STATUL ROMAN 1 Observatii:(provenita din conversia CF 122953) Unitate individuala 403264-C1-U16 înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale Referințe NU SUNT 55225 / 28/09/2006 Contract De Vanzare-Cumparare nr. 0; U întabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cota actuala î/1, cota 3? initiata 1/1 Al 1) NENU GHEORGHITA, necasatorita, bun propriu = Observatii;iprovenita din conversia CF 131222) - am pas dare “i DORU Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii EAT din 9 -- 14 1UC, 2008
. S.C. FIDOX S.R.L. Brasov "2 Nr.3.304/2019 = pala dot cnv d VP dara be mada | Unitate individuala 403264-C1-U17 , Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe NU SUNT 3970 / 1170371593 = Contract De Cumparare ar, 0; b1 |intabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cota actuala 1/1, cota AI initiala 1/1 1) LELE FLOARE, necasatarita,bun propriu Observatii: (provenita din conversia CF 125171) Unitate individuala 403264-C1-U18 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe NU SUNT 20201 / 09/09/1998 Act nr.0; ai || drept de PROPRIETATE, anterior D7IZ/BE cu nr. 2718767, Al dobandit prin Conventie, cota actuala 1/1, cota initiala 1/1 —, 1) STATUL ROMAN Observatil:(provenita din conversia CF 122953) Unitate Individuala 403264-C1-U19 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe NU SUNT 20201 / 09/09/1998 Act nr, 0: Bl Înțabulare, drept de PROPRIETATE, apartamantare, anterior [» 712/66 cu AT 2718/1957, dobandit prin Lege, cota actuala 1/1, cota initiala I/l A 1) STATUL ROMAN Observatii:(provenita din conversia CF 122953) Unitate individuala 403264-C1-U20 inscrieri privitoare ia dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe NU SUNT, 20201 / 05/09/1998 Act nr. O; BI Întabulare, drept de PROPRIETATE, apartarnentare, anterior D 712/1866 cu nr. 2718/1967, dobandit prin Leqe, cota actuala Vi. cota initiala VW AL 1) STATUL ROMAN Observatil:(provenita din conversia CF 122953) C. Partea lll. Sarcini Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Pagiha 6 din - 31 UL. 2018 =i zi = = Emi e = z Sg e a La a SS SEEN
, S.C. FIDOX _S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 2 ârte NF. 403264-Cl Comuna/Oraş/Municipiu: Timisoara RA CONSTRUCTIE s Înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de uaranţle şi sarcini NU SUNT / Unitate individuala 403264-C1-U1 i inscrieri privind dezmembrămintale dreptului d tate, d a i e proprietate, drepturi reale de i garanție și sarcini Referințe NU SUNT 45292 / 24/03/2008 Contract De Ipoteca nr, 0; ci intabulare, drept de IPOTECA, Valoare:324300 RON, + dobanzi, speze, taxe, Al comisioane și cheltuieli în fay,: 1) BANCPOST SA, AG, TIMIŞOARA Observatiit(provenita din conversia CF 135827) 178304 / 22/12/2010 &ct Notarial nr. act adiţional la contract de ipotecă aut,409, din 21/03/2008 emis de NP MALESCU GHEORGHE (aut, sub nr. 1399 din 21.12.2010 NP POENARIU EMILIA); aa (2 întabulare, drept de IFOTECA, Valoare:523 RON, + dobânzi, speze, taxe, comisioane şi Ai cheltuieli în fav.: i 1) BANCPOST SA, AG. TIMIŞOARA țin Baza actului adiţional la contract de ipotecă aut.4U6, 21.03.2008, emis de NP c3 MALESCU GHEORGHE, aut, sub nr. 1399 din 21.12.2010 NP POENARIU EMILIA, Ai valoarea creanţelor de sub C1 şi C2 se tranformă în echivalent EUR, astfel că noua valoare a facilităţilor garantate este de 76.480 EURO 24101 / 17/02/2014 Somatie mr. DOS EX 819/2013, din T7702/2011 ernis de BEJ SIEGMETH ROBERT (hotarare JUdecătoreasca nr. 13072/EX/15-10-2013 emis de JUDECATORIA TM.) C4 |sermati pi pen Al Unitațe individuala 403264-C1-U2 Înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referințe aranție şi sarcini NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-U3 inscrieri privind dezmembraminteie dreptului de praprietate, drepturi reale ae Referinţi garanţie și sarcini ne NU SUNT 38662 / 19/03/2007 Contract Vanzare-Curnparare Cu tpoteca nr. 0; Î Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii