Hotararea 630/28.11.2018 privind vanzarea boxei U5, situata la demisolul imobilului din Timisoara, str. Patriarh Miron Cristea nr. 15

2 (2 2 1 Timișoara 2021 Capitală Europeană a Culturii

d A ARBATORIM IMPREUNA A d ROMÂNIA 1918-2018 | S

2 (2 2 1 Timișoara 2021 Capitală Europeană a Culturii

d A ARBATORIM IMPREUNA A d ROMÂNIA 1918-2018 | S

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 PUT D= = Solicitant MUNICIPIUL TIMIȘOARA JUDEȚ TIMIȘ Evaluare proprietate imobiliară BOXA US — CF 415632 —- C1 TIMIȘOARA Str.Patriarh Miron Cristea, nr.15 vai Q a m ZONA KOGĂLNICEANU MVA u MEHAL 8 = a sa... NA CRIŞA s << £ dim Pahetele Cardin (Q tea) ABRI ici a a m TE ( ta i = A EF N o” MBO HE Pi * e i LL Godgle RONA TOR E agp Legi f Data: 02.11.2018

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 Referitor la: EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARĂ - BOXA US — CF 415632 —- C1 TIMIȘOARA, Str.Patriarh Miron Cristea, nr.15 1. Identificarea şi competența evaluatorului — S.C. FIDOX S.R.L., înmatriculată la Oficiul Registrului Comerţului sub nr. JO8/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ ANEVAR autorizaţia nr.23/01.01.2018, reprezentată prin ing. PANȚEL OVIDIU — administrator, membru titular ANEVAR cu legitimaţia nr. 14997 având specializările EI, EPI şi EBM, în baza Acord cadru nr.83/10.07.2018 şi a contract subsecvent nr.85/27.07.2018 încheiate cu Primăria Municipiului Timişoara şi a comenzii CT2018-3969.5003/29.10.2018 emisă de Primăria Municipiului Timişoara, a efectuat raportul de evaluare al bunului imobil menţionat mai sus, aparținând STATULUI ROMÂN. 2. Identificarea clientului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timișoara, bulevardul C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar — NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU. 3. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii valorii de vânzare în concordanță cu Sentința Civilă nr.3756/16.04.2018, prevederile din Legea 112/1995 şi Legea 10/2001. Astfel: Art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995: Chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului. Art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001: Imobilele cu destinația de locuințe, prevăzute la alin. (1), pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune. Evaluarea şi vânzarea locuinţelor se va face in condiţiile Normelor metodologice de aplicarea Legii nr.112/1995, completată cu prevederile referitoare la coeficienţii de uzură din Decretul nr.93/1977,” la un preţ indexat în funcție de creşterea veniturilor salariale medii brute pe economie din ultima lună a trimestrului anterior plăţii despăgubirilor sau cumpărării locuinţei, faţă de cele existente în luna ianuarie 1990 Acest mod de calcul al valorii de vânzare nu are nici o legătură cu Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 motiv pentru care valoare de vânzare care se poate estima conform Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 este VALOAREA DE PIAȚĂ. 4. Obiectul supus evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată în municipiul Timişoara, str.Patriarh Miron Cristea, nr.15, formată din boxa US, identificată prin CF 415632 — Cl Timişoara. 5. Tipul valorii — este valoarea de piață aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare şi GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. 6. Proprietarul imobilului - STATUL ROMAN 7. Data evaluării — 02.11.2018 Data inspectării bunurilor imobile — 02.11.2018 8. Documentele şi informațiile ce stau la baza evaluării - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 - CF 415632 — C1 Timişoara. - Sentința Civilă nr.3756/16.04.2018 - Releveu demisol - Contract de închiriere , - Informațiile primite în zonă și publicațiile imobiliare - Cursul RON/EUR dir 02.11.2018

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 9. Valoarea propusă — Raportul de evaluare determină valoarea de piață a fost solicitat în vederea vânzării şi a rezultat în urma calculelor efectuate şi din analiza comparativă a datelor deţinute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenţionată, evaluatorul propune următoarele valori: Valoare de piață a boxei US: 11.640,00 Lei = 2.500,00 Euro Valoarea nu conține TVA 10. Argumente privind valoarea propusă Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport, Valoarea estimată se referă la bunurile menţionate mai sus; Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport; Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu PE galuztor ap A 5 PANTELOWply N Letitia N, 1455 NE tă 20Jg g E drac Eh crt

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov " Nr.3086/2018 Declaraţie de certificare Prin prezenta certificăm că : e Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale şi corecte. e Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condițiile limitative prezentate în acest raport. e Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal şi nu suntem părtinitori faţă de vreuna din părțile implicate. e Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acţionar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul. e Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înţelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare. e Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt.interes financiar legat de finalizarea tranzacţiei. e Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) e Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale. e Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator. e Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare. Expert evaluator autorizat El, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 Capitolul 1 TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII 1.1.Identificarea obiectului evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată în municipiul Timişoara, str.Patriarh Miron Cristea, nr.15, formată din boxa US, identificată prin CF 415632 — Cl Timişoara. 1.2. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii valorii de vânzare în concordanță cu Sentința Civilă nr.3756/16.04.2018. 1.3. Utilizarea evaluării — Prezentul raport de evaluare se adresează PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bd. C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU, în calitate de client şi destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu îşi asumă răspunderea decât față de client şi faţă de destinatarul lucrării. 1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate — Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanţă cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piaţă a proprietății aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare şi GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. Conform SEV 104 — Tipuri de valoare: Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Definiţia valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual: „suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacţie nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obţine în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător şi cel mai avantajos preţ obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micşorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operaţiuni de vânzare şi de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum şi orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific. „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preţ efectiv curent de vânzare. Este preţul dintr-o tranzacţie care întruneşte toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării. „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece pieţele şi condiţiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea şi circumstanțele pieței, aşa cum sunt ele la data evaluării, şi nu cele aferente oricărei alte date. „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu şi obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preţ. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziţionează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente şi cu aşteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preţ mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”. „Și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preţ, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piaţa curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieţei, la cel mai bun preţ accesibil pe piaţa liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preţ. Circumstanţele faptice ale -5-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic. „într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă şi companiile sucursale sau între proprietar şi chiriaş, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacţia la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent. „după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preţ obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obţine cel mai bun preţ pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcţie de tipul activului și de condiţiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării. „în care părțile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât şi vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura şi caracteristicile activului, despre utilizările curente şi cele potențiale ale acestuia, precum şi despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoştinţe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la dara evaluării şi neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în scădere, la un preţ care este mai mic decât preţurile de piață anterioare. În astfel de cazuri, valabile şi pentru alte schimburi de pe pieţele care înregistrează modificări ale preţurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării. „şi fără constrângere” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă. Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă şi concurenţială unde participanții acționează în mod liber. Piaţa unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piaţă locală. Piaţa poate fi constituită din numeroși cumpărători şi vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piaţa în care activul se presupune căeste expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal. Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul şi care este posibilă, permisă legal şi fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabileşte prețul pe care ar fi dispus să îl ofere. Natura şi sursa datelor de intrare trebuie să fie consecvente cu tipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări şi metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piață. Prin definiţie, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piață, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile şi ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeaşi utilizare şi o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor şi deprecierilor de pe piață. Informațiile disponibile şi circumstanțele de piață pentru activul subiect sunt factorii care trebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante şi adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezulțat o estimare a valorii de piață. -6-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 Valoarea de piaţă nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător şi care nu sunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică. 1.5. Data inspecției — Inspecţia proprietății imobiliare subiect se efectuează, de regulă, împreună cu clientul sau cu persoane desemnate de către acesta, identificarea proprietății fiind efectuată pe baza informațiilor furnizate de către client, responsabilitatea asupra informațiilor în baza cărora s-a efectuat identificarea proprietății revenind clientului. (Standarde de evaluare a bunurilor — ANEVAR 2018, GEV-630 Evaluarea bunurilor imobile, art.20 ) Inspecţia proprietății a fost realizată în data de 02.11.2018, de ing.Panțel Ovidiu expert evaluator autorizat leg. 14997, dată la care s-a inspectat proprietatea subiect în totalitate, şi vecinătățile, s-au efectuat fotografii ce pun în evidență starea proprietății şi a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigaţii privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății. 1.6. Data estimării valorii — La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor şi datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele şi informatiile şi la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum şi valorile estimate de către evaluator. Data evaluării este 02.11.2018. 1.7. Proprietarul imobilului - STATUL ROMÂN 1.8. Moneda raportului — Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON şi EURO. Valorile exprimate nu conţin TVA. Curs de schimb leuro = 4,6621 lei 1.9. Standardele aplicabile — Metodologia de calcul a valorii de piață a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietății şi de recomandările standardelor ANEVAR : Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 SEV 100 — Cadru general SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării SEV 102 — Implementare SEV 103 — Raportare SEV 104 — Tipul ale valorii SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață aşa cum a fost ea definită mai sus. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: Documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului; Inspecţia proprietăţii imobiliare; Stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport; Deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină seama la derularea tranzacţiei; Analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului. Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR. 1.10. Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare Informaţiile şi sursele de informații utilizate în acest raport sunt: Informaţii culese pe teren de către evaluator (privind poziționarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.); Informaţii preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători şi cumpărători imobiliari de pe piaţă, informaţii privind cererea şi oferta preluate de la agenţii imobiliare şi din publicaţii de profil, informaţii care au fost sintetizate în analiza pieţei imobiliare; Adresele de pe internet www.imobiliare.ro FE

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 Responsabilitatea asupra veridicității informațiilor preluate de la solicitantul lucrării aparţine celor care le-au pus la dispoziţia evaluatorului. 1.11. Ipoteze generale — Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile şi documentele furnizate de către client şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel; Informațiile furnizate de terte părţi sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţii pentru acuratețe. Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neevidenţiate ale proprietăţii. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor. Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare stiinţifică necesară pentru a fi descoperit. Evaluatorul nu are cunostință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezenţa contaminanţilor sau materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigaţii speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcţiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate; Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informaţiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părţilor componente, nici nu a inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părţilor neexpertizate şi acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment. 1.12. Condiţii limitative — Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată în combinaţie cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună.mărturie în instanţă referitor la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil. Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea. 1.13. Clauza de nepublicare — Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parţial” sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrag: după sine încetarea obligaţiilor contractuale şi acţionarea în instanţă a vinovaţilor. 1.14. Responsabilitatea faţă de terţi — Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului şi destinatarului precizat. Raportul este confidenţial, strict pentru client şi destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță.

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 Capitolul 2 PREZENTAREA DATELOR 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate — Dreptul asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren şi construcţii. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare: Dreptul absolut asupra oricărei suprafeţe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda şi a dispune de teren şi de orice construcţii existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate şi îngrădiri stabilite prin lege; Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda şi de a folosi o anumită suprafaţă de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere; Drept de folosinţă a terenului sau construcţiilor, fără un drept exclusiv de a poseda şi de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumită activitate. 2.2. Situaţia juridică — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată în municipiul Timişoara, str.Patriarh Miron Cristea, nr.15, formată din boxa US, identificată prin CF 415632 — Cl Timişoara. Dreptul de proprietate este liber de sarcini. 2.3. Descrierea amplasamentului proprietății imobiliare Amplasamentul proprietății imobiliare evaluate se află într-o zonă rezidențială. Tipul zonei - Cartier locuinţe de tip blocuri şi case P, P+1E, P+3E În zonă se află Reţea de transport în comun în apropiere Unităţi comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, unităţi de învăţământ, parcuri. Unităţi edilitare: curent electric, apă, gaz metan, canalizare. Gradul de poluare (rezultat din observaţii ale evaluatorului, fără expertizare): absența poluării. Concluzie privind zona de amplasare a proprietăţii imobiliare: Zona de referință rezidențială, amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat. 2.4. Descrierea proprietății imobiliare proprietate imobiliară situată în municipiul Timişoara, str.Patriarh Miron Cristea, nr.15, formată din boxa US identificată prin CF 415632 — CI Timişoara, se află la demisolul unui imobil având regim de înălțime D+P+3E. Accesul se face din casa scării centrale. Conform documentelor ataşate boxa este compusă din l încăpere cu S.utilă = 9,56 mp cu 1,52 % părți comune indivize şi cu 4/262 mp teren cu drept de folosință Structura clădirii este formată din fundații continue, zidărie din cărămidă şi planşee din bolțisoare. Starea tehnică a boxei este satisfăcătoare cu finisaje medii parțial degradate.