INA Sina “STIL UE -47-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Funclară NT. 4032641 Comuna/Oraş/Municiplu: Tim, | Unitate individuala 403264-C1-U4 Înscrieri privind dezmembramintele dreptu ul de proprietate, garanție şi sarcini NU SUNT [123422 7 19/08/2008 Contract De Ipoteca nr.8; drepturi reale ce Referințe Cl pernalitatiertexelor:eomisioanelor; de SE EUR T-precum- ste tuturor dobanzilor; alte-aurae-datorate c2 Act Notarial nr, 1955, din 18/07/2012 emis de GOLBAN CURUTI MARIANA; | a 197370 / 02/10/2017 Act Notarlal nr. declaratie aut, sub nr, 3100, din 29/09/2017 emis de Golban Curuti Marlana; c3 Unitate individuala 403264-C1-U5 inscrieri privind dezmembramintale dreptului de proprietate, aranție şi sarcini NU SUNT în baza declaratiei de la dosar se radiaza ipoteca de sub C2 sl interdictia aferenta repturi reale de Al Referințe 14757 / 12/07/2009 A Unitate individuala 403264-C3-U6 nscrieri privind dezmembramintele dreptulu garanţie de proprietate, şi sarcini NU ȘUNT, Unitate individuala 403264-C1-U7 garanție şi sarcini NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-UB înscrieri privind dezmambramintele dreptului de proprietate, Înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de drepturi reale d repturi reaie de aranţle și sarcini Referinţe NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-U9 Înscrleri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referințe arantie şi sarcini NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-U10 inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reate de aranție și sarcini Referințe (NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-U11, înscrieri privind dezmembramintsle dreptului de proprietate, drepturi reale de Refer! aranţie şi sarcini nțe NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-V12 EEE înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referințe Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederi le Legii bi „PPR su 0 TZĂ 3
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Funciară Nr. 403264-C1 Comuna/Oraş/Municipiu: Timisoara NU SUNT 7 unitate individuala 403264.C1.U13 / scrieri privind dezmembramintele dreptulil de proprietate, drepturi reale de Referi garanție şi sarcini NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-U14 Înscrieri privind dezmembramintele reptului de proprietate, dre: garanție şi sarcini Referinţe NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-U15 inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini NU SUNT Referinţe Unitate individuala 403264-C1-U16 nscrieri privind dezmembramintele dreptului de propriatate, drepturi reala de Referințe garanţie și sarcini NU SUNT, Unitatea individuala 403264-C1-U17 ascrieri privind dezmermbramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referinţe garanţie şi sarcini NU SUNT Unitate îndivlduala 403264-C1-U13 inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, d repturi reale de Referințe garanție şi sarcini NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-U193 înscrieri privind dezmambramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de aranția si sarcini Referințe NU SUNT Unitate individuala 403264-£1-20 înscrieri privind dezmembramintale dreptului de proprietate, drepturi reaie de Referințe garanţie şi sarcini NU SUNT ne sati fini DORI Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Lagii Pagina 9"din 3. 31 IUL. 208 -49-
Nr.3.304/2019 S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov -50-
Nr.3.304/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov IDENTIFICARE > re E ie -3I-
(& ANEVAR ASOOAȚIA NAȚIONALĂ A AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA AUTORIZAŢIA DE MEMBRU CORPORATIV Nr. 0023 Se acordă societăţii: FIDOX SRL Cu sediul în judeţul Brasov, cod unic de înregistrare 13789500 -52- Data emiterii: 01.01.2015 Președinte, Valabil până la: 31.12, 2019 Dana Ababei A S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 >