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 Capitolul 3 ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE Definirea pieţei. Oferta competitivă. Cererea probabilă Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influențată dej reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. De multe ori, informațiile despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii. Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, evaluatorul trebuie să facă un inventar de proprietăți competitive, care include stocul de proprietăți existente, cele aflate în construcție, precum şi cele aflate în stadiu de proiect. Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare şi preferințele consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali (cumpărători, chiriași) şi, pentru un anume tip d proprietate, analiza urmăreşte produsul final pe care îl asigură proprietatea. În cazul de față, piaţa imobiliară specifică se consideră piaţa proprietăților rezidențiale În 2018 am putea observa o aşezare a prețurilor pe segmentul rezidențial, după creşterile înregistrate în ultimii ani, este de părere managerul Eugene Estate. „În România este dificil să faci previziuni în orice domeniu având în vedere cadrul legislativ care este într-o permanentă schimbare neputând oferi în primul rând, de o cerere ridicată punând astfel presiune pe ofertă. Programul Prima Casă, care a avut o influență mare în piață în anii precendenți, va fi din ce în ce mai puțin prezent în piața de creditare. Privind acest aspect, precum şi alți factori care pot influența cererea şi oferta imobiliară, cred că anii următori vor fi determinaţi de o aşezare a prețurilor cu fluctuații mici şi corecții izolate. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşnița Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preț mai accesibil şi obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că prețurile de vânzare în creştere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățit. Cum vor evolua chiriile din Timişoara în 2018 În opinia lui noastră, ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii prețurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 se preconizeză o temperare a creşterii prețurilor chiriilor, aceasta fiind determinată şi de introducerea unui număr semnificativ de locuinţe în această piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pențru oraşul Timişoara -10-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 Piaţa imobiliară a înregistrat o evoluţie spectaculoasă in 2017, cu volume record de activitate în sectorul industrial şi cel de birouri. Nivelul chiriilor a fost în general stabil, cu uşoare creşteri în piața spațiilor comerciale şi segmentul industrial, în timp ce prețurile rezidențiale s-au apreciat în medie cu 10%, conform unui raport de specialitate AGERPRES. Segmentul industrial şi logistic a înregistrat volume record de livrări şi cerere la nivel național, 2017 devenind vârful evoluției pieței de până acum. A fost finalizat un stoc speculativ nou de 500.000 metri pătrați (mp), în crestere cu 42% față de anul precedent, dezvoltatorii internaționali (CTP Invest, WDP, P3, Logicor, Zacaria Group, Globalworth) răspunzând rapid la explozia cererii, conform raportului realizat de compania de consultanta imobiliara Activ Property Services. Volumul tranzacţiilor majore de închiriere a crescut cu 70% într-un singur an, până la 730.000 mp la nivel național, peste 73% din cerere fiind reprezentată de activități de logistică /depozitare. Gradul de ocupare al stocului competitiv continua sa depaşeasca 95%, majoritatea parcurilor dominante fiind integral ocupate, în timp ce nivelul chiriilor pentru spații industriale/logistice de clasa A a avut o tendință de uşoară creştere, cu valori medii cuprinse intre 3,5 - 4 euro/mp/luna la nivel național. Piaţa de birouri a raportat de asemenea o activitate în creştere. Stocul nou finalizat în Bucureşti, de 147.800 metri pătrați, a rămas la un nivel mediu al ultimilor 8 ani, în schimb în provincie livrările au ajuns la 93.000 metri pătrați pe fondul activității record din Timişoara (42.000 mp), conform studiului. Tranzacţii majore de închiriere însumând 460.000 mp au fost semnate la nivel naţional, cu peste 367.000 mp închiriați în Bucureşti (al 2-lea nivel ca mărime din ultimii 10 ani) şi un record de 90.000 mp în provincie. Cererea nouă a reprezentat aproape 50% din total, cea mai ridicată pondere a ultimilor ani. Sectorul IT&C şi-a continuat creşterea, reprezentând 42% din volumul cererii în Bucureşti şi 50% în provincie. Gradul de neocupare al principalelor piețe de birouri a scăzut sub 10%, în Bucureşti disponibilitatea spatiilor libere micşorandu-se de la 11,5% în 2016 la 9,1% din stocul existent la sfarșitul anului trecut. Nivelul chiriilor s-a menţinut stabil, având valori 'prime', considerate pentru cele mai reprezentative clădiri centrale, de 17-19 euro/mp/lună în Bucuresti, 12-14 euro/mp/luna (Cluj-Napoca, Timişoara), 10- 12 euro/mp/luna (laşi, Braşov) şi 8-10 euro/mp/luna în piețele secundare. În schimb, piața spațiilor comerciale (piaţa de retail) a înregistrat o evolutie relativ contradictorie, cu un volum semnificativ de cerere potențială neacoperit de ofertă, în condițiile unor volume limitate de stoc nou finalizat. In 2017 au fost finalizate 66.700 mp de centre comerciale (-70% fata de 2016), respectiv 23.885 mp de spații în parcuri de retail, fiind primul an în care stocul de centre comerciale în funcţiune a înregistrat o uşoară scădere, volumul închiderilor depăşind suprafața nouă inaugurată. Volumul tranzacţiilor majore de investiții a crescut cu 56% în 2017, la peste 925 milioane euro, ca urmare a creşterii interesului din partea investitorilor internaționali, a majorării volumului de tranzacţii cu spații comerciale (+65%) şi a semnării a celei mai mari tranzacții hoteliere de până acum (complexul Radisson Blu/Park Inn). Bucureştiul a concentrat 43% din volumul total, menținându-se ca principală destinație de achiziţii a investitorilor internaționali, responsabili pentru 97% din totalul tranzacţiilor majore la nivel național. Nivelul randamentelor 'prime' (yield-urilor) a scăzut în medie cu 0,25%, ajungând în cazul centrelor comerciale şi birourilor la valori de 7 - 7,5% în Bucureşti şi 8 - 8,25% în alte oraşe majore. În ceea ce priveste piața rezidențială, statisticile oficiale arată ca au fost finalizate 53.301 unități locative la nivel național, în creştere cu 2% față de anul precedent. Au fost majorări ale livrărilor în partea centrală, de nord-vest şi vest a României, în timp ce zona Bucureşti-llfov a înregistrat o surprinzătoare scădere anuală de 4,9%. În condițiile în care volumul cererii a dat semne de creştere şi vânzarile au accelerat, nivelul preţurilor a crescut în medie cu 10%, variind de la medii de 700 - 950 euro/mp util în reşedintele de județ cu peste 100.000 locuitori, la medii de 1.100-1.350 euro/mp util în Bucureşti şi 1.300 - 1.400 euro/mp în Cluj- Napoca. Prognoza evoluției pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de -I1-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiționale. Livrările de spații comerciale sunt anuntate să includă 93.200 metri patrăți de centre comerciale şi să accelereze pe segmentul de parcuri de retail până la un potențial total de 135.000 metri patrăți, însă nu toate proiectele sunt estimate sa fie finalizate în termen. Stocul nou de birouri în construcție, cu finalizare anunțată pentru 2018, depăşeste 200.000 metri pătrați în Bucureşti şi un volum-record de peste 155.000 metri pătrați în provincie. Pe piața industrială stocul în construcție depăşeste 315.000 metri pătrați, din care 75% este concentrat în zona Bucureştiului. Contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare în anul 2018, cu toate că situația la nivel macro nu se mai bucură de aceleaşi fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arată într-o analiză realizată de o companie de consultanță imobiliară internațională. Situaţia economică din România anului 2017 pune presiune pe aşteptarile din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criză, spun analiştii imobiliari care apreciază că România poate depăşi performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale şi de Est și în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar. Principalele 10 tendinţe asociate anului 2018 în analiza realizată de Colliers International vizează evoluția pieței de investitii, rezultatele economice mai bune decât în majoritatea țărilor din UE, piața forței de muncă, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri. Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale şi înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, creşterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiştii imobiliari. Piaţa de investitii va avea parte de o evoluție spectaculoasă. După acumularea în 2017 a unui volum investiţional uşor peste pragul de 0,9 miliarde euro și amânarea unor tranzacții pentru anul viitor, analiştii de la Colliers International se asteaptă în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro. O alta tendință, migrația (internă şi externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. Tiparul migrației interne sugerează o preferință în creştere pentru principalele oraşe din România -£luj-Napoca, Timişoara şi Iaşi, în detrimentul Bucureştiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau inființarea unor birouri în afara Capitalei. Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări şi care ar putea începe să se întoarcă în țară în număr mai mare. În 2018, cererea chiriașilor pe segmentul industrial va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condițiile intensificării comerțului electronic, în timp ce dezvoltările speculative vor creşte în număr. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. În 2017, au fost livrați 24 km de autostradă, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritățile. Expeţii în domeniu avertizează că 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km. Piaţa de birouri din Bucureşti se va concentra pe noi poli. Livrările de spații de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piata Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți uşor, însă dezvoltatorii devin mai precauți. Piaţa forței de muncă va fi mai încordată anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere și ofertă pe piața fortei de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puţini în comparație cu nevoile angajatorilor. Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial: Luând în considerare creşterea salariilor şi a intenției de a achiziționa o locuință, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate. Anul 2017 a fost unul bun pentru dezvoltările imobiliare din Timişoara, atât pe segmentul rezidențial, cât şi pe cel comercial, iar prețurile locuințelor s-au aflat pe un trend ascendent. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu -12-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşnita Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preț mai accesibil şi obținerea documentației aferente procesului de construcţie este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menţionat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că prețurile de vânzare în creştere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completeaza Legea locuintei nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățită Ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii preţurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 preconizăm o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată şi de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în aceasta piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara. Analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate (prezentate la sursele de informatii), la data evaluării nu există câteva oferte pentru tipul de imobil supus evaluării (boxă la subsol) Echilibrul pieței este determinat de raportul dintre cerere şi oferta. În comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ inelastică şi o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață. Prognoza evoluiței pieţei imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluţie stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiționale. Capitolul 4 ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piaţă; abordarea prin venit; abordarea prin cost. În estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză. Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață. Abordarea prin piață Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare. Abordarea prin piață este cunoscută şi sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor. Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacţii şi/sau oferte recente credibile. Prin informaţii recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la preţuri de tranzacţionare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluţia pieţei specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării. -I3-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 Atunci când există informații disponibile privind prețurile bunurilor comparabile, abordarea prin piaţă este cea mai directă şi adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condițiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare. Prin informații despre preţurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind preţurilor activelor similare care au fost tranzacţionate sau oferite spre vânzare pe piață, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită şi analizată critic. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parțială sau exclusivă a de piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare. Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) şi că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. În raportul de evaluare trebuie să se indice sursele de informaţiii, datele utilizate şi raționamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile. Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt: tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit. tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza clasamentului; interviuri. Informaţiile privind tranzacţiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative şi/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate. În abordarea prin piaţă, analiza preţurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect. În abordarea prin piață, se analizează asemănările şi diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile şi cele ale proprietății subiect şi se fac ajustările necesare în funcţie de.elementele de comparație. În abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condiţiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății. Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic şi economic de proprietatea imobiliară subiect şi asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. În această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele: intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric şi procentual), totalul ajustărilor aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric şi procentual), orice ajustări deoscbit de mari aplicate preţurilor proprietăților comparabile şi orice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare. Abordarea prin venit Abordarea prin venit este procesul de obţinere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri şi pentru atransforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare. Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potenţial în contextul pieţei (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include dduă metode de bază: -I4-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 capitalizarea venitului; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF). Prin luarea în considerare a unor informații adecvate şi printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului şi metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicaţii similare asupra valorii. Capitalizarea venitului, numită şi capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei şi cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieţei şi când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare. Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile şi/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor şi cheltuielilor probabile din perioada de previziune. Când se foloseşte această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor şi cheltuielilor din această perioadă, precum şi valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin tehnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziția evaluatorului de către client. În aplicarea fiecărei metode menționate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare. În metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare. Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial și venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare şi neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriaşi nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit și alte taxe similare), plățile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcţiilor. Abordarea prin cost Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcţiei/construcțiilor a deprecierii cumulate şi adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării. Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcții noi sau construcții relativ nou construite; construcții vechi, cu condiția să existe date suficiente şi adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcții aflate în faza de proiect; construcții care fac parte din proprietatea imobiliară specializată. Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou — costul de înlocuire şi costul de reconstruire — şi să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare. Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. În cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informaţii cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizaţi indici de cost adecvați pentru atransforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire. Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi -13-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 utilizate în raport. În abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire și sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcţia se realizează în mai puțin de un an. Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcție sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp); nerecuperabilă — elemente cu viață scurtă; E nerecuperabilă — elemente cu viață lungă; deprecierea (neadecvarea) funcţională, ce poate fi: recuperabilă; nerecuperabilă; deprecierea externă (economică). Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evaluării, cu conceptul contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale. Capitolul 5 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL 5.1. Generalităţi — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată în municipiul Timişoara, str.Patriarh Miron Cristea, nr.15, formată din boxa US, identificată prin CF 415632 — Cl Timişoara. 5.2. Cea mai bună utilizare — Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire şi să genereze ipotezele de lucru necesare operaţiunii de evaluare. Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piaţă, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ. Deşi acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuşi exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare. Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal şi să reprezinte cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influenţată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa. Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar şi o vânzare ordonată. Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situație în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active. Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piață ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum şi probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, fizic posibilă şi permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piață, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare. Cea mai bună utilizare — este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea -16-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deţinătorului proprietăţii imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forţele competitive de pe piaţa în care este localizată proprietatea. Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune şi profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietăţii ca fiind disponibilă şi gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. Îmbunătăţirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil şi nu poate fi îndepartată sau speculativă. În cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincţia între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber şi cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită. Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. În multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică. În această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcţia. Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piaţă. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber şi (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiţii care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă şi maxim productivă. Criteriile analizei celei mai bune utilizări a. Permisibilă legal — În toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcţii, restricțiile privind construcţiile din patrimoniu şi siturile istorice, impactul asupra mediului. Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietăţii din cauza unor clauze în contractul de închiriere. Dacă nu există restricţii cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - şi eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare. Normativele de construcţii şi condiţiile de impact asupra mediului, pot avea influențe asupra fezabilităţii utilizării, dacă nu o scot în afara legii. b. Posibilă fizic — Dimensiunile, forma, suprafața, structura geologică a terenului şi accesibilitatea unui lot de teren și riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaţii) afectează utilizările unei anumite proprietăţi imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. În acest caz, evaluatorul va analiza şi fezabilitatea ansamblului. Evaluatorul va considera capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălţime, subsoluri multiple, etc. Condiţiile fizice influenţează şi costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună. c. Fezabilă financiar — Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal şi posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligaţiile financiare şi amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea aşteptată de investitori pe piaţă, atunci utilizarea este fezabilă. d. Maximum productivă — Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata de -17-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 fructificare a capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren şi construcţii) şi scăzând costul materialelor, manoperei, regiei şi al capitalului, necesare realizării construcţiei. Valoarea terenului poate fi estimată şi prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare şi a recuperărilor capitalului investit în construcţiile alocate în proporțiile determinate pe piaţa imobiliară. Cea mai bună utilizare potenţială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung şi se presupune că va rămâne aceeaşi pe durata de viață economică sau utilă a construcţiilor. = 5.3. Evaluarea proprietății 5.3.1. Evaluarea proprietății prin abordarea comparaţiilor directe Drepturile asupra proprietății imobiliare nu sunt omogene. Chiar dacă terenul şi construcțiile, de care este ataşat dreptul asupra proprietății imobiliare supus evaluării, au caracteristici fizice identice cu ale altora care se tranzacţionează pe piață, localizarea va fi diferită. În pofida acestor deosebiri, abordarea prin piață se aplică, în mod uzual, pentru evaluarea drepturilor asupra proprietății imobiliare. Pentru a putea compara subiectul evaluării cu prețul altor drepturi asupra proprietății imobiliare, care au fost recent tranzacţionate sau care pot fi disponibile pe piaţă, este normal să se adopte un criteriu de comparaţie adecvat. Criteriile de comparaţie, care se utilizează frecvent, rezultă din analiza preţurilor de vânzare prin calcularea prețului pe metru pătrat pentru o clădire sau a prețului pe hectar pentru teren. Alte criterii folosite pentru compararea prețurilor, atunci când există suficientă omogenitate între caracteristicile fizice ale proprietăților, sunt preţul pe cameră sau prețul pe unitatea de producție, de exemplu, în cazul producției agricole. Un criteriu de comparație este util numai atunci când este selectat în mod judicios şi este aplicat proprietății subiect şi proprietăților comparabile în fiecare analiză. În măsura în care este posibil, orice criteriu de comparație utilizat ar trebui să fie cel care se utilizează în mod obişnuit de către participanții de pe piaţa relevantă. În evaluare, încrederea care poate fi acordată informației despre prețul oricărei comparabile se determină prin comparația diferitelor caracteristici ale proprietății imobiliare şi ale tranzacţiei din care au rezultat datele despre preţ, cu cele ale proprietății evaluate. Trebuie luate în considerare diferențele dintre următoarele elemente: dreptul care oferă dovada despre preț și dreptul asupra proprietății supus evaluării; localizările respective; calitatea terenului sau vârsta și specificațiile construcțiilor; utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate imobiliară; situațiile în care a fost determinat prețul şi tipul valorii solicitat; data efectivă a dovezii despre preț şi data evaluării solicitată. Această metodă analizează, compară şi ajustează tranzacțiile şi alte date cu importanţă valorică pentru proprietăți similare. Ea este o metoda globală care aplică informaţiile culese urmărind raportul cerere ofertă pe piaţa imobiliară, reflectate in mass-media sau alte surse de informare şi se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacţiilor efectuate în zona. Metoda comparaţiilor de piață își are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu preţurile de tranzacţionare a unor proprietăți competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăți, între elementele care influențează preţurile de tranzacţie. Procesul de comparare ia în considerare asemănările şi deosebirile între proprietatea imobiliară „de evaluat” şi celelalte proprietăți deja tranzacţionate, despre care există informaţii suficiente Estimarea valorii proprietăţii imobiliare se realizează conform relaţiei: valoarea proprietății evaluate = preţul proprietății comparabile £corecţii METODA NU SE POATE APLICA NU S-AU GĂSIT COMPARABILE -I8-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 5.3.3. Evaluarea proprietății prin abordarea capitalizării venitului Sub denumirea generică de abordare prin venit sunt utilizate diverse metode pentru indicarea valorii, toate acestea având ca o caracteristică comună faptul că valoarea se bazează pe un venit realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi generat de către un titular al dreptului. În cazul unei investiții imobiliare, acel venit ar putea fi sub formă de chirie; în cazul unei clădiri ocupate de proprietar ar putea fi o chirie asumată/ipotetică(sau chirie evitată), determinată pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a închiria un spațiu echivalent. În cazul în care o clădire este specializată numai pentru un anumit tip de activitate comercială, venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau potențial, provenit din activitatea comercială, care ar reveni proprietarului acelei clădiri. Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil să rămână constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unei rate de capitalizare sau multiplicator. Acesta reprezintă câştigul sau „randamentul” pe care un investitor l-ar aştepta sau câştigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar aştepta să reflecte valoarea banilor în timp, precum şi riscurile şi recompensările proprietarului. Această metodă, cunoscută sub denumirea uzuală de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield method), este rapidă şi simplă, dar utilizarea ei nu este credibilă în situația că, în perioadele viitoare, venitul se aşteaptă să se modifice într-o măsură mai mare decât se aşteaptă în general pe piață sau în cazul în care este necesară o analiză mai sofisticată a riscului. În astfel de cazuri, se pot utiliza diferitele modele ale fluxului de numerar actualizat. Acestea diferă în mod semnificativ, dar au drept caracteristică de bază faptul că venitul net, dintr-o perioadă viitoare definită, se aduce la valoarea actualizată prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate, reprezintă valoarea capitalului. Ca şi în cazul metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de actualizare aferentă unui model al fluxului de numerar actualizat se va baza pe valoarea banilor în timp, precum şi pe riscurile şi recompensările proprietarului, ataşate fluxului de numerar în cauză. Randamentul sau rata de actualizare comentate anterior vor fi determinate de termenii de referință ai evaluării. Dacă obiectivul este de a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar potențial, în baza criteriilor de investiții proprii ale acestora, rata utilizată poate reflecta rata rentabilității cerută de aceştia sau costul mediu ponderat al capitalului. Dacă scopul este estimarea valorii de piață, rata se va obține din examinarea rentabilităților implicite derivate din preţurile plătite pentru drepturile asupra proprietății imobiliare tranzacţionate pe piață între participanții de pe piață. Rata de actualizare adecvată ar trebui să fie determinată în urma analizei ratelor implicite în tranzacţiile de piață. Când acest lucru nu este posibil, se poate construi o rată de actualizare adecvată, plecând de la O rată tipică „fără risc“ a rentabilității, corectată pentru riscurile şi oportunitățile adiționale specifice unui anumit drept asupra proprietății imobiliare. Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvată vor depinde şi de faptul dacă datele de intrare utilizate pentru venit sau pentru fluxurile de numerar se exprimă în niveluri curente (termeni reali) sau dacă previziunile au fost făcute cu includerea inflației sau deflației viitoare preconizate. Abordarea pe bază de venit, ia în considerare valoarea prezentă a beneficiilor viitoare ca procedeu de măsurare a valorii.Capitalizarea veniturilor, este una din metodele prin care veniturile viitoare previzionate (aşteptate) sunt convertite în valoare. Principalii termeni utilizaţi în abordarea pe bază de venit sunt: Venitul net din exploatare (VNE), care reprezintă venitul net anticipat, rezultat după deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare. Venitul net din exploatare se exprimă ca o sumă anuală. Rata de capitalizare reprezintă relația dintre câştig şi valoare, relaţie acceptată de piaţă şi rezultă dintr-o, comparaţie a vânzărilor de proprietăţi comparabile. Estimarea ratei de capitalizare se face prin metoda comparației directe — analiza tranzacţiilor recente de proprietăți comparabile. Rata de capitalizare reprezintă relaţia dintre câştig şi valoare, relaţie acceptată pe piaţă şi rezultă dintr-o -19-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 analiză comparativă pe ramura. Capitalizarea veniturilor este procesul de transformare a unei serii de tranşe periodice anticipate de venit, în valoarea lor prezentă. Folosirea capitalizării veniturilor în valoarea proprietăților imobiliare este bazată pe premiza că valoarea este suma prezentă a beneficiilor previzionate sau anticipate exprimate în bani.Evaluarea se face din punctul de vedere al unui investitor interesat şi informat şi este bazată pe venitul produs de proprietate, mai puţin pierderile din neocuparea integrală a proprietăţii — spaţii neocupate, neâncasarea la timp a chiriei, alte venituri nerealizate. Formula de calcul este: Valoarea proprietății imobiliare = Venit / rata de capitalizare METODA NU SE POATE APLICA NU S-AU GĂSIT COMPARABILE 5.3.4. Evaluarea apartamentului prin abordarea costurilor Această abordare este aplicată, în general, pentru evaluarea drepturilor asupra proprietății imobiliare prin metoda costului de înlocuire net (după deducerea deprecierii). Ea se utilizează când fie nu există nici o dovadă despre preţurile de tranzacţionare pentru proprietăți imobiliare similare, fie nu există niciun flux de venit identificabil, efectiv sau teoretic, care ar reveni titularului dreptului. Această abordare se utilizează, în principal, pentru evaluarea proprietății imobiliare specializate, adică a proprietății imobiliare care se vinde rar sau chiar nu se vinde pe piață, cu excepția cazului în care se Vinde întreprinderea sau entitatea din care face parte.Prima etapă solicită calcularea unui cost de înlocuire. În mod normal, acesta reprezintă costul de înlocuire a proprietății imobiliare cu un echivalent modern, la data evaluării. O excepție este cazul în care ar fi necesar ca o proprietate imobiliară echivalentă să fie o replică a proprietății imobiliare subiect, pentru a furniza aceeaşi utilitate unui participant de pe piață, caz în care costul de înlocuire ar fi mai degrabă cel de reproducere sau de reconstruire a clădirii subiect, decât cel de înlocuire cu un echivalent modern. Costul de înlocuire este necesar să reflecte şi toate costurile suplimentare, cum ar fi valoarea terenului, infrastructura, onorariile pentru proiectare şi cheltuielile de finanțare care ar fi suportate de un participant de pe piață pentru producerea unui activ echivalent. Costul echivalentului modern se corectează apoi pentru a fi reflectată deprecierea. Scopul ajustării pentru depreciere este acela de a estima cu cât ar fi mai puțin valoroasă proprietatea imobiliară subiect, pentru un potențial cumpărător, față de echivalentul său modern. Deprecierea ia în considerare starea fizică, utilitatea funcțională şi economică a proprietății imobiliare subiect, în comparație cu echivalentul său modern S-a realizat prin aplicarea metodei costurilor segregate, metodă care constă în aplicarea costurilor unitare pentru diferite componente ale clădirii, exprimate în unități de măsură adecvate. Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape: Stabilirea costului de constructie a unei clădiri similare noi cu ajutorul “Îndreptarului tehnic pentru evaluarea imediată, la preţul zilei, a costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe”, ed. Matrix Rom, martie 2011 sau Costuri de reconstrucţie — costuri de înlocuire — autor Cornel Şchiopu, editura IROVAL 2010 Determinarea valorii rămase la acelasi nivel de prețuri, pe baza Normativului P 135-1999 (avizat de MLPAT cu Ordinul nr. 85/N/1999 şi care stabileşte coeficienți de uzură fizică a mijloacelor fixe din grupa 1 — construcţii). Pentru determinarea valorilor unitare şi totale a fiecărui obiect de construcţii ce se evaluează se parcurg următoarele etape: * documentaţie privind clădirea care urmează a fi evaluată, prin studierea planurilor parţiale puse la dispoziție de client; * cercetarea obiectului la fața locului, stabilirea dotărilor şi instalaţiilor precum şi stabilirea stării tehnice a clădirii şi a subansamblelor componente; se efectuază încadrarea clădirii într-unul din tipurile de clădiri ale căror costuri segregate sunt calculate în Îndreptarul tehnic; * se calculează valoarea unitară şi totală a construcţiei similare noi; * se stabileşte valoarea ramasă prin diminuarea valorii de înlocuire cu pierderea de valoare datorită deprecierilor care afecţează clădirea. Determinarea valorii rămase, prin estimarea deprecierii cumulate. -20-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 Deprecierea - reprezintă o pierdere de valoare faţă de costul de înlocuire brut al construcţiei similare noi, ce există la construcţia existentă, din cauze fizice, funcţionale sau externe. Formula folosită este: Cost brut — Depreciere = Valoare În acest caz : CIN = Cost de înlocuire brut (nou) — Deprecieri (fizică + funcţională + externă) În cazul prezentei lucrări s-a luat în considerare deprecierea fizică estimată pe baza Normativului P 1353-1999 (avizat de MLPAT cu Ordinul nr. 85/N/1999) care stabileşte coeficienții de uzură fizică a mijloacelor fixe din grupa 1 — construcţii. Conform anexei 45 din Normativul P135/99, ponderea subansamblelor unei clădiri din întregul acesteia, se prezintă astfel: e Structura de rezistență - pondere 40% e Închideri şi compartimentări - pondere 17% e Finisaje - pondere 25% e Instalaţii - pondere 18% În cadrul inspecţiei efectuate asupra imobilului evaluat, se apreciază prin observare directă deprecierea fizică a fiecărui subansamblu, iar prin cumulare ponderată rezultă deprecierea fizică totală a imobilului. Deprecierea funcțională este pierderea de valoare a proprietății ca rezultat al progresului în domeniul comercial. Deprecierea funcţională este independentă de orice deteriorare fizică a proprietăţii. Deprecierea externă este pierderea de valoare a proprietății ca rezultat al acţiunii unor factori externi activului. Factorii de bază în deprecierea economică sunt: cererea redusă, concurenţa acerbă, veniturile medii scăzute al populaţiei, etc În aprecierea deprecierii fizice sau ținut cont de următoarele aspecte: Valoare de piață prin abordarea costului a boxei US: 11.640,00 Lei = 2.500,00 Euro Valoarea nu conține TVA -21-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 Capitolul 6 RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii finale. Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o recapitulare a întregii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente şi suficiente, tehnicile analitice, raționamentul şi logica aplicată au condus la judecăți consecvente. Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efectuate şi de corecțiile aduse prețurilor de vânzare ale proprietăților comparabile şi cantitatea informaţiilor. Valoarea de piață a proprietății, în opinia evaluatorului este valoarea obţinută prin abordarea prin cost, care reflectă cel mai bine valoarea imobilului (din cauza vechimii construcţiei şi a stării tehnice). Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt: Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport. Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. În concluzie : Valoare de piață a boxei U3: 11.640,00 Lei = 2.500,00 Euro Valoarea nu conține TVA ._ Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu -37-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 ACTE PUSE LA DISPOZIȚIE ROMÂNIA vi JUDEȚUL TIMIŞ UNICIPIUL TIMIȘOARA n DIRECȚIA ECONOMICĂ ROMANIA BIROUL EVIDENŢA PATRIMONIULUI CT2018-3969.5003/29.10.2018 CĂTRE, S.C. FIDOX S.R.L. Referitor la “Serviciul de consultanță/expertiză privind întocmirea de rapoarte privind evaluare, reevaluare imobilelor aflate în proprietatea Municipiului Timişoara, a Statului Român şi a celor pentru care Municipiul Timişoara are un interes” Având în vedere adresa înregistrată cu numărul CT2018-3969,5003/10.10.2018, transmisă de către Direcţia Clădiri Terenuri și Dotări Diverse, Biroul Locuinţe, cu privire la promovarea unui proiect de hotărâre a consiliului local privind vânzarea boxei US, situată în imobilul din Timișoara, str. Patriarh Miron Cristea nr. 15, vă rugăm să întocmiți raportul de evaluare aferent boxei mai sus menționate. Anexăm prezentei următoarele documente în copie: Adresa înregistrată cu numărul CT201 8-3969,5003/10.10.2018; Sentinţă judecătorească; Contract de închiriere; Releveu demisol; Extras de carte funciară. Menţionăm că termenul pentru predarea lucrării este de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare de la data primirii comenzii care cuprinde toate documentele în vederea întocmirii raportului. DIRECTOR ECONOMIC, Z Stelian: osia / CONSILIER, Loredana Moga 7 7 Dana * -23-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 Is o 233 5 MUNICIPIUL TIMIȘOARA DIRECȚIA CLĂDIRI,TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE 2 VEST BIROUL LOCUINȚE NR. CT2018-3969, 5003/10.10. 2018 SOME, dat DEF | _ Către, PI1O Lol e DIRECȚIA ECONOMICĂ COMPARTIMENT EVIDENŢA PATRIMONIULUI Prin prezenta, vă rugăm să înaj ați prestatorului de servicii, ÎN REGIM DE URGENTA, comanda privind întocmirea Raportului de evaluare prin care sa fie stabilită valoarea de vânzare a boxei US, situată în imobilul din Timişoara, str. Patriarh Miron Cristea nr. 15, în vederea promovării unui proiect de hotărâre a consiliului local privind vânzarea acesteia. La întocmirea raportului de evaluare se va lua act de Sentința Civilă nr. 3756/16.04.2013 a Judecătoriei Timişoara, rămasă defhitivă la data de 17.07.2018 conform cărora instanța dispune vânzarea acestei boxe. Anexăm prezentei: | - Sentinţă judecătorească;' - Contract de închiriere; N - Releveu demisol; - Extras de carte funciară. DIRECTOR, ȘEF BIROU, Mihai Boncea Hi Simona Bălan i Sete ÎNTOCMIT, Georgeta Daniela Holhorea -24-

-235- Judecătoria Tiwisoara | Doar nx, 12539/325/2012 n a Expert tehnic judiciar Documentatie suha ina În Str. Petrisrh Mirdn Cristea nr 15 Timisoara A] Releveu Demisol Scara 1:100 partementare, imobil situst in | Vl. | l Date 05 nov 2012 : _ S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 TI === e dssrs 3,25 3 Avertamentul H SAS 3,60 3 i We 0,84 12 oavidor des, 7,36 Total - 94,50 mp : comeză 26,83 4, Apartamontul i cameză 31,95 JA Etaj I, antreu 3,12 3 baie 4,70 dulap inzidid 1,74 - 61,74 mp Il ormeză 19,98 cameră 32,35 i cameră 25,94 n m bycstarie 521 a Btsj cămară alim 3,37 5 Apartamentul | ol 4,80 az 4 sia 5,21 sntreu 4,29 i pusa) Vă Vo o, 38 i cameză service 7,08 ve 0,84 E coridor deschisa 7,25 Beta1- balcon 5,33 a = - 133, SE mp oaperă 26,83 6 Apartamentul i antreu 3,35 nr 5 Etaj II, bold 4,70 TI - 4,93 _ i) T .- Boxa U4 Demisol HE încăpere 20,16 _ ți încănarze 17,16 II - 31,32 —- ai 05 nov 2012.- 3224223 D= a == Expert tehnic judiciar ing. nu O -26-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 strat la PRIMĂRIA MUNICIPIU JLUI TIMIŞOARA pt din e artar ramina CONTRACT DE ÎN NCHIRIERE , _ pentru suprafețele cu E e locuință & din 241 4 TE Între subsemn STATUL ROMÂN în calitate de propriei prin Muni lcipiul Timişoara, reprs zentai pri PRIMAR NICOLAE ROBU în calitate de administrator, CU sediul în Timişoara, b-cul. SE Loga SATU LL ÎI domiciliul în A N TIE [ILAC LIZA 2. judeţ 2 legitimat cu buletin/carte de iden 4 7 E DI a intervenit prezenti 7 TEI ri Tnchiriere, în baza repa“ rtiției ar. L OBIECTUL ÎNCHIRIERII. Primul, în calitate de proprietar În iar al doi = în calitate de chiriaş la TIMIŞOARA, str TE (ZI ____ et (nivel) Timiş, compusă din camere cu încălzire_____ „apă curentă _____ canalizare electrică construită din materiale i: ferioare exclusiv comun exclusiv comun cameră mp. mp. cameră mp. mp. cameră mp. mp. cameră mp. de FAP: cameră mp mp. mp mp exclusiv comun exclusiv comun antreu mp. mp. terasă a mă mp. verandă mp. mp. pivniţă EN mp. culoar mp. mp. boxă (de arie) 7, e mp. mp. bucătărie mp- mp. construită din situată în DE a ZE chicinstă mp. mp. boxă (magazie) MP. mp oficiu mp mp. construită din situată în ____. d-hara mp. mp. boxă (magazie), mp. mp mp. mp. construită din situată în baie mp. mp. logie mp. d mp. WC mp. mp. spălătorie mp. mp. uscătorie mp. mp. garaj mp. mp. curte şi grădină mp. ____ mp Locuinţa care face e obiectul închirișrii va fi folo sită de chiriaş şi familia sa compusă dia: (14 TAN chiriaş, an naşteie (7 72 soţ(ie), an aaştere fiu, an naştere __ fiică, an neşters _ fiu, an naştere _ fiică, an neştere E fiu, an naștere _ fiică, an naştere a amr E IT ma a E III az şi are sau nu suprafețe comune cu ap. nr. chiriaş rr escrisă la cap.l se predă cu inventar rul prevăzut în procesul-verbal de predare-primire încheiat În ace parte integrar ntă din preze tul contract. şi înc Or ana În: dat d TI i /9şi în price aste d la data de 8 până la data ce CE şi (IE pe E

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 EXTRAS DE CARTE FUNCIARA PENTRU INFORMARE A. Partea 1. D Electronic: 415632-C1; Nr. Topo: 1332: Suprafata: 211 Carte Funciară Nr. 415632-C1 Comuna/Oraş/Municipiu: Timisoara Nr. [175967 Ziua | E Luna | 28) Anul_| 2318) Oficiul de şi Publicitate Imobiliară TIMIS n Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara crierea imobilului Adresa: Loc. Timisoara, Str Patriarh Miron Cristea, Nr. 1 „Jud. Timis Nr. CF vechi: 913 Părţi comune: poarta de intrare, gardul, casa scării, podul cu urcarea la pod, spaţiile de acces la boxele situate la subsol, acoperişul, fațadele, Observații: casă demisol, parter şi 2: staje ranşamentele de apă, canal, electricitate, încălzire şi gaz. Tronia. d Nr. | Cod| Nr. Cf | Supraf. | Cota | Cota A i ln scara| Nivel ap. | UI | individ] utila parti | teren Observ [ 31 [15532 945 T4S5/TO' 38/2562 Compus din 3 camere, | 1 CLULI 090 alimente, hol, baie, antreu, debara, sas, WC, | i coridor deschis, cu suprafața utilă de 94,5 mo, i [ cu 14,95% părţi comune indivize şi cu 38/252 mo i teren cu drept ce folosință îi 5 7 34.88 5517100 157262 | compus din 1 cameră, antrsu, baie, cu suprafața C1-U2 00 utilă de 34,88 mo, cu 5,54% părţi comune indivize şi cu 15/262 mp teren cu drept de | folosină 1 i SR 3 [115637] 67.74 T0T4/T0 28/262 | compus din 2 camere, antreu, baie, dulap C1-U3, 000 debara, cu suprafața utilă de 67,74 mp,cu Lt „ETER sări şi cu 2826 mp | | i teren cu drept de folosință 415533] 37.32 5337100| 15/2562 | Soxă situată la dernisol, câmpusă din 2 încă C1-U4 00 cu o suprafaţă utilă de 37,32 mp, cu 5,92% părţi VI comune indivize şi cu 15/162 mp teren cu drept [ ) de folosință 76.45 |I215710| 32/262 Compus din Z camere. bucătărie, cămară us | 000 alimente, coridor, WC, spălătorie, magazie, cu n suprafața utilă de 75,45 mp, cu 12,15% părți N | comune indivize şi cu 32/262 mp teren cu drept de folosință 5 415532) 176.03 2735710737252 | compus din T camere, cămeră de serviciu, Rol, Q-u6 000 bucătărie, cămară alimente, baie, antreu, culoar i deschis, WC, 2 pasaje, bălcon, debara, antreu, | îi demisol, cu suprafața utilă de 176,03 mp, ci | i 21,95% părţi comune indivize şi cu 731252 ma teren cu drept de folosință ___ PE 13366 |2123/19| 55/2562 compus din 3 camere, bucătărie, cămar c1-U7 000 alimente; hol, baie, antrzu, pasaj, WC, cameră | îl serviciu, WC, coridor deschis, balcon, cu Î n suprafața utilă de 133,55 mp, cu 21,23% părți | | commune indivize şi cu 56/262 mp teren cu drapt UL de foicsintă 715637] 9.56 TS37100| a/262 | DOxE compusă din Î încăpere, CU Suprafsța utilă Că 00 de 9,56 mp, cu 1,52% pă'ți comune indivize şi cu | 4262 mo teren cu drept de folosință __ CONSTRUCTIE îl Inscrieri privitoare la NU SUNT Ţ e Ţ Unitate individuala 415632-C1-U1 Inscrieri privitoare la dreptul NU SUNT dreptul de proprietate şi alte drepturi reale i de proprietate şi alte drepturi reale B. Partea Il. Proprietar si acte [| _Referințe 1] Referințe | Ţ 7 [Contract De Curnparar 7024 / 18/12/2006 a Gontract De Cumparare nr.0; | [e | Întabulare, drept de PROPRI TATE, dobandit prin Conventie, cota actuala Vl, cota initiala UI 1) SIMU DAN, si sotia 2) SIMU MIHAELA ADRIANA, bun comun Observatii:(pravenita din cor versia CF 145320) i Document care conţine date CU caracter. personal, protejate de prevederile Legii | Te e " Pagina 1 din 4 -28-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.30. 3086/2018 Carte Funciară Nr. 415632-C1 Comuna/Oraş/M anicipiu: Timisoara rr TE FOT E Unitate individuala 415632-C1-U2 Inscrieri privitoare la drestul de proprietate şi alte drepturi reale [ Referinţe NU SUNT E anna 1326837 08/09/2008 _____ | Act nr. nr. 1908/2008; lex [In Tabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cota st actuala UT, cota | | initiala NI | | 1) SIMU DAN, si sotia , | 2) SIMU MIHAELA ADRIANA, bun comun IL Obsorvatii:(prov din converzia CF 118317) ” 78561 18328 / SSI “act Notari ratie teala imobiliara 83 as [In Înterdictie de înstrainare, grevere cu sarcini, inchiriere, dezmembrare, alipire, | construire, demola! tructurare si amenajare in fav E: [ 1) CEC BANK SA, Cl e, demola iduala 415632-C1-U3 ri privitoare la de proprietate şi alte drepturi reale T Referințe | Unitate in nr. L 112/1995; " a ie PROPRIETETE. dobandit prin Conventie, cota actuala 1/1, cota Ţ | | | Al i | 1) Si DIE i tir Et mir e TEA | 2) SIMU MIHAELA ADRIANA, bun comun | | Obs din convzrsia CF 118315) | E re ptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe 18 din în 21/10/2015 eri emis is de LAPADAT N, obandit prin “arin Conventie, cota actuala WI, cota Tact Notariz: — Țintab: a | |initie | 1)S | DAN, 2) S. - MIHAELA -ADRIANA, bun comun nat | as JIM ona d> Protectie Istorica a Ansamblului urban 11,poz.65, 785,cod | Al i TM! Lista Mon jmentelor Istorice-2010. j Unitate i: 415632-C1-U5 ÎL toare, la d de proprietate şi alte drepturi reale Î Referinţe | NU SUN: _ II IE 165974 / : */05/ Act Notari. Contract de var e aut. nr. r. 1520, d 17/08/2017 e! emis de mis de LAPADAT M, ARIA; cita sa | |înta& drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cota actuala UI, cote | E ES ADRIANA, bun comun i iţi iii E i 1 NU SUN 28215 /" (Contract E t re i E de PROPRIE TATE, Cumpărare LCTi2/1995. dobandit prin Conventie, | FI | = : i | | vitoare la dreptu de proprietate şi alte drepturi reale Referinte | tir E '45716. fa [Certificat St inte ATE, dobandit prin în Succesiune, cota actuala tuala 172, cota RIUS, bun propriu „it din conversia CF 118313) mmm de rm e cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Pagina 2 din d caracter personal, protejate de prove FETE FE Document -29-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov 3086/2018 Unitate (NU SU! (28218; [Contract Înt- Unitate ÎNU SU. (12608. Hotarare - NU SU Unitate * Înscr: NU S' Unitat Însc NU S' Unitate ' inscr” 22389/325/2 1 Carte Funciară Nr. 415632-C1 Comuna/Oraş/Municipiu: Timisoara 1415532107 Referinţ? ivitoare ta dreptul de proprietate şi alte drepturi reale ) nai cite irc nr. L 112/1995; si EI, cumpărare L 11271955, dobandit prin Conventie, AL Î ZL, şi soţia n CF 118315) 415532-1-09 2 vitoars la dreptul de proprietate și alte drepturi reale Referințe — iii rr E na ERIE SITES : i N E ran CAE ar. 14132, din 2971172015 emis de Judecătoria Timişoara, dosar | nică judiciară întocmit de ing. Corneanu Doru Mircea): TE, anterior naţionalizare Nr. 1721/1958, conform | it prin HOTARARE JUDECATOREASCA, cota actuala 1/1, cota. | Al | pir dd rd ar Ea 3sință Sfatului Popular al Oraşului Timişoara | C. Partea lil. Sarcini Stele dreptului de proprietate, drepturi reale SET A yarantie si sarcini | Referințe 1 ntele dreptului de proprietate, drepturi reale ce | garantie şi sarcini Referințe | 1 115632-C1-U2 4 "Teazmer:5ram ntele dreptului de proprietate, drepturi reale de | ' garanție și sarcini Referințe DIE SENEI ET EEE TUE FEST RER ia reala îmobiliara cu aut.1692, din 05/10/2015 emis de LAPABAT MARIA; e rea E a LEI, si celelalte obligatii de plata ai | za | 4 rr 3 rrintele dreptului de proprietate, drepturi reale de [ E 'aaranție și sarcini Ț Referinţe TI TI mr întele dreptului de proprietate, drepturi reale de | ' garantie şi sarcini : Referinţe — | 5 Ţ 6 i “zinintele dreptului de proprietate, drepturi reale de | te] garanție şi sarcini Î Referinţe UT mintele dreptului de proprietate, <yracter personal, protejate de prevederile Legii e dat -30-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 E: Carte Funciară Nr. 415632-C1 Comuna/Oraş/unicipi Timisoara ___gFranţie și sarcini T Referințe _] NU SU _ ră ] Unitate 1-J9_ , Înscri tezme aminele dreptului de proprietate, drepturi reale de [ Referinţe n - _— garanție si sarcini INUSL a a nl Certific c «tras « spund2 cu pozitţile in vigoare din cartea funciara originală, păstrată de acest birou. Prezent +a aste valabil la autentificarea de catre notarul public a actelor juridice prin care se cum și pentru dezbaterea succesiunilor, iar informatiile prezentate sunt suscept în legii. S-a ach "hitarta interna nr. 5097116/23-08-2018 in suma de 100, pentru serviciu de publicit. 272 : De Referent/Asistent- FLAVIA TOLCEA Dă Docume e da caracter personal. protejate de prevederile Legii Pagina 4 din 4 -3I-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 Oficiul de Cadastru Biroul de Cadastru TEREN Intravilan Adresa: toc, Timisoara, Nr. cadastral Act Normativ Nr. HG NR. 849, din 19/10/2009 emis de GUVERN; | B2 ||htabulars;, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Lege, cota actuala A 1/1, Li. l 1) MUNICIPIUL TIMISOARA DOMENIU PUBLIC ţ 1 se 178551] Si Publicitate mobiliară TIMIS ME ME si Publicitate |nobiliară Timisoara E Str Patriarh Miron Cristea, Nr. 15, Jud. Timis Nr. topografic | Suprafața* (mp) n ipiu: a/Oraş/Municipiu: Timis = Pomii Ţ 08 i ETP) EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ TATI | PENTRU INFORMARE NME 0061781710 ciară Nr. 415632 Timisoara FO A. Partea 1, Descrierea imobilului dr BLS Nr. t>pografic:193/2 Observaţii / Referinţe TEPES Constructia CI TISCASa n CF ITSSIZ CTE CONS RUCŢIILE: CI IN CF 41563201 ir Referințe C. Partăa Îl. SARCINI. IRINEI: Înscrieri Privind dezmembrămintsle drebtului i Referințe drepturi reale' de şi d NU SUNT m , i 1 din5 rile Legii Nr. 577/2001. Pagina -32-

Nr.3086/2018 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară TIMIS Biroul de Cadastru şi Public'tate Imobiliară Timisoara a EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ Cod ver a ŞAPTEA nana Carte Funciară Nr. 415632 Timisoara 1600061761710 A. Partea |. Descrierea imobilului NF Or VERS Nr. topografic:193/2 TEREN Intravilan Adresa: Loc. Timisoara, Str Patriarh Miron Cristea, Nr. 15, Jud. Timis Observaţii / Referinţe Nr. | Nr. cadastral * Crt | Nr. topografic Suprafaţa* (mp) Teren împrejmuit; Constructia CT înscrisa în CF 415632-C1; 115632 262 CONSTRUCTIILE: C1 IN CF 415632-CI Al 3. Partea li. Proprietari şi acte Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe 83820 / 29/05/2013 Act Normativ nr. HG NR. 849, din 19/10/2009 emis de GUVERN; A 82 Întabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Lege, cota actuala Al 11 aa 1) MUNICIPIUL TIMISOARA - DOMENIU PUBLIC 'Z. Partea Il. SARCINI . Inscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanţie şi sarcini Referințe NU SUNT Pagina 1 cin 3 Document care conţine date cu caracter persons, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001 Formular versiunea 11 e pentru informare on-line la adresa epay-ancpi.r> Ext -33-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 Carte Funciară Nr. 415632 Comuna/Oraş/Municipiu: Timisoara Anexa Nr.1 La Partea | Teren Nr cadastral |Suprafaţa (mp)“ Observaţii / Referinţe 415632 262 CONSTRUCTIILE: C1 IN CF 415632-C1 * Suprafaţa este determinată în planul de proiecţie Stereo 79. DETALII LINIARE (MOBIL 410589 a ntre, „ini : 1 EEE i Date referitoare la teren nr | Categorie [intra | Suprafaţa " ŞI d cr | folosință |vilan | (mp) Tarla Parcelă Nr. topo Observaţii / Referinţe 1] cură |DA| 262 - - 1932 |curte constructii Lungime Se 1) Valorile I gmente ungimilor segmentelor sunt obţinute din proiecţie în plan. Punct Punct Lungime segment început] sfârşit e (mi 1 2 11.833 2 3 5.375 3 4 10.486 4 5 13.6 5 6 0.318 6 7 5.395 Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001. Pagina 2 din 3 Extrase pentru informare on-line la adrasa epay.ancpi.ro Formular versiunea 11 » 34.

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 Carte Funciară Nr. 415632 Comuna/Oraş/Municipiu: Timisoara Punct Punct Lungirie segment început] sfârşit = (m) 7 8 6.154 8 9 0.67 9 10 2.696 10 11 4.096 11 12 2.107 12 13 1.099 13 14 3.696 14 1 2.656 ** Lungimile segmentelor sunt determir ate în planul de proiecţie Stereo 70 şi sunt rotunjite la 1 milimetru, *** Distanţa dintre puncte este formată din segmente cumulate ce sunt mai mici decât valoarea 1 milirietru. Certific că prezentul extras corespunde cu poziţiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest birou. Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public e actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum şi pentru dezbaterea succesiunilor, iar informaţiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in conditiile legii. S-a achitat tariful de 100 RON, -Chitanta interna nr.5097116/23-08-2018 in suma de 100, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 272. Data soluţionării, Re'srant, E _— 23-08-2018 i „i Data eliberării, EEE 28 6. 208 Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001. Pagina 3 din 3 Extrase pantru informare on-line la adresa epay.ancpi.ro Formular versiunea 1.1 -35-

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 FOTOGRAFII EFECTUATE LA DATA INSPECŢIEI

S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018 IDENTIFICARE LONA ZONA MODER KOGĂLNICEANU “i E 4 Te ZONA CRIŞA! det : Piața Traian Sl a ne _ „an MEHALA FABRIC ati i a Rotar a foton oastea sl Căfedrala Mitropolit se Drd — TR ( TA) _ Universitatea 1OSEFIN or "de Vest din 9 DÂMBOVIŢA, Timişoara 3 a d LL al A Zona industrială dn Google A Calea Buziaşului PLOPI-KU Opera Națională Română Ş » Ş Saint Catherine Roman Catholic Church Piața Victoriei Felinar Timisoara EA T< a ceul Teologic Romano-Catolic. Colegiul Tehnic Emaniuli Ungureanu Strada Patriarh Miron Cristea 15 , Catedrala Metropolitanal3 Primăria Muricipi Timişoai | Sf 2 Getedrata Sf Colecţia Muzeală & Mitropoliei Ortodoxe. /

-38- AUTORIZAȚIA DE MEMBRU CORPORATIV Nr. 0023 Se acordă societăţii: FIDOX SRL Cu sediul în județul Brasov, cod unic de înregistrare 13789500 Data emiterii: 01,01. 2018 Preşedinte, Valabil până la: 31.12.2018 i Dana Ababei rm Ve S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3086/2